Podział nieruchomości, dopuszczalność i sposób przeprowadzenia

Podział nieruchomości polega na wydzieleniu z jednej nieruchomości dwóch lub więcej działek, stanowiących odrębne nieruchomości. W wyniku podziału powstają więc nowe działki, które są wydzielone geodezyjnie i osobno oznaczone w ewidencji gruntów. Nie jest natomiast istotna kwestia ich własności. Oznacza to, że właścicielem nieruchomości powstałych w wyniku podziału może być ta sama osoba lub instytucja, która była właścicielem dzielonej nieruchomości.

Polecamy: Przewodnik po zmianach przepisów 2015/2016 (książka)

Decyzję w sprawie podziału nieruchomości wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta, a zasady jego dokonywania określa ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.).

Tereny objęte planem miejscowym

Jedynym kryterium dopuszczalności dokonania podziału nieruchomości jest zgodność podziału z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: plan miejscowy).

Zgodność podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego musi dotyczyć zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Oznacza to, że przed zatwierdzeniem podziału wójt burmistrz lub prezydent miasta musi zbadać jego cel oraz zamierzony sposób wykorzystania nowo powstałych nieruchomości.

Podział gruntu

Podział nieruchomości gruntowej jest niedopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej.

W razie braku dostępu do drogi publicznej dopuszcza się możliwość wydzielenia drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na niej odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu. Nie jest ono potrzebne, jeśli dokonuje się sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.

Jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem, jest on dopuszczalny pod warunkiem ustanowienia dla nowo powstałych działek odpowiednich służebności drogowych. Wynikiem ustawienia służebności musi być uzyskanie przez każdą z nowo utworzonych działek możliwości dostępu do drogi publicznej przy wykorzystaniu terenu działki sąsiedniej, obciążonej służebnością. Te ograniczone prawa rzeczowe będą służebnościami gruntowymi, które po ich ujawnieniu w księdze wieczystej będą przysługiwały każdemu właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu gruntu obciążonego.

Podział nieruchomości zabudowanej

Jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a proponowany podział powoduje także podział budynku, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego, usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu.

W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części.

Tereny nieobjęte planem miejscowym

W przypadku braku planu miejscowego – jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu – podziału nieruchomości można dokonać, gdy spełnione są następujące warunki:

1) nie jest sprzeczny z przepisami innymi niż u.g.n. (np. przepisami ustawy z 23 lipca 2003 r. o zabytkach i opiece nad zabytkami) albo

2) jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (dalej: decyzja o warunkach zabudowy).

Jednak w przypadku postępowania dotyczącego podziału nieruchomości położonych na obszarze objętym, na mocy przepisów odrębnych, obowiązkiem sporządzenia planu miejscowego (na terenach górniczych), postępowanie w sprawie podziału nieruchomości zawiesza się do czasu uchwalenia tego planu. Prawo nie przewiduje w takim wypadku żadnych ograniczeń co do długości okresu zawieszenia postępowania.

Niezależnie od ustaleń planu miejscowego

Prawo przewiduje także sytuacje, w których dopuszczalność podziału nieruchomości jest niezależna od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależna od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Do takich przypadków należą następujące okoliczności:

1) zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków,

2) wydzielenie działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze,

3) wydzielenie części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa,

4) realizacja roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów u.g.n. lub z odrębnych ustaw,

5) realizacja przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych,

6) wydzielenie części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej,

7) wydzielenie części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej,

8) wydzielenie działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego,

9) wydzielenie działek gruntu na terenach zamkniętych.

Podział nieruchomości dokonuje się w tych przypadkach z urzędu.

Procedura podziału nieruchomości

W trakcie postępowania w sprawie podziału nieruchomości wydaje się w formie postanowienia opinię w sprawie proponowanego jej podziału, a następnie decyzję zatwierdzającą podział.

Opinia o zgodności podziału

Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Wyjątkiem są przypadki podziałów dopuszczalnych niezależnie od ustaleń planu zagospodarowania (patrz: rozdział Niezależnie od ustaleń planu miejscowego). Na terenach nieobjętych planem miejscowym opinia dotyczy zgodności proponowanego podziału nieruchomości z przepisami prawa innymi niż u.g.n. oraz z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy.

Wójt, burmistrz lub prezydent miasta opinię w sprawie proponowanego podziału nieruchomości wyraża w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie do samorządowego kolegium odwoławczego (dalej: SKO). Rozstrzygnięcie SKO może być zaskarżone do wojewódzkiego sądu administracyjnego, a w dalszej kolejności do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Jednak wniesienie środków odwoławczych nie wstrzymuje wykonania postanowienia, chyba że SKO albo sąd na wniosek strony bądź z urzędu wstrzyma wykonanie postanowienia.

Skutkiem braku opinii wójta, burmistrza lub prezydenta miasta w sprawie podziału nieruchomości może być uchylenie przez organ odwoławczy decyzji zatwierdzającej jej podział. Jeśli decyzja o zatwierdzeniu podziału podjęta bez wymaganej opinii stała się ostateczna, postępowanie może zostać wznowione na podstawie art. 145 § 1 pkt 6 ustawy z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego. Zgodnie z tym przepisem postępowanie zostaje wznowione, jeśli decyzja organu odwoławczego (w tym przypadku SKO) lub sądu była inna niż decyzja zatwierdzająca podział.

Decyzja zatwierdzająca podział

Postępowanie w sprawie podziału nieruchomości kończy się wydaniem przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta decyzji zatwierdzającej podział. W odniesieniu do nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków decyzję taką wydaje się po uzyskaniu pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków na podział tej nieruchomości.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje następujące wyjątki od tej zasady:

1) w przypadku wydzielenia nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa, albo w przypadku wydzielenia części nieruchomości na potrzeby zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, podział zatwierdza ostateczna decyzja o nabyciu własności lub użytkowania wieczystego lub ostateczna decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości,

2) w przypadku podziału nieruchomości w wyniku postępowania sądowego o podziale nieruchomości orzeka sąd w orzeczeniu kończącym sprawę (jeżeli podział nieruchomości jest uzależniony od ustaleń planu miejscowego, a w razie braku planu – od decyzji o warunkach zabudowy, sąd zasięga opinii wójta, burmistrza, prezydenta miasta, a w odniesieniu do nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków także opinii wojewódzkiego konserwatora zabytków),

3) nie wymaga wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości polegający na wydzieleniu wchodzących w jej skład działek gruntu, odrębnie oznaczonych w katastrze nieruchomości.

Decyzja zatwierdzająca podział lub inna decyzja o równoważnym skutku oraz odpowiednie orzeczenie sądu stanowią podstawę do dokonania stosownych wpisów w księdze wieczystej oraz w katastrze nieruchomości.

PODZIAŁ NIERUCHOMOŚCI W TRAKCIE SPORZĄDZANIA PLANU MIEJSCOWEGO

Jeżeli wniosek o podział nieruchomości został złożony po:

1) upływie 6 miesięcy, licząc od dnia podjęcia przez gminę uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego lub

2) wyłożeniu projektu planu miejscowego do publicznego wglądu

– postępowanie w sprawie podziału nieruchomości zawiesza się obligatoryjnie do czasu uchwalenia planu miejscowego, jednak nie dłużej niż na 6 miesięcy, licząc od dnia złożenia wniosku o podział. Jeżeli w okresie zawieszenia postępowania w sprawie podziału nieruchomości plan miejscowy nie zostanie uchwalony, do dalszego rozpatrywania wniosku stosuje się procedurę przewidzianą dla podziału nieruchomości położonych na terenach nieobjętych planem zagospodarowania. Jeśli plan zostanie w tym czasie przyjęty, postępowanie w dalszym ciągu prowadzi się na zasadach przewidzianych dla obszarów objętych takim planem.

Katarzyna Piętka

Podstawy prawne:

• Ustawa z 23 lipca 2003 r. o zabytkach i opiece nad zabytkami (Dz.U. nr 162, poz. 1568; ost.zm. Dz.U. z 2009 r. nr 31, poz. 206)

• Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603; ost.zm. Dz.U. z 2009 r. nr 42, poz. 340)

• Ustawa z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz.U. z 2000 r. nr 98, poz. 1071; ost.zm. Dz.U. z 2008 r. nr 229, poz. 1539)

• Rozporządzenie Rady Ministrów z 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz.U. nr 268, poz. 2663)

Poznaj pierwszą w Polsce Platformę Rachunkowości Budżetowej przygotowaną z myślą o księgowych w budżecie.
Skorzystaj z bezpłatnego dostępu przez 30 dni! Szczegóły promocji znajdziesz na www.inforrb.pl