Położenie w obszarze zabytków nie uzasadnia obniżenia ceny

Lidia B. i Marek C. wystąpili przeciwko gminie Warszawa z powództwem o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli, zgodnie z którym gmina oddaje im w użytkowanie wieczyste na okres 99 lat nieruchomość oraz obniża pierwszą opłatę z tytułu użytkowania wieczystego gruntu o 50 proc. Ich zdaniem dzierżawiona nieruchomość jest zabytkiem i w takiej sytuacji gmina ma obowiązek udzielenia 50-proc. bonifikaty.

Gmina nie uznała jednak tych argumentów i wskazała, że Lidia B. i Marek C. nie są uprawnieni do skorzystania z bonifikat przewidzianych w art. 68 ust. 3 i art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem gminy nieruchomość, której dotyczy żądanie, nie została wpisana do rejestru zabytków. Sprawa trafiła do więc do sądu okręgowego w Warszawie.

Sąd ten uznał, że rację mają Lidia B. i Marek C., gdyż co prawda sama nieruchomość nie jest wpisana do rejestru zabytków, jednak jest na osiedlu, które do rejestru zabytków jest wpisane i znajduje się pod ochroną konserwatorską. Dodatkowo dzierżawiona nieruchomość, zdaniem Sądu Okręgowego, pozostaje w strefie ochrony konserwatorskiej. Niezadowolona gmina Warszawa wniosła apelację i Sąd Apelacyjny w Warszawie zmienił wyrok sądu I instancji. Sąd apelacyjny stwierdził, że nie można podzielić poglądu sądu okręgowego, że położenie nieruchomości w strefie ochrony zabytków wystarczy do uznania nieruchomości za zabytek i stosowania do niej przepisów, które zabytków dotyczą. Zgodnie bowiem z art. 4 pkt 1 ustawy o dobrach kultury ochronie prawnej podlegają dobra kultury, zwane zabytkami, wpisane do rejestru zabytków. Sprawa trafiła więc do Sądu Najwyższego.

Z UZASADNIENIA

Sąd Najwyższy zgodził się z argumentacją przedstawioną przez Sąd Apelacyjny w Warszawie oraz przez gminę Warszawa. SN jasno wskazał, że przepisy, na podstawie których gmina ma możliwość udzielenia bonifikaty cenowej przy oddawaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste, dotyczą wyłącznie wpisanych do rejestru zabytków nieruchomości. Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie ma własnych przepisów określających pojęcie zabytku i z tego względu sięgnąć należy w tym względzie do art. 4 ustawy z dnia 15 lutego 1962 r. o ochronie dóbr kultury. Zdaniem Sądu Najwyższego z artykułu tego wynika między innymi, że zabytkiem jest dobro kultury wpisane do rejestru zabytków na podstawie decyzji wojewódzkiego konserwatora zabytków. Udzielenie bonifikaty na dzierżawę nieruchomości położonej jedynie na obszarze strefy ochrony zabytków nie jest więc dopuszczalne, gdyż art. 68 ust. 3 i art. 73 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczą jedynie obiektów i nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków.

Wyrok Sądu Najwyższego sygn. akt I CKN 1268/00

OPINIA

Piotr Staniszewski, partner Wojciecha Koczara, kancelaria prawna CMS Cameron McKenna

Piotr Staniszewski

partner Wojciecha Koczara, kancelaria prawna CMS Cameron McKenna

Stanowisko sądu budzi wątpliwości. Po pierwsze, gdyby ustawodawca chciał przyznać bonifikatę jedynie nabywcy nieruchomości wpisanych indywidualnie, posłużyłby się pojęciem nieruchomości stanowiącej zabytek lub nieruchomości indywidualnie wpisanej do rejestru zabytków, zastosowanym już uprzednio w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych. Kierując się obecnym szerokim brzmieniem przepisu ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz konstytucyjną zasadą zaufania do państwa, składający ofertę w przetargu mógł liczyć na zastosowanie bonifikaty zarówno przy nabyciu nieruchomości wpisanej indywidualnie, jak i objętej ochroną strefową. Ponadto z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika prawo właściciela (samorządu) zarówno do zwiększenia, jak i zmniejszenia stopnia bonifikaty od nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków zgodne z wyrażoną w konstytucji zasady subsydiarności. Tymczasem wyrok sądu faktycznie odbiera samorządom prawo do stosowania bonifikat od ceny nieruchomości objętych ochroną konserwatorską.