Jak dostać od gminy mieszkanie komunalne

Zobacz aktualny: Czy wciąż można przejąć komunalne mieszkanie?

Przepisy o ochronie praw lokatorów są lakoniczne, gdyż art. 21 ustawy (patrz podstawa prawna) przewiduje jedynie, że to rada gminy powinna opracować zasady wynajmowania lokali komunalnych. Najwięcej potrzebnych informacji znajdziemy więc w uchwałach rad gmin – każda osoba starająca się o mieszkanie komunalne powinna się z taką uchwałą swojej gminy zapoznać, gdyż może mieć ona rozwiązania znacząco odbiegające od przyjętych np. w sąsiedniej miejscowości. W tym poradniku będę się posługiwał przykładami z kilku dużych polskich miast, m.in. z Łodzi, Szczecina, Krakowa i Gdańska.

Polecamy: Ustawa o utrzymaniu czystości i porządku w gminach. Komentarz

Sprawdź, czy ci się należy

Głównym kryterium, które uzasadnia oddanie w najem mieszkania komunalnego, jest wysokość dochodu kandydata na najemcę (limit maksymalny, po którego przekroczeniu mieszkanie komunalne nie przysługuje). Wysokość ta jest bardzo zróżnicowana w zależności od gminy. Z reguły określa się ją jako stosunek (wyrażony w procentach) do najniższej emerytury.

PRZYKŁAD

W Gdańsku o lokal komunalny może się starać osoba, której dochód nie przekracza 200 proc. najniższej emerytury (w gospodarstwie jednoosobowym) lub 150 proc. najniższej emerytury (w gospodarstwie wieloosobowym). Natomiast w Krakowie limity te wynoszą – odpowiednio – 150 proc. i 100 proc. najniższej emerytury.

Gminy ustalają również – oprócz kryterium dochodowego – swoje preferencje przy warunkach zamieszkania, które kwalifikują do zawarcia umowy najmu mieszkania komunalnego. Podobnie jak przy wysokości dochodów, także przy warunkach zamieszkania, nie ma jednolitych kryteriów i każda rada gminy ustala je indywidualnie w swojej uchwale.

PRZYKŁAD

W Gdańsku preferuje się osoby w trudnej sytuacji życiowej, nie posiadające wraz z innymi osobami zgłoszonymi do wspólnego zamieszkiwania tytułu prawnego do innego lokalu lub domu mieszkalnego. Osoby te muszą też mieszkać w lokalu, gdzie powierzchnia pokoi nie przekracza 5 mkw. na jedną osobę uprawnioną do zamieszkiwania. Inny warunek to aby w czasie ostatnich pięciu lat osoby te nie zbyły lub nie przekazały innym osobom np. prawa własności lokalu, spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa najmu lokalu mieszkalnego itp. Szczecin natomiast przyjmuje zasadę, iż osoba starająca się o mieszkanie komunalne nie może posiadać tytułu prawnego do lokalu zarówno w Szczecinie, jak i w pobliskich miejscowościach (bezpośrednio sąsiadujących ze Szczecinem).

Wiele gmin wprowadza też takie kryteria, jak swoisty „domicyl”, czyli konieczność zamieszkiwania lub zameldowania na terenie gminy przez kilka lat albo związanie aktywnością życiową lub zawodową z daną gminą (np. praca w firmie na terenie gminy przez określony czas itp.). Ma to utrudnić łatwy przepływ osób polujących na mieszkania komunalne z jednej gminy do drugiej.

PRZYKŁAD

Kraków uznaje, że miasto stanowi „centrum życiowe” kandydata na najemcę w przypadku udokumentowania przez wnioskodawcę faktycznego zamieszkiwania na jego terenie przez okres co najmniej 5 lat przed datą złożenia wniosku. Udokumentowania wymaga również fakt posiadania przez wnioskodawcę stałego źródła dochodu na terenie miasta, a w przypadku posiadania dzieci w wieku szkolnym – pobierania przez dzieci wnioskodawcy nauki na terenie Krakowa.

Wszystkie te ograniczenia w ubieganiu się o mieszkanie komunalne nie wynikają z ustawy, ale są wprowadzane uchwałami rad gmin, dlatego też w każdej gminie może to być uregulowane inaczej.

Nierzadko gminy przewidują też preferencje dla niektórych kategorii osób, np. niepełnosprawnych, wychowanków domu dziecka. Dotyczy to nie tylko mieszkań komunalnych, ale też np. lokali socjalnych. Na przykład Kraków daje przywilej pierwszeństwa w ubieganiu się o lokal socjalny pogorzelcom oraz osobom, którym sąd przyznał prawo do lokalu socjalnego.

WARTO WIEDZIEĆ

Nie ma jednolitych dla całej Polski kryteriów dochodowych, które uprawniałyby do starania się o mieszkanie komunalne. Maksymalny limit dochodu każda gmina ustala indywidualnie w swojej uchwale – różnice pomiędzy sąsiednimi miastami mogą wynosić nawet po kilkaset złotych miesięcznie.

Jeśli mieszkamy w ciasnym lokum w złym stanie technicznym lub z byłym małżonkiem albo uważamy, że nie stać nas na płacenie czynszu za tak duże mieszkanie, to sprawdźmy, czy możliwa jest zamiana. Uchwały rad gmin muszą zawierać regulacje dotyczące zamian (zarówno wśród zasobu komunalnego, jak i pomiędzy najemcami lokali komunalnych a np. spółdzielnią mieszkaniową). W uchwale znajdziemy określenie, kiedy zamiana jest możliwa.

Czytaj także: Kiedy gmina wypłaci odszkodowanie za brak lokalu socjalnego

PRZYKŁAD

W Gdańsku uchwała rady miasta przewiduje m.in. możliwość zamiany przy konieczności zagęszczenia, rozgęszczenia, z uwagi na stan zdrowia lub kalectwo, z powodu złych warunków technicznych oraz z innych względów społecznych. Gdańsk proponuje też zamianę lokali np. osobom zalegającym z czynszem.

Jeśli jesteśmy mieszkańcami spółdzielni, a chcielibyśmy (lub jesteśmy zmuszeni) dokonać zamiany mieszkania spółdzielczego na komunalne (np. z powodu dużego zadłużenia), to warto też zapoznać się z regulacjami spółdzielni dotyczącymi zamian. Spółdzielnie z reguły określają te zasady w specjalnych regulaminach i w swoim statucie.

Złóż wniosek i czekaj

Osoby, które starają się o mieszkanie komunalne i zorientowały się, że spełniają wymagane przez gminę kryteria, powinny złożyć wniosek o najem mieszkania w wydziale lokalowym swojej gminy. Warto wcześniej zapytać urzędników gminnych o dokumenty wymagane przy składaniu wniosku (np. zaświadczenie, że od kilku lat pracuje się na terenie tej gminy, zaświadczenie o wysokości dochodu itp.). Uchwała rady gminy opisuje dokładnie, jaki jest tryb załatwiania wniosków o najem mieszkania komunalnego. Uchwała określa też kolejność rozpatrywania wniosków, przypadki skreślenia z listy oczekujących, zasady okresowej weryfikacji osób oczekujących na mieszkania komunalne itp. Dlatego warto znać te regulacje, aby nie trafić na koniec kolejki chętnych, gdyż w niektórych miastach czas oczekiwania na mieszkanie komunalne wynosi kilka lat. Taką swoistą karą może być np. niedostarczenie na czas wymaganych dokumentów. Dotyczy to również okresowej weryfikacji listy oczekujących.

Gminy określają szczegółowe zasady przydziału mieszkań.

---

Co powinna zawierać uchwała rady gminy

Uchwała dotycząca zasad wynajmowania mieszkań komunalnych powinna określać m.in.:

•  wysokość dochodu uzasadniającą oddanie w najem mieszkania komunalnego na czas nieoznaczony (dotyczy to również lokalu socjalnego),

•  warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy,

•  kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego,

•  warunki zamiany mieszkań komunalnych oraz zamiany pomiędzy najemcami mieszkań komunalnych a osobami zajmującymi lokale, np. w spółdzielniach mieszkaniowych,

•  tryb załatwiania wniosków o najem oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej,

•  zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy,

•  kryteria oddawania w najem mieszkań o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 mkw.

Czytaj także: Najem

PRZYKŁAD

Uchwała rady miasta Gdańska przewiduje, że ubiegający się o wynajęcie lokalu otrzymuje propozycję zapoznania się z położeniem i stanem technicznym lokalu, ale trzykrotna odmowa przyjęcia propozycji wynajęcia powoduje przesunięcie tej osoby na koniec kolejki oczekujących. Uchwała przewiduje też ograniczony, kilkudniowy termin do zawarcia umowy po zaakceptowaniu mieszkania.

Gdy umrze najemca

Osoby bliskie zmarłego najemcy mają prawo, aby po jego śmierci zostać najemcami tego mieszkania. Tak stanowi art. 691 kodeksu cywilnego. Wynika z niego, że w przypadku śmierci najemcy w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek, który nie jest współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą (konkubina, partner itp.). Osoby te wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

Szczegóły dotyczące wstąpienia w najem po zmarłym najemcy mieszkania komunalnego znajdziemy w uchwałach rad gmin.

PRZYKŁAD

W Łodzi w przypadku śmierci najemcy i pozostawienia w lokalu osób zamieszkujących faktycznie wspólnie z najemcą do czasu ustania stosunku najmu, umowa najmu może być zawarta z pełnoletnimi: wstępnymi, zstępnymi, rodzeństwem, osobami przyjętymi na podstawie orzeczenia sądu, osobami uprawnionymi do zamieszkania na mocy skierowania, powinowatymi (synowa, zięć) lub dziećmi współmałżonka, o ile osoby te lub ich współmałżonkowie nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu. Miasto pozwala jednak na zawarcie umowy najmu z innymi osobami zameldowanymi w lokalu na pobyt stały i zamieszkującymi wspólnie z najemcą przez okres co najmniej 5 lat, o ile osoby te lub ich współmałżonkowie nie są najemcami lub właścicielami innych mieszkań.

Na tej podstawie można się więc ubiegać o podpisanie umowy najmu mieszkania po bliskiej nam osobie zmarłej.

Lokale socjalne

Artykuły 22 i 23 ustawy o ochronie praw lokatorów przewidują, że gmina może część swoich zasobów mieszkalnych przeznaczyć na lokale socjalne, czyli mieszkania o obniżonym standardzie. Z reguły tak właśnie się dzieje. Ustawa stanowi również, że umowę najmu lokalu socjalnego zawiera się na czas oznaczony. Mieszkanie socjalne przysługuje jedynie takiej osobie, która nie ma tytułu prawnego do lokalu i której dochody z gospodarstwa domowego nie przekraczają wysokości określonej specjalnie w uchwale rady gminy.

PRZYKŁAD

W Łodzi na mieszkanie socjalne mogą liczyć tylko ci, którzy nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu, a zamieszkują dotychczas w lokalach, których powierzchnia pokoi przypadająca na jedną osobę wynosi mniej niż 5 mkw., a ponadto ich dochód (w przeliczeniu na jedną osobę) nie przekracza 80 proc. najniższej emerytury w gospodarstwach jednoosobowych lub 50 proc., gdy jest kilku domowników. Natomiast w Gdańsku limit dochodu uprawniający do starań o lokal socjalny jest wyższy niż w Łodzi i wynosi 150 proc. najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym oraz 100 proc. najniższej emerytury (w gospodarstwie wieloosobowym). Kraków ma te stawki na poziomie – odpowiednio – 120 i 60 proc. najniższej emerytury, a w Szczecinie limity te to 170 i 100 proc., jednak miasto zastrzega, że może też zawrzeć umowę z osobą, która przekracza ten limit o 15 proc.

WARTO WIEDZIEĆ

Prawo do wstąpienia w najem po zmarłym najemcy nie przysługuje jego wnukom i prawnukom. Sprawa taka była przedmiotem rozstrzygnięcia przez Sąd Najwyższy, który orzekł, że w obowiązującym stanie prawnym nie jest to możliwe, nawet jeśli pozostawali ze zmarłym we wspólnym zamieszkiwaniu oraz w trwałej więzi duchowej i gospodarczej i którzy do chwili śmierci sprawowali nad nim opiekę (wyrok SN z dnia 21 maja 2002 r., sygn. akt III CZP 26/02, OSNC z 2003 r. nr 2, poz. 20).

Co ważne, stawka czynszu w mieszkaniu socjalnym nie może przekraczać połowy stawki najniższego czynszu obowiązującego w mieszkaniach komunalnych w tej gminie (wysokość stawki podstawowej ustalają władze miasta, a najczęściej waha się ona pomiędzy 1 a 3 proc. tzw. wartości odtworzeniowej lokalu). Ustawa zaznacza jednak, że na mieszkanie socjalne nie mogą liczyć ci, którzy samowolnie zajmują lokal i wobec których sąd nakazał opróżnienie lokalu, chyba że przyznanie lokalu socjalnego byłoby w świetle zasad współżycia społecznego szczególnie usprawiedliwione.

Umowę najmu lokalu socjalnego można jednak po upływie oznaczonego w niej czasu przedłużyć na następny okres – warunkiem jest jednak, aby najemca nadal znajdował się w sytuacji uzasadniającej zawarcie takiej umowy. Jeśli jego dochody wzrosną ponad wysokość określoną w uchwale rady gminy uzasadniającej oddanie w najem lokalu socjalnego od dnia ustania najmu do czasu opróżnienia takiego lokalu, płaci on odszkodowanie za zajmowanie mieszkania bez tytułu prawnego. Ponadto gmina może wypowiedzieć najem lokalu socjalnego bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeśli najemca uzyskał tytuł prawny do innego lokalu (np. najem, własność, mieszkanie spółdzielcze) i może go używać.

Uprawnienie do lokalu socjalnego mają też niektóre osoby eksmitowane z innych mieszkań (np. domów prywatnych lub spółdzielni mieszkaniowych). Sąd decyduje o uprawnieniu do lokalu socjalnego w wyroku eksmisyjnym. Obowiązek zapewnienia mieszkania socjalnego ciąży wtedy na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec poniższych osób:

• kobiety w ciąży,

•; małoletniego, niepełnosprawnego lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałego,

•; obłożnie chorych,

•; emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,

•; bezrobotnych, a także

•; innych osób (jeśli w uchwale rady gminy określono takie przypadki).

Wyjątkami od tej zasady są jedynie przypadki, gdy wszystkie te osoby mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany. Warto też pamiętać, że sąd – orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego – nakazuje wstrzymanie eksmisji do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Wiele gmin również preferuje osoby, które mają być eksmitowane, a sąd orzekł o prawie do lokalu socjalnego – osoby te mają wtedy pierwszeństwo przed innymi kandydatami do wynajęcia mieszkania socjalnego.

Czytaj także: Wpływy z najmu lokali komunalnych niższe od ich zadłużenia

Mieszkania o dużym metrażu

Ustawa przewiduje, że rada gminy powinna w swojej uchwale rozstrzygnąć, na jakich zasadach i komu przydzielać lokale o powierzchni powyżej 80 mkw. Gmina ma więc względną swobodę, jak ustalić kryteria wynajmowania takich mieszkań.

PRZYKŁAD

W Łodzi mieszkania takie mogą być oddawane w najem w trybie negocjacji lub konkursu ofert. Uchwała jednak dokładnie określa, kto może się starać o takie mieszkanie. W trybie konkursu ofert mieszkania takie mogą być oddane osobom, które przekażą do dyspozycji gminy swoje obecne mieszkanie komunalne oraz nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu. Tryb przetargu na najem dużych mieszkań przewidziano też m.in. w Gdańsku i Krakowie.

Gminy mogą też określić inne od podstawowych (z reguły wyższe) stawki czynszu w dużych mieszkaniach.

PRZYKŁAD

Stawka wywoławcza czynszu w mieszkaniu o powierzchni powyżej 80 mkw. w Łodzi wynosi 130 proc. podstawowej stawki określonej w uchwale rady gminy dla mieszkań komunalnych, jednak ostateczna jej wysokość jest ustalana w drodze przetargu. Podobnie jest w Krakowie, z tym że tam licytacja czynszu za takie duże mieszkanie zaczyna się od poziomu 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu.

Michał Kosiarski

PODSTAWA PRAWNA

• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2001 r. nr 71, poz. 733 ze zm.).

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).