Oczko wodne a prawo pierwokupu działki przez Skarb Państwa

W ostatnich tygodniach, temat małych zbiorników wodnych przy domach stał się dość popularny. Wynika to z nawiązań do niego w czasie kampanii wyborczej, prognozowanej suszy i późniejszych ulew w czerwcu. Przy okazji prezydenckich zachęt do budowy oczek wodnych i rozpoczęcia programu dotacji „Moja Woda”, krajowe media przypomniały o przepisach, które mogą dawać staroście prawo pierwokupu działek z niewielkimi zbiornikami wodnymi. Czy starosta faktycznie może podkupić działkę z małym oczkiem wodnym?

Oferta specjalna: Pakiet książek – Nowa matryca stawek VAT Towary i Usługi z programem INFORLEX PKWiU + CN, stawki VAT i WIS na 2 m-ce

Regulacje w Prawie wodnym

Warto wiedzieć, że temat pierwokupu działek z niewielkimi zbiornikami wodnymi wcale nie jest nowy. Już na początku 2018 r. niektórzy eksperci krytykowali przepisy, które mogą ograniczać możliwość sprzedaży działek posiadających małe zbiorniki wodne. Takie regulacje zostały wprowadzone na mocy ustawy Prawo wodne z dnia 20 lipca 2017 r. (Dz.U. 2017 poz. 1566 z późn.zm). Rozpoczęcie programu „Moja Woda” przewidującego dotacje m.in. dla osób budujących oczka wodne, poskutkowało ponownym zwróceniem uwagi na kontrowersyjne przepisy. 

We wspomnianej ustawie z dnia 20 lipca 2017 roku, znajduje się budzący wątpliwości artykuł 217 ustęp 13. Mówi on, że: „Skarbowi Państwa przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży nieruchomości obejmującej grunt pod śródlądowymi wodami stojącymi. Prawo pierwokupu wykonuje starosta w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw gospodarki wodnej”. Zgodnie z kolejnym ustępem, sprzedaż działki pierwotnemu nabywcy może nastąpić jeśli starosta w terminie miesięcznym od otrzymania zawiadomienia nie wykona prawa pierwokupu. Wedle ustawy, notariusze powinni zawiadamiać starostę o transakcjach, które kwalifikują się do ewentualnego pierwokupu. Regulacje ustawowe mówią też, że sprzedaż gruntu na rzecz Skarbu Państwa będzie możliwa po pierwotnej cenie rynkowej ustalonej przez strony. 

Czy prawo pierwokupu dotyczy oczek wodnych?

W nawiązaniu do analizowanych przepisów warto sprawdzić, czy oczko wodne rzeczywiście mieści się w kategorii „śródlądowych wód stojących”, których obecność przyznaje państwu prawo pierwokupu działki. Odpowiedź na tak zadane pytanie teoretycznie zawiera artykuł 23 ustawy Prawo wodne. Mówi on, że: „śródlądowymi wodami stojącymi są wody śródlądowe w jeziorach oraz innych naturalnych zbiornikach wodnych niezwiązanych bezpośrednio, w sposób naturalny, z powierzchniowymi śródlądowymi wodami płynącymi. Przepisy o śródlądowych wodach stojących stosuje się odpowiednio do wód znajdujących się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka, niebędących stawami”. Taka definicja ustawowa sugeruje, że prawo pierwokupu może obejmować również oczka wodne. Pojawiły się nawet wątpliwości, czy pierwokupem na rzecz Skarbu Państwa nie powinny zostać objęte działki z rowami. 

Wyjaśnienia Ministerstwa Gospodarki Morskiej i Żeglugi Śródlądowej

W odpowiedzi na medialne publikacje i zaniepokojenie wielu właścicieli działek, Ministerstwo Gospodarki Morskiej i Żeglugi Śródlądowej w marcu 2018 r. przygotowało specjalną opinię prawną. Wspomniany dokument mówi, że prawo pierwokupu realizowanego przez starostę może dotyczyć tylko gruntów pokrytych śródlądowymi wodami stojącymi, które są oznaczone w ewidencji gruntów i budynków symbolem „Ws”. 

Ministerstwo wyjaśniło też, że ustawowy pierwokup nie obejmuje między innymi rowów melioracyjnych, sztucznych stawów, basenów i ogrodowych oczek wodnych. W przypadku basenów i oczek, wykluczenie stosowania przepisów o pierwokupie wynika z faktu, że zgromadzona woda nie jest pochodzenia naturalnego. Właśnie dlatego wspomniane zbiorniki wodne nie podlegają ustawie prawo wodne. Z kolei rowy oraz sztuczne stawy są urządzeniami melioracji wodnych wedle tej samej ustawy. 

Opinia prawna przygotowana przez Ministerstwo Gospodarki Morskiej i Żeglugi Śródlądowej powinna trochę uspokoić właścicieli gruntów z oczkami wodnymi i podobnymi zbiornikami. Nie zmienia ona jednak faktu, że przepisy mogą budzić wątpliwości.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl