Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Zaświadczenie o samodzielności lokalu

Zaświadczenie o samodzielności lokalu./ fot. Fotolia
Zaświadczenie o samodzielności lokalu./ fot. Fotolia
Właściciel nieruchomości składa wniosek o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu. Wniosek, o którym mowa w zdaniu poprzednim, wydawany jest przez właściwego starostę.

Zaświadczenie o samodzielności lokalu wydawane jest przez właściwego starostę na wniosek właściciela nieruchomości. Jest to dokument, który zgodnie art. 2 ust. 5 ustawy z 24 czerwca 1994 r o własności lokali. (dalej: u.w.l.) stanowi załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.

Wbrew pozorom ta czynność materialno-techniczna może powodować dla nowych nabywców długotrwałe i wymierne skutki ekonomiczne. Jeśli bowiem organ wydający zaświadczenie o samodzielności lokalu wyda dokument bez uprzedniego sprawdzenia zaistnienia poszczególnych przesłanek samodzielności, to może to umożliwić wprowadzenie do obrotu nieruchomości, która faktycznie nie będzie spełniała kryteriów odrębnego lokalu mieszkalnego. Zasadnym jest zatem głębsze spojrzenie na nieskomplikowaną - w świetle orzecznictwa - procedurę wydawania tego typu dokumentów.

Samodzielność lokalu

W art. 2 ust. 2 u.w.l. za samodzielny lokal mieszkalny uznano wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Zgodnie zaś z art. 2 ust. 3 u.w.l. spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia. Procedurę wydawania zaświadczeń regulują natomiast przepisy działu VII ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (dalej: k.p.a.). M.in. w art. 217 k.p.a. ustawy wskazano, że zaświadczenie wydaje się na żądanie wnioskodawcy w przypadku, kiedy: urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepis prawa albo osoba ubiega się o zaświadczenie ze względu na swój interes prawny w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego.

Z orzecznictwa

Zaświadczenie może zostać wydane tylko w przypadkach wskazanych w art. 217 § 2 k.p.a., tj. przesłanką jego wydania nie może być sama chęć legitymowania się żądanym zaświadczeniem.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Wyrok WSA w Warszawie z 26 listopada 2013 r.,

sygn. akt II SA/Wa 1479/13

Ponieważ potwierdzenia spełnienia wymagań w zakresie samodzielności lokalu mieszkalnego wymaga przepis prawa, to przesłanka wynikająca z art. 217 § 2 k.p.a. w przypadku żądania wystawienia takiego zaświadczenia jest spełniona. Samo zaświadczeni powinno być wydane bez zbędnej zwłoki, nie później jednak niż w terminie siedmiu dni. Zgodnie zaś z art. 218 k.p.a. w przypadkach, o których mowa w art. 217 § 2 pkt 2, organ administracji publicznej obowiązany jest wydać zaświadczenie, gdy chodzi o potwierdzenie faktów albo stanu prawnego, wynikających z prowadzonej przez ten organ ewidencji, rejestrów bądź z innych danych znajdujących się w jego posiadaniu.

Zobacz również: Prawo administracyjne

Zakres postępowania wyjaśniającego

Art. 218 § 2 k.p.a. dopuszcza przeprowadzenie przez organ postępowania wyjaśniającego, jeśli stwierdzi rozbieżności pomiędzy danymi znajdującymi się w jego posiadaniu, a informacjami jakich potwierdzenia w formie zaświadczenia żąda wnioskodawca. W praktyce istotnym problemem jest ustalenie, czy organ wydający zaświadczenie o samodzielności lokalu powinien opierać się wyłącznie na dokumentacji złożonej przez wnioskodawcę (inwentaryzacji lokali) czy też powinien przeprowadzić postępowanie wyjaśniające, jeśli np. stwierdzi, że wnioskodawca próbuje uzyskać zaświadczenia na większą ilość lokali niż by to wynikało z uzyskanego pozwolenia na budowę lub pozwolenia na użytkowanie.

Powszechną praktyką wśród deweloperów stało się załączanie do wniosku o wydanie zaświadczenia, inwentaryzacji powykonawczej lokali, potwierdzonej przez osobę posiadającej odpowiednie uprawnienia budowlane (architekta, inżyniera budownictwa). Jednak zgodnie z art. 2 ust. 5 u.w.l. lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym - także na wyrysie z operatu ewidencyjnego. W razie braku dokumentacji technicznej budynku, zaznaczeń, o których mowa w ust. 5, dokonuje się, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego (art. 2 ust. 6 u.w.l.).

Dotychczas w orzecznictwie popularny był pogląd jakoby organ nie miał prawa badać prawidłowości i legalności wybudowanych lokali mieszkalnych na podstawie przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: p.b.). Uznawano, że jedyną podstawą prawną do stwierdzenia samodzielności lokalu jest u.w.l, w szczególności przepis art. 2 ust. 2 u.w.l. definiujący tą samodzielność. Argumentem przemawiającym za niedopuszczalnością weryfikacji zgodności zrealizowanej inwestycji z przepisami p.b. stanowić miał fakt, że gdyby ustawodawca chciał powiązać stwierdzenie samodzielności lokalu z potwierdzeniem jego realizacji zgodnie z ustawą p.b., dałby temu wyraz w tekście u.w.l., poprzez stosowną redakcję przepisu. Skoro jednak tego nie zrobił - organ ma się opierać wyłącznie na art. 2 ust. 2 u.w.l.

Z drugiej strony w pewnym zakresie odniesienie się do przepisów p.b. wynika wprost z art. 2 ust. 6 u.w.l. W ostatnim czasie można zaś spotkać coraz więcej orzeczeń, które skłaniają się ku tezie, aby wydawanie zaświadczeń opierało się na przepisach p.b. i stanowiło ostateczną weryfikację prawidłowości, a przede wszystkim legalności wybudowanych lokali.

Ocena przesłanki samodzielności

Określone w art. 2 ust. 2 u.w.l. kryteria samodzielności to m.in. przeznaczenie na stały pobyt ludzi określonej izby lub zespołu izb oraz zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych osób, które w wyodrębnionym lokalu mieszkalnym mogłyby zamieszkać. Ustawa nie zawiera przy tym wyjaśnienia wskazanych wyżej pojęć, które pozwalałyby wskazać, jakie kryteria techniczne czy funkcjonalne miałby spełniać lokal, aby być przeznaczonym na stały pobyt ludzi czy umożliwiać zaspokajanie ich potrzeb mieszkaniowych. Stąd, gdyby nie było możliwe odwołanie się do systemu norm p.b. i przepisów wykonawczych tej ustawy, to zapewne inwestor mógłby uzyskać stosowne zaświadczenie także dla lokalu mieszkalnego pozbawionego okien albo lokalu w powstałym nielegalnie budynku, który może nie spełniać podstawowych norm bezpieczeństwa użytkowania.

Lokalem samodzielnym może być jedynie lokal wybudowany zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym i przyjęty do użytkowania przez organ nadzoru budowlanego. I to na podstawie dokumentacji projektowej oraz decyzji o przyjęciu obiektu do użytkowania organ może wydać zaświadczenie o samodzielności lokalu mieszalnego.

Zatem w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości organ winien przeprowadzić postępowanie wyjaśniające i zweryfikować czy budynek, w którym znajdują się lokale został wybudowany legalnie, czy spełnia on warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, czy powstałe lokale i pomieszczenia nadają się do zamieszkania i czy mogą być przeznaczone na stały pobyt ludzi.

Jak stwierdził WSA we Wrocławiu w wyroku z 7 lutego 2013 r. (sygn. akt II SA/Wr 867/12) samodzielnym lokalem mieszkalnym w myśl art. 2 ust. 2 u.w.l. może być lokal, w którym ludzie mogą przebywać dłużej niż 4 godziny i który spełnia inne wymogi określone np. w § 72-75 Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zauważył przy tym, że skoro ludzie mają w danym lokalu przebywać dłużej niż 4 godziny dziennie, to budynek, w którym dany lokal jest usytuowany musi być oddany do użytkowania. W przeciwnym razie pobyt tych osób w lokalu, a co za tym idzie również w budynku, byłby nielegalnym przystąpieniem do użytkowania, co jest zachowaniem sankcjonowanym karą administracyjną wymierzaną w trybie p.b. Konieczna jest zatem ocena przesłanki samodzielności lokalu przez pryzmat stosownych przepisów, często technicznych, które wydane zostały na podstawie delegacji zawartej w ustawie p.b.

Ocena legalności realizacji obiektu

Zdarzają się również przypadki wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego znajdującego się w całości lub w części w nielegalnie zrealizowanym obiekcie budowlanym, co wynika z przyjęcia, że ocena samodzielności powinna nastąpić wyłącznie w oparciu o u.w.l. Zwłaszcza może to dotyczyć sytuacji, w której deweloper występuje o wydanie zaświadczenia na większą liczbę lokali niż wynika to z wydanej przez organ nadzoru budowlanego decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu. W konsekwencji, w sytuacji wydania zaświadczenia będącego później podstawą ujawnienia prawa własności samodzielnego lokalu mieszkalnego i sprzedaży tak wyodrębnionego lokalu, mogą powstać bardzo dotkliwe skutki prawne dla nabywcy lokalu, co do którego samodzielności zaświadczenie nie powinno być wydane.

Ustalenie czy lokal został wybudowany legalnie oraz zgodnie z zatwierdzonym projektem ma fundamentalne znaczenie dla dalszych czynności w obrocie nieruchomościami. Zaświadczenie o samodzielności lokalu służy określonemu celowi - jest dokumentem urzędowym potwierdzającym, że dany lokal spełnia wymogi samodzielności lokalu.

Z orzecznictwa

stwierdził, że zaświadczenie jest niezbędne dla dokonania czynności wydzielenia lokalu, jako samodzielnej nieruchomości lokalowej z nieruchomości głównej. Wydzielenie zaś lokalu jako odrębnej nieruchomości jest niezbędne do ustanowienia dla danego lokalu prawa odrębnej własności. Czynności te dokonywane są przy sprzedaży lokali mieszkalnych określonym podmiotom w nowo wybudowanych obiektach. Tym samym zaświadczenie takie potwierdza, że dany lokal mieszkalny został wybudowany legalnie i zgodnie z prawem, co w dalszej kolejności prowadzi do konstatacji, że lokal taki może być przedmiotem obrotu. Stanowisko takie w pełni zabezpiecza interesy przyszłych nabywców takich lokali mieszkalnych, jeśli lokale te wybudowane zostały zgodnie z prawem.

Wyrok NSA z 24 kwietnia 2014 r.,

sygn. akt I OSK 908/13

W tym kontekście zakwestionować należy stanowisko części organów odwoławczych, które w przypadku odmowy wydania zaświadczenia przez starostę z uwagi na niespełnienie kryteriów wynikających z p.b. i przepisów wykonawczych wydanych do powyższej ustawy, uchylają decyzję starostów. Za koniecznością oceny również przez pryzmat tych przepisów przemawiają także zasady ogólne postępowania administracyjnego wyrażone w art. 7, 8 i 9 k.p.a. Jak zauważył NSA w wyroku z 17 listopada 2011 r. (sygn. akt I OSK 646/11) starosta weryfikując możliwość wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego i prowadząc w tym zakresie postępowanie wyjaśniające może również zwrócić się do innych organów, np. organów nadzoru budowlanego, o stosowną dokumentację. Dopiero bowiem często z tej dokumentacji wynikać będzie, czy w istocie sprawa może zostać załatwiona pozytywnie dla wnioskodawcy przez wydanie stosownego zaświadczenia.

Wydawanie zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego powinno być zatem poprzedzone gruntowną analizą, czy lokal może zostać uznany za samodzielny, a analiza ta w pewnych wypadkach powinna również obejmować zgodność rozwiązań dotyczących lokalu z przepisami budowlanymi. Ze względu na rolę, jaką spełnia zaświadczenie, konieczne wydaje się ugruntowanie linii orzeczniczej, która nie ogranicza postępowania wyjaśniającego prowadzonego przez starostów wyłącznie do sprawdzenia zgodności z u.w.l. a z całkowitym pominięciem innych przepisów prawa.

Emilia Markowicz

specjalistka w zakresie gospodarki przestrzennej, pracuje w Wydziale Architektury i Budownictwa Urzędu m.st. Warszawy

Kazimierz Pawlik

radca prawny, specjalizuje się w prawie administracyjnym

Podstawy prawne

  • art. 7, art. 8, art. 9, art. 217 § 2, art. 218 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz.U. z 2016 r. poz. 23; ost. zm. Dz.U. z 2016 r. poz. 2138)

  • art. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892)

Reklama
Zaktualizuj swoją wiedzę z naszymi publikacjami i szkoleniami
Źródło: Gazeta Samorządu i Administracji
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Sektor publiczny
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    HPV: Od 1 czerwca 2023 r. dzieci 12 i 13-letnie można zaszczepić bezpłatnie

    Od 1 czerwca 2023 r. dzieci 12 i 13-letnie (urodzone od 1 stycznia 2010 r. do ukończenia 14. roku życia) będzie można zaszczepić bezpłatnie. 

    Dbamy o zdrowie poprzez aktywność: nordic walking

    Nordic walking w dziś znanej nam formie, został zaprezentowany w roku 1997 w Finlandii. Pierwotnie był to letni trening biegaczy narciarskich. Wkrótce stał się ciekawym i skutecznym treningiem dla wszystkich.

    Iga Świątek pojechała do Paryża bronić tytułu

    "Cieszę się, że jestem zdrowa" - zapewniła Iga Świątek na konferencji prasowej przed rozpoczęciem wielkoszlemowego French Open. Do Paryża, gdzie polska tenisistka będzie broniła tytułu, przyjechała po kreczu w ćwierćfinale turnieju w Rzymie.

    Przechodzisz na emeryturę? Prosty trik zwiększy ją nawet o 500 zł miesięcznie

    Trik jest prosty. I …. legalny. Po prostu przejdź na emeryturę w lipcu albo sierpniu 2023 r. 

    Whistleblowing – najnowszy projekt ustawy o sygnalistach

    25 maja 2023 r. na stronie Rządowego Centrum Legislacji pojawiła się kolejna wersja projektu ustawy datowana na dzień 27 marca 2023 r. Obecnie projekt ustawy jest na Komitecie Stałym Rady Ministrów.

    Stażysta plus: Jak otrzymać 3000 zł miesięcznie stypendium jako stażysta [PFRON]

    Maksymalna wysokość stypendium na jednego beneficjenta ostatecznego nie może przekroczyć kwoty 3.000 zł brutto na jeden miesiąc.

    KE daje Polsce na uchodźcę z Ukrainy 200 euro. Polska ma płacić 22 000 euro na uchodźcę w Paryżu

    Andrzej Sadoś wskazał, że w Polsce 1 mln uchodźców z Ukrainy jest objętych ochroną międzynarodową, a UE na pomoc im przekazała 200 mln euro. 

    Czy konsument będzie przymusowo korzystał z rachunku bankowego w 2024 r.?

    Uchylenie przepisów obniżających limit płatności gotówkowych z 15 do 8 tys. zł, a także wprowadzających obowiązek płatności za pośrednictwem rachunku bankowego przez konsumenta, kiedy wartość transakcji z przedsiębiorcą przekracza 20 tys. zł od 2024 r. - przewiduje projekt, nad którym pracować będzie dalej Sejm.

    Pięć lat obowiązywania RODO – czy mamy RODO-erę?

    RODO obowiązuje już 5 lat, a prawo ochrony danych osobowych obowiązuje w Polsce od 30 kwietnia 1998 r. czyli już ćwierć wieku.

    Egzamin ósmoklasisty 2023: Język angielski E8 [ODPOWIEDZI i ARKUSZE CKE]

    Zakończył się dzisiejszy egzamin ósmoklasisty 2023 z języków obcych. 98% uczniów wybrało język angielski. Publikujemy arkusz egzaminacyjny CKE z języka angielskiego. Wkrótce opublikujemy odpowiedzi przygotowane przez naszych ekspertów. Zapraszamy.

    Program bezpłatnych leków dla dzieci, młodzieży i seniorów dostępny już od września?

    Program bezpłatnych leków dla dzieci i młodzieży do 18. roku życia oraz dla osób powyżej 65. roku życia być może będzie dostępny od września, zapowiedział minister zdrowia Adam Niedzielski. 

    Rozpoczął się egzamin ósmoklasistów z języka angielskiego. Po 13ej na Infor.pl arkusze egzaminacyjne i odpowiedzi

    O 9.00 rozpoczął się egzamin ósmoklasisty z języków obcych. 98% uczniów wybrało język angielski. Po 13ej arkusze z tego języka wraz z odpowiedziami ekspertów opublikujemy na Infor.pl. 

    Program "Opieka 75 plus” z 58 mln zł. Pomoc dla 11 000 osób
    Ostatni dzień egzaminów E8. Dziś języki obce. Króluje angielski

    500 000 ósmoklasistów zmierzyło się już z egzaminami z języka polskiego i matematyki. Przed nimi ostatni egzamin - język obcy. W praktyce jest to egzamin z języka angielskiego. 

    Karta Nauczyciela - tekst jednolity. Najnowszy tekst już w Dzienniku Ustaw!

    Ukazał się tekst jednolity ustawy - Karta Nauczyciela. Opublikowany został właśnie w Dzienniku Ustaw - rok 2023 poz. 984. Zobacz najnowszy tekst ustawy z dnia 26 stycznia 1982 r. Karta Nauczyciela!

    Jakie były pytania z matematyki? Gdzie znaleźć odpowiedzi? [ARKUSZ CKE i ODPOWIEDZI]

    CKE opublikowała arkusz zadań z matematyki rozwiązywany przez ósmoklasistów. Infor.pl opublikował odpowiedzi do zadań. Sprawdź odpowiedzi.

    Egzamin ósmoklasisty 2023: Matematyka [ODPOWIEDZI I ARKUSZE CKE]

    Zakończył się dzisiejszy egzamin ósmoklasisty 2023 z matematyki. Publikujemy arkusz egzaminacyjny CKE. Publikujemy także odpowiedzi z matematyki przygotowane przez naszych ekspertów. Zapraszamy do lektury.

    500 000 uczniów 8 klas rozpoczęło egzamin z matematyki. O 13ej na Infor.pl arkusze egzaminacyjne z CKE

    Punktualnie o 9.00 rozpoczął się egzamin ósmoklasistów z matematyki. Zmierzy się z nim 500 000 uczniów.

    Jak uzyskać 58 000 zł z programu „Mój prąd” 5.0.? W programie kolejne 400 mln zł?

    Przy kompleksowej inwestycji maksymalna dotacja, jaką będzie można otrzymać, to nawet 58 tys. zł.

    Pandemia: Kondycja psychiczna młodzieży obniżyła się

    W czasie pandemii doszło do obniżenia kondycji psychicznej młodzieży. Zamiast siły witalnej charakterystycznej dla okresu rozwoju, wielu młodych doświadcza braku energii i obawy o przyszłość. To wnioski z badań Instytutu Profilaktyki Zintegrowanej.

    Egzamin ósmoklasisty 2023 r. Dziś matematyka. Arkusze egzaminacyjne po 13ej na Infor.pl

    Dziś egzamin ósmoklasistów z matematyki. Arkusze egzaminacyjne CKE z egzaminu ósmoklasisty 2023 r. na Infor.pl tuż po 13-ej. Nasi eksperci przygotują komentarz i odpowiedzi wkrótce po upublicznieniu arkuszy.

    Protest pielęgniarek i położnych. O co walczą?

    Pielęgniarki i położne z całej Polski manifestowały we wtorek w Warszawie przeciw degradacji, dyskryminacji zawodowej oraz dysproporcji w zarobkach. W Sejmie złożyły obywatelski projekt ustawy, która ma wzmocnić ich pozycję w systemie ochrony zdrowia.

    Język polski: arkusze egzaminacyjne CKE z odpowiedziami na Infor.pl [Egzamin ósmoklasisty 2023 r.]

    Zakończył się dzisiejszy egzamin ósmoklasisty z języka polskiego. Publikujemy arkusz egzaminacyjny CKE i odpowiedzi ekspertów. 

    Komunikat ZUS: 360 000 wniosków o zwrot nadpłaty składki zdrowotnej na 665 mln zł

    ZUS: do 1 czerwca można składać wnioski o zwrot nadpłaty składki zdrowotnej.

    Jak przebiega egzamin ósmoklasisty 2023 r. z języka polskiego?

    Egzaminem z języka polskiego rozpoczął się trzydniowy egzamin ósmoklasisty. Na infor.pl po 13ej arkusze egzaminacyjne CKE.