Kategorie

Zaświadczenie o samodzielności lokalu

Zaświadczenie o samodzielności lokalu./ fot. Fotolia
Właściciel nieruchomości składa wniosek o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu. Wniosek, o którym mowa w zdaniu poprzednim, wydawany jest przez właściwego starostę.

Zaświadczenie o samodzielności lokalu wydawane jest przez właściwego starostę na wniosek właściciela nieruchomości. Jest to dokument, który zgodnie art. 2 ust. 5 ustawy z 24 czerwca 1994 r o własności lokali. (dalej: u.w.l.) stanowi załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.

Wbrew pozorom ta czynność materialno-techniczna może powodować dla nowych nabywców długotrwałe i wymierne skutki ekonomiczne. Jeśli bowiem organ wydający zaświadczenie o samodzielności lokalu wyda dokument bez uprzedniego sprawdzenia zaistnienia poszczególnych przesłanek samodzielności, to może to umożliwić wprowadzenie do obrotu nieruchomości, która faktycznie nie będzie spełniała kryteriów odrębnego lokalu mieszkalnego. Zasadnym jest zatem głębsze spojrzenie na nieskomplikowaną - w świetle orzecznictwa - procedurę wydawania tego typu dokumentów.

Samodzielność lokalu

W art. 2 ust. 2 u.w.l. za samodzielny lokal mieszkalny uznano wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Zgodnie zaś z art. 2 ust. 3 u.w.l. spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia. Procedurę wydawania zaświadczeń regulują natomiast przepisy działu VII ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (dalej: k.p.a.). M.in. w art. 217 k.p.a. ustawy wskazano, że zaświadczenie wydaje się na żądanie wnioskodawcy w przypadku, kiedy: urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepis prawa albo osoba ubiega się o zaświadczenie ze względu na swój interes prawny w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego.

Z orzecznictwa

Zaświadczenie może zostać wydane tylko w przypadkach wskazanych w art. 217 § 2 k.p.a., tj. przesłanką jego wydania nie może być sama chęć legitymowania się żądanym zaświadczeniem.

Wyrok WSA w Warszawie z 26 listopada 2013 r.,

sygn. akt II SA/Wa 1479/13

Ponieważ potwierdzenia spełnienia wymagań w zakresie samodzielności lokalu mieszkalnego wymaga przepis prawa, to przesłanka wynikająca z art. 217 § 2 k.p.a. w przypadku żądania wystawienia takiego zaświadczenia jest spełniona. Samo zaświadczeni powinno być wydane bez zbędnej zwłoki, nie później jednak niż w terminie siedmiu dni. Zgodnie zaś z art. 218 k.p.a. w przypadkach, o których mowa w art. 217 § 2 pkt 2, organ administracji publicznej obowiązany jest wydać zaświadczenie, gdy chodzi o potwierdzenie faktów albo stanu prawnego, wynikających z prowadzonej przez ten organ ewidencji, rejestrów bądź z innych danych znajdujących się w jego posiadaniu.

Zobacz również: Prawo administracyjne

Zakres postępowania wyjaśniającego

Reklama

Art. 218 § 2 k.p.a. dopuszcza przeprowadzenie przez organ postępowania wyjaśniającego, jeśli stwierdzi rozbieżności pomiędzy danymi znajdującymi się w jego posiadaniu, a informacjami jakich potwierdzenia w formie zaświadczenia żąda wnioskodawca. W praktyce istotnym problemem jest ustalenie, czy organ wydający zaświadczenie o samodzielności lokalu powinien opierać się wyłącznie na dokumentacji złożonej przez wnioskodawcę (inwentaryzacji lokali) czy też powinien przeprowadzić postępowanie wyjaśniające, jeśli np. stwierdzi, że wnioskodawca próbuje uzyskać zaświadczenia na większą ilość lokali niż by to wynikało z uzyskanego pozwolenia na budowę lub pozwolenia na użytkowanie.

Powszechną praktyką wśród deweloperów stało się załączanie do wniosku o wydanie zaświadczenia, inwentaryzacji powykonawczej lokali, potwierdzonej przez osobę posiadającej odpowiednie uprawnienia budowlane (architekta, inżyniera budownictwa). Jednak zgodnie z art. 2 ust. 5 u.w.l. lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym - także na wyrysie z operatu ewidencyjnego. W razie braku dokumentacji technicznej budynku, zaznaczeń, o których mowa w ust. 5, dokonuje się, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego (art. 2 ust. 6 u.w.l.).

Reklama

Dotychczas w orzecznictwie popularny był pogląd jakoby organ nie miał prawa badać prawidłowości i legalności wybudowanych lokali mieszkalnych na podstawie przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: p.b.). Uznawano, że jedyną podstawą prawną do stwierdzenia samodzielności lokalu jest u.w.l, w szczególności przepis art. 2 ust. 2 u.w.l. definiujący tą samodzielność. Argumentem przemawiającym za niedopuszczalnością weryfikacji zgodności zrealizowanej inwestycji z przepisami p.b. stanowić miał fakt, że gdyby ustawodawca chciał powiązać stwierdzenie samodzielności lokalu z potwierdzeniem jego realizacji zgodnie z ustawą p.b., dałby temu wyraz w tekście u.w.l., poprzez stosowną redakcję przepisu. Skoro jednak tego nie zrobił - organ ma się opierać wyłącznie na art. 2 ust. 2 u.w.l.

Z drugiej strony w pewnym zakresie odniesienie się do przepisów p.b. wynika wprost z art. 2 ust. 6 u.w.l. W ostatnim czasie można zaś spotkać coraz więcej orzeczeń, które skłaniają się ku tezie, aby wydawanie zaświadczeń opierało się na przepisach p.b. i stanowiło ostateczną weryfikację prawidłowości, a przede wszystkim legalności wybudowanych lokali.

Ocena przesłanki samodzielności

Określone w art. 2 ust. 2 u.w.l. kryteria samodzielności to m.in. przeznaczenie na stały pobyt ludzi określonej izby lub zespołu izb oraz zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych osób, które w wyodrębnionym lokalu mieszkalnym mogłyby zamieszkać. Ustawa nie zawiera przy tym wyjaśnienia wskazanych wyżej pojęć, które pozwalałyby wskazać, jakie kryteria techniczne czy funkcjonalne miałby spełniać lokal, aby być przeznaczonym na stały pobyt ludzi czy umożliwiać zaspokajanie ich potrzeb mieszkaniowych. Stąd, gdyby nie było możliwe odwołanie się do systemu norm p.b. i przepisów wykonawczych tej ustawy, to zapewne inwestor mógłby uzyskać stosowne zaświadczenie także dla lokalu mieszkalnego pozbawionego okien albo lokalu w powstałym nielegalnie budynku, który może nie spełniać podstawowych norm bezpieczeństwa użytkowania.

Lokalem samodzielnym może być jedynie lokal wybudowany zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym i przyjęty do użytkowania przez organ nadzoru budowlanego. I to na podstawie dokumentacji projektowej oraz decyzji o przyjęciu obiektu do użytkowania organ może wydać zaświadczenie o samodzielności lokalu mieszalnego.

Zatem w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości organ winien przeprowadzić postępowanie wyjaśniające i zweryfikować czy budynek, w którym znajdują się lokale został wybudowany legalnie, czy spełnia on warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, czy powstałe lokale i pomieszczenia nadają się do zamieszkania i czy mogą być przeznaczone na stały pobyt ludzi.

Jak stwierdził WSA we Wrocławiu w wyroku z 7 lutego 2013 r. (sygn. akt II SA/Wr 867/12) samodzielnym lokalem mieszkalnym w myśl art. 2 ust. 2 u.w.l. może być lokal, w którym ludzie mogą przebywać dłużej niż 4 godziny i który spełnia inne wymogi określone np. w § 72-75 Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zauważył przy tym, że skoro ludzie mają w danym lokalu przebywać dłużej niż 4 godziny dziennie, to budynek, w którym dany lokal jest usytuowany musi być oddany do użytkowania. W przeciwnym razie pobyt tych osób w lokalu, a co za tym idzie również w budynku, byłby nielegalnym przystąpieniem do użytkowania, co jest zachowaniem sankcjonowanym karą administracyjną wymierzaną w trybie p.b. Konieczna jest zatem ocena przesłanki samodzielności lokalu przez pryzmat stosownych przepisów, często technicznych, które wydane zostały na podstawie delegacji zawartej w ustawie p.b.

Ocena legalności realizacji obiektu

Zdarzają się również przypadki wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego znajdującego się w całości lub w części w nielegalnie zrealizowanym obiekcie budowlanym, co wynika z przyjęcia, że ocena samodzielności powinna nastąpić wyłącznie w oparciu o u.w.l. Zwłaszcza może to dotyczyć sytuacji, w której deweloper występuje o wydanie zaświadczenia na większą liczbę lokali niż wynika to z wydanej przez organ nadzoru budowlanego decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu. W konsekwencji, w sytuacji wydania zaświadczenia będącego później podstawą ujawnienia prawa własności samodzielnego lokalu mieszkalnego i sprzedaży tak wyodrębnionego lokalu, mogą powstać bardzo dotkliwe skutki prawne dla nabywcy lokalu, co do którego samodzielności zaświadczenie nie powinno być wydane.

Ustalenie czy lokal został wybudowany legalnie oraz zgodnie z zatwierdzonym projektem ma fundamentalne znaczenie dla dalszych czynności w obrocie nieruchomościami. Zaświadczenie o samodzielności lokalu służy określonemu celowi - jest dokumentem urzędowym potwierdzającym, że dany lokal spełnia wymogi samodzielności lokalu.

Z orzecznictwa

stwierdził, że zaświadczenie jest niezbędne dla dokonania czynności wydzielenia lokalu, jako samodzielnej nieruchomości lokalowej z nieruchomości głównej. Wydzielenie zaś lokalu jako odrębnej nieruchomości jest niezbędne do ustanowienia dla danego lokalu prawa odrębnej własności. Czynności te dokonywane są przy sprzedaży lokali mieszkalnych określonym podmiotom w nowo wybudowanych obiektach. Tym samym zaświadczenie takie potwierdza, że dany lokal mieszkalny został wybudowany legalnie i zgodnie z prawem, co w dalszej kolejności prowadzi do konstatacji, że lokal taki może być przedmiotem obrotu. Stanowisko takie w pełni zabezpiecza interesy przyszłych nabywców takich lokali mieszkalnych, jeśli lokale te wybudowane zostały zgodnie z prawem.

Wyrok NSA z 24 kwietnia 2014 r.,

sygn. akt I OSK 908/13

W tym kontekście zakwestionować należy stanowisko części organów odwoławczych, które w przypadku odmowy wydania zaświadczenia przez starostę z uwagi na niespełnienie kryteriów wynikających z p.b. i przepisów wykonawczych wydanych do powyższej ustawy, uchylają decyzję starostów. Za koniecznością oceny również przez pryzmat tych przepisów przemawiają także zasady ogólne postępowania administracyjnego wyrażone w art. 7, 8 i 9 k.p.a. Jak zauważył NSA w wyroku z 17 listopada 2011 r. (sygn. akt I OSK 646/11) starosta weryfikując możliwość wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego i prowadząc w tym zakresie postępowanie wyjaśniające może również zwrócić się do innych organów, np. organów nadzoru budowlanego, o stosowną dokumentację. Dopiero bowiem często z tej dokumentacji wynikać będzie, czy w istocie sprawa może zostać załatwiona pozytywnie dla wnioskodawcy przez wydanie stosownego zaświadczenia.

Wydawanie zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego powinno być zatem poprzedzone gruntowną analizą, czy lokal może zostać uznany za samodzielny, a analiza ta w pewnych wypadkach powinna również obejmować zgodność rozwiązań dotyczących lokalu z przepisami budowlanymi. Ze względu na rolę, jaką spełnia zaświadczenie, konieczne wydaje się ugruntowanie linii orzeczniczej, która nie ogranicza postępowania wyjaśniającego prowadzonego przez starostów wyłącznie do sprawdzenia zgodności z u.w.l. a z całkowitym pominięciem innych przepisów prawa.

Emilia Markowicz

specjalistka w zakresie gospodarki przestrzennej, pracuje w Wydziale Architektury i Budownictwa Urzędu m.st. Warszawy

Kazimierz Pawlik

radca prawny, specjalizuje się w prawie administracyjnym

Podstawy prawne

  • art. 7, art. 8, art. 9, art. 217 § 2, art. 218 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz.U. z 2016 r. poz. 23; ost. zm. Dz.U. z 2016 r. poz. 2138)

  • art. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892)

Źródło: Gazeta Samorządu i Administracji
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Sektor publiczny
    1 sty 2000
    20 cze 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Do kiedy Spis Powszechny?

    Spis Powszechny – do kiedy trwa? Do kiedy można się spisać przez Internet? Czy każdy domownik musi się spisać osobno? Jakie kary grożą za brak udziału w spisie ludności i mieszkań w 2021 roku?

    Nieskuteczność systemów Compliance, systemów Whistleblowingu lub ochrony danych osobowych - przyczyny

    Nieskuteczność systemów. Czy da się zlikwidować ryzyko compliance lub ryzyko naruszenia danych osobowych? Jakie są powody pozorności lub nieskuteczności systemów?

    Program Kangur - autobusy elektryczne dla gmin wiejskich

    Program Kangur - autobusy elektryczne dla gmin wiejskich. Dzięki wsparciu NFOŚiGW, w wysokości prawie 40 mln zł, autobusy elektryczne będą woziły dzieci do szkół w kolejnych 16 gminach.

    Czyste Powietrze - zmiany w programie, koniec dotacji na piece węglowe

    Czyste Powietrze - co się zmieni w programie? Do kiedy można jeszcze uzyskać dotację na piece węglowe?

    Pakiet psychologiczny – rekomendacje dla uczelni dotyczące pomocy studentom

    Pakiet psychologiczny. Na podstawie przekazanych przez uczelnie informacji na temat udzielanego w okresie epidemii wsparcia studentom, Ministerstwo Edukacji i Nauki opracowało poniższe zalecenia w zakresie zwiększenia pomocy psychologicznej.

    Nauczyciel w Polsce - pasja czy zawód? Raport o statusie nauczycieli w Polsce 2021

    Nauczyciel w Polsce - pasja czy zawód? Raport o statusie nauczycieli w Polsce 2021. Nauczyciel to zawód często oceniany. Ale czy doceniany? W raporcie zbadano, co myślą o nauczycielach rodzice, uczniowie, a także oni sami o swojej pracy.

    Domowa Opieka Medyczna - Pulsoksymetr i PulsoCare

    Domowa Opieka Medyczna to program mający na celu zdalne monitorowanie stanu zdrowia Pacjentów. Program wykorzystuje pulsoksymetr jako narzędzie diagnostyczne i aplikację PulsoCare do przekazywania i monitoringu danych.

    CEEB - zadania gmin związane ze spisem źródeł ciepła

    CEEB - zadania gmin związane ze spisem źródeł ciepła. W jakim terminie gmina powinna wprowadzić dane do ewidencji? Ile czasu ma urzędnik na wprowadzenie danych z deklaracji do systemu? Czy każdy pracownik urzędu może wprowadzać dane do CEEB? Czy przewidziano finansowanie dla gmin?

    Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków (CEEB) - od kiedy, deklaracja

    Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków (CEEB) - od kiedy, jak złożyć deklarację źródeł ciepła? Przedstawiamy najważniejsze informacje o nowym obowiązku, który będzie spoczywał na właścicielach i zarządcach budynków.

    CEEB - jakie kary za brak zgłoszenia do ewidencji źródeł ciepła?

    CEEB - Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków rusza już 1 lipca 2021 roku. Oznacza to nowy obowiązek dla milionów Polaków, którzy będą musieli zgłosić, czym ogrzewają swoje domy. Jakie kary grożą za brak zgłoszenia?

    Szczepienia przeciw COVID-19 w aptekach - NFZ przyjmuje wnioski

    Szczepienia przeciw COVID-19 w aptekach. Oddziały Wojewódzkie Narodowego Funduszu Zdrowia przyjmują od wtorku wnioski od aptek, które chcą przystąpić do Narodowego Programu Szczepień przeciw COVID-19. Nabór jest otwarty i ciągły, nie ma konkretnej daty jego zakończenia.

    Aplikacja mObywatel - co można w niej znaleźć?

    Aplikacja mObywatel - co można w niej znaleźć? Już ponad 3 miliony Polaków korzysta z naszej aplikacji mObywatel, czyli cyfrowego portfela na dokumenty. Wkrótce trafi do niej Unijny Certyfikat COVID.

    Tymczasowy profil zaufany będzie stały

    Tymczasowy profil zaufany będzie stały. 17 czerwca 2021 roku wejdą ważne zmiany dotyczące profilu zaufanego, szczególnie jego tymczasowej wersji. Co się zmieni?

    Kiedy wyniki matur 2021?

    Wyniki matur 2021 – kiedy? Jak i gdzie je sprawdzić? Przedstawiamy ważne informacje dla tysięcy tegorocznych maturzystów.

    Profilaktyka 40 plus - badania od 1 lipca 2021 r.

    Profilaktyka 40 plus - badania od 1 lipca 2021 r. Minister zdrowia podpisał rozporządzenie zapowiedziane w programie Polski Ład. Z jakich badań będzie można skorzystać?

    Polski Ład: nowe miejsca pracy i infrastruktura mają rozwiązać problemy gmin

    Polski Ład to całościowe spojrzenie na problemy powiatów i gmin w całej Polsce. W ramach Polskiego Ładu budowane będą m.in. obiekty sportowe oraz infrastruktura drogowa, energetyczna, internetowa, kolejowa, które przyczynią się do rozwoju gospodarczego i poprawią jakość życia - mówił premier Mateusz Morawiecki.

    Konrad Fijołek prezydentem Rzeszowa - wyniki wyborów

    Konrad Fijołek nowym prezydentem Rzeszowa - znamy już oficjalne wyniki wyborów. Kandydat popierany przez opozycję: PO, Lewicę, PSL i Ruch Polska 2050 wygrał w pierwszej turze. Ile głosów zdobyli poszczególni kandydaci?

    Kurator oświaty - jakie ma mieć uprawnienia po zmianach?

    Kurator oświaty. Ministerstwo Edukacji i Nauki proponuje rozwiązania wzmacniające rolę kuratora oświaty. Jakie kurator ma mieć uprawnienia po zmianach?

    Lektury w szkole podstawowej – proponowane zmiany

    Lektury w szkole podstawowej – zmiany. Ministerstwo Edukacji i Nauki przygotowało propozycję zmian w liście lektur szkolnych. Jakie książki zostaną usunięte z wykazu a jakie dodane?

    Lista lektur w liceum i technikum – proponowane zmiany

    Lektury w liceum i technikum – jakie zmiany proponuje Ministerstwo Edukacji i Nauki? Skreślone z wykazu lektur mają być m.in. wiersze Marcina Świetlickiego oraz „Mała apokalipsa” Tadeusza Konwickiego. Zamiast tego uczniowie mają czytać m.in. dzieła filozoficzne i egzystencjalne Jana Pawła II.

    Dopłaty z gmin za odpady, maksymalna stawka opłaty od zużycia wody

    Dopłaty z gmin, maksymalna stawka opłaty od zużycia wody - szykują się spore zmiany w gospodarce odpadami. Co zawiera rządowy projekt zmian w ustawie o utrzymaniu czystości i porządku w gminach?

    Komunikacja w Compliance

    Komunikacja w Compliance. W najbliższym czasie sektor publiczny, ale i sektor prywatny (zwłaszcza duże i średnie przedsiębiorstwa) czeka wdrażanie systemów Compliance. Kluczem do udanego wdrożenia, a potem utrzymania systemów Compliance jest komunikacja.

    Leśna szkoła z klimatem - ruszają ekolekcje

    Leśna szkoła z klimatem to program opracowany we współpracy Ministerstwa Klimatu i Środowiska oraz Ministerstwa Edukacji i Nauki, który służy inspirowaniu uczniów i nauczycieli do działań sprzyjających środowisku przyrodniczemu. W program zaangażowane są też Lasy Państwowe, które m.in. przygotowują służące grom plenerowym ścieżki i organizują prelekcje.

    Dzień Ojca - gra miejska "Przygoda z Tatą"

    Dzień Ojca - MRiPS zaprasza do zapisów na grę miejską "Przygoda z Tatą". Gra odbędzie się w Warszawie.

    Praca zdalna urzędników - ekwiwalent

    Praca zdalna urzędników - po zmianie przepisów pracodawca będzie musiał zagwarantować ekwiwalent. Czy wygasi to pracę zdalną urzędników?