REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Zaświadczenie o samodzielności lokalu

Zaświadczenie o samodzielności lokalu./ fot. Fotolia
Zaświadczenie o samodzielności lokalu./ fot. Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Właściciel nieruchomości składa wniosek o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu. Wniosek, o którym mowa w zdaniu poprzednim, wydawany jest przez właściwego starostę.

Zaświadczenie o samodzielności lokalu wydawane jest przez właściwego starostę na wniosek właściciela nieruchomości. Jest to dokument, który zgodnie art. 2 ust. 5 ustawy z 24 czerwca 1994 r o własności lokali. (dalej: u.w.l.) stanowi załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.

REKLAMA

Wbrew pozorom ta czynność materialno-techniczna może powodować dla nowych nabywców długotrwałe i wymierne skutki ekonomiczne. Jeśli bowiem organ wydający zaświadczenie o samodzielności lokalu wyda dokument bez uprzedniego sprawdzenia zaistnienia poszczególnych przesłanek samodzielności, to może to umożliwić wprowadzenie do obrotu nieruchomości, która faktycznie nie będzie spełniała kryteriów odrębnego lokalu mieszkalnego. Zasadnym jest zatem głębsze spojrzenie na nieskomplikowaną - w świetle orzecznictwa - procedurę wydawania tego typu dokumentów.

Samodzielność lokalu

W art. 2 ust. 2 u.w.l. za samodzielny lokal mieszkalny uznano wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Zgodnie zaś z art. 2 ust. 3 u.w.l. spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia. Procedurę wydawania zaświadczeń regulują natomiast przepisy działu VII ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (dalej: k.p.a.). M.in. w art. 217 k.p.a. ustawy wskazano, że zaświadczenie wydaje się na żądanie wnioskodawcy w przypadku, kiedy: urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepis prawa albo osoba ubiega się o zaświadczenie ze względu na swój interes prawny w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego.

Z orzecznictwa

Zaświadczenie może zostać wydane tylko w przypadkach wskazanych w art. 217 § 2 k.p.a., tj. przesłanką jego wydania nie może być sama chęć legitymowania się żądanym zaświadczeniem.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Wyrok WSA w Warszawie z 26 listopada 2013 r.,

sygn. akt II SA/Wa 1479/13

Ponieważ potwierdzenia spełnienia wymagań w zakresie samodzielności lokalu mieszkalnego wymaga przepis prawa, to przesłanka wynikająca z art. 217 § 2 k.p.a. w przypadku żądania wystawienia takiego zaświadczenia jest spełniona. Samo zaświadczeni powinno być wydane bez zbędnej zwłoki, nie później jednak niż w terminie siedmiu dni. Zgodnie zaś z art. 218 k.p.a. w przypadkach, o których mowa w art. 217 § 2 pkt 2, organ administracji publicznej obowiązany jest wydać zaświadczenie, gdy chodzi o potwierdzenie faktów albo stanu prawnego, wynikających z prowadzonej przez ten organ ewidencji, rejestrów bądź z innych danych znajdujących się w jego posiadaniu.

Zobacz również: Prawo administracyjne

Zakres postępowania wyjaśniającego

REKLAMA

Art. 218 § 2 k.p.a. dopuszcza przeprowadzenie przez organ postępowania wyjaśniającego, jeśli stwierdzi rozbieżności pomiędzy danymi znajdującymi się w jego posiadaniu, a informacjami jakich potwierdzenia w formie zaświadczenia żąda wnioskodawca. W praktyce istotnym problemem jest ustalenie, czy organ wydający zaświadczenie o samodzielności lokalu powinien opierać się wyłącznie na dokumentacji złożonej przez wnioskodawcę (inwentaryzacji lokali) czy też powinien przeprowadzić postępowanie wyjaśniające, jeśli np. stwierdzi, że wnioskodawca próbuje uzyskać zaświadczenia na większą ilość lokali niż by to wynikało z uzyskanego pozwolenia na budowę lub pozwolenia na użytkowanie.

Powszechną praktyką wśród deweloperów stało się załączanie do wniosku o wydanie zaświadczenia, inwentaryzacji powykonawczej lokali, potwierdzonej przez osobę posiadającej odpowiednie uprawnienia budowlane (architekta, inżyniera budownictwa). Jednak zgodnie z art. 2 ust. 5 u.w.l. lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym - także na wyrysie z operatu ewidencyjnego. W razie braku dokumentacji technicznej budynku, zaznaczeń, o których mowa w ust. 5, dokonuje się, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego (art. 2 ust. 6 u.w.l.).

REKLAMA

Dotychczas w orzecznictwie popularny był pogląd jakoby organ nie miał prawa badać prawidłowości i legalności wybudowanych lokali mieszkalnych na podstawie przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: p.b.). Uznawano, że jedyną podstawą prawną do stwierdzenia samodzielności lokalu jest u.w.l, w szczególności przepis art. 2 ust. 2 u.w.l. definiujący tą samodzielność. Argumentem przemawiającym za niedopuszczalnością weryfikacji zgodności zrealizowanej inwestycji z przepisami p.b. stanowić miał fakt, że gdyby ustawodawca chciał powiązać stwierdzenie samodzielności lokalu z potwierdzeniem jego realizacji zgodnie z ustawą p.b., dałby temu wyraz w tekście u.w.l., poprzez stosowną redakcję przepisu. Skoro jednak tego nie zrobił - organ ma się opierać wyłącznie na art. 2 ust. 2 u.w.l.

Z drugiej strony w pewnym zakresie odniesienie się do przepisów p.b. wynika wprost z art. 2 ust. 6 u.w.l. W ostatnim czasie można zaś spotkać coraz więcej orzeczeń, które skłaniają się ku tezie, aby wydawanie zaświadczeń opierało się na przepisach p.b. i stanowiło ostateczną weryfikację prawidłowości, a przede wszystkim legalności wybudowanych lokali.

Ocena przesłanki samodzielności

Określone w art. 2 ust. 2 u.w.l. kryteria samodzielności to m.in. przeznaczenie na stały pobyt ludzi określonej izby lub zespołu izb oraz zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych osób, które w wyodrębnionym lokalu mieszkalnym mogłyby zamieszkać. Ustawa nie zawiera przy tym wyjaśnienia wskazanych wyżej pojęć, które pozwalałyby wskazać, jakie kryteria techniczne czy funkcjonalne miałby spełniać lokal, aby być przeznaczonym na stały pobyt ludzi czy umożliwiać zaspokajanie ich potrzeb mieszkaniowych. Stąd, gdyby nie było możliwe odwołanie się do systemu norm p.b. i przepisów wykonawczych tej ustawy, to zapewne inwestor mógłby uzyskać stosowne zaświadczenie także dla lokalu mieszkalnego pozbawionego okien albo lokalu w powstałym nielegalnie budynku, który może nie spełniać podstawowych norm bezpieczeństwa użytkowania.

Lokalem samodzielnym może być jedynie lokal wybudowany zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym i przyjęty do użytkowania przez organ nadzoru budowlanego. I to na podstawie dokumentacji projektowej oraz decyzji o przyjęciu obiektu do użytkowania organ może wydać zaświadczenie o samodzielności lokalu mieszalnego.

Zatem w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości organ winien przeprowadzić postępowanie wyjaśniające i zweryfikować czy budynek, w którym znajdują się lokale został wybudowany legalnie, czy spełnia on warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, czy powstałe lokale i pomieszczenia nadają się do zamieszkania i czy mogą być przeznaczone na stały pobyt ludzi.

Jak stwierdził WSA we Wrocławiu w wyroku z 7 lutego 2013 r. (sygn. akt II SA/Wr 867/12) samodzielnym lokalem mieszkalnym w myśl art. 2 ust. 2 u.w.l. może być lokal, w którym ludzie mogą przebywać dłużej niż 4 godziny i który spełnia inne wymogi określone np. w § 72-75 Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zauważył przy tym, że skoro ludzie mają w danym lokalu przebywać dłużej niż 4 godziny dziennie, to budynek, w którym dany lokal jest usytuowany musi być oddany do użytkowania. W przeciwnym razie pobyt tych osób w lokalu, a co za tym idzie również w budynku, byłby nielegalnym przystąpieniem do użytkowania, co jest zachowaniem sankcjonowanym karą administracyjną wymierzaną w trybie p.b. Konieczna jest zatem ocena przesłanki samodzielności lokalu przez pryzmat stosownych przepisów, często technicznych, które wydane zostały na podstawie delegacji zawartej w ustawie p.b.

Ocena legalności realizacji obiektu

Zdarzają się również przypadki wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego znajdującego się w całości lub w części w nielegalnie zrealizowanym obiekcie budowlanym, co wynika z przyjęcia, że ocena samodzielności powinna nastąpić wyłącznie w oparciu o u.w.l. Zwłaszcza może to dotyczyć sytuacji, w której deweloper występuje o wydanie zaświadczenia na większą liczbę lokali niż wynika to z wydanej przez organ nadzoru budowlanego decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu. W konsekwencji, w sytuacji wydania zaświadczenia będącego później podstawą ujawnienia prawa własności samodzielnego lokalu mieszkalnego i sprzedaży tak wyodrębnionego lokalu, mogą powstać bardzo dotkliwe skutki prawne dla nabywcy lokalu, co do którego samodzielności zaświadczenie nie powinno być wydane.

Ustalenie czy lokal został wybudowany legalnie oraz zgodnie z zatwierdzonym projektem ma fundamentalne znaczenie dla dalszych czynności w obrocie nieruchomościami. Zaświadczenie o samodzielności lokalu służy określonemu celowi - jest dokumentem urzędowym potwierdzającym, że dany lokal spełnia wymogi samodzielności lokalu.

Z orzecznictwa

stwierdził, że zaświadczenie jest niezbędne dla dokonania czynności wydzielenia lokalu, jako samodzielnej nieruchomości lokalowej z nieruchomości głównej. Wydzielenie zaś lokalu jako odrębnej nieruchomości jest niezbędne do ustanowienia dla danego lokalu prawa odrębnej własności. Czynności te dokonywane są przy sprzedaży lokali mieszkalnych określonym podmiotom w nowo wybudowanych obiektach. Tym samym zaświadczenie takie potwierdza, że dany lokal mieszkalny został wybudowany legalnie i zgodnie z prawem, co w dalszej kolejności prowadzi do konstatacji, że lokal taki może być przedmiotem obrotu. Stanowisko takie w pełni zabezpiecza interesy przyszłych nabywców takich lokali mieszkalnych, jeśli lokale te wybudowane zostały zgodnie z prawem.

Wyrok NSA z 24 kwietnia 2014 r.,

sygn. akt I OSK 908/13

W tym kontekście zakwestionować należy stanowisko części organów odwoławczych, które w przypadku odmowy wydania zaświadczenia przez starostę z uwagi na niespełnienie kryteriów wynikających z p.b. i przepisów wykonawczych wydanych do powyższej ustawy, uchylają decyzję starostów. Za koniecznością oceny również przez pryzmat tych przepisów przemawiają także zasady ogólne postępowania administracyjnego wyrażone w art. 7, 8 i 9 k.p.a. Jak zauważył NSA w wyroku z 17 listopada 2011 r. (sygn. akt I OSK 646/11) starosta weryfikując możliwość wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego i prowadząc w tym zakresie postępowanie wyjaśniające może również zwrócić się do innych organów, np. organów nadzoru budowlanego, o stosowną dokumentację. Dopiero bowiem często z tej dokumentacji wynikać będzie, czy w istocie sprawa może zostać załatwiona pozytywnie dla wnioskodawcy przez wydanie stosownego zaświadczenia.

Wydawanie zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego powinno być zatem poprzedzone gruntowną analizą, czy lokal może zostać uznany za samodzielny, a analiza ta w pewnych wypadkach powinna również obejmować zgodność rozwiązań dotyczących lokalu z przepisami budowlanymi. Ze względu na rolę, jaką spełnia zaświadczenie, konieczne wydaje się ugruntowanie linii orzeczniczej, która nie ogranicza postępowania wyjaśniającego prowadzonego przez starostów wyłącznie do sprawdzenia zgodności z u.w.l. a z całkowitym pominięciem innych przepisów prawa.

Emilia Markowicz

specjalistka w zakresie gospodarki przestrzennej, pracuje w Wydziale Architektury i Budownictwa Urzędu m.st. Warszawy

Kazimierz Pawlik

radca prawny, specjalizuje się w prawie administracyjnym

Podstawy prawne

  • art. 7, art. 8, art. 9, art. 217 § 2, art. 218 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz.U. z 2016 r. poz. 23; ost. zm. Dz.U. z 2016 r. poz. 2138)

  • art. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892)

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Gazeta Samorządu i Administracji

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Sektor publiczny
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Nowa era komunikacji. RDK może ułatwić Ci życie

    Rejestr Danych Kontaktowych, znany jako RDK, to baza danych zawierająca aktualne dane kontaktowe obywateli, do której mają dostęp urzędnicy administracji państwowej. Usługa ta, uruchomiona 22 grudnia 2019 roku, ma na celu usprawnienie komunikacji między urzędem a obywatelem.

    Wybory 2024 - druga tura. Czy cisza wyborcza będzie obowiązywać w całym kraju?

    Druga tura wyborów samorządowych 2024 odbędzie się w niedzielę 21 kwietnia. Cisza wyborcza rozpocznie się w nocy z piątku na sobotę i potrwa do godz. 21 w niedzielę. Czy będzie obowiązywać w całym kraju? 

    Dobrowolne ubezpieczenie w NFZ [WNIOSEK]

    Kto może się dobrowolnie ubezpieczyć w NFZ? Jak to zrobić? Kiedy trzeba uiścić opłatę dodatkową? 

    Oszuści podszywają się pod NFZ. Na te strony uważaj

    Oszuści próbują nowych sposobów, tym razem "na NFZ". W internecie pojawiły się fałszywe strony, które łudząco przypominają oficjalny serwis internetowy Narodowego Funduszu Zdrowia. Na czym polega oszustwo?

    REKLAMA

    Stop Smog. MKiŚ zapowiada zmiany w programie

    Resort klimatu chce uatrakcyjnić program "Stop Smog". Jakie zmiany proponuje? Które gminy mogą otrzymać środki na inwestycje?

    Minister edukacji: Będą kolejne zmiany w szkołach - edukacja zdrowotna zastąpi wychowanie do życia w rodzinie

    1 września 2025 r. w szkołach pojawi się nowy przedmiot. Edukacja zdrowotna zastąpi wychowane do życia w rodzinie – poinformowała Barbara Nowacka, minister edukacji. Uczniowie będą się uczyć m.in. o ochronie zdrowia psychicznego, odżywianiu i edukacji seksualnej.

    600 tys. zł na innowacyjny biznes. Jak się zgłosić do programu?

    Osoby z innowacyjnymi pomysłami na biznes mogą teraz zgłaszać się do Platform Startowych, które działają w ramach programu Fundusze Europejskie dla Polski Wschodniej. Pod okiem ekspertów będą mogli rozwijać swoje pomysły, a najlepsi mają szansę na dotację wynoszącą blisko 600 tys. zł.

    Min. Leszczyna: szczepienia HPV dzieci w szkołach w obecności rodzica; w soboty lub po obiedzie

    Minister Zdrowia Izabela Leszczyna przypomniała 12 kwietnia 2024 r., że szczepienie przeciw HPV w szkole byłoby świadczeniem medycznym. W związku z tym w jego trakcie będzie konieczna obecność rodzica. Chciałybyśmy organizować to w soboty albo po obiedzie, żeby rodzice, którzy pracują, mogli towarzyszyć dzieciom - wyjaśniła.

    REKLAMA

    Rząd: Będą nowe progi finansowe dla stypendium. Problem ze studentami Collegium Humanum

    1,9 mld zł zapisano na wsparcie studentów w budżecie na rok 2024 – poinformował w piątek szef resortu nauki Dariusz Wieczorek. Tym samym zwiększono środki finansowe na wsparcie studentów o 24 proc.

    Urzędy przypominają: Skorzystaj z ePUAP. Jeszcze tylko 18 dni na złożenie wniosku o dodatek osłonowy

    Wniosek o wypłatę dodatku osłonowego należy złożyć w nieprzekraczalnym terminie do 30 kwietnia 2024 r. Wnioski złożone po tej dacie pozostawia się bez rozpatrzenia. 

    REKLAMA