| INFORLEX | GAZETA PRAWNA | KONFERENCJE | INFORORGANIZER | APLIKACJE | KARIERA | SKLEP
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Sektor publiczny > Temat dnia > Zasady wywłaszczania nieruchomości pod inwestycje publiczne

Zasady wywłaszczania nieruchomości pod inwestycje publiczne

Każda nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego. Organem właściwym w sprawach wywłaszczenia jest starosta. Postępowanie wywłaszczeniowe zawsze musi być poprzedzone rokowaniami o nabycie, w drodze umowy, praw do nieruchomości. 

Konstytucja Polski gwarantuje jej obywatelom, że państwo chroni własność i prawo dziedziczenia. Jednocześnie zgodnie z art. 21 ust. 2 ustawy zasadniczej wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Ochronę własności przewidują też obowiązujące Polskę normy prawa międzynarodowego. Zgodnie z art. 1 Protokołu nr 1 z 20 marca 1952 r. do Konwencji z 4 listopada 1950 r. o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności, każda osoba fizyczna i prawna ma prawo do poszanowania swego mienia. Nikt nie może być pozbawiony swojej własności, chyba że w interesie publicznym i na warunkach przewidzianych przez ustawę oraz zgodnie z ogólnymi zasadami prawa międzynarodowego. Warunki wywłaszczania zostały w Polsce określone przez ustawę z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Pojęcie wywłaszczenia

Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Jednocześnie wywłaszczenie jest możliwe wyłącznie w stosunku do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Organem właściwym w sprawach wywłaszczenia jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej.

Każda nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego. Jednocześnie niedopuszczalne jest wywłaszczenie nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa, chyba że jest ustanowione na niej prawo użytkowania wieczystego lub ograniczone prawo rzeczowe, jak np. służebność drogi przejazdu, które ją obciąża.

Wywłaszczeniem może być objęta cała nieruchomość albo jej część. Jeżeli wywłaszczeniem jest objęta tylko część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele, to na żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości organ dokonujący wywłaszczenia ma obowiązek nabycia tej części w drodze umowy. Nabycie takie następuje na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, w zależności od tego, na czyją rzecz następuje wywłaszczenie. Jeżeli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej lub zbioru dokumentów, przy jej wywłaszczeniu przyjmuje się inne dokumenty stwierdzające prawa do nieruchomości oraz służące do jej oznaczenia dane z katastru nieruchomości. Przy wywłaszczaniu nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym (nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe) przyjmuje się służące do jej oznaczenia dane z katastru nieruchomości.

Czytaj także: Wywłaszczenie na rzecz samorządu>>

Obowiązkowe rokowania

Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nakazują poprzedzenie postępowania wywłaszczeniowego rokowaniami o nabycie, w drodze umowy, praw do nieruchomości. Rokowania takie powinny być prowadzone pomiędzy starostą, wykonującym zadanie z zakresu administracji rządowej, a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W przypadku wywłaszczania nieruchomości na wniosek jednostki samorządu terytorialnego rokowania przeprowadzają ich organy wykonawcze, czyli wójt, burmistrz lub prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa. Przez rokowania, mające na celu zawarcie umowy, należy rozumieć niesformalizowane i niemające prawnie wiążącego charakteru negocjacje, zmierzające do uzgodnienia przede wszystkim niezbędnych postanowień umowy, jak również tych wszystkich przyszłych jej postanowień, które strony uznają za wymagające uzgodnienia. Umowa zostaje zawarta dopiero wówczas, gdy negocjujący osiągną porozumienie w zakresie wszystkich istotnych postanowień. Rokowania nie są więc sposobem zawarcia umowy, lecz czynnością poprzedzającą jej zawarcie. Rokowania powinny być prowadzone w taki sposób, aby organy administracji doszły do porozumienia z osobą władającą daną nieruchomością i zaoferowały jej taką cenę za nieruchomość, żeby wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego nie było konieczne. Jednocześnie organy administracji mogą, w trakcie rokowań, zaoferować osobie władającej nieruchomością, nieruchomość zamienną. Przeprowadzenie rokowań z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym albo podmiotem ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości przewidzianej do wywłaszczenia, jest warunkiem koniecznym dla wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego. Jeżeli rokowania nie były przeprowadzone, to wszczęte postępowanie wywłaszczeniowe będzie bezprawne.

Jeżeli przedmiotem wywłaszczenia ma być nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym, to przeprowadzenie rokowań nie jest możliwe, bowiem nie ma podmiotu, z którym organ administracji mógłby przystąpić do rozmów. W takim przypadku starosta podaje do publicznej wiadomości informację o zamiarze wywłaszczenia. Jeżeli wywłaszczenie dotyczy części nieruchomości, ogłoszenie zawiera również informację o zamiarze wszczęcia postępowania w sprawie podziału tej nieruchomości. Ogłoszenie powinno nastąpić w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości oraz przez ogłoszenie w prasie o zasięgu ogólnopolskim. Jeżeli w terminie dwóch miesięcy od dnia ogłoszenia nie zgłoszą się osoby, którym przysługują prawa rzeczowe do nieruchomości, można wszcząć postępowanie w sprawie podziału i postępowanie wywłaszczeniowe.

6 ETAPÓW WYWŁASZCZENIA NIERUCHOMOŚCI

1 Rokowania Pomiędzy starostą a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości prowadzone są negocjacje. Mają one doprowadzić do dobrowolnego zbycia nieruchomości w drodze umowy.

2 Postępowanie wywłaszczeniowe W przypadku wywłaszczenia na rzecz Skarbu Państwa wszczęcie postępowania w tej sprawie następuje z urzędu. W przypadku wywłaszczenia na rzecz jednostki samorządu terytorialnego wszczęcie postępowania następuje na wniosek jej organu wykonawczego. Może to nastąpić po upływie dwóch miesięcy przeznaczonych na dobrowolne zbycie nieruchomości w drodze umowy.

3 Rozprawa administracyjna W toku postępowania wywłaszczeniowego prowadzona jest rozprawa administracyjna. Prowadzi ją starosta lub upoważniony przez niego pracownik. W jej trakcie strony, czyli przedstawiciel organu administracji i właściciele lub użytkownik wieczysty nieruchomości, mogą składać wyjaśnienia, zgłaszać żądania, propozycje i zarzuty oraz przedstawiać dowody na ich poparcie.

4 Decyzja o wywłaszczeniu Po przeprowadzeniu rozprawy administracyjnej starosta wydaje decyzję wywłąszczeniową. Określa ona m.in., jaka nieruchomość jest wywłaszczona, na jakie cele oraz za jakim odszkodowaniem.

5 Moment wywłaszczenia Wydanie decyzji nie jest równoznaczne z przejściem nieruchomości na rzecz podmiotu, który wystąpił o wywłaszczenie. Przejście prawa następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości stała się prawomocna, czyli po upływie 14 dni od dnia wydania decyzji.

6 Zwrot nieruchomości Jeżeli nieruchomość nie zostanie wykorzystana na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, to po upływie siedmiu lat od wydania decyzji lub po utracie mocy decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu poprzedni właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać zwrotu nieruchomości.

Wszczęcie postępowania

Jeżeli rokowania pomiędzy starostą lub organami zarządzającymi jednostek samorządu terytorialnego, a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym albo podmiotem ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości nie doprowadziły do zawarcia umowy o przeniesienie praw do nieruchomości, to dopuszczalne jest wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego. Na podjęcie decyzji co do przekazania nieruchomości osoba władająca ma jednak dwa miesiące. Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego może bowiem nastąpić dopiero po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy. Termin ten powinien zostać wyznaczony na piśmie. Liczy się go od dnia zakończenia rokowań. Termin wyznacza starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej. Obowiązek czekania dwóch miesięcy na wszczęcie postępowania nie dotyczy jednak nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym.

Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego na rzecz Skarbu Państwa następuje z urzędu. Wszczęcie natomiast postępowania wywłaszczeniowego na rzecz jednostki samorządu terytorialnego następuje na wniosek jej organu wykonawczego. Z urzędu wszczęcie postępowania może także nastąpić na skutek zawiadomienia złożonego przez podmiot, który zamierza realizować cel publiczny. Datą wszczęcia postępowania jest dzień doręczenia zawiadomienia stronom lub dzień określony w ogłoszeniu o wszczęciu postępowania wywieszonym w urzędzie starostwa powiatowego.

Czytaj także

Narzędzia księgowego

POLECANE

reklama

Ostatnio na forum

Compliance 2020

Eksperci portalu infor.pl

Jacek Żurowski

Dyrektor Regionalny Zebra Technologies w Europie Środkowej

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »