Zasady wywłaszczania nieruchomości pod inwestycje publiczne

Konstytucja Polski gwarantuje jej obywatelom, że państwo chroni własność i prawo dziedziczenia. Jednocześnie zgodnie z art. 21 ust. 2 ustawy zasadniczej wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Ochronę własności przewidują też obowiązujące Polskę normy prawa międzynarodowego. Zgodnie z art. 1 Protokołu nr 1 z 20 marca 1952 r. do Konwencji z 4 listopada 1950 r. o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności, każda osoba fizyczna i prawna ma prawo do poszanowania swego mienia. Nikt nie może być pozbawiony swojej własności, chyba że w interesie publicznym i na warunkach przewidzianych przez ustawę oraz zgodnie z ogólnymi zasadami prawa międzynarodowego. Warunki wywłaszczania zostały w Polsce określone przez ustawę z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Pojęcie wywłaszczenia

Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Jednocześnie wywłaszczenie jest możliwe wyłącznie w stosunku do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Organem właściwym w sprawach wywłaszczenia jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej.

Każda nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego. Jednocześnie niedopuszczalne jest wywłaszczenie nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa, chyba że jest ustanowione na niej prawo użytkowania wieczystego lub ograniczone prawo rzeczowe, jak np. służebność drogi przejazdu, które ją obciąża.

Wywłaszczeniem może być objęta cała nieruchomość albo jej część. Jeżeli wywłaszczeniem jest objęta tylko część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele, to na żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości organ dokonujący wywłaszczenia ma obowiązek nabycia tej części w drodze umowy. Nabycie takie następuje na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, w zależności od tego, na czyją rzecz następuje wywłaszczenie. Jeżeli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej lub zbioru dokumentów, przy jej wywłaszczeniu przyjmuje się inne dokumenty stwierdzające prawa do nieruchomości oraz służące do jej oznaczenia dane z katastru nieruchomości. Przy wywłaszczaniu nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym (nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe) przyjmuje się służące do jej oznaczenia dane z katastru nieruchomości.

Czytaj także: Wywłaszczenie na rzecz samorządu>>

Obowiązkowe rokowania

Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nakazują poprzedzenie postępowania wywłaszczeniowego rokowaniami o nabycie, w drodze umowy, praw do nieruchomości. Rokowania takie powinny być prowadzone pomiędzy starostą, wykonującym zadanie z zakresu administracji rządowej, a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W przypadku wywłaszczania nieruchomości na wniosek jednostki samorządu terytorialnego rokowania przeprowadzają ich organy wykonawcze, czyli wójt, burmistrz lub prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa. Przez rokowania, mające na celu zawarcie umowy, należy rozumieć niesformalizowane i niemające prawnie wiążącego charakteru negocjacje, zmierzające do uzgodnienia przede wszystkim niezbędnych postanowień umowy, jak również tych wszystkich przyszłych jej postanowień, które strony uznają za wymagające uzgodnienia. Umowa zostaje zawarta dopiero wówczas, gdy negocjujący osiągną porozumienie w zakresie wszystkich istotnych postanowień. Rokowania nie są więc sposobem zawarcia umowy, lecz czynnością poprzedzającą jej zawarcie. Rokowania powinny być prowadzone w taki sposób, aby organy administracji doszły do porozumienia z osobą władającą daną nieruchomością i zaoferowały jej taką cenę za nieruchomość, żeby wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego nie było konieczne. Jednocześnie organy administracji mogą, w trakcie rokowań, zaoferować osobie władającej nieruchomością, nieruchomość zamienną. Przeprowadzenie rokowań z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym albo podmiotem ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości przewidzianej do wywłaszczenia, jest warunkiem koniecznym dla wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego. Jeżeli rokowania nie były przeprowadzone, to wszczęte postępowanie wywłaszczeniowe będzie bezprawne.

Jeżeli przedmiotem wywłaszczenia ma być nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym, to przeprowadzenie rokowań nie jest możliwe, bowiem nie ma podmiotu, z którym organ administracji mógłby przystąpić do rozmów. W takim przypadku starosta podaje do publicznej wiadomości informację o zamiarze wywłaszczenia. Jeżeli wywłaszczenie dotyczy części nieruchomości, ogłoszenie zawiera również informację o zamiarze wszczęcia postępowania w sprawie podziału tej nieruchomości. Ogłoszenie powinno nastąpić w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości oraz przez ogłoszenie w prasie o zasięgu ogólnopolskim. Jeżeli w terminie dwóch miesięcy od dnia ogłoszenia nie zgłoszą się osoby, którym przysługują prawa rzeczowe do nieruchomości, można wszcząć postępowanie w sprawie podziału i postępowanie wywłaszczeniowe.

6 ETAPÓW WYWŁASZCZENIA NIERUCHOMOŚCI

1 Rokowania Pomiędzy starostą a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości prowadzone są negocjacje. Mają one doprowadzić do dobrowolnego zbycia nieruchomości w drodze umowy.

2 Postępowanie wywłaszczeniowe W przypadku wywłaszczenia na rzecz Skarbu Państwa wszczęcie postępowania w tej sprawie następuje z urzędu. W przypadku wywłaszczenia na rzecz jednostki samorządu terytorialnego wszczęcie postępowania następuje na wniosek jej organu wykonawczego. Może to nastąpić po upływie dwóch miesięcy przeznaczonych na dobrowolne zbycie nieruchomości w drodze umowy.

3 Rozprawa administracyjna W toku postępowania wywłaszczeniowego prowadzona jest rozprawa administracyjna. Prowadzi ją starosta lub upoważniony przez niego pracownik. W jej trakcie strony, czyli przedstawiciel organu administracji i właściciele lub użytkownik wieczysty nieruchomości, mogą składać wyjaśnienia, zgłaszać żądania, propozycje i zarzuty oraz przedstawiać dowody na ich poparcie.

4 Decyzja o wywłaszczeniu Po przeprowadzeniu rozprawy administracyjnej starosta wydaje decyzję wywłąszczeniową. Określa ona m.in., jaka nieruchomość jest wywłaszczona, na jakie cele oraz za jakim odszkodowaniem.

5 Moment wywłaszczenia Wydanie decyzji nie jest równoznaczne z przejściem nieruchomości na rzecz podmiotu, który wystąpił o wywłaszczenie. Przejście prawa następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości stała się prawomocna, czyli po upływie 14 dni od dnia wydania decyzji.

6 Zwrot nieruchomości Jeżeli nieruchomość nie zostanie wykorzystana na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, to po upływie siedmiu lat od wydania decyzji lub po utracie mocy decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu poprzedni właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać zwrotu nieruchomości.

Wszczęcie postępowania

Jeżeli rokowania pomiędzy starostą lub organami zarządzającymi jednostek samorządu terytorialnego, a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym albo podmiotem ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości nie doprowadziły do zawarcia umowy o przeniesienie praw do nieruchomości, to dopuszczalne jest wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego. Na podjęcie decyzji co do przekazania nieruchomości osoba władająca ma jednak dwa miesiące. Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego może bowiem nastąpić dopiero po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy. Termin ten powinien zostać wyznaczony na piśmie. Liczy się go od dnia zakończenia rokowań. Termin wyznacza starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej. Obowiązek czekania dwóch miesięcy na wszczęcie postępowania nie dotyczy jednak nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym.

Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego na rzecz Skarbu Państwa następuje z urzędu. Wszczęcie natomiast postępowania wywłaszczeniowego na rzecz jednostki samorządu terytorialnego następuje na wniosek jej organu wykonawczego. Z urzędu wszczęcie postępowania może także nastąpić na skutek zawiadomienia złożonego przez podmiot, który zamierza realizować cel publiczny. Datą wszczęcia postępowania jest dzień doręczenia zawiadomienia stronom lub dzień określony w ogłoszeniu o wszczęciu postępowania wywieszonym w urzędzie starostwa powiatowego.

 

Wniosek o wywłaszczenie

Kodeks postępowania administracyjnego w zakresie wniosku inicjującego postępowanie administracyjne przyjmuje zasadę ograniczonego formalizmu, zarówno co do formy, jak i co do treści żądania. Kodeks postępowania administracyjnego zastrzega jednak w art. 63 par. 2 możliwość wprowadzania przepisami szczególnymi określonych wymagań co do treści wniosku. Takie szczególne wymagania zostały określone w odniesieniu do wniosku o wywłaszczenie nieruchomości w art. 116 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem we wniosku o wywłaszczenie należy określić:

• nieruchomość z podaniem oznaczeń z księgi wieczystej lub zbioru dokumentów oraz z katastru nieruchomości;

• cel publiczny, do którego realizacji nieruchomość jest niezbędna;

• powierzchnię nieruchomości, a jeżeli wywłaszczeniem ma być objęta tylko jej część, to powierzchnię tej części i całej nieruchomości;

• dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości i stan jej zagospodarowania;

• lokale zamienne oraz sposób ich zapewnienia najemcom wywłaszczonych lokali;

• właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, a w razie braku danych umożliwiających określenie tych osób władającego nieruchomością zgodnie z wpisem w katastrze nieruchomości;

• osobę, której przysługują ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości;

• nieruchomość zamienną, jeżeli jednostka samorządu terytorialnego taką oferuje;

• inne okoliczności istotne w sprawie.

Do wniosku o wywłaszczenie należy dołączyć dokumenty z przebiegu rokowań, wypis i wyrys z planu miejscowego, a w przypadku braku planu miejscowego decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, mapę z rejestrem nieruchomości objętych wnioskiem o wywłaszczenie lub mapę z podziałem i rejestrem nieruchomości oraz decyzję zatwierdzającą ten podział, jeżeli wniosek o wywłaszczenie dotyczy tylko części nieruchomości. Wraz z wnioskiem złożony powinien być także pełny odpis z księgi wieczystej założonej dla nieruchomości objętej wnioskiem o wywłaszczenie albo zaświadczenie o stanie prawnym, jaki wynika ze zbioru dokumentów. Jeżeli dla danej nieruchomości takich dokumentów nie ma, to do wniosku o wywłaszczenie należy dołączyć zaświadczenie właściwego sądu stwierdzające, że nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej, lub że nie jest dla niej prowadzony zbiór dokumentów. Podmiot składający wniosek powinien przedstawić także wypis i wyrys z katastru nieruchomości.

Starosta ma obowiązek złożenia w sądzie wniosku o ujawnienie w księdze wieczystej wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego. Jeżeli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej, to starosta powinien złożyć zawiadomienie o wszczęciu tego postępowania do istniejącego zbioru dokumentów. Jeżeli postępowanie wywłaszczeniowe nie doprowadzi do wywłaszczenia danej nieruchomości, to starosta jest zobowiązany do niezwłocznego wystąpienia o wykreślenie z księgi wieczystej wpisu o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego albo złożenia odpowiedniego zawiadomienie do zbioru dokumentów.

---

Rozprawa administracyjna

Po wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego obowiązkowe jest przeprowadzenie rozprawy administracyjnej. Przeprowadzana jest ona przez starostę. Przed rozprawą starosta powinien wezwać strony do złożenia wyjaśnień, dokumentów i innych dowodów oraz do stawienia się na rozprawie osobiście lub przez przedstawicieli albo pełnomocników, a także powinien wezwać do stawienia się na rozprawie świadków i biegłych. O terminie rozprawy starosta zawiadamia także państwowe i samorządowe jednostki organizacyjne, organizacje społeczne, a także inne osoby, jeżeli ich udział w rozprawie jest uzasadniony ze względu na jej przedmiot. W wezwaniu na rozprawę starosta powinien określić nie tylko jej termin, ale także miejsce oraz przedmiot rozprawy. Jeżeli zachodzi prawdopodobieństwo, że oprócz wezwanych stron, uczestniczących w postępowaniu, zainteresowane sprawą mogą być jeszcze w inne podmioty nieznane staroście, to o rozprawie powinien on ogłosić w drodze obwieszczeń albo w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości. Termin rozprawy powinien być tak wyznaczony, aby doręczenie wezwań oraz ogłoszenie nastąpiły przynajmniej na siedem dni przed rozprawą.

Rozprawą administracyjną kieruje wyznaczony do jej przeprowadzenia pracownik starosty. Nieobecność na rozprawie stron należycie wezwanych nie stanowi przeszkody do jej przeprowadzenia. Jeżeli jednak kierujący rozprawą stwierdzi poważne nieprawidłowości w wezwaniu stron, to powinien ją odroczyć. Tak samo powinien postąpić, jeżeli niestawienie się strony zostało spowodowane przeszkodą trudną do przezwyciężenia, a także z innej ważnej przyczyny.

Na rozprawie strony mogą składać wyjaśnienia, zgłaszać żądania, propozycje i zarzuty oraz przedstawiać dowody na ich poparcie. Ponadto strony mogą wypowiadać się co do wyników postępowania dowodowego. Kierujący rozprawą może jednak uchylić zadawane świadkom, biegłym i stronom pytania, jeżeli nie mają one istotnego znaczenia dla sprawy. Na żądanie strony należy jednak zamieścić w protokole osnowę treści uchylonego pytania. Kierujący rozprawą może, po uprzednim ostrzeżeniu, nakazać opuszczenie miejsca rozprawy osobie biorącej w niej udział oraz nałożyć na nią grzywnę do 100 zł. Na postanowienie o ukaraniu grzywną służy zażalenie.

Rozprawy administracyjnej nie przeprowadza się, jeżeli wywłaszczeniem ma być objęta nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym.

Czytaj także: Będzie więcej czasu na uporządkowanie stanu prawnego nieruchomości powojennych>>

ELEMENTY DECYZJI WYWŁASZCZENIOWEJ

Decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości powinna zawierać:

1. Ustalenie, na jakie cele nieruchomość jest wywłaszczanaC

2. Określenie przedmiotu wywłaszczenia przez podanie oznaczenia nieruchomości według księgi wieczystej lub zbioru dokumentów oraz według katastru nieruchomości

3. Określenie praw podlegających wywłaszczeniu

4. Wskazanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości

5. Wskazanie osoby, której przysługują ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości

6. Zobowiązanie do zapewnienia lokali zamiennych

7. Ustalenie wysokości odszkodowania

PRZYKŁAD WYWŁASZCZENIA POD AUTOSTRADY

Wywłaszczenie nieruchomości na potrzeby budowy autostrad jest dopuszczalne wówczas, gdy jest dokonywane na uzasadnione cele publiczne, za słusznym odszkodowaniem ustalonym według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o lokalizacji autostrady, ale według wartości rynkowej nieruchomości z dnia wydania decyzji o wywłaszczeniu - art. 130 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - wyrok Sądu Najwyższego z 5 kwietnia 2002 r., sygn. akt III RN 124/01.

Decyzja o wywłaszczeniu

Decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości powinna spełniać te same wymaganiom, co decyzja administracyjna. Powinna ona zatem zawierać oznaczenie organu administracji publicznej, datę wydania, oznaczenie strony lub stron, powołanie podstawy prawnej, rozstrzygnięcie, uzasadnienie faktyczne i prawne, pouczenie, czy i w jakim trybie służy od niej odwołanie, a także podpis z podaniem imienia i nazwiska oraz stanowiska służbowego osoby upoważnionej do wydania decyzji. Szczególny charakter decyzji o wywłaszczeniu sprawia, że powinna ona spełnić dodatkowe warunki określone przez ustawę o gospodarce nieruchomościami.

Jeżeli zachodzi potrzeba zapobieżenia niebezpieczeństwu, wystąpieniu szkody lub niedogodnościom, jakie mogą powstać dla właścicieli albo użytkowników wieczystych nieruchomości sąsiednich wskutek wywłaszczenia lub innego niż dotychczas zagospodarowania wywłaszczonej nieruchomości, w decyzji o wywłaszczeniu ustanawia się niezbędne służebności oraz ustala obowiązek budowy i utrzymania odpowiednich urządzeń zapobiegających tym zdarzeniom lub okolicznościom. Obowiązek budowy i utrzymania odpowiednich urządzeń ciąży na organie występującym z wnioskiem o wywłaszczenie.

Moment wywłaszczenia

Samo wydanie decyzji nie oznacza, że prawo do nieruchomości przeszło na rzecz podmiotu, który wystąpił o wywłaszczenie. Przejście prawa własności na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego następuje bowiem z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości stała się ostateczna. Przejście natomiast prawa użytkowania wieczystego następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu tego prawa stała się ostateczna, jeżeli prawo to było ustanowione na nieruchomości gruntowej stanowiącej własność innej osoby niż ta, na rzecz której nastąpiło wywłaszczenie. Jednocześnie z dniem ostateczności decyzji prawo użytkowania wieczystego wygasa.

W myśl art. 16 par. 1 kodeksu postępowania administracyjnego decyzja jest ostateczna, jeżeli nie przysługuje od niej odwołanie w toku normalnych instancji. Stan taki oznacza, że nastąpiło ostateczne załatwienie sprawy administracyjnej i nie może być ona ponownie rozpoznana i rozstrzygnięta, pod rygorem stwierdzenia jej nieważności. Ostateczna decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej. Wpisu dokonuje się na wniosek starosty lub organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli nieruchomość została wywłaszczona na rzecz tej jednostki. Najem, dzierżawa lub użyczenie oraz trwały zarząd wywłaszczonej nieruchomości wygasają z upływem trzech miesięcy od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna. Wywłaszczoną nieruchomość można jednak oddać w dzierżawę do czasu jej wykorzystania na cel, na który nastąpiło wywłaszczenie, jeżeli poprzedni właściciel złoży taki wniosek.

Jeżeli nieruchomość jest np. niezbędna ze względu na ochronę zdrowia lub życia ludzkiego bądź też ze względu na inny interes społeczny lub wyjątkowo ważny interes strony, starosta może wydać, w drodze decyzji, zezwolenie na niezwłoczne zajęcie nieruchomości po wydaniu decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. Decyzji tej może być nadany rygor natychmiastowej wykonalności.

Momentem wywłaszczenia nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym jest natomiast moment wydania przez starostę decyzji o nabyciu własności nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego wnioskującą o wywłaszczenie. Decyzja taka może być wydana, jeżeli w ciągu dwóch miesięcy od ogłoszenia o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego nie ujawnią się osoby, którym przysługuje prawo do nieruchomości. Nabycie prawa własności następuje z dniem, w którym decyzja stała się ostateczna. Jednocześnie taka ostateczna decyzja powinna zostać ogłoszona przez obwieszczenie lub w inny zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości sposób publicznego ogłaszania. Odszkodowanie ustalone za wywłaszczenie nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym składa się do depozytu sądowego na okres dziesięciu lat.

 

---

Odszkodowanie za wywłaszczenie

Wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej. Odszkodowanie to powinno odpowiadać wartości wywłaszczonego prawa. Jeżeli na wywłaszczanej nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości są ustanowione inne prawa rzeczowe, odszkodowanie zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw. Jeżeli natomiast na wywłaszczanej nieruchomości, stanowiącej własność jednostki samorządu terytorialnego, jest ustanowione prawo użytkowania wieczystego, odszkodowanie zmniejsza się o kwotę równą wartości tego prawa. Odszkodowanie ustala w decyzji o wywłaszczeniu starosta.

Wysokość odszkodowania jest ustalana według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku, gdy starosta wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustalana jest według stanu nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw.

Przez stan nieruchomości należy rozumieć:

• Stan prawny:

- rodzaj prawa przysługującego do nieruchomości

- obciążenia prawa przysługującego do nieruchomości

• Stan faktyczny, w jakim znajduje się wywłaszczana nieruchomość:

- położenie nieruchomości

- rodzaj użytków

- sposób zagospodarowania nieruchomości

- zabudowania i naniesienia na nieruchomości

- funkcja użytkowa zabudowań oraz nieruchomości

- wartości krajobrazowe i zabytkowe.

Okoliczności przesądzające o stanie nieruchomości powinny być ujmowane szeroko ze względu na konieczność uwzględnienia wszystkiego, co pozwoli na ustalenie słusznego odszkodowania. Zawsze jednak ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Opinia rzeczoznawcy nie ma jednak znaczenia procesowego, gdyż w razie sporu nie będzie można się na nią powołać. Decyzja starosty ma zatem charakter arbitralny, ponieważ może nie uwzględnić opinii rzeczoznawcy majątkowego.

Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych. Jeżeli na nieruchomości znajdują się budynki, to przy określaniu ich wartości szacuje się koszt ich odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia. Jeżeli natomiast na nieruchomości znajduje się drzewostan, to przy określaniu jego wartości i jeżeli w drzewostanie znajdują się materiały użytkowe, szacuje się wartość drewna znajdującego się w tym drzewostanie. Jeżeli w drzewostanie nie występuje materiał użytkowy lub wartość drewna, które może być pozyskane, jest niższa od kosztów zalesienia i pielęgnacji drzewostanu, szacuje się koszty zalesienia oraz koszty pielęgnacji drzewostanu do dnia wywłaszczenia. W przypadku, gdy na nieruchomości znajduje się plantacja kultur wieloletnich, to przy jej wycenie szacuje się koszty założenia plantacji i jej pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów oraz wartość utraconych pożytków w okresie od dnia wywłaszczenia do dnia zakończenia pełnego plonowania. Sumę kosztów i wartość utraconych pożytków zmniejsza się o sumę rocznych odpisów amortyzacyjnych, wynikającą z okresu wykorzystania plantacji od pierwszego roku plonowania do dnia wywłaszczenia. Przy określaniu wartości zasiewów, upraw i innych zbiorów jednorocznych szacuje się wartość przewidywanych plonów, według cen kształtujących się w obrocie rynkowym, zmniejszając ją o wartość nakładów koniecznych w związku ze zbiorem tych plonów.

NAJWYŻSZA IZBA KONTROLI O WYWŁASZCZENIU

Wyniki raportu NIK z kontroli w zakresie wywłaszczania nieruchomości i ich zwrotu:

• aż 75 proc. skontrolowanych podmiotów pozyskiwało grunty pod realizację celów publicznych określonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego w drodze zawierania umów cywilnoprawnych;

• prawie 25 proc. jednostek wykonujących zadania starosty (starostwa i urzędy miast na prawach powiatu) wadliwie prowadziło postępowania wywłaszczeniowe w ten sposób, że:

- prowadzono postępowania wywłaszczeniowe pomimo niekompletnego wniosku o wywłaszczenie nieruchomości,

- nie przestrzegano zasady wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego po upływie dwumiesięcznego terminu, liczonego od dnia zakończenia rokowań, na zawarcie umowy o nabycie praw do nieruchomości,

- nie zawsze składano w sądzie wnioski o ujawnienie w księdze wieczystej postępowania wywłaszczeniowego,

- wywłaszczano nieruchomości mimo niestwierdzonych praw do spadku osób wywłaszczanych,

- występowały nieprawidłowości dotyczące przeprowadzania rozprawy administracyjnej.

• ponad 30 proc. skontrolowanych starostw i urzędów miast na prawach powiatu nie ustalała wysokości odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości według stanu i wartości w dniu wydania decyzji. Spowodowane było to tym, że w toku postępowania w sprawach o wywłaszczenie nie uzyskiwano oceny aktualności wycen nieruchomości na dzień wydania decyzji. Dodatkowo odszkodowania wypłacano z opóźnieniem i nie waloryzowano ich na dzień zapłaty;

• prawie 100 proc. skontrolowanych podmiotów popełniło błędy w postępowaniu wywłaszczeniowym poprzez:

- niepowiadamianie byłych właścicieli lub ich spadkobierców o zamiarze użycia nieruchomości wywłaszczonej na inny cel niż określony w decyzji wywłaszczeniowej,

- dokonywano rozporządzenia nieruchomością na rzecz osób trzecich już po wpłynięciu wniosku o zwrot wywłaszczonej nieruchomości, co doprowadzało do pozbawienia byłych właścicieli lub ich spadkobierców możliwości odzyskania nieruchomości,

- nieprawidłowo ustalano wysokość odszkodowań podlegających zwrotowi oraz kosztów postępowań;

• w 20 proc. skontrolowanych jednostek wystąpiły nieprawidłowości związane z gospodarowaniem zasobem nieruchomości Skarbu Państwa oraz gminnym zasobem nieruchomościami;

• kontrola wykazała opieszałość działań w postępowaniach o wywłaszczenia i zwrot wywłaszczonych nieruchomości.

Wysokość odszkodowania ustalona w decyzji podlega waloryzacji na dzień jej zapłaty. Waloryzacji dokonuje organ, osoba lub jednostka organizacyjna zobowiązana do zapłaty odszkodowania. Jeżeli decyzja, na podstawie której wypłacono odszkodowanie, została następnie uchylona lub stwierdzono jej nieważność, osoba, której wypłacono odszkodowanie lub jej spadkobiercy są zobowiązani do zwrotu tego odszkodowania, po jego waloryzacji na dzień zwrotu.

Zapłata odszkodowania następuje jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu. W sprawach, w których wydano odrębną decyzję o odszkodowaniu, zapłata odszkodowania następuje jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna. Za zgodą osoby uprawnionej do odszkodowania starosta może ustalić sposób zapłaty przyznanego odszkodowania.

 Czytaj także: Nowe zasady wyceny nieruchomości wywłaszczonych >>

---

Nieruchomość zamienna

Jednym ze sposobów zadośćuczynienia za wywłaszczenie jest przyznanie osobie wywłaszczonej nieruchomości zamiennej. Taki sposób rozliczenia możliwy jest jednak wyłącznie za zgodą wywłaszczonego właściciela lub użytkownika wieczystego. Jeżeli podmiot uprawniony wyrazi wolę przyjęcia nieruchomości zamiennej, to w decyzji o wywłaszczeniu starosta podaje dodatkowo oznaczenie nieruchomości zamiennej, według treści księgi wieczystej oraz według katastru nieruchomości, jej wartość oraz wysokość dopłaty.

Nieruchomość zamienna przyznawana jest z zasobu nieruchomości Skarbu Państwa - jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz Skarbu Państwa, lub z zasobu nieruchomości odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego - jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz tej jednostki. Nieruchomość zamienna może być przyznana w porozumieniu z prezesem Agencji Nieruchomości Rolnych, z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz Skarbu Państwa.

Przeniesienie praw do nieruchomości zamiennej na rzecz osoby, której zostało przyznane odszkodowanie, następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna. Decyzja ta stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej. Różnicę między wysokością odszkodowania ustalonego w decyzji a wartością nieruchomości zamiennej wyrównuje się przez dopłatę pieniężną.

Zwrot nieruchomości

Generalną zasadą jest, iż nieruchomość wywłaszczona nie może być użyta na cel inny niż określony w decyzji o wywłaszczeniu, chyba że poprzedni właściciel lub jego następcy prawni, albo użytkownik wieczysty nie złożą wniosku o zwrot tej nieruchomości. Dlatego też w razie powzięcia zamiaru użycia wywłaszczonej nieruchomości lub jej części na inny cel niż określony w decyzji o wywłaszczeniu, starosta - w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa albo zarząd jednostki samorządu terytorialnego - w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność tej jednostki, muszą zawiadomić poprzedniego właściciela lub jego następców prawnych, albo użytkownika wieczystego o tym zamiarze i możliwości zwrotu.

Poprzedni właściciel lub użytkownik wieczysty albo ich następcy prawni mogą żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części, jeżeli stała się ona zbędna do realizacji celu określonego w decyzji o wywłaszczeniu. Nieruchomość może być uznana za zbędną, jeżeli:

• pomimo upływu siedmiu lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu staje się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu;

• utraciła moc decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a cel ten nie został zrealizowany. Jeżeli cel wywłaszczenia został zrealizowany tylko na części wywłaszczonej nieruchomości, zwrotowi podlega pozostała część.

Roszczenia o zwrot nieruchomości ograniczone są wyłącznie do tych nieruchomości, które są w dyspozycji Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, a zatem do tych, które przed dniem wejścia w życie ustaw samorządowych nie zostały sprzedane lub oddane w użytkowanie wieczyste osobie trzeciej, a prawa nabywcy nie zostały ujawnione w księdze wieczystej.

Przed zwrotem wywłaszczonej nieruchomości osoba uprawniona ma obowiązek zwrotu otrzymanego odszkodowania (według kwot zwaloryzowanych) lub nieruchomości zamiennej. Wysokość zwrotu odszkodowania nie może przekraczać wartości rynkowej nieruchomości w dniu zwrotu, a jeżeli wywłaszczona została przed 5 grudnia 1990 r. - 50 proc. aktualnej wartości nieruchomości. W razie zmniejszenia się albo zwiększenia wartości nieruchomości, wskutek działań podjętych na nieruchomości po jej wywłaszczeniu, zwaloryzowane odszkodowanie podlega odpowiednio zmniejszeniu lub zwiększeniu o kwotę równą różnicy wartości ustalonej na dzień zwrotu. Przy ustalaniu różnicy wartości należy przyjmować stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu. Ustalenie stopnia zmniejszenia albo zwiększenia wartości nieruchomości następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego. O zwrocie wywłaszczonych nieruchomości, zwrocie odszkodowania, w tym także nieruchomości zamiennej oraz o rozliczeniach z tytułu zwrotu i terminach zwrotu orzeka starosta w drodze decyzji. Należność może być rozłożona na raty, jednak nie dłużej niż na dziesięć lat.

Jeżeli nieruchomość lub jej część podlegająca zwrotowi została oddana w trwały zarząd lub została obciążona prawem użytkowania, prawa te wygasają z dniem, w którym decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości stała się ostateczna. Umowa najmu, dzierżawy lub użyczenia zwracanej nieruchomości wygasa z upływem trzech miesięcy od dnia, w którym decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości stała się ostateczna.

PO WYROKU TRYBUNAŁU KONSTYTUCYJNEGO

Konsekwencje wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 3 kwietnia 2008 r., sygn. akt K 6/05 (Dz.U. nr 59, poz. 369) w sprawie zwrotu wywłaszczonych nieruchomości, są następujące:

• użytkownicy wieczyści mogą żądać zwrotu wywłaszczonych nieruchomości, jeżeli stały się one zbędne dla realizacji celu określonego w decyzji o wywłaszczeniu;

• organ władający nieruchomością nie może uzależniać zwrotu części nieruchomości od tego, czy może być ona zagospodarowania lub czy przylega do nieruchomości osoby, która złożyła wniosek o zwrot wywłaszczonej nieruchomości;

• jeżeli przed 1 stycznia 1998 r. na wywłaszczonej nieruchomości został zrealizowany inny cel niż określony w decyzji o wywłaszczeniu, który w dniu wydania tej decyzji mógł stanowić podstawę wywłaszczenia, to poprzedni właściciele nieruchomości lub ich spadkobiercy mogą żądać ich zwrotu.

Arkadiusz Jaraszek

arkadiusz.jaraszek@infor.pl

Podstawa prawna

• Art. 112-142 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.).