Gminy muszą remontować bloki wspólnotom

Prawie 700 tys. zł dopłaca każdego miesiąca Rybnik do wspólnot mieszkaniowych utworzonych przez właścicieli, którzy wykupili wynajmowane wcześniej lokale komunalne.

- W kamienicach mieszkają razem ludzie, którzy nabyli lokale od gminy, jak i ci, którzy nie chcą tego zrobić. W związku z tym miasto musi dopłacić za tę ostatnią grupę lokatorów między innymi do funduszu remontowego - mówi Jan Podleśny, dyrektor Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej w Rybniku.

Przymusowe składki

W podobnej sytuacji jest co najmniej kilkaset gmin w Polsce. W budynkach, gdzie odrębna własność lokali przysługuje kilku podmiotom, powstaje z mocy prawa wspólnota mieszkaniowa. Jej członkiem zostaje automatycznie gmina. - Podczas zebrania członków wspólnoty jeden właściciel ma jeden głos. Nawet jeżeli gmina ma 80 proc. udziałów w budynku, to może dysponować tylko jednym głosem i nie ma wpływu na podejmowane decyzje - tłumaczy Dariusz Myśliwiec, wójt gminy Wierzbica. Budynki komunalne są często w złym stanie, więc nowi właściciele ustalają sobie wówczas większą składkę na fundusz remontowy.

- Zazwyczaj są one kilkakrotnie wyższe niż te, które pobieramy od najemców. Z tytułu składki na fundusz remontowy musimy oddawać wspólnocie np. 2 zł za mkw. miesięcznie, podczas gdy najemcom ustalamy ją w czynszu na poziomie 50 gr za mkw.

Zgodnie z ustawą o własności lokali, gdy większość udziałów w nieruchomości należy do jednego właściciela (gminy), to 1/5 pozostałych właścicieli (lokatorów, którzy wykupili mieszkania) może zażądać, żeby przy podejmowaniu uchwał każdy właściciel miał jeden głos. Wspólnota może więc bez problemu narzucić gminie każdą wysokość składek na fundusz remontowy, a następnie zmusić ją, aby łożyła na remonty proporcjonalnie do wielkości mieszkań.

Zdaniem Krzysztofa Dziewiora, prezesa Centrum Informacji i Doradztwa Mieszkaniowego takie rozwiązanie nie narusza interesów gminy.

- Przecież nowi właściciele muszą uiszczać co miesiąc takie same składki, co gmina - podkreśla.

- Nie oznacza to jednak, że najbardziej zdeterminowani nie mogą zacisnąć pasa na kilka lat i ustalić składki na takim poziomie, by po kilku latach za pieniądze gminy pokryć większość kosztów remontu bloku - argumentuje Dariusz Myśliwiec.

Problem nie do rozwiązania

Gminy, które nie chcą dopłacać do wspólnot, mogą odciążyć swoje budżety na kilka sposobów. Jednym z nich jest podwyższenie czynszów w wynajmowanych mieszkaniach. Drugim jest jak najszybsza sprzedaż lokali najemcom. Jak się okazuje, nawet w gminach, które zdecydowały się sprzedać mieszkania za bezcen, brakuje chętnych do ich zakupu.

- Ostatnio sprzedaliśmy 60- metrowe mieszkanie za 300 zł. W naszej gminie mamy 34 bloki i w ani jednym nie udało się sprzedać wszystkich lokali. Gmina nie dość, że musi ustalić lokatorom czynsz na zaniżonym poziomie, dopłacać do funduszu remontowego, to często dodatkowo sama remontuje lokale - podkreśla Dariusz Myśliwiec.

Niektóre gminy chcą rozwiązać ten problem w taki sposób, by osoby, które nie chcą wykupić lokali, musiały przeprowadzić się do osobnych bloków.

- W urzędzie miasta przygotowujemy uchwałę, która umożliwi zamianę mieszkań takim ludziom - mówi Jan Podleśny.

Można pozwać wspólnotę

Każdy z członków wspólnoty (gmina też) może uznać, że uchwała o składkach na fundusz remontowy narusza jego interesy i zaskarżyć ją do sądu.

- Nie widzę jednak przesłanek, by jednostka samorządu mogła wygrać taki proces. Uchwała ma bowiem racjonalne podstawy. Pieniądze są przeznaczane na remont i trudno będzie wykazać, że został naruszony jej interes. Gmina nie może bronić się nawet twierdzeniem, że nie ma środków na większe opłaty - podkreśla mecenas Mariusz Kozikowski z Kancelarii Radców Prawnych Mariusz Kozikowski i Wspólnicy.

Gminy, które chcą walczyć ze wspólnotą w sądach, powinny pamiętać, że wniesienie powództwa nie wstrzymuje wykonalności uchwały. W momencie kiedy z gminy przestaną płynąć pieniądze na remonty, wspólnota uzyska roszczenie o zapłatę zaległości.