Gminy muszą remontować bloki wspólnotom

Prawie 700 tys. zł dopłaca każdego miesiąca Rybnik do wspólnot mieszkaniowych utworzonych przez właścicieli, którzy wykupili wynajmowane wcześniej lokale komunalne.

- W kamienicach mieszkają razem ludzie, którzy nabyli lokale od gminy, jak i ci, którzy nie chcą tego zrobić. W związku z tym miasto musi dopłacić za tę ostatnią grupę lokatorów między innymi do funduszu remontowego - mówi Jan Podleśny, dyrektor Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej w Rybniku.

Przymusowe składki

W podobnej sytuacji jest co najmniej kilkaset gmin w Polsce. W budynkach, gdzie odrębna własność lokali przysługuje kilku podmiotom, powstaje z mocy prawa wspólnota mieszkaniowa. Jej członkiem zostaje automatycznie gmina. - Podczas zebrania członków wspólnoty jeden właściciel ma jeden głos. Nawet jeżeli gmina ma 80 proc. udziałów w budynku, to może dysponować tylko jednym głosem i nie ma wpływu na podejmowane decyzje - tłumaczy Dariusz Myśliwiec, wójt gminy Wierzbica. Budynki komunalne są często w złym stanie, więc nowi właściciele ustalają sobie wówczas większą składkę na fundusz remontowy.

- Zazwyczaj są one kilkakrotnie wyższe niż te, które pobieramy od najemców. Z tytułu składki na fundusz remontowy musimy oddawać wspólnocie np. 2 zł za mkw. miesięcznie, podczas gdy najemcom ustalamy ją w czynszu na poziomie 50 gr za mkw.

Zgodnie z ustawą o własności lokali, gdy większość udziałów w nieruchomości należy do jednego właściciela (gminy), to 1/5 pozostałych właścicieli (lokatorów, którzy wykupili mieszkania) może zażądać, żeby przy podejmowaniu uchwał każdy właściciel miał jeden głos. Wspólnota może więc bez problemu narzucić gminie każdą wysokość składek na fundusz remontowy, a następnie zmusić ją, aby łożyła na remonty proporcjonalnie do wielkości mieszkań.

Zdaniem Krzysztofa Dziewiora, prezesa Centrum Informacji i Doradztwa Mieszkaniowego takie rozwiązanie nie narusza interesów gminy.

- Przecież nowi właściciele muszą uiszczać co miesiąc takie same składki, co gmina - podkreśla.

- Nie oznacza to jednak, że najbardziej zdeterminowani nie mogą zacisnąć pasa na kilka lat i ustalić składki na takim poziomie, by po kilku latach za pieniądze gminy pokryć większość kosztów remontu bloku - argumentuje Dariusz Myśliwiec.

Problem nie do rozwiązania

Gminy, które nie chcą dopłacać do wspólnot, mogą odciążyć swoje budżety na kilka sposobów. Jednym z nich jest podwyższenie czynszów w wynajmowanych mieszkaniach. Drugim jest jak najszybsza sprzedaż lokali najemcom. Jak się okazuje, nawet w gminach, które zdecydowały się sprzedać mieszkania za bezcen, brakuje chętnych do ich zakupu.

- Ostatnio sprzedaliśmy 60- metrowe mieszkanie za 300 zł. W naszej gminie mamy 34 bloki i w ani jednym nie udało się sprzedać wszystkich lokali. Gmina nie dość, że musi ustalić lokatorom czynsz na zaniżonym poziomie, dopłacać do funduszu remontowego, to często dodatkowo sama remontuje lokale - podkreśla Dariusz Myśliwiec.

Niektóre gminy chcą rozwiązać ten problem w taki sposób, by osoby, które nie chcą wykupić lokali, musiały przeprowadzić się do osobnych bloków.

- W urzędzie miasta przygotowujemy uchwałę, która umożliwi zamianę mieszkań takim ludziom - mówi Jan Podleśny.

Można pozwać wspólnotę

Każdy z członków wspólnoty (gmina też) może uznać, że uchwała o składkach na fundusz remontowy narusza jego interesy i zaskarżyć ją do sądu.

- Nie widzę jednak przesłanek, by jednostka samorządu mogła wygrać taki proces. Uchwała ma bowiem racjonalne podstawy. Pieniądze są przeznaczane na remont i trudno będzie wykazać, że został naruszony jej interes. Gmina nie może bronić się nawet twierdzeniem, że nie ma środków na większe opłaty - podkreśla mecenas Mariusz Kozikowski z Kancelarii Radców Prawnych Mariusz Kozikowski i Wspólnicy.

Gminy, które chcą walczyć ze wspólnotą w sądach, powinny pamiętać, że wniesienie powództwa nie wstrzymuje wykonalności uchwały. W momencie kiedy z gminy przestaną płynąć pieniądze na remonty, wspólnota uzyska roszczenie o zapłatę zaległości.

Problem z odzyskaniem pieniędzy

Wspólnota musi gromadzić pieniądze na funduszu remontowym przez wiele lat, zanim zdobędzie środki na modernizację. Problem pojawia się jednak, gdy gmina sprzeda lokal przed rozpoczęciem prac. Przepisy nie rozstrzygają, czy pieniądze przechodzą na nowego właściciela czy są zwracane gminie.

- W takiej sytuacji niewykorzystane środki powinny wrócić do gminy, a potrzebną kwotę w chwili wykonywania prac powinien dopłacić nowy właściciel - twierdzi mecenas Kozikowski.

Innego zdania jest Krzysztof Dziewior.

- Z dniem sprzedaży mieszkania gmina traci zgromadzone środki. Jest to jednak najczęściej efekt niedopatrzenia. W momencie gdy wspólnota podejmuje decyzję o zbiórce na remonty, jednostka samorządu powinna zadbać o to, by ustalono odpowiednie zasady rozliczania pieniędzy w regulaminie funduszu - podkreśla.

Adam Makosz

adam.makosz@infor.pl

Podstawa prawna

• Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).