REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Postępowanie eksmisyjne z lokalu będącego własnością gminy

Piotr Rola

REKLAMA

Nieużywane w obowiązujących przepisach słowo eksmisja to budzące wiele kontrowersji postępowanie mające na celu usunięcie z zajmowanego lokalu osób i rzeczy oraz wydanie lokalu uprawionemu do niego podmiotowi. W kontekście niniejszego artykułu - uprawnionym podmiotem jest gmina jako właściciel lokalu.

Podstawa prawna do żądania eksmisji

Obie strony zawierające umowę najmu lokalu mieszkalnego zobowiązane są przede wszystkim do respektowania postanowień umownych. Zarówno więc gmina jak i lokator mają zasadniczo równą wobec prawa pozycję. Do stosunku najmu odnoszą się jednak nie tylko unormowania umowne, ale również przepisy kodeksu cywilnego regulujące ten typ umowy.

REKLAMA

Istotne znaczenie w postępowaniu eksmisyjnym może mieć również art. 222 kodeksu cywilnego dotyczący ochrony własności i uprawniający do żądania wydania lokalu. Nie zawsze istnieje konieczność udowadniania, że jest się właścicielem lokalu. Z przepisu art. 675 k.c. wynika bowiem, że po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest rzecz zwrócić w stanie nie pogorszonym.

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu

Wszczęcie postępowania eksmisyjnego może zapoczątkować niewywiązywanie się lokatora z zawartej przez niego umowy. Przyczyny wypowiedzenia umowy najmu zawarte są w art. 11. ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Należą do nich m.in.:

-   używanie lokalu pomimo pisemnego upomnienia w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem,

-   zaniedbywanie obowiązków, dopuszczając do powstania szkód,

Dalszy ciąg materiału pod wideo

-   niszczenie urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców,

-   wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.

Przyczyną, która umożliwia wypowiedzenie lokatorowi umowy najmu może być również:

-   pozostawanie przez niego w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu,

-   wynajęcie, podnajęcie albo oddanie do bezpłatnego używania lokalu lub jego części bez wymaganej pisemnej zgody właściciela,

-   używanie lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku z zastrzeżeniem ust. 9 art. 11 ww. ustawy.

Warto w tym miejscu zauważyć, że za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim pełnoletnie osoby (art. 6811 k.c.), co w sytuacji istniejącego zadłużenia ułatwia dojście do zawarcia ugody, przez co trudna do przeprowadzenia eksmisja okazać się może niepotrzebna.

Podstawą do wszczęcia eksmisji może być również sytuacja, w której osoba nie posiadała do lokalu mieszkalnego tytułu prawnego i samowolnie dokonała jego zajęcia.

Przygotowując się do postępowania eksmisyjnego należy pamiętać, że wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Czytaj także: TK: przepisy ws. osób eksmitowanych niezgodne z konstytucją>>

Nie tylko gmina może wszcząć postępowanie

REKLAMA

Wszczęcie postępowania o opróżnienie lokalu mieszkalnego jest możliwe nie tylko przez gminę, będącą drugą stroną umowy najmu. Prawo takie ma także inny lokator lub właściciel innego lokalu w budynku w sytuacji, gdy lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku.

Osoby te mają możliwość wytoczenia powództwa o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia. Takie uprawnienie przysługuje również współlokatorowi w stosunku do małżonka lub rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.

Postępowanie sądowe w sprawie o eksmisję

Po skierowaniu do sądu pozwu o eksmisję przeciwko pozwanemu i wydanie lokalu powodowi, sąd wyznacza rozprawę i wydaje wyrok. Sąd oceniając materiał zgromadzony w sprawie bierze pod uwagę m.in.:

- podstawy prawne do żądania eksmisji,

- prawidłowość wypowiedzenia ewentualnej umowy najmu lokalu,

- sytuację materialną osoby pozwanej zajmującej lokal bez tytułu prawnego.

Istotne znaczenie w postępowaniu przed sądem może mieć wykazanie np., że strona pozwana zalegała z opłatami z tytułu zajmowania lokalu. Zwrócić również należy uwagę, aby umowa najmu lokalu została wypowiedziana zgodnie z obowiązującymi przepisami.     

REKLAMA

Aby uniknąć ewentualnych problemów przy dokonywaniu eksmisji w postępowaniu egzekucyjnym, kierując pozew do sądu zasadne jest wskazanie jako stronę pozwaną wszystkich osób zajmujących bezprawnie lokal (art. 15 ww. ustawy przewiduje taką sytuację).

Warto w tym miejscu dodatkowo zauważyć, że uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 października 1996 r. sygn. III CZP 109/96 stwierdza, że wykonując tytuł nakazujący byłym najemcom opuszczenie lokalu mieszkalnego i opróżnienie go z osób i rzeczy reprezentujących ich prawa, komornik ma obowiązek usunąć także członków rodziny i domowników dłużników oraz rzeczy należące do tych osób i wydać lokal wierzycielowi.

Orzeczenie sądu i prawo do lokalu socjalnego

Sąd wydając orzeczenie ma obowiązek wypowiedzenia się w kwestii uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego. Do zapewnienia lokalu socjalnego zobowiązana jest gmina.

Jeżeli uprawnienie do lokalu socjalnego przyznano dwom lub większej ilości osób gmina jest obowiązana zapewnić im co najmniej jeden lokal socjalny. Decydując o przyznaniu prawa do lokalu sąd bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez dłużnika z lokalu oraz jego szczególną sytuację materialną i rodzinną.

W ust. 4 art. 14 ww. ustawy zawarty jest obowiązek przyznania prawa do lokalu socjalnego:

-   kobiecie w ciąży,

-   małoletniemu, niepełnosprawnemu lub ubezwłasnowolnionemu oraz sprawującemu nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,

-   obłożnie choremu,

-   emerytowi i renciście spełniającemu kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,

-   osobie posiadającej status bezrobotnego,

-   osobie spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały – chyba, że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Czytaj także: Mieszkaniowe zasoby gminy - nadchodzące zmiany>>

Kiedy prawo do lokalu socjalnego nie przysługuje

Przepisu tego nie stosuje się do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkiem osób, które były uprawnione do używania lokalu na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią mieszkaniową albo z towarzystwem budownictwa społecznego.

Orzekając o uprawnieniu do lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie eksmisji do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

Sąd jednak może orzec o braku takiego uprawnienia w szczególności jeżeli eksmisja następuje z powodu wykraczania w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku lub rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.

Podkreślić należy, że osoba, która samowolnie zajęła lokal, nie uzyska prawa do lokalu socjalnego w orzeczeniu chyba, że przyznanie lokalu socjalnego byłoby w świetle zasad współżycia społecznego szczególnie usprawiedliwione.

Wyroków sądowych nakazujących eksmisję nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Jednak należy jednocześnie dodać, że w stosunku do eksmitowanego, który znęcał się nad rodziną, nie mają zastosowania przepisy dotyczące przyznania prawa do lokalu socjalnego, ani przepisy związane z okresem ochronnym.

Oczywiście należy pamiętać, że od orzeczenia sądu rejonowego w zależności od jego treści niezadowolona strona pozwana, lub powodowa może wnieść apelację. Jeżeli w określonym czasie jej nie wniesiono, wyrok staje się prawomocny, a sprawa może przejść na etap postępowania egzekucyjnego.

Postępowanie egzekucyjne w zakresie opróżnienia lokalu mieszkalnego

Postępowanie eksmisyjne po uprawomocnieniu się orzeczenia sądu przeprowadza zasadniczo komornik. Zasady przeprowadzania eksmisji opisuje szczegółowo rozporządzenie ministra sprawiedliwości z dnia 26 stycznia 2005 r. w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości oraz szczegółowych warunków, jakim powinno odpowiadać tymczasowe pomieszczenie.

Przed przystąpieniem do wykonania tytułu wykonawczego nakazującego opróżnienie lokalu komornik wzywa osobę eksmitowaną do dobrowolnego wykonania orzeczenia.

Jeżeli eksmitowanemu nie przysługuje prawo do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może on zamieszkać, ani nie znalazł on tymczasowego pomieszczenia, komornik niezwłocznie występuje do gminy, właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, o wskazanie tymczasowego pomieszczenia. Takie pomieszczenie może również wskazać wierzyciel. Gdy eksmitowana ma zostać osoba nieletnia lub ubezwłasnowolniona to wówczas obowiązkiem komornika jest powiadomić o tym fakcie sąd rodzinny i opiekuńczy.  

Ważne

17 listopada b.r. wchodzi w życie wyrok Trybunału Konstytucyjnego uchylający przepis m.in. zakazujący dokonywania eksmisji na bruk osób, którym sąd w wyroku eksmisyjnym nie przyznał prawa do lokalu socjalnego.

Sejm nie przygotował jeszcze nowych przepisów.

Piotr Rola

samorzad.infor.pl

Źródło: Samorzad.infor.pl

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Sektor publiczny
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
CBA: 14 zmian w systemie oświadczeniach majątkowych osób publicznych m.in. polityków, samorządowców, dyrektorów

CBA proponuje jedną ustawę o oświadczeniach majątkowych. Z tego wynika pośrednio próba centralizacji walki w korupcją. Umożliwia to Internet. Oświadczenia majątkowe mogą być w łatwo sposób zamieszczane według jednolitego wzorca w jednym albo kilku rejestrach.

MEN: 17 propozycji zmian w Karcie Nauczyciela. Godziny ponadwymiarowe po nowemu. Nagrody jubileuszowe, odprawy

Tej nocy ślisko i mgliście. W weekend niespodziewana zmiana pogody

Najbliższa noc będzie na zachodzie kraju bardzo mglista. Na południowym wschodzie można się spodziewać śliskiej nawierzchni po opadach. Za to w weekend temperatury wyniosą nawet 12 st. C.

Z jakimi barierami w dostępie do lekarzy borykają się seniorzy? Wysoko wykluczenie komunikacyjne [RAPORT]

Seniorzy mieszkający na wsi mają utrudniony dostęp do konsultacji lekarzy specjalistów, rehabilitacji i ośrodków dziennego wsparcia. Jedną z barier jest niedostateczny zasięg komunikacji publicznej. To dane z raportu opublikowanego na stronie internetowej Rzecznika Praw Obywatelskich.

REKLAMA

UMP: Zmiany w zasadach wypłat pensji nauczycieli. 1) Płaci budżet 2) Wypłaty na koniec miesiąca [Propozycja]

Propozycja UMP, aby wypłata pensji nauczyciela była na końcu miesiąca. Dziś jest na początku. Czyli pensja z luty byłaby wypłacana 28 lutego (albo 29 lutego). Druga propozycja, to przejęcie przez budżet centralny od gmin obowiązku wypłaty wynagrodzeń nauczycieli.

Budżet szkoleniowy dla nauczycieli jest niewielki. Jak zwiększyć jego efektywność dzięki cyfryzacji

Zgodnie z Kartą Nauczyciela, organy prowadzące szkoły są zobowiązane do wyodrębnienia w swoich budżetach środków na dofinansowanie doskonalenia zawodowego nauczycieli. Kwota ta wynosi 0,8% planowanych rocznych środków przeznaczonych na ich wynagrodzenia osobowe nauczycieli.

Metan z Nord Stream nad Bałtykiem: od Międzyzdrojów po Ustkę smuga wysokiego stężenia gazu

Metan z uszkodzonych jesienią 2022 roku gazociągów Nord Stream rozprzestrzenił się nad znaczną częścią południowego Bałtyku i utrzymywał się tam nawet przez kilka miesięcy - poinformowali 16 stycznia 2025 r. naukowcy z Uniwersytetu w Goeteborgu i fundacji Voice of the Ocean (VOTO). Na grafice opublikowanej przez badaczy smuga wysokiego stężenia gazu rozpościerał się wtedy się tuż przy polskim wybrzeżu od Międzyzdrojów po Ustkę. Obserwacje opisane przez naukowców obejmują okres 3 miesięcy po uszkodzeniu gazociągów.

Tańsze pociągi w Dzień Babci i Dzień Dziadka

21 i 22 stycznia, czyli w Dzień Babci i Dziadka, pociągami Polregio będzie można podróżować z 10 procentową zniżką.

REKLAMA

Blue Monday - dzień, który... nie istnieje

Blue Monday zwany najbardziej depresyjnym dniem w roku przypada w tym roku w poniedziałek 20 stycznia (to zawsze trzeci poniedziałek stycznia). Tylko, że ten dzień tak naprawdę nie istnieje. To chwyt marketingowy, a sam autor tego terminu wyliczenia nazwał pseudonaukową zabawą na potrzeby reklamy. Dr Magdalena Nowicka, psycholożka z Uniwersytetu SWPS wskazuje, że nie ma żadnych badań potwierdzających w sposób poprawny metodologicznie efektu opisanego przez twórcę terminu Blue Monday.

Dopłaty tylko dla prawdziwych rolników? Trwają prace nad definicją rolnika aktywnego zawodowo

Nowa definicja rolnika aktywnego zawodowo ma zapewnić, że dopłaty trafią wyłącznie do osób faktycznie prowadzących działalność rolniczą, nawet w małej skali. Ministerstwo zapowiada proste kryteria i jasne zasady dokumentowania przychodów, jednak wciąż pozostają wątpliwości co do minimalnych wymogów. Czy nowe przepisy uporządkują system wsparcia, czy obciążą rolników dodatkowymi obowiązkami?

REKLAMA