REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Postępowanie eksmisyjne z lokalu będącego własnością gminy

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Piotr Rola

REKLAMA

Nieużywane w obowiązujących przepisach słowo eksmisja to budzące wiele kontrowersji postępowanie mające na celu usunięcie z zajmowanego lokalu osób i rzeczy oraz wydanie lokalu uprawionemu do niego podmiotowi. W kontekście niniejszego artykułu - uprawnionym podmiotem jest gmina jako właściciel lokalu.

Podstawa prawna do żądania eksmisji

Obie strony zawierające umowę najmu lokalu mieszkalnego zobowiązane są przede wszystkim do respektowania postanowień umownych. Zarówno więc gmina jak i lokator mają zasadniczo równą wobec prawa pozycję. Do stosunku najmu odnoszą się jednak nie tylko unormowania umowne, ale również przepisy kodeksu cywilnego regulujące ten typ umowy.

REKLAMA

Istotne znaczenie w postępowaniu eksmisyjnym może mieć również art. 222 kodeksu cywilnego dotyczący ochrony własności i uprawniający do żądania wydania lokalu. Nie zawsze istnieje konieczność udowadniania, że jest się właścicielem lokalu. Z przepisu art. 675 k.c. wynika bowiem, że po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest rzecz zwrócić w stanie nie pogorszonym.

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu

Wszczęcie postępowania eksmisyjnego może zapoczątkować niewywiązywanie się lokatora z zawartej przez niego umowy. Przyczyny wypowiedzenia umowy najmu zawarte są w art. 11. ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Należą do nich m.in.:

-   używanie lokalu pomimo pisemnego upomnienia w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem,

-   zaniedbywanie obowiązków, dopuszczając do powstania szkód,

Dalszy ciąg materiału pod wideo

-   niszczenie urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców,

-   wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.

Przyczyną, która umożliwia wypowiedzenie lokatorowi umowy najmu może być również:

-   pozostawanie przez niego w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu,

-   wynajęcie, podnajęcie albo oddanie do bezpłatnego używania lokalu lub jego części bez wymaganej pisemnej zgody właściciela,

-   używanie lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku z zastrzeżeniem ust. 9 art. 11 ww. ustawy.

Warto w tym miejscu zauważyć, że za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim pełnoletnie osoby (art. 6811 k.c.), co w sytuacji istniejącego zadłużenia ułatwia dojście do zawarcia ugody, przez co trudna do przeprowadzenia eksmisja okazać się może niepotrzebna.

Podstawą do wszczęcia eksmisji może być również sytuacja, w której osoba nie posiadała do lokalu mieszkalnego tytułu prawnego i samowolnie dokonała jego zajęcia.

Przygotowując się do postępowania eksmisyjnego należy pamiętać, że wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Czytaj także: TK: przepisy ws. osób eksmitowanych niezgodne z konstytucją>>

Nie tylko gmina może wszcząć postępowanie

REKLAMA

Wszczęcie postępowania o opróżnienie lokalu mieszkalnego jest możliwe nie tylko przez gminę, będącą drugą stroną umowy najmu. Prawo takie ma także inny lokator lub właściciel innego lokalu w budynku w sytuacji, gdy lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku.

Osoby te mają możliwość wytoczenia powództwa o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia. Takie uprawnienie przysługuje również współlokatorowi w stosunku do małżonka lub rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.

Postępowanie sądowe w sprawie o eksmisję

Po skierowaniu do sądu pozwu o eksmisję przeciwko pozwanemu i wydanie lokalu powodowi, sąd wyznacza rozprawę i wydaje wyrok. Sąd oceniając materiał zgromadzony w sprawie bierze pod uwagę m.in.:

- podstawy prawne do żądania eksmisji,

- prawidłowość wypowiedzenia ewentualnej umowy najmu lokalu,

- sytuację materialną osoby pozwanej zajmującej lokal bez tytułu prawnego.

Istotne znaczenie w postępowaniu przed sądem może mieć wykazanie np., że strona pozwana zalegała z opłatami z tytułu zajmowania lokalu. Zwrócić również należy uwagę, aby umowa najmu lokalu została wypowiedziana zgodnie z obowiązującymi przepisami.     

REKLAMA

Aby uniknąć ewentualnych problemów przy dokonywaniu eksmisji w postępowaniu egzekucyjnym, kierując pozew do sądu zasadne jest wskazanie jako stronę pozwaną wszystkich osób zajmujących bezprawnie lokal (art. 15 ww. ustawy przewiduje taką sytuację).

Warto w tym miejscu dodatkowo zauważyć, że uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 października 1996 r. sygn. III CZP 109/96 stwierdza, że wykonując tytuł nakazujący byłym najemcom opuszczenie lokalu mieszkalnego i opróżnienie go z osób i rzeczy reprezentujących ich prawa, komornik ma obowiązek usunąć także członków rodziny i domowników dłużników oraz rzeczy należące do tych osób i wydać lokal wierzycielowi.

Orzeczenie sądu i prawo do lokalu socjalnego

Sąd wydając orzeczenie ma obowiązek wypowiedzenia się w kwestii uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego. Do zapewnienia lokalu socjalnego zobowiązana jest gmina.

Jeżeli uprawnienie do lokalu socjalnego przyznano dwom lub większej ilości osób gmina jest obowiązana zapewnić im co najmniej jeden lokal socjalny. Decydując o przyznaniu prawa do lokalu sąd bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez dłużnika z lokalu oraz jego szczególną sytuację materialną i rodzinną.

W ust. 4 art. 14 ww. ustawy zawarty jest obowiązek przyznania prawa do lokalu socjalnego:

-   kobiecie w ciąży,

-   małoletniemu, niepełnosprawnemu lub ubezwłasnowolnionemu oraz sprawującemu nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,

-   obłożnie choremu,

-   emerytowi i renciście spełniającemu kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,

-   osobie posiadającej status bezrobotnego,

-   osobie spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały – chyba, że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Czytaj także: Mieszkaniowe zasoby gminy - nadchodzące zmiany>>

Kiedy prawo do lokalu socjalnego nie przysługuje

Przepisu tego nie stosuje się do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkiem osób, które były uprawnione do używania lokalu na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią mieszkaniową albo z towarzystwem budownictwa społecznego.

Orzekając o uprawnieniu do lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie eksmisji do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

Sąd jednak może orzec o braku takiego uprawnienia w szczególności jeżeli eksmisja następuje z powodu wykraczania w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku lub rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.

Podkreślić należy, że osoba, która samowolnie zajęła lokal, nie uzyska prawa do lokalu socjalnego w orzeczeniu chyba, że przyznanie lokalu socjalnego byłoby w świetle zasad współżycia społecznego szczególnie usprawiedliwione.

Wyroków sądowych nakazujących eksmisję nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Jednak należy jednocześnie dodać, że w stosunku do eksmitowanego, który znęcał się nad rodziną, nie mają zastosowania przepisy dotyczące przyznania prawa do lokalu socjalnego, ani przepisy związane z okresem ochronnym.

Oczywiście należy pamiętać, że od orzeczenia sądu rejonowego w zależności od jego treści niezadowolona strona pozwana, lub powodowa może wnieść apelację. Jeżeli w określonym czasie jej nie wniesiono, wyrok staje się prawomocny, a sprawa może przejść na etap postępowania egzekucyjnego.

Postępowanie egzekucyjne w zakresie opróżnienia lokalu mieszkalnego

Postępowanie eksmisyjne po uprawomocnieniu się orzeczenia sądu przeprowadza zasadniczo komornik. Zasady przeprowadzania eksmisji opisuje szczegółowo rozporządzenie ministra sprawiedliwości z dnia 26 stycznia 2005 r. w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości oraz szczegółowych warunków, jakim powinno odpowiadać tymczasowe pomieszczenie.

Przed przystąpieniem do wykonania tytułu wykonawczego nakazującego opróżnienie lokalu komornik wzywa osobę eksmitowaną do dobrowolnego wykonania orzeczenia.

Jeżeli eksmitowanemu nie przysługuje prawo do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może on zamieszkać, ani nie znalazł on tymczasowego pomieszczenia, komornik niezwłocznie występuje do gminy, właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, o wskazanie tymczasowego pomieszczenia. Takie pomieszczenie może również wskazać wierzyciel. Gdy eksmitowana ma zostać osoba nieletnia lub ubezwłasnowolniona to wówczas obowiązkiem komornika jest powiadomić o tym fakcie sąd rodzinny i opiekuńczy.  

Ważne

17 listopada b.r. wchodzi w życie wyrok Trybunału Konstytucyjnego uchylający przepis m.in. zakazujący dokonywania eksmisji na bruk osób, którym sąd w wyroku eksmisyjnym nie przyznał prawa do lokalu socjalnego.

Sejm nie przygotował jeszcze nowych przepisów.

Piotr Rola

samorzad.infor.pl

Zapisz się na newsletter
Śledź na bieżąco nowe inicjatywy, projekty i ważne decyzje, które wpływają na Twoje życie codzienne. Zapisz się na nasz newsletter samorządowy.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Samorzad.infor.pl

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Sektor publiczny
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
420 tys. osób otrzymało świadczenia w ramach renty wdowiej, wydano 51,3 tys. decyzji odmownych

Już blisko 420 tys., osób otrzymało rentę wdowią. Zakład Ubezpieczeń Społecznych wypłacił na ten cel ponad 1,4 mld zł brutto, z czego prawie 150 mln zł to kwota, o którą wzrosły wypłaty w związku ze zbiegiem świadczeń.

Kiedy modernizacja linii średnicowej w Warszawie? Minister infrastruktury podał kluczowe terminy i zakres prac. Stację Warszawa Powiśle zastąpią dwa nowe przystanki osobowe

W dniu 9 lipca 2025 r. minister infrastruktury – w odpowiedzi na interpelację poselską – udzielił obszernych informacji odnośnie terminów i zakresu modernizacji kolejowej linii średnicowej w Warszawie. Okazuje się, że jako pierwsza (w latach 2026-2029) będzie realizowana część wschodnia linii średnicowej (na praskim brzegu Wisły). Natomiast w drugim etapie (po 2030 r.) zmodernizowana będzie część zachodnia: od stacji Warszawa Zachodnia (bez samej stacji), przez stacje Warszawa Ochota, Warszawa śródmieście do ul. Wybrzeże Szczecińskie. Co ważne, w tym drugim etapie powstaną dwie nowe stacje w rejonie ronda de Gaulle’a oraz pomiędzy ul. Solec i Wybrzeże Kościuszkowskie a obecny przystanek Warszawa Powiśle zostanie na stałe wyłączony z użytkowania. Także w drugim etapie modernizacji zostanie przebudowany tunel średnicowy i most średnicowy na Wiśle.

Rolnicy dostaną własnego rzecznika? PSL składa projekt ustawy

Klub Polskiego Stronnictwa Ludowego złożył w Sejmie projekt ustawy, której głównym celem jest powołanie nowej instytucji – Rzecznika Praw Rolników. Funkcję tę miałby każdorazowo pełnić Prezes Krajowej Rady Izb Rolniczych, co – według autorów projektu – ma zagwarantować niezależność i bliskość tej roli wobec środowisk rolniczych.

Odwołanie od decyzji administracyjnej. Najważniejsze informacje

Wiele życiowych spraw załatwianych jest decyzją administracyjną. Może to być np. zameldowanie na pobyt stały lub czasowy, przyznanie lub odmowa zasiłku rodzinnego, cofnięcie świadczeń z MOPS, przyjęcie lub nieprzyjęcie dziecka do przedszkola albo szkoły, określenie wysokości podatku od nieruchomości, pozwolenie na budowę, zajęcie pasa drogowego, zasiłków z tytułu choroby i macierzyństwa, świadczeń z ubezpieczeń społecznych.

REKLAMA

Coraz więcej Polaków regularnie podróżuje koleją. Dokąd i jak często jeździmy pociągiem?

Kolej w Polsce przeżywa rozkwit – w ubiegłym roku odnotowano rekordową liczbę przejazdów. Aż 45% Polaków deklaruje sympatię do tego środka transportu, szczególnie młodzi (16–24 lata) i mieszkańcy Pomorza, którzy podróżują średnio 33 razy rocznie. Jaka jest najczęściej uczęszczana trasa? W jakie dni Polacy najczęściej kupują bilety? Jaki rodzaj pociągu preferują?

Renta wdowia. 320 tys. osób już otrzymało świadczenia. Sprawdź, czy też możesz dostać

Już 320 tys. osób otrzymało świadczenia w ramach renty wdowiej z ZUS. Wnioski nadal można składać. Zakład Ubezpieczeń Społecznych poinformował, że dzięki rencie wdowiej świadczeniobiorcy zyskają średnio 358,27 zł.

Próg zaostrzony z 50 proc. do 25 proc. Nowe przepisy MEN zmieniają wszystko w szkołach

Istotne zmiany przepisów dla uczniów zakłada nowy projekt Ministerstwa Edukacji Narodowej, który został już skierowany do konsultacji. Będą surowsze zasady w szkołach. Projekt zakłada m.in., że uczeń nie będzie klasyfikowany z jednego, kilku albo wszystkich przedmiotów, gdy przekroczy próg 25 proc. nieobecności nieusprawiedliwionej.

Od marzeń do nauki – po co naprawdę Sławosz Uznański – Wiśniewski poleciał w kosmos?

Śledzimy media społecznościowe, zdjęcia Ziemi z orbity i codzienne relacje Sławosza Uznańskiego-Wiśniewskiego z Międzynarodowej Stacji Kosmicznej. Ale za tą medialną euforią kryje się znacznie więcej niż symboliczny gest. Co z tego lotu wynika dla Polski? Jakie są realne, wymierne korzyści dla gospodarki, nauki i przemysłu?

REKLAMA

Pensje w samorządach z wyrównaniem. Czy również dla byłych pracowników?

Nowelizacja rozporządzenia w sprawie wynagradzania pracowników samorządowych zaczęła obowiązywać od 14 czerwca 2025 r. Nowe stawki wynagrodzeń będą należne pracownikom z wyrównaniem od 1 marca 2025 r.

Stacje hydrologiczne odnotowują rekordy dobowego opadu deszczu. Ulewy w całym kraju

Aż jedenaście stacji hydrologicznych zanotowało opad dobowy wyższy niż dotychczasowa maksymalna suma dobowa - wynika z danych Instytutu Meteorologii i Gospodarki Wodnej. Dwukrotnie wyższy poziom odnotowano na trzech stacjach, na jednej - trzykrotnie wyższy.

REKLAMA