REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Gminy straciły wpływ na rozwój przestrzenny

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Wioletta Kępka

REKLAMA

REKLAMA

Do 31 grudnia 2008 r. status rolny gruntów był jedyną przesłanką odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy, której nie podważały sądy i samorządowe kolegia odwoławcze. Od 1 stycznia 2009 r. gminy nie mają już tego argumentu.

Dlaczego Towarzystwo Urbanistów Polskich protestowało przeciwko przepisom ustawy z 19 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, powszechnie nazywanej ustawą o odrolnieniu?

REKLAMA

REKLAMA

- Konieczność uzyskania zgody odpowiedniego organu na przeznaczenie gruntów rolnych na inne cele była ostatnią barierą przed niekontrolowanym rozwojem budownictwa. Po zlikwidowaniu tego narzędzia samorządy utraciły praktycznie wpływ na rozwój przestrzenny w swoich gminach.

Do 31 stycznia 2008 r. to gmina, realizując swoją politykę przestrzenną zapisaną w studium gminnym, decydowała, które grunty użytkowane rolniczo można będzie wykorzystać na inne cele, głównie budowlane. Pozwolenie na budowę na gruntach rolnych można było uzyskać tylko na terenach „odrolnionych” ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a wcześniej - planu ogólnego. Dla gruntów nieodrolnionych nie wydawano decyzji o warunkach zabudowy (dalej: decyzja o wz), które umożliwiają budowanie na terenach nieobjętych planami miejscowymi. Wyjątkiem była sytuacja, gdy decyzja miała dotyczyć gruntu, który został odrolniony przez wygasły już plan zagospodarowania przestrzennego, uchwalony na podstawie ustawy z 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym.

Od 1 stycznia 2009 r. status rolny gruntu nie będzie mógł być podstawą odmowy wydania decyzji o wz.

Jednak nadal ostateczna decyzja o zagospodarowywaniu kolejnych terenów w gminie, czy to poprzez plan miejscowy, czy decyzje o wz, będzie zależała od samorządów.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

- Tylko teoretycznie, zwłaszcza jeżeli chodzi o decyzje o wz. Jako narzędzie kontroli ładu przestrzennego utraciła ona swoje cechy głównie przez orzecznictwo.

Intencją ustawodawcy było, co można prześledzić nadal w materiałach Ministerstwa Infrastruktury i w stenogramach z posiedzeń Sejmu i Komisji Sejmowych, które pracowały nad obowiązującą ustawą z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, aby decyzja o wz była narzędziem wykorzystywanym wyjątkowo, a podstawowym narzędziem planowania przestrzennego był plan miejscowy. Dlatego możliwość wydania decyzji o wz (oprócz wymogu zgodności zamierzenia inwestycyjnego od tzw. przepisów odrębnych) uzależniono od zaistnienia 4 kryteriów dotyczących terenu, który:

1) musi być uzbrojony,

2) mieć dostęp do drogi publicznej,

3) co najmniej jedna sąsiednia działka, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający określić, jak powinna być zabudowana, tzw. zasada dobrego sąsiedztwa,

4) nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.

Niestety, w orzecznictwie administracyjnym, a zwłaszcza samorządowych kolegiów odwoławczych (dalej: SKO), warunki te traktowane są bardzo liberalnie i często organy te podważają decyzje samorządów o odmowie wydania decyzji o wz.

REKLAMA

Można to prześledzić na przykładzie tzw. dobrego sąsiedztwa. W intencji ustawodawcy miała to być działka, która styka się bezpośrednio, co najmniej punktowo z działką objętą wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, i jest dostępna z tej samej drogi publicznej. Tymczasem praktyka orzecznictwa jest taka, że za podstawę spełnienia tego warunku uważa się jakąkolwiek działkę w obszarze tzw. analizy urbanistycznej. W prawie obszar tej analizy określony jest tylko minimalnie i może być dowolnie poszerzany. Sam znam takie analizy, które obejmowały kilometry kwadratowe. W ten sposób zniknął warunek dobrego sąsiedztwa.

Podobnie jest z kryterium dostępu do drogi publicznej. W orzecznictwie za dopuszczalne uznaje się wydanie decyzji o warunkach dla działki, która hipotetycznie w przyszłości będzie miała ustanowioną służebność drogową, często nawet wtedy, gdy między drogą a działką istnieje grunt prywatny i nie ma podstaw, by uznać, że działce należy się służebność. Zdarza się także, że SKO nie uznaje braku uzbrojenia za wystarczającą przeszkodę dla wydania decyzji o warunkach.

Dlatego do 1 stycznia 2009 r. to status rolny gruntu był jedynym niepodważalnym kryterium odmowy wydania decyzji o wz, którego SKO i sądy administracyjne nie mogły podważyć. Teraz samorządy utraciły i ten argument.

Czy odrolnienie gruntów w miastach rzeczywiście spowoduje, że otworzą się nowe możliwości inwestycyjne?

- Obecnie sytuacja jest taka, że na mocy ustaleń już wygasłych oraz aktualnych planów zagospodarowania przestrzennego zostało odrolnionych setki tysięcy hektarów z przeznaczeniem pod budownictwo, to znaczy że w trakcie procedury sporządzania planu uzyskano dla nich zgodę na zmianę ich przeznaczenia na cele nierolnicze, a mimo to grunty te nie są w ścisłym sensie budowlane, bo nie są uzbrojone. Najważniejszą bowiem barierą rozwoju budownictwa w Polsce jest brak infrastruktury technicznej i drogowej, a nie brak planów miejscowych czy istnienie pewnej ilości gruntów rolnych w granicach miast.

Jeżeli przejrzeć coroczny raport Ministerstwa Infrastruktury o zagospodarowaniu przestrzennym, to ilość gruntów odrolnionych przez plany miejscowe daje olbrzymie nadwyżki terenów inwestycyjnych. Średnie pokrycie obszarów miast planami miejscowymi wynosi ok. 20%. Gruntów budowlanych, w tym odrolnionych, jest w tych planach tyle, że można budować przez najbliższe 10 czy 15 lat i to przy dynamice rozwoju budownictwa sprzed kryzysu finansowego.

Jeżeli część samorządów nadal zachowuje w granicach swoich gmin znaczny areał gruntów rolnych, to nie dlatego, że nie mogą, ale że nie chcą ich odrolnić. Dzieje się tak, ponieważ przeznaczenie terenu pod budownictwo w planie miejscowym wiąże się z podjęciem zobowiązania wybudowania na tym obszarze niezbędnej infrastruktury. Dlatego gminy odrolniają grunty etapami, dostosowując tempo m.in. do swoich możliwości inwestycyjnych oraz faktycznych potrzeb na grunty budowlane.

Skąd się więc biorą ciągłe narzekania na brak gruntów budowlanych?

- Biorą się one stąd, że olbrzymia ilość gruntów odrolnionych planistycznie w ewidencji gruntów nadal ma status rolnych, nikt bowiem nie wystąpił o zmianę statusu tych gruntów. Ten status będą miały tak długo, aż ktoś nie wystąpi o pozwolenie na budowę (na podstawie ustaleń planu miejscowego lub treści decyzji o wz), wówczas konieczne jest uzyskanie tzw. zgody na wyłączenie z produkcji rolnej gruntu odrolnionego już wcześniej w trakcie procedury planistycznej.

Dziwi mnie, że ustawa o odrolnieniu nie zlikwidowała wyłącznie faktycznej bariery, która dotyczy zarówno inwestowania na podstawie planu miejscowego, jak i decyzji o wz. Jest to opłata za wspomniane wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, którą trzeba wnieść na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę. Zlikwidowanie tej zgody i związanej z nią opłaty ułatwiłoby realizację inwestycji mieszkaniowych, zwłaszcza jednorodzinnych na terenach już „planistycznie odrolnionych”, których jest pod dostatkiem i których stale przybywa w miastach decydujących o dalszych odrolnieniach w ramach lokalnych polityk przestrzennych.

Dziękuję za rozmowę.

Rozmawiała Wioletta Kępka

 

Zapisz się na newsletter
Śledź na bieżąco nowe inicjatywy, projekty i ważne decyzje, które wpływają na Twoje życie codzienne. Zapisz się na nasz newsletter samorządowy.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Samorzad.infor.pl

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Sektor publiczny
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Program "70 AED na 70-lecie" – defibrylatory dla OSP z małych gmin. Jak złożyć wniosek?

Fundacja Totalizatora Sportowego uruchomiła nowy program wsparcia dla jednostek Ochotniczej Straży Pożarnej z mniejszych miejscowości. W ramach inicjatywy "70 AED na 70-lecie" do wybranych OSP trafi sprzęt ratujący życie – automatyczne defibrylatory zewnętrzne (AED). Wnioski można składać do grudnia 2026 r.

Planujesz urlop we Włoszech? W jednym z miejsc przywrócono dress code

Planujesz wyjście do mediolańskiego teatru operowego La Scala? Pamiętaj o stosownym ubiorze. Dyrekcja przywróciła, po przerwie, zalecane zasady ubioru i zaapelowała do widzów, by dobierali stroje stosownie do powagi miejsca.

Sytuacja na granicy polsko-niemieckiej. Ekspert: obustronna spirala działań pozornych. Kiedy Niemcy nie powinny odsyłać migranta do Polski?

To Niemcy rozpoczęli ten teatr polityczny na granicy z Polską, a teraz szefowie rządów Friedrich Merz i Donald Tusk wchodzą w spiralę działań pozornych - powiedział PAP Piotr Buras, dyrektor warszawskiego biura Europejskiej Rady Spraw Zagranicznych (ECFR) .

Przeciwdziałanie praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu w JST. Najważniejsze informacje

System przeciwdziałania praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu dotyczy również jednostek samorządu terytorialnego. Z tego powodu są one objęte szeregiem obowiązków. Co trzeba wiedzieć o obowiązujących przepisach? Oto lista 10 najważniejszych informacji!

REKLAMA

Od 1 września 2025 r. podwyżka o 8 i 16 zł za odbiór śmieci w Krakowie

Od 1 września w Krakowie wzrośnie opłata za odbiór śmieci posegregowanych: z 27 do 35 zł miesięcznie od jednego mieszkańca. W przypadku odpadów nieposegregowanych stawka zwiększy się z 54 do 70 zł od mieszkańca.

MKiŚ: wyznaczamy lasy społeczne z ograniczoną wycinką drzew. 158 tys. ha wokół 11 największych aglomeracji

Ministerstwo Klimatu i Środowiska poinformowało 2 lipca 2025 r., że zakończyło pierwszy etap projektu wyznaczania lasów społecznych wokół największych polskich miast. To przełomowy krok w kierunku zmiany podejścia do gospodarki leśnej - z naciskiem na potrzeby społeczne, zdrowotne i ekologiczne mieszkańców aglomeracji. O szczegółach w trakcie konferencji prasowej mówiła ministra klimatu i środowiska Paulina Hennig-Kloska oraz wiceminister klimatu i środowiska, główny konserwator przyrody Mikołaj Dorożała.

Zmiany w opłatach za śmieci – będą nowe zasady segregacji, ulgi i kontrola deklaracji [PROJEKT MKiŚ]

W wykazie prac legislacyjnych pojawił się projekt nowelizacji ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach. Chodzi o zmiany w funkcjonowaniu systemu gospodarowania odpadami na poziomie gminnym, które w ocenie projektodawców będą odpowiadać na realne potrzeby JST oraz mieszkańców.

RPO: Dość "wrogich przejęć" między gminami. Potrzebna kontrola sądowa

Rzecznik Praw Obywatelskich apeluje do premiera Donalda Tuska o zawieszenie kontrowersyjnych decyzji dotyczących zmian granic gmin do czasu wprowadzenia nowych przepisów. Od lat brakuje skutecznej kontroli sądowej nad decyzjami Rady Ministrów, które prowadzą do konfliktów między samorządami.

REKLAMA

Granica polsko-niemiecka. Polska wprowadza kontrole. Przedsiębiorcy mają 3 pytania

Czy Niemcy przerzucają imigrantów do Polski? Co z granicą polsko-niemiecką? Polska wprowadza kontrole graniczne w celu zapobiegania napływom nielegalnych migrantów. Co na to Niemcy?

Premier Tusk: po rekonstrukcji w rządzie będą wyłącznie przyzwoici ludzie; około 15 lipca zapadną decyzje personalne

W dniu 30 czerwca 2025 r. na konferencji prasowej Premier Donald Tusk zapowiedział, że około 15 lipca zaproponuje kształt rządu po rekonstrukcji. Rozmowy w tej sprawie są prowadzone z liderami koalicyjnych ugrupowań - PSL, Polski 2050 i Lewicy. Żyjemy w ustrojowym bałaganie, podważane są obiektywne kryteria prawne, dlatego chciałbym, by politycy kierowali się naturalnymi kryteriami, jak zdrowy rozsądek czy zwykła ludzka przyzwoitość, i tacy będą ministrowie po rekonstrukcji - mówił 27 czerwca 2025 r. na konferencji prasowej premier Donald Tusk.

REKLAMA