Kategorie

Gminy straciły wpływ na rozwój przestrzenny

Wioletta Kępka
Do 31 grudnia 2008 r. status rolny gruntów był jedyną przesłanką odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy, której nie podważały sądy i samorządowe kolegia odwoławcze. Od 1 stycznia 2009 r. gminy nie mają już tego argumentu.

Dlaczego Towarzystwo Urbanistów Polskich protestowało przeciwko przepisom ustawy z 19 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, powszechnie nazywanej ustawą o odrolnieniu?

Reklama

- Konieczność uzyskania zgody odpowiedniego organu na przeznaczenie gruntów rolnych na inne cele była ostatnią barierą przed niekontrolowanym rozwojem budownictwa. Po zlikwidowaniu tego narzędzia samorządy utraciły praktycznie wpływ na rozwój przestrzenny w swoich gminach.

Do 31 stycznia 2008 r. to gmina, realizując swoją politykę przestrzenną zapisaną w studium gminnym, decydowała, które grunty użytkowane rolniczo można będzie wykorzystać na inne cele, głównie budowlane. Pozwolenie na budowę na gruntach rolnych można było uzyskać tylko na terenach „odrolnionych” ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a wcześniej - planu ogólnego. Dla gruntów nieodrolnionych nie wydawano decyzji o warunkach zabudowy (dalej: decyzja o wz), które umożliwiają budowanie na terenach nieobjętych planami miejscowymi. Wyjątkiem była sytuacja, gdy decyzja miała dotyczyć gruntu, który został odrolniony przez wygasły już plan zagospodarowania przestrzennego, uchwalony na podstawie ustawy z 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym.

Od 1 stycznia 2009 r. status rolny gruntu nie będzie mógł być podstawą odmowy wydania decyzji o wz.

Jednak nadal ostateczna decyzja o zagospodarowywaniu kolejnych terenów w gminie, czy to poprzez plan miejscowy, czy decyzje o wz, będzie zależała od samorządów.

- Tylko teoretycznie, zwłaszcza jeżeli chodzi o decyzje o wz. Jako narzędzie kontroli ładu przestrzennego utraciła ona swoje cechy głównie przez orzecznictwo.

Intencją ustawodawcy było, co można prześledzić nadal w materiałach Ministerstwa Infrastruktury i w stenogramach z posiedzeń Sejmu i Komisji Sejmowych, które pracowały nad obowiązującą ustawą z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, aby decyzja o wz była narzędziem wykorzystywanym wyjątkowo, a podstawowym narzędziem planowania przestrzennego był plan miejscowy. Dlatego możliwość wydania decyzji o wz (oprócz wymogu zgodności zamierzenia inwestycyjnego od tzw. przepisów odrębnych) uzależniono od zaistnienia 4 kryteriów dotyczących terenu, który:

1) musi być uzbrojony,

2) mieć dostęp do drogi publicznej,

3) co najmniej jedna sąsiednia działka, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający określić, jak powinna być zabudowana, tzw. zasada dobrego sąsiedztwa,

4) nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.

Niestety, w orzecznictwie administracyjnym, a zwłaszcza samorządowych kolegiów odwoławczych (dalej: SKO), warunki te traktowane są bardzo liberalnie i często organy te podważają decyzje samorządów o odmowie wydania decyzji o wz.

Reklama

Można to prześledzić na przykładzie tzw. dobrego sąsiedztwa. W intencji ustawodawcy miała to być działka, która styka się bezpośrednio, co najmniej punktowo z działką objętą wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, i jest dostępna z tej samej drogi publicznej. Tymczasem praktyka orzecznictwa jest taka, że za podstawę spełnienia tego warunku uważa się jakąkolwiek działkę w obszarze tzw. analizy urbanistycznej. W prawie obszar tej analizy określony jest tylko minimalnie i może być dowolnie poszerzany. Sam znam takie analizy, które obejmowały kilometry kwadratowe. W ten sposób zniknął warunek dobrego sąsiedztwa.

Podobnie jest z kryterium dostępu do drogi publicznej. W orzecznictwie za dopuszczalne uznaje się wydanie decyzji o warunkach dla działki, która hipotetycznie w przyszłości będzie miała ustanowioną służebność drogową, często nawet wtedy, gdy między drogą a działką istnieje grunt prywatny i nie ma podstaw, by uznać, że działce należy się służebność. Zdarza się także, że SKO nie uznaje braku uzbrojenia za wystarczającą przeszkodę dla wydania decyzji o warunkach.

Dlatego do 1 stycznia 2009 r. to status rolny gruntu był jedynym niepodważalnym kryterium odmowy wydania decyzji o wz, którego SKO i sądy administracyjne nie mogły podważyć. Teraz samorządy utraciły i ten argument.

Czy odrolnienie gruntów w miastach rzeczywiście spowoduje, że otworzą się nowe możliwości inwestycyjne?

- Obecnie sytuacja jest taka, że na mocy ustaleń już wygasłych oraz aktualnych planów zagospodarowania przestrzennego zostało odrolnionych setki tysięcy hektarów z przeznaczeniem pod budownictwo, to znaczy że w trakcie procedury sporządzania planu uzyskano dla nich zgodę na zmianę ich przeznaczenia na cele nierolnicze, a mimo to grunty te nie są w ścisłym sensie budowlane, bo nie są uzbrojone. Najważniejszą bowiem barierą rozwoju budownictwa w Polsce jest brak infrastruktury technicznej i drogowej, a nie brak planów miejscowych czy istnienie pewnej ilości gruntów rolnych w granicach miast.

Jeżeli przejrzeć coroczny raport Ministerstwa Infrastruktury o zagospodarowaniu przestrzennym, to ilość gruntów odrolnionych przez plany miejscowe daje olbrzymie nadwyżki terenów inwestycyjnych. Średnie pokrycie obszarów miast planami miejscowymi wynosi ok. 20%. Gruntów budowlanych, w tym odrolnionych, jest w tych planach tyle, że można budować przez najbliższe 10 czy 15 lat i to przy dynamice rozwoju budownictwa sprzed kryzysu finansowego.

Jeżeli część samorządów nadal zachowuje w granicach swoich gmin znaczny areał gruntów rolnych, to nie dlatego, że nie mogą, ale że nie chcą ich odrolnić. Dzieje się tak, ponieważ przeznaczenie terenu pod budownictwo w planie miejscowym wiąże się z podjęciem zobowiązania wybudowania na tym obszarze niezbędnej infrastruktury. Dlatego gminy odrolniają grunty etapami, dostosowując tempo m.in. do swoich możliwości inwestycyjnych oraz faktycznych potrzeb na grunty budowlane.

Skąd się więc biorą ciągłe narzekania na brak gruntów budowlanych?

- Biorą się one stąd, że olbrzymia ilość gruntów odrolnionych planistycznie w ewidencji gruntów nadal ma status rolnych, nikt bowiem nie wystąpił o zmianę statusu tych gruntów. Ten status będą miały tak długo, aż ktoś nie wystąpi o pozwolenie na budowę (na podstawie ustaleń planu miejscowego lub treści decyzji o wz), wówczas konieczne jest uzyskanie tzw. zgody na wyłączenie z produkcji rolnej gruntu odrolnionego już wcześniej w trakcie procedury planistycznej.

Dziwi mnie, że ustawa o odrolnieniu nie zlikwidowała wyłącznie faktycznej bariery, która dotyczy zarówno inwestowania na podstawie planu miejscowego, jak i decyzji o wz. Jest to opłata za wspomniane wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, którą trzeba wnieść na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę. Zlikwidowanie tej zgody i związanej z nią opłaty ułatwiłoby realizację inwestycji mieszkaniowych, zwłaszcza jednorodzinnych na terenach już „planistycznie odrolnionych”, których jest pod dostatkiem i których stale przybywa w miastach decydujących o dalszych odrolnieniach w ramach lokalnych polityk przestrzennych.

Dziękuję za rozmowę.

Rozmawiała Wioletta Kępka

 

Źródło: Samorzad.infor.pl
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Sektor publiczny
    1 sty 2000
    22 cze 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Unijny Certyfikat COVID - jak pobrać na telefon?

    Unijny Certyfikat COVID - tzw. paszport covidowy (szczepionkowy) od dziś jest już dostępny w aplikacji mObywatel i można go pobrać na telefon komórkowy. Jak pobrać paszport covidowy?

    Rządowy Fundusz Polski Ład: Program Inwestycji Strategicznych dla samorządów

    Rządowy Fundusz Polski Ład: Program Inwestycji Strategicznych. Rusza nowy rządowy program, który zapewni pieniądze na inwestycje dla samorządów. Na co i na jakich zasadach będzie można otrzymać dofinansowanie?

    Dodatkowe zajęcia wspomagające w szkole - dla kogo, na jakich zasadach?

    Dodatkowe zajęcia wspomagające w szkole - dla kogo, na jakich zasadach? Czy mogą być one prowadzone w formie zdalnej? Z jakich przedmiotów organizuje się zajęcia wspomagające? Jak poinformować o nich rodziców? Jak prawidłowo wyliczyć przysługującą szkole liczbę zajęć wspomagających? Ministerstwo Edukacji i Nauki odpowiada na najczęściej pojawiające się pytania dotyczące dodatkowych lekcji po powrocie do szkół.

    Zmiany w programie Aktywna tablica 2020-2024

    Aktywna tablica 2020-2024 - zmiany. Proponowane nowe rozwiązania dotyczą m.in. wprowadzenia nowego rodzaju sprzętu, który będzie można zakupić w ramach programu i rozszerzenia na kolejne lata (2021-2024) możliwości zakupu laptopów wraz ze sprzętem umożliwiającym przetwarzanie wizerunku i głosu. Trwają konsultacje społeczne, opinie można przesyłać do 9 lipca 2021 r.

    Do kiedy Spis Powszechny?

    Spis Powszechny – do kiedy trwa? Do kiedy można się spisać przez Internet? Czy każdy domownik musi się spisać osobno? Jakie kary grożą za brak udziału w spisie ludności i mieszkań w 2021 roku?

    Nieskuteczność systemów Compliance, systemów Whistleblowingu lub ochrony danych osobowych - przyczyny

    Nieskuteczność systemów. Czy da się zlikwidować ryzyko compliance lub ryzyko naruszenia danych osobowych? Jakie są powody pozorności lub nieskuteczności systemów?

    Program Kangur - autobusy elektryczne dla gmin wiejskich

    Program Kangur - autobusy elektryczne dla gmin wiejskich. Dzięki wsparciu NFOŚiGW, w wysokości prawie 40 mln zł, autobusy elektryczne będą woziły dzieci do szkół w kolejnych 16 gminach.

    Czyste Powietrze - zmiany w programie, koniec dotacji na piece węglowe

    Czyste Powietrze - co się zmieni w programie? Do kiedy można jeszcze uzyskać dotację na piece węglowe?

    Pakiet psychologiczny – rekomendacje dla uczelni dotyczące pomocy studentom

    Pakiet psychologiczny. Na podstawie przekazanych przez uczelnie informacji na temat udzielanego w okresie epidemii wsparcia studentom, Ministerstwo Edukacji i Nauki opracowało poniższe zalecenia w zakresie zwiększenia pomocy psychologicznej.

    Nauczyciel w Polsce - pasja czy zawód? Raport o statusie nauczycieli w Polsce 2021

    Nauczyciel w Polsce - pasja czy zawód? Raport o statusie nauczycieli w Polsce 2021. Nauczyciel to zawód często oceniany. Ale czy doceniany? W raporcie zbadano, co myślą o nauczycielach rodzice, uczniowie, a także oni sami o swojej pracy.

    Domowa Opieka Medyczna - Pulsoksymetr i PulsoCare

    Domowa Opieka Medyczna to program mający na celu zdalne monitorowanie stanu zdrowia Pacjentów. Program wykorzystuje pulsoksymetr jako narzędzie diagnostyczne i aplikację PulsoCare do przekazywania i monitoringu danych.

    CEEB - zadania gmin związane ze spisem źródeł ciepła

    CEEB - zadania gmin związane ze spisem źródeł ciepła. W jakim terminie gmina powinna wprowadzić dane do ewidencji? Ile czasu ma urzędnik na wprowadzenie danych z deklaracji do systemu? Czy każdy pracownik urzędu może wprowadzać dane do CEEB? Czy przewidziano finansowanie dla gmin?

    Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków (CEEB) - od kiedy, deklaracja

    Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków (CEEB) - od kiedy, jak złożyć deklarację źródeł ciepła? Przedstawiamy najważniejsze informacje o nowym obowiązku, który będzie spoczywał na właścicielach i zarządcach budynków.

    CEEB - jakie kary za brak zgłoszenia do ewidencji źródeł ciepła?

    CEEB - Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków rusza już 1 lipca 2021 roku. Oznacza to nowy obowiązek dla milionów Polaków, którzy będą musieli zgłosić, czym ogrzewają swoje domy. Jakie kary grożą za brak zgłoszenia?

    Szczepienia przeciw COVID-19 w aptekach - NFZ przyjmuje wnioski

    Szczepienia przeciw COVID-19 w aptekach. Oddziały Wojewódzkie Narodowego Funduszu Zdrowia przyjmują od wtorku wnioski od aptek, które chcą przystąpić do Narodowego Programu Szczepień przeciw COVID-19. Nabór jest otwarty i ciągły, nie ma konkretnej daty jego zakończenia.

    Aplikacja mObywatel - co można w niej znaleźć?

    Aplikacja mObywatel - co można w niej znaleźć? Już ponad 3 miliony Polaków korzysta z naszej aplikacji mObywatel, czyli cyfrowego portfela na dokumenty. Wkrótce trafi do niej Unijny Certyfikat COVID.

    Tymczasowy profil zaufany będzie stały

    Tymczasowy profil zaufany będzie stały. 17 czerwca 2021 roku wejdą ważne zmiany dotyczące profilu zaufanego, szczególnie jego tymczasowej wersji. Co się zmieni?

    Kiedy wyniki matur 2021?

    Wyniki matur 2021 – kiedy? Jak i gdzie je sprawdzić? Przedstawiamy ważne informacje dla tysięcy tegorocznych maturzystów.

    Profilaktyka 40 plus - badania od 1 lipca 2021 r.

    Profilaktyka 40 plus - badania od 1 lipca 2021 r. Minister zdrowia podpisał rozporządzenie zapowiedziane w programie Polski Ład. Z jakich badań będzie można skorzystać?

    Polski Ład: nowe miejsca pracy i infrastruktura mają rozwiązać problemy gmin

    Polski Ład to całościowe spojrzenie na problemy powiatów i gmin w całej Polsce. W ramach Polskiego Ładu budowane będą m.in. obiekty sportowe oraz infrastruktura drogowa, energetyczna, internetowa, kolejowa, które przyczynią się do rozwoju gospodarczego i poprawią jakość życia - mówił premier Mateusz Morawiecki.

    Konrad Fijołek prezydentem Rzeszowa - wyniki wyborów

    Konrad Fijołek nowym prezydentem Rzeszowa - znamy już oficjalne wyniki wyborów. Kandydat popierany przez opozycję: PO, Lewicę, PSL i Ruch Polska 2050 wygrał w pierwszej turze. Ile głosów zdobyli poszczególni kandydaci?

    Kurator oświaty - jakie ma mieć uprawnienia po zmianach?

    Kurator oświaty. Ministerstwo Edukacji i Nauki proponuje rozwiązania wzmacniające rolę kuratora oświaty. Jakie kurator ma mieć uprawnienia po zmianach?

    Lektury w szkole podstawowej – proponowane zmiany

    Lektury w szkole podstawowej – zmiany. Ministerstwo Edukacji i Nauki przygotowało propozycję zmian w liście lektur szkolnych. Jakie książki zostaną usunięte z wykazu a jakie dodane?

    Lista lektur w liceum i technikum – proponowane zmiany

    Lektury w liceum i technikum – jakie zmiany proponuje Ministerstwo Edukacji i Nauki? Skreślone z wykazu lektur mają być m.in. wiersze Marcina Świetlickiego oraz „Mała apokalipsa” Tadeusza Konwickiego. Zamiast tego uczniowie mają czytać m.in. dzieła filozoficzne i egzystencjalne Jana Pawła II.

    Dopłaty z gmin za odpady, maksymalna stawka opłaty od zużycia wody

    Dopłaty z gmin, maksymalna stawka opłaty od zużycia wody - szykują się spore zmiany w gospodarce odpadami. Co zawiera rządowy projekt zmian w ustawie o utrzymaniu czystości i porządku w gminach?