Niewłaściwa selekcja kandydatów przy podpisywaniu umów najmu lokali z zasobów gminy

STAN FAKTYCZNY

Rada miasta Krakowa podjęła uchwałę w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. W par. 15 pkt 1 uchwały postanowiono, że nie podlegają weryfikacji wnioski osób ubiegających się o najem lokalu, które zbyły lub przekazały lokal lub budynek mieszkalny w całości lub części. Zdaniem rzecznika praw obywatelskich - który wniósł do WSA w Krakowie skargę - zawarte we wskazanym par. 15 pkt 1 uchwały uregulowanie było i jest sprzeczne z art. 4 ust. 1 i 2 oraz art. 21 ust. 1 pkt 2 i art. 21 ust. 3 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie prawa lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (dalej jako ustawa).

UZASADNIENIE

Rzecznik Praw Obywatelskich stanął na stanowisku, że brak jest podstaw wyłączenia tych mieszkańców Krakowa, którzy zbyli lub przekazali własny lokal lub budynek mieszkalny z grupy uprawnionych do ubiegania się o zawarcie umowy najmu lokali komunalnych w Krakowie. Kryterium określone przez par. 15 pkt 1 uchwały nie mieści się w granicach delegacji prawodawczej zawartej w art. 4 ustawy, i jest sprzeczne z art. 7 Konstytucji RP, albowiem prowadzi w stosunku do części mieszkańców miasta do uchylenia ustawowego obowiązku gminy zaspokajania potrzeb mieszkaniowych członków wspólnoty samorządowej znajdujących się w trudnej sytuacji materialnej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie stwierdził nieważność par. 15 pkt 1 uchwały rady miasta Krakowa. Orzeczenie to zostało następnie utrzymane w mocy przez Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z 15 kwietnia 2008 r., sygn. I OSK 82/08, którym oddalono skargę kasacyjną miasta Krakowa.

Naczelny Sąd Administracyjny zauważył, że do zadań własnych gminy (art. 4 ust. 1 ustawy) należy m.in. tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej. Gmina, na zasadach i w wypadkach przewidzianych w ustawie, zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach (art. 4 ust. 2 ustawy). Zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy uchwala rada gminy (art. 21 ust. 1 pkt 2 ustawy). Elementy uchwały, które winny zostać w niej skonkretyzowane, zostały wymienione w otwartym katalogu, zawartym w ust. 3 art. 21 ustawy.

Sąd podkreślił przy tym, iż ze wskazanych przepisów wynika, że nie wszyscy mieszkańcy gminy będą mogli ubiegać się o wynajem od gminy lokalu mieszkalnego, gdyż przeszkodę może stanowić kryterium dochodowe, które ustala rada gminy w uchwale, a także warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy, stanowiące podstawowe przesłanki wynajmu lokali z zasobu gminy. Brak jest natomiast jakichkolwiek podstaw, aby do uchwały wprowadzać - jak w omawianym przypadku - postanowienia, które postawią w niekorzystnej sytuacji i bezpodstawnie zróżnicują sytuację osób znajdujących się w podobnych warunkach materialnych i mieszkaniowych, które spełniają kryterium dochodowe i warunków zamieszkiwania i kwalifikowałyby się do ubiegania się o wynajem lokalu gminnego w świetle uregulowań uchwały, gdyby nie wprowadzono tych postanowień. Zasady wynajmowania lokali powinny być tak skonstruowane, by ci spośród mieszkańców gminy, którzy spełniają podstawowe kryteria przedmiotowe (jak warunki zamieszkiwania i wysokość dochodu), od których zależy wynajęcie lokalu z zasobu mieszkaniowego gminy, mieli równe szanse na czynienie starań o uzyskanie lokalu, z uwzględnieniem przewidzianego przez ustawodawcę pierwszeństwa zawarcia umowy najmu przysługującego osobom spełniającym wskazane w tym względzie w uchwale kryteria. Wobec tego brak jest jakichkolwiek podstaw, aby z procedury weryfikacji wniosków wykluczyć wnioski złożone przez osoby, które zbyły lub przekazały lokal lub budynek mieszkalny w całości lub części. Przyjęcie takiej zasady oznacza, że osoby potrzebujące niezależnie od powodów, dla których nie posiadają mieszkania, zostają a priori pozbawione możliwości uzyskania lokalu mieszkalnego w ramach zwykłej procedury wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Czym innym bowiem jest dokonanie weryfikacji wniosku w ramach odpowiedniej procedury i odmowa zawarcia umowy najmu lokalu, a czym innym w ogóle odmowa przeprowadzenia takiej weryfikacji.

SYGN. AKT I OSK 82/08

MICHAŁ FOLCHOLC