Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - dlaczego przed zakupem mieszkania warto się z nim zapoznać?

Co zawiera miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Plan miejscowy jest źródłem zasadniczych informacji dla każdej inwestycji, jaka mogłaby powstać na terenie, którego dotyczy. Zawiera więc przede wszystkim informacje o przeznaczeniu parceli na terenach jakie obejmuje swym zasięgiem, minimalnych parametrach działek budowlanych, dopuszczalnej powierzchni zabudowy, czy rozmiarach obiektów na nich wznoszonych liczonych w metrach i kondygnacjach.

Poza tymi najważniejszymi informacjami MPZP w zależności od swej szczegółowości decyduje o całym katalogu wymogów, jakim będzie musiał podporządkować się inwestor, planujący każdego rodzaju budowę na przedmiotowym terenie. Może więc decydować o usytuowaniu budynków względem drogi, rodzaju użytych materiałów budowlanych, sposobie pokrycia dachu i jego formie, kolorze elewacji, sposobie odprowadzania ścieków i jeszcze wielu innych.

Polecamy: Jak przygotować się do zmian 2021

Na plan miejscowy składają się jego dwie części – tekstowa oraz graficzna. Część tekstowa zawiera treść uchwały Rady Gminy, natomiast graficzna jest załącznikiem do części tekstowej w postaci rysunku na kopii mapy zasadniczej. MPZP jest podstawą do ubiegania się o pozwolenie na budowę, ma wiec zasadnicze znaczenie dla planujących budowę domu lub uruchomienie innej inwestycji. Pytanie, jakie znaczenie może mieć dla nabywców mieszkań w inwestycjach mieszkaniowych wielorodzinnych.

Jak już wyżej wspomniano pierwszorzędną funkcją planu miejscowego jest przypisanie konkretnego przeznaczenia terenom, których dotyczy, a także wyznaczenie granic pomiędzy obszarami o różnym przeznaczeniu lub odmiennych zasadach zagospodarowania.

Może to być bardzo ważna kwestia dla poszukujących mieszkania do nabycia, gównie w lokalizacjach w pełni nie zagospodarowanych, na których dopiero zaczyna rozwijać się budownictwo mieszkaniowe. Warto wówczas za pośrednictwem planu miejscowego zorientować się w przeznaczeniu niezagospodarowanych terenów bardziej lub mniej bezpośrednio sąsiadujących z osiedlem mieszkaniowym, na którym planujemy nabyć wymarzone lokum. Może się bowiem okazać, że kawałek dalej MPZP przewiduje treny przeznaczone na inwestycje przemysłowe albo drogę szybkiego ruchu. W takim przypadku decyzja o zakupie mieszkania warta byłaby zapewne ponownego przemyślenia pod kątem ryzyka inwestycyjnego wynikającego z lokalizacji, której uciążliwość dla okolicznych mieszkańców prędzej czy później może ulec eskalacji do poziomu trudnego do akceptacji.

Oczywiście możliwa jest i odmienna sytuacja, kiedy to plan miejscowy przewiduje nieopodal urządzenie terenów zielonych, rekreacyjnych, np. w postaci parku, boiska sportowego czy basenu. Taka informacja może ostatecznie przesądzić o decyzji zakupowej, a oferta sprzedaży lokum wydać się okazyjna.

Prospekt informacyjny

Każdy nabywca mieszkania deweloperskiego co do zasady otrzymuje prospekt informacyjny. Jak wiadomo jego część pierwsza zawiera informacje dotyczące infrastrukturalnych inwestycji przewidzianych do realizacji w promieniu 1 km od budowanego osiedla, którego prospekt dotyczy. Można więc stąd pozyskać bezcenną wiedzę, czy np. w przewidywalnej przyszłości pięknego widoku z okien nie przesłoni nowo postawiony wielopiętrowy biurowiec, tuż obok nie przebiegnie ruchliwa i głośna arteria, a kilkaset metrów dalej gmina nie urządzi oczyszczalni ścieków. Sęk w tym, że dystans, którego dotyczy prospekt w przedmiotowej kwestii ogranicza się do wspomnianego wyżej 1 km., a tego, co może powstać tuż dalej niestety już nie. Dlatego na wszelki wypadek lektura planu miejscowego powinna być w określonych przypadkach lekturą obowiązkową dla klientów deweloperskich biur sprzedaży.

Czy gminy muszą uchwalić plany miejscowe?

MPZP jest dokumentem dostępnym w urzędzie miasta lub gminy, a także w sieci w dziennikach urzędowych województw. Ustawa z 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zobowiązuje wszystkie rodzime gminy do uchwalenia planów miejscowych. Niestety dotychczas warunek ten jest spełniony dla zaledwie jednej trzeciej powierzchni kraju. Stąd w przypadku braku MPZP planujący budowę domu muszą starać się o tzw. warunki zabudowy, natomiast faktyczne sprawdzenie terenu pod względem przewidywanego przeznaczenia nie będzie praktycznie możliwe do czasu jego uchwalenia.

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl