REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Ustawa o polskich REIT-ach z kolejnym wariantem i terminem wejścia w życie. Czy zrewolucjonizuje krajowy rynek inwestycji w nieruchomości?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
RynekPierwotny.pl
Portal internetowy poświęcony nowym nieruchomościom
Ustawa o polskich REIT-ach z kolejnym wariantem i terminem wejścia w życie. Czy zrewolucjonizuje krajowy rynek inwestycji w nieruchomości?/ fot. Fotolia
Ustawa o polskich REIT-ach z kolejnym wariantem i terminem wejścia w życie. Czy zrewolucjonizuje krajowy rynek inwestycji w nieruchomości?/ fot. Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Inicjatywa ustawodawcza wprowadzająca do krajowego prawa przepisy regulujące powoływanie i działalność w Polsce funduszy typu REIT, wciąż nie może doczekać się szczęśliwego finału. Kolejny termin wejścia w życie ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości (FINN) zaplanowano na początek 2019 roku. Nawet jeśli tym razem uda się dotrzymać terminu, trudno o gwarancje, że FINN-y staną się z miejsca rodzimym hitem inwestycyjnym. 

Światowy standard i polski eksperyment

Jeszcze niedawno „REIT” było pojęciem raczej słabo kojarzonym w Polsce, prawdopodobnie nawet przez sporą część doświadczonych inwestorów. Jeśli teraz sytuacja uległa pod tym względem jakiejkolwiek poprawie, to głównie za sprawą szumu medialnego, jaki od dłuższego czasu towarzyszy legislacyjnemu procesowi tworzenia ram prawnych dla funkcjonowania polskich REIT-ów.

REKLAMA

Rodzimy paradoks REIT polega jednak na tym, że tak egzotyczne do niedawna dla przeciętnego rodaka zagraniczne instytucje o obco brzmiącej nazwie, już od dobrych kilkunastu lat jako podmioty inwestycyjne są głównym graczem na polskim rynku nieruchomości komercyjnych, odpowiadającym nawet za dwie trzecie obrotu na rynku warszawskim.

REKLAMA

Zdaniem ekspertów portalu RynekPierwotny.pl ekonomicznego punktu widzenia dotychczasowe zaniechanie w kraju regulacji prawnej REIT-ów to bezspornie spory minus, skutkujący wieloletnim ograniczeniem możliwości efektywnego inwestowania w nieruchomości z jednej strony, z drugiej zaś pozbawienie rodzimego rynku nieruchomości czynnika mocno stymulującego jego rozwój.

Funkcjonujące od lat na globalnym rynku REIT-y to bowiem klasyczne wehikuły inwestycyjne, które charakteryzuje duża wszechstronność inwestycyjna i brak jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych przy konstruowaniu portfeli. Jednak praktycznie zawsze pozycję pierwszoplanową zajmują inwestycje w obiekty komercyjne: biurowce, sklepy i centra handlowe, powierzchnie magazynowe, hotele, szpitale, centra logistyczne, kompleksy rekreacyjne, parkingi podziemne itp. Powierzchnie mieszkalne pod wynajem, choć są również elementem znaczącym w zasobach wybranych REIT-ów, to jednak zazwyczaj zajmują pozycję co najwyżej drugoplanową.

Tymczasem rodzimy ustawodawca idzie w dość ryzykownym, eksperymentalnym kierunku, dokładnie przeciwnym od tego przyjętego na rozwiniętych rynkach kapitałowych Europy i świata. Pytanie, z jakim skutkiem.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Do trzech razy sztuka

Proces wdrażania instytucji REIT, pod rodzimym pojęciem FINN, trwa już od ponad dwóch lat, i doczekał się już trzeciej wersji projektu. Według pierwotnych założeń FINN-y miały inwestować wyłącznie w nieruchomości komercyjne. Następnie dołączono do nich mieszkaniowe, by w końcu, już w najnowszej wersji projektu ustawy, pozostawić tylko te ostatnie jako jedyny dopuszczalny cel inwestycyjny polskich REIT-ów.

Ministerstwo Finansów, instytucja odpowiedzialna za ostateczny kształt przedmiotowych przepisów, uzasadnia tego typu decyzję opinią Narodowego Banku Polskiego, który zdecydowanie odrzucił możliwość inwestowania w komercję przez FINN-y w przewidywalnej przyszłości. Powodem miałoby być wysokie ryzyko inwestycyjne, wynikające z faktu zdominowania rodzimego rynku nieruchomości komercyjnych przez dużych inwestorów zagranicznych, z którymi ponoć trudno by było konkurować świeżo powołanym podmiotom. A to – zdaniem NBP - rodzi niebezpieczeństwo strat nie tylko dla inwestorów, ale co gorsza dla krajowego systemu bankowego, który dla FINN-ów ma być jednym ze źródeł pozyskiwania kapitału. Z tego typu uzasadnieniem bardzo trudno się jednak w pełni zgodzić. Dlaczego?

Po trzykroć dywersyfikacja

REKLAMA

Jeżeli w nieruchomościach po trzykroć liczy się lokalizacja, to w inwestycjach podobne znaczenie ma pojęcie dywersyfikacji. A ta w przypadku FINN-ów zostanie zredukowana praktycznie do minimum, istotnie podnosząc ryzyko inwestycyjne. Poza tym znacznemu okrojeniu ulegną źródła i możliwości generowania zysków, pole manewru zarządzających, zwłaszcza w sytuacjach kryzysowych, czy wreszcie atrakcyjność inwestycyjna samych FINN-ów. Będą one bowiem przypominać do złudzenia osiedlowego warzywniaka, w którym sprzedaje się tylko i wyłącznie marchewkę.  Będzie to więc najprawdopodobniej coś w rodzaju wehikułu inwestycyjnego, tyle że z mocno wybrakowanym podwoziem, na którym zarządzającym trudno będzie się sprawnie poruszać w kierunku pożądanym przez inwestorów i akcjonariuszy.

Dodatkowe ryzyko generuje bardzo słabo rozwinięty w Polsce rynek mieszkaniowego wynajmu komercyjnego, przy praktycznie nie istniejącym, albo co najwyżej raczkującym rynku wynajmu instytucjonalnego. W związku z tym zarządzający FINN-ami będą dopiero uczyć się nowego biznesu, zapewne w przeważającym stopniu na własnych, prawdopodobnie najczęściej kosztownych błędach. 

Tym samym, zdaniem ekspertów portalu RynekPierwotny.pl, zainteresowanie większego kapitału tego rodzaju propozycją inwestycyjną okaże się najprawdopodobniej znikome, o ile nie żadne, przynajmniej w początkowej fazie funkcjonowania FINN-ów. A to mocno zahamuje ich rozwój na długie miesiące, oby nie lata. Ustawodawca liczy więc może na masowe zaangażowanie tzw. „ulicy”, czyli pokaźnej rzeszy drobnych ciułaczy, żądnych krociowych zysków przy mocno ograniczonej rynkowej wiedzy i co najwyżej incydentalnym doświadczeniu inwestycyjnym.

Co więcej, fakt, że w Polsce w ostatnich czasach bezpośrednie inwestycje mieszkaniowe cieszą się ogromnym powodzeniem, w żadnym wypadku nie oznacza, że ten sam trend zawładnie inwestycjami pośrednimi za sprawą FINN-ów. Wbrew pozorom są to bowiem dwie absolutnie odrębne kategorie inwestycji, dedykowane zupełnie różnego rodzajowi inwestorów, w dodatku rządzące się zupełnie innymi prawami.

Ulgi podatkowe to za mało

Instytucje opiniujące projekt ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości dostrzegają też inne, poza brakiem dywersyfikacji, jego mankamenty. Jako najważniejsze wymienia się brak możliwości odpisów amortyzacyjnych od wynajmowanych nieruchomości, mało transparentną holdingową strukturę, czy wreszcie brak zwolnienia z podatku Belki przy sprzedaży akcji FINN-ów.

W tej sytuacji preferencyjna stawka podatku CIT dla polskich REIT-ów na poziomie 8,5 proc. po wypłacie dywidendy, a następnie zwolnienie ich akcjonariuszy od podatku od zysków kapitałowych z tytułu jej zainkasowania, to prawdopodobnie nie dość przekonujące argumenty do przyciągnięcia szerszej rzeszy inwestorów, tak indywidualnych jak i tym bardziej instytucjonalnych.

Tymczasem powstanie krajowych REIT-ów miało być wyznacznikiem silnego impulsu rozwojowego polskiego rynku nieruchomości, poprzez pojawienie się na nim nowych znaczących inwestorów, napływ szerokiego strumienia świeżego kapitału, czy też poprzez powstanie zasobnego źródła finansowania inwestycji, zarówno o charakterze komercyjnym jak i mieszkaniowym.

Jak bowiem wiadomo, podstawową misją REIT-ów w światowym systemie gospodarczym jest i zawsze będzie pełnienie roli „złotych wrót” dla globalnego rynku nieruchomości, którymi w jedną stronę płyną coraz większe kapitały silnie wspierające jego rozwój, w przeciwną zaś sowite i pewne zyski inwestorów i akcjonariuszy. Trochę szkoda, że tego rodzaju system, za sprawą trudnych do zrozumienia argumentów, ma mocno okrojone szanse na zaistnienie w rodzimym środowisku gospodarczym.

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Zapisz się na newsletter
Śledź na bieżąco nowe inicjatywy, projekty i ważne decyzje, które wpływają na Twoje życie codzienne. Zapisz się na nasz newsletter samorządowy.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Sektor publiczny
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Koniec pobłażania dla agresji wobec lekarzy – nowe wytyczne Prokuratora Generalnego [PDF]

Wzrost liczby przypadków agresji wobec pracowników ochrony zdrowia skłonił Prokuratora Generalnego do wydania jednoznacznych wytycznych w sprawie prowadzenia postępowań karnych w takich sprawach. Naczelna Izba Lekarska z zadowoleniem przyjęła tę decyzję, podkreślając, że to efekt długofalowych działań środowiska lekarskiego na rzecz poprawy bezpieczeństwa.

Stanowisko NIL z 2023 r. ws. biorezonansu

W przestrzeni publicznej coraz częściej pojawiają się doniesienia o stosowaniu terapii biorezonansu magnetycznego – metody, która zyskuje popularność zarówno wśród zwolenników medycyny alternatywnej, jak i osób poszukujących niekonwencjonalnych sposobów leczenia różnych dolegliwości. Przypominamy stanowisko Rady Ekspertów Naczelnej Izby Lekarskiej z sierpnia 2023 r.

Nawet 80 km/h. Tak pędzą dzieciaki na hulajnogach

Coraz więcej dzieci trafia do szpitali z poważnymi urazami po wypadkach na elektrycznych hulajnogach – alarmuje Mateusz Struś asystent z Oddziału Neurochirurgii Dziecięcej, Dziecięcego Szpitala Klinicznego WUM. Jego zdaniem główną przyczyną jest nadmierna prędkość oraz brak kasków, a nieletni pacjenci często osiągają na własnych hulajnogach nawet 70–80 km/h.

Sześć wsi w Polsce stanie się miastem od początku 2026 roku. Wiemy już które

Od 1 stycznia 2026 r. roku w Polsce przybędzie sześć miast. Tak wynika z założeń projektu rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie ustalenia granic niektórych gmin i miast, nadania niektórym miejscowościom statusu miasta oraz zmiany nazwy gminy (RD214), które zostały opublikowane 14 lipca 2025 r. w wykazie prac legislacyjnych rządu. Nastąpi też 6 zmian dotyczących ustalenia granic gmin, 9 zmian dotyczących ustalenia granic miast i jedna zmiana nazwy miasta.

REKLAMA

126 mln zł na lądowiska dla SOR. Rusza nabór na dofinansowanie z Funduszu Medycznego

Ministerstwo Zdrowia ogłosiło nowy konkurs w ramach Funduszu Medycznego: „Dotacja na modernizację lub budowę lądowisk dla śmigłowców przy szpitalnych oddziałach ratunkowych (SOR)”. Program ma na celu poprawę dostępności i bezpieczeństwa transportu lotniczego pacjentów w stanach zagrożenia życia. Szpitale będą mogły otrzymać nawet 97% dofinansowania na budowę lub modernizację lądowisk. Nabór wniosków rozpocznie się 31 lipca 2025 roku.

420 tys. osób otrzymało świadczenia w ramach renty wdowiej, wydano 51,3 tys. decyzji odmownych

Już blisko 420 tys., osób otrzymało rentę wdowią. Zakład Ubezpieczeń Społecznych wypłacił na ten cel ponad 1,4 mld zł brutto, z czego prawie 150 mln zł to kwota, o którą wzrosły wypłaty w związku ze zbiegiem świadczeń.

Kiedy kompleksowy remont linii średnicowej w Warszawie? Minister wskazał kluczowe terminy i zakres prac. Stację Warszawa Powiśle zastąpią dwa nowe przystanki osobowe

W dniu 9 lipca 2025 r. minister infrastruktury – w odpowiedzi na interpelację poselską – udzielił obszernych informacji odnośnie terminów i zakresu modernizacji kolejowej linii średnicowej w Warszawie. Okazuje się, że jako pierwsza (w latach 2026-2029) będzie realizowana część wschodnia linii średnicowej (na praskim brzegu Wisły). Natomiast w drugim etapie (po 2030 r.) zmodernizowana będzie część zachodnia: od stacji Warszawa Zachodnia (bez samej stacji), przez stacje Warszawa Ochota, Warszawa śródmieście do ul. Wybrzeże Szczecińskie. Co ważne, w tym drugim etapie powstaną dwie nowe stacje w rejonie ronda de Gaulle’a oraz pomiędzy ul. Solec i Wybrzeże Kościuszkowskie a obecny przystanek Warszawa Powiśle zostanie na stałe wyłączony z użytkowania. Także w drugim etapie modernizacji zostanie przebudowany tunel średnicowy i most średnicowy na Wiśle.

Rolnicy dostaną własnego rzecznika? PSL składa projekt ustawy

Klub Polskiego Stronnictwa Ludowego złożył w Sejmie projekt ustawy, której głównym celem jest powołanie nowej instytucji – Rzecznika Praw Rolników. Funkcję tę miałby każdorazowo pełnić Prezes Krajowej Rady Izb Rolniczych, co – według autorów projektu – ma zagwarantować niezależność i bliskość tej roli wobec środowisk rolniczych.

REKLAMA

Odwołanie od decyzji administracyjnej. Najważniejsze informacje

Wiele życiowych spraw załatwianych jest decyzją administracyjną. Może to być np. zameldowanie na pobyt stały lub czasowy, przyznanie lub odmowa zasiłku rodzinnego, cofnięcie świadczeń z MOPS, przyjęcie lub nieprzyjęcie dziecka do przedszkola albo szkoły, określenie wysokości podatku od nieruchomości, pozwolenie na budowę, zajęcie pasa drogowego, zasiłków z tytułu choroby i macierzyństwa, świadczeń z ubezpieczeń społecznych.

Coraz więcej Polaków regularnie podróżuje koleją. Dokąd i jak często jeździmy pociągiem?

Kolej w Polsce przeżywa rozkwit – w ubiegłym roku odnotowano rekordową liczbę przejazdów. Aż 45% Polaków deklaruje sympatię do tego środka transportu, szczególnie młodzi (16–24 lata) i mieszkańcy Pomorza, którzy podróżują średnio 33 razy rocznie. Jaka jest najczęściej uczęszczana trasa? W jakie dni Polacy najczęściej kupują bilety? Jaki rodzaj pociągu preferują?

REKLAMA