REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Ustawa o polskich REIT-ach z kolejnym wariantem i terminem wejścia w życie. Czy zrewolucjonizuje krajowy rynek inwestycji w nieruchomości?

RynekPierwotny.pl
Portal internetowy poświęcony nowym nieruchomościom
Ustawa o polskich REIT-ach z kolejnym wariantem i terminem wejścia w życie. Czy zrewolucjonizuje krajowy rynek inwestycji w nieruchomości?/ fot. Fotolia
Ustawa o polskich REIT-ach z kolejnym wariantem i terminem wejścia w życie. Czy zrewolucjonizuje krajowy rynek inwestycji w nieruchomości?/ fot. Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Inicjatywa ustawodawcza wprowadzająca do krajowego prawa przepisy regulujące powoływanie i działalność w Polsce funduszy typu REIT, wciąż nie może doczekać się szczęśliwego finału. Kolejny termin wejścia w życie ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości (FINN) zaplanowano na początek 2019 roku. Nawet jeśli tym razem uda się dotrzymać terminu, trudno o gwarancje, że FINN-y staną się z miejsca rodzimym hitem inwestycyjnym. 

Światowy standard i polski eksperyment

Jeszcze niedawno „REIT” było pojęciem raczej słabo kojarzonym w Polsce, prawdopodobnie nawet przez sporą część doświadczonych inwestorów. Jeśli teraz sytuacja uległa pod tym względem jakiejkolwiek poprawie, to głównie za sprawą szumu medialnego, jaki od dłuższego czasu towarzyszy legislacyjnemu procesowi tworzenia ram prawnych dla funkcjonowania polskich REIT-ów.

REKLAMA

Rodzimy paradoks REIT polega jednak na tym, że tak egzotyczne do niedawna dla przeciętnego rodaka zagraniczne instytucje o obco brzmiącej nazwie, już od dobrych kilkunastu lat jako podmioty inwestycyjne są głównym graczem na polskim rynku nieruchomości komercyjnych, odpowiadającym nawet za dwie trzecie obrotu na rynku warszawskim.

REKLAMA

Zdaniem ekspertów portalu RynekPierwotny.pl ekonomicznego punktu widzenia dotychczasowe zaniechanie w kraju regulacji prawnej REIT-ów to bezspornie spory minus, skutkujący wieloletnim ograniczeniem możliwości efektywnego inwestowania w nieruchomości z jednej strony, z drugiej zaś pozbawienie rodzimego rynku nieruchomości czynnika mocno stymulującego jego rozwój.

Funkcjonujące od lat na globalnym rynku REIT-y to bowiem klasyczne wehikuły inwestycyjne, które charakteryzuje duża wszechstronność inwestycyjna i brak jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych przy konstruowaniu portfeli. Jednak praktycznie zawsze pozycję pierwszoplanową zajmują inwestycje w obiekty komercyjne: biurowce, sklepy i centra handlowe, powierzchnie magazynowe, hotele, szpitale, centra logistyczne, kompleksy rekreacyjne, parkingi podziemne itp. Powierzchnie mieszkalne pod wynajem, choć są również elementem znaczącym w zasobach wybranych REIT-ów, to jednak zazwyczaj zajmują pozycję co najwyżej drugoplanową.

Tymczasem rodzimy ustawodawca idzie w dość ryzykownym, eksperymentalnym kierunku, dokładnie przeciwnym od tego przyjętego na rozwiniętych rynkach kapitałowych Europy i świata. Pytanie, z jakim skutkiem.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Do trzech razy sztuka

Proces wdrażania instytucji REIT, pod rodzimym pojęciem FINN, trwa już od ponad dwóch lat, i doczekał się już trzeciej wersji projektu. Według pierwotnych założeń FINN-y miały inwestować wyłącznie w nieruchomości komercyjne. Następnie dołączono do nich mieszkaniowe, by w końcu, już w najnowszej wersji projektu ustawy, pozostawić tylko te ostatnie jako jedyny dopuszczalny cel inwestycyjny polskich REIT-ów.

Ministerstwo Finansów, instytucja odpowiedzialna za ostateczny kształt przedmiotowych przepisów, uzasadnia tego typu decyzję opinią Narodowego Banku Polskiego, który zdecydowanie odrzucił możliwość inwestowania w komercję przez FINN-y w przewidywalnej przyszłości. Powodem miałoby być wysokie ryzyko inwestycyjne, wynikające z faktu zdominowania rodzimego rynku nieruchomości komercyjnych przez dużych inwestorów zagranicznych, z którymi ponoć trudno by było konkurować świeżo powołanym podmiotom. A to – zdaniem NBP - rodzi niebezpieczeństwo strat nie tylko dla inwestorów, ale co gorsza dla krajowego systemu bankowego, który dla FINN-ów ma być jednym ze źródeł pozyskiwania kapitału. Z tego typu uzasadnieniem bardzo trudno się jednak w pełni zgodzić. Dlaczego?

Po trzykroć dywersyfikacja

REKLAMA

Jeżeli w nieruchomościach po trzykroć liczy się lokalizacja, to w inwestycjach podobne znaczenie ma pojęcie dywersyfikacji. A ta w przypadku FINN-ów zostanie zredukowana praktycznie do minimum, istotnie podnosząc ryzyko inwestycyjne. Poza tym znacznemu okrojeniu ulegną źródła i możliwości generowania zysków, pole manewru zarządzających, zwłaszcza w sytuacjach kryzysowych, czy wreszcie atrakcyjność inwestycyjna samych FINN-ów. Będą one bowiem przypominać do złudzenia osiedlowego warzywniaka, w którym sprzedaje się tylko i wyłącznie marchewkę.  Będzie to więc najprawdopodobniej coś w rodzaju wehikułu inwestycyjnego, tyle że z mocno wybrakowanym podwoziem, na którym zarządzającym trudno będzie się sprawnie poruszać w kierunku pożądanym przez inwestorów i akcjonariuszy.

Dodatkowe ryzyko generuje bardzo słabo rozwinięty w Polsce rynek mieszkaniowego wynajmu komercyjnego, przy praktycznie nie istniejącym, albo co najwyżej raczkującym rynku wynajmu instytucjonalnego. W związku z tym zarządzający FINN-ami będą dopiero uczyć się nowego biznesu, zapewne w przeważającym stopniu na własnych, prawdopodobnie najczęściej kosztownych błędach. 

Tym samym, zdaniem ekspertów portalu RynekPierwotny.pl, zainteresowanie większego kapitału tego rodzaju propozycją inwestycyjną okaże się najprawdopodobniej znikome, o ile nie żadne, przynajmniej w początkowej fazie funkcjonowania FINN-ów. A to mocno zahamuje ich rozwój na długie miesiące, oby nie lata. Ustawodawca liczy więc może na masowe zaangażowanie tzw. „ulicy”, czyli pokaźnej rzeszy drobnych ciułaczy, żądnych krociowych zysków przy mocno ograniczonej rynkowej wiedzy i co najwyżej incydentalnym doświadczeniu inwestycyjnym.

Co więcej, fakt, że w Polsce w ostatnich czasach bezpośrednie inwestycje mieszkaniowe cieszą się ogromnym powodzeniem, w żadnym wypadku nie oznacza, że ten sam trend zawładnie inwestycjami pośrednimi za sprawą FINN-ów. Wbrew pozorom są to bowiem dwie absolutnie odrębne kategorie inwestycji, dedykowane zupełnie różnego rodzajowi inwestorów, w dodatku rządzące się zupełnie innymi prawami.

Ulgi podatkowe to za mało

Instytucje opiniujące projekt ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości dostrzegają też inne, poza brakiem dywersyfikacji, jego mankamenty. Jako najważniejsze wymienia się brak możliwości odpisów amortyzacyjnych od wynajmowanych nieruchomości, mało transparentną holdingową strukturę, czy wreszcie brak zwolnienia z podatku Belki przy sprzedaży akcji FINN-ów.

W tej sytuacji preferencyjna stawka podatku CIT dla polskich REIT-ów na poziomie 8,5 proc. po wypłacie dywidendy, a następnie zwolnienie ich akcjonariuszy od podatku od zysków kapitałowych z tytułu jej zainkasowania, to prawdopodobnie nie dość przekonujące argumenty do przyciągnięcia szerszej rzeszy inwestorów, tak indywidualnych jak i tym bardziej instytucjonalnych.

Tymczasem powstanie krajowych REIT-ów miało być wyznacznikiem silnego impulsu rozwojowego polskiego rynku nieruchomości, poprzez pojawienie się na nim nowych znaczących inwestorów, napływ szerokiego strumienia świeżego kapitału, czy też poprzez powstanie zasobnego źródła finansowania inwestycji, zarówno o charakterze komercyjnym jak i mieszkaniowym.

Jak bowiem wiadomo, podstawową misją REIT-ów w światowym systemie gospodarczym jest i zawsze będzie pełnienie roli „złotych wrót” dla globalnego rynku nieruchomości, którymi w jedną stronę płyną coraz większe kapitały silnie wspierające jego rozwój, w przeciwną zaś sowite i pewne zyski inwestorów i akcjonariuszy. Trochę szkoda, że tego rodzaju system, za sprawą trudnych do zrozumienia argumentów, ma mocno okrojone szanse na zaistnienie w rodzimym środowisku gospodarczym.

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Autopromocja

REKLAMA

Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Sektor publiczny
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Są już wypłaty podwyżek 30-33% dla nauczycieli - informuje Lublin, Kalisz, Rzeszów, Biała Podlaska, Brwinów, Hrubieszów. Samorządy nie czekały do końca kwietnia

    Rozpoczęła się długo wyczekiwana wypłata podwyżek dla nauczycieli. 1 marca wyższe wynagrodzenie otrzymali nauczyciele z Lublina i Koszalina. Również mniejsze gminy uruchamiają wyższe przelewy.

    Stopnie alarmowe na terenie całego kraju. Premier Donald Tusk podpisał zarządzenia

    Premier Donald Tusk podpisał zarządzenia wprowadzające stopnie alarmowe - 2. stopnia BRAVO i 2. stopnia BRAVO-CRP na terenie całego kraju oraz 2. stopnia BRAVO wobec polskiej infrastruktury energetycznej, mieszczącej się poza granicami Rzeczypospolitej Polskiej.

    Pobyt w szpitalu - jak się przygotować?

    Pobyt w szpitalu często wiąże się ze stresem. Czasem zmniejszyć go może odpowiednie przygotowanie i wiedza o tym, co jest potrzebne do przyjęcia do szpitala. Podpowiadamy w artykule. 

    Od 1 marca 2024 r. zmiana wysokości opłaty za wydanie duplikatu Karty Dużej Rodziny

    Jaka jest aktualna wysokość opłaty za wydanie duplikatu Karty Dużej Rodziny? Kiedy pobierana jest taka opłata?

    REKLAMA

    Infolinia dla żołnierzy i ich rodzin uruchomiona - wsparcie psychologiczne

    29 lutego 2024 roku została uruchomiona bezpłatna i ogólnodostępna infolinia dla żołnierzy WP, pracowników resortu obrony narodowej oraz ich rodzin.

    29 lutego - Światowy Dzień Chorób Rzadkich. Ile ich jest na świecie?

    Dzień Chorób Rzadkich przypada na ostatni dzień lutego, data jest nieprzypadkowa. Na całym świecie 300 mln ludzi żyje z rzadkimi chorobami. 

    Jak pozbyć się mikroplastiku z wody? Prosty sposób

    Mikroplastik jest wszechobecny, niestety trafia także do pożywienia i wody. Chociaż na ten moment nie wiadomo dokładnie, jak wpływa na ludzki organizm, to wpływ ten z pewnością nie jest pozytywny. Naukowcy znaleźli sposób na pozbycie się mikroplastiku go z wody. 

    "Szczyt rolniczy" w Warszawie. Dziś premier spotkał się z protestującymi rolnikami

    Dziś w Warszawie miał miejsce "szczyt rolniczy". Premier Donald Tusk spotkał się z przedstawicielami protestujących rolników. Tematem rozmów jest m.in. kwestia napływu produktów rolno-spożywczych z Ukrainy. Rolnicy sprzeciwiają się również unijnej polityce Zielonego Ładu.

    REKLAMA

    Ustawa o dostępności w produktach i usługach od 28 czerwca 2025 roku

    Ustawa o zapewnieniu dostępności w produktach i usługach dla osób z niepełnosprawnościami i ze szczególnymi potrzebami ma wejść w życie dnia 28 czerwca 2025 roku. O jakie produkty i usługi chodzi ustawodawcy wdrażającemu unijną dyrektywę zwaną "Europejskim Aktem o Dostępności” (EAA)?

    Ekoschematy 2024 - rozporządzenie wprowadza zmiany od 15 marca

    Ekoschematy 2024 - oświadczenie zastąpi zdjęcia geotagowane. Jest projekt rozporządzenia dotyczącego zmian w dopłatach dla rolników w ramach ekoschematów. Zmiany wejdą w życie 15 marca 2024 roku.

    REKLAMA