Kategorie

Ustawa o polskich REIT-ach z kolejnym wariantem i terminem wejścia w życie. Czy zrewolucjonizuje krajowy rynek inwestycji w nieruchomości?

RynekPierwotny.pl
Portal internetowy poświęcony nowym nieruchomościom
Ustawa o polskich REIT-ach z kolejnym wariantem i terminem wejścia w życie. Czy zrewolucjonizuje krajowy rynek inwestycji w nieruchomości?/ fot. Fotolia
Ustawa o polskich REIT-ach z kolejnym wariantem i terminem wejścia w życie. Czy zrewolucjonizuje krajowy rynek inwestycji w nieruchomości?/ fot. Fotolia
Inicjatywa ustawodawcza wprowadzająca do krajowego prawa przepisy regulujące powoływanie i działalność w Polsce funduszy typu REIT, wciąż nie może doczekać się szczęśliwego finału. Kolejny termin wejścia w życie ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości (FINN) zaplanowano na początek 2019 roku. Nawet jeśli tym razem uda się dotrzymać terminu, trudno o gwarancje, że FINN-y staną się z miejsca rodzimym hitem inwestycyjnym. 

Światowy standard i polski eksperyment

Jeszcze niedawno „REIT” było pojęciem raczej słabo kojarzonym w Polsce, prawdopodobnie nawet przez sporą część doświadczonych inwestorów. Jeśli teraz sytuacja uległa pod tym względem jakiejkolwiek poprawie, to głównie za sprawą szumu medialnego, jaki od dłuższego czasu towarzyszy legislacyjnemu procesowi tworzenia ram prawnych dla funkcjonowania polskich REIT-ów.

Rodzimy paradoks REIT polega jednak na tym, że tak egzotyczne do niedawna dla przeciętnego rodaka zagraniczne instytucje o obco brzmiącej nazwie, już od dobrych kilkunastu lat jako podmioty inwestycyjne są głównym graczem na polskim rynku nieruchomości komercyjnych, odpowiadającym nawet za dwie trzecie obrotu na rynku warszawskim.

Reklama

Zdaniem ekspertów portalu RynekPierwotny.pl ekonomicznego punktu widzenia dotychczasowe zaniechanie w kraju regulacji prawnej REIT-ów to bezspornie spory minus, skutkujący wieloletnim ograniczeniem możliwości efektywnego inwestowania w nieruchomości z jednej strony, z drugiej zaś pozbawienie rodzimego rynku nieruchomości czynnika mocno stymulującego jego rozwój.

Funkcjonujące od lat na globalnym rynku REIT-y to bowiem klasyczne wehikuły inwestycyjne, które charakteryzuje duża wszechstronność inwestycyjna i brak jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych przy konstruowaniu portfeli. Jednak praktycznie zawsze pozycję pierwszoplanową zajmują inwestycje w obiekty komercyjne: biurowce, sklepy i centra handlowe, powierzchnie magazynowe, hotele, szpitale, centra logistyczne, kompleksy rekreacyjne, parkingi podziemne itp. Powierzchnie mieszkalne pod wynajem, choć są również elementem znaczącym w zasobach wybranych REIT-ów, to jednak zazwyczaj zajmują pozycję co najwyżej drugoplanową.

Tymczasem rodzimy ustawodawca idzie w dość ryzykownym, eksperymentalnym kierunku, dokładnie przeciwnym od tego przyjętego na rozwiniętych rynkach kapitałowych Europy i świata. Pytanie, z jakim skutkiem.

Do trzech razy sztuka

Proces wdrażania instytucji REIT, pod rodzimym pojęciem FINN, trwa już od ponad dwóch lat, i doczekał się już trzeciej wersji projektu. Według pierwotnych założeń FINN-y miały inwestować wyłącznie w nieruchomości komercyjne. Następnie dołączono do nich mieszkaniowe, by w końcu, już w najnowszej wersji projektu ustawy, pozostawić tylko te ostatnie jako jedyny dopuszczalny cel inwestycyjny polskich REIT-ów.

Ministerstwo Finansów, instytucja odpowiedzialna za ostateczny kształt przedmiotowych przepisów, uzasadnia tego typu decyzję opinią Narodowego Banku Polskiego, który zdecydowanie odrzucił możliwość inwestowania w komercję przez FINN-y w przewidywalnej przyszłości. Powodem miałoby być wysokie ryzyko inwestycyjne, wynikające z faktu zdominowania rodzimego rynku nieruchomości komercyjnych przez dużych inwestorów zagranicznych, z którymi ponoć trudno by było konkurować świeżo powołanym podmiotom. A to – zdaniem NBP - rodzi niebezpieczeństwo strat nie tylko dla inwestorów, ale co gorsza dla krajowego systemu bankowego, który dla FINN-ów ma być jednym ze źródeł pozyskiwania kapitału. Z tego typu uzasadnieniem bardzo trudno się jednak w pełni zgodzić. Dlaczego?

Po trzykroć dywersyfikacja

Reklama

Jeżeli w nieruchomościach po trzykroć liczy się lokalizacja, to w inwestycjach podobne znaczenie ma pojęcie dywersyfikacji. A ta w przypadku FINN-ów zostanie zredukowana praktycznie do minimum, istotnie podnosząc ryzyko inwestycyjne. Poza tym znacznemu okrojeniu ulegną źródła i możliwości generowania zysków, pole manewru zarządzających, zwłaszcza w sytuacjach kryzysowych, czy wreszcie atrakcyjność inwestycyjna samych FINN-ów. Będą one bowiem przypominać do złudzenia osiedlowego warzywniaka, w którym sprzedaje się tylko i wyłącznie marchewkę.  Będzie to więc najprawdopodobniej coś w rodzaju wehikułu inwestycyjnego, tyle że z mocno wybrakowanym podwoziem, na którym zarządzającym trudno będzie się sprawnie poruszać w kierunku pożądanym przez inwestorów i akcjonariuszy.

Dodatkowe ryzyko generuje bardzo słabo rozwinięty w Polsce rynek mieszkaniowego wynajmu komercyjnego, przy praktycznie nie istniejącym, albo co najwyżej raczkującym rynku wynajmu instytucjonalnego. W związku z tym zarządzający FINN-ami będą dopiero uczyć się nowego biznesu, zapewne w przeważającym stopniu na własnych, prawdopodobnie najczęściej kosztownych błędach. 

Tym samym, zdaniem ekspertów portalu RynekPierwotny.pl, zainteresowanie większego kapitału tego rodzaju propozycją inwestycyjną okaże się najprawdopodobniej znikome, o ile nie żadne, przynajmniej w początkowej fazie funkcjonowania FINN-ów. A to mocno zahamuje ich rozwój na długie miesiące, oby nie lata. Ustawodawca liczy więc może na masowe zaangażowanie tzw. „ulicy”, czyli pokaźnej rzeszy drobnych ciułaczy, żądnych krociowych zysków przy mocno ograniczonej rynkowej wiedzy i co najwyżej incydentalnym doświadczeniu inwestycyjnym.

Co więcej, fakt, że w Polsce w ostatnich czasach bezpośrednie inwestycje mieszkaniowe cieszą się ogromnym powodzeniem, w żadnym wypadku nie oznacza, że ten sam trend zawładnie inwestycjami pośrednimi za sprawą FINN-ów. Wbrew pozorom są to bowiem dwie absolutnie odrębne kategorie inwestycji, dedykowane zupełnie różnego rodzajowi inwestorów, w dodatku rządzące się zupełnie innymi prawami.

Ulgi podatkowe to za mało

Instytucje opiniujące projekt ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości dostrzegają też inne, poza brakiem dywersyfikacji, jego mankamenty. Jako najważniejsze wymienia się brak możliwości odpisów amortyzacyjnych od wynajmowanych nieruchomości, mało transparentną holdingową strukturę, czy wreszcie brak zwolnienia z podatku Belki przy sprzedaży akcji FINN-ów.

W tej sytuacji preferencyjna stawka podatku CIT dla polskich REIT-ów na poziomie 8,5 proc. po wypłacie dywidendy, a następnie zwolnienie ich akcjonariuszy od podatku od zysków kapitałowych z tytułu jej zainkasowania, to prawdopodobnie nie dość przekonujące argumenty do przyciągnięcia szerszej rzeszy inwestorów, tak indywidualnych jak i tym bardziej instytucjonalnych.

Tymczasem powstanie krajowych REIT-ów miało być wyznacznikiem silnego impulsu rozwojowego polskiego rynku nieruchomości, poprzez pojawienie się na nim nowych znaczących inwestorów, napływ szerokiego strumienia świeżego kapitału, czy też poprzez powstanie zasobnego źródła finansowania inwestycji, zarówno o charakterze komercyjnym jak i mieszkaniowym.

Jak bowiem wiadomo, podstawową misją REIT-ów w światowym systemie gospodarczym jest i zawsze będzie pełnienie roli „złotych wrót” dla globalnego rynku nieruchomości, którymi w jedną stronę płyną coraz większe kapitały silnie wspierające jego rozwój, w przeciwną zaś sowite i pewne zyski inwestorów i akcjonariuszy. Trochę szkoda, że tego rodzaju system, za sprawą trudnych do zrozumienia argumentów, ma mocno okrojone szanse na zaistnienie w rodzimym środowisku gospodarczym.

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Chcesz dowiedzieć się więcej, skorzystaj z naszego programu
INFORLEX Plan kont dla firm – program
INFORLEX Plan kont dla firm – program
Tylko teraz
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Sektor publiczny
    1 sty 2000
    29 lip 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Premia dla lekarza POZ za szczepienie

    Lekarz POZ otrzyma premię finansową za zwiększenie tempa szczepień i liczby zaszczepionych pacjentów w poradni.

    Nadzór nad dyrektorami - planowane zmiany

    Projektowane przepisy, mające zwiększyć kontrolę nad szkołami, zostały złagodzone. Co z dyrektorami?

    Powodzie - czy możemy przygotować się na nadchodzące zalania?

    W momencie wystąpienia sytuacji kryzysowej praktyczne możliwości zabezpieczenia przed jej skutkami są bardzo ograniczone. Jakie mamy możliwości ograniczenia zagrożenia powodziowego?

    Zmiany w ustawie o zatrudnieniu socjalnym

    Zmiany w ustawie o zatrudnieniu socjalnym przewiduje przygotowany przez MRiPS projekt nowelizacji. Co się zmieni?

    Społeczne Agencje Najmu - korzyści podatkowe dla właścicieli

    Od 23 lipca 2021 r. obowiązują przepisy pozwalające tworzyć tzw. Społeczne Agencje Najmu (SAN). Ich zadaniem jest dzierżawa lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych od ich właścicieli oraz wynajmowanie ich osobom fizycznym wskazanym przez gminę. Właściciele takich mieszkań i budynków będą korzystać ze zwolnień podatkowych w podatku dochodowym i VAT.

    Zasady odwołania od wyników egzaminu maturalnego 2021

    Odwołania od wyników egzaminu maturalnego. Niecałe trzy tygodnie temu maturzyści poznali wyniki egzaminów dojrzałości. Niektórzy mają wątpliwości, czy ich praca została poprawnie sprawdzona, i wnioskują o wgląd do niej oraz wyższe noty.

    Kontrole zwolnień lekarskich nauczycieli

    Kontrole zwolnień lekarskich nauczycieli - zgodnie z projektem nowelizacji prawa oświatowego autorstwa MEiN ministerstwo co kwartał będzie przekazywało do ZUS szczegółowe informacje dotyczące nauczycieli przebywających m.in. na zwolnieniach lekarskich, urlopach zdrowotnych oraz macierzyńskich.

    Nauka stacjonarna w szkołach od 1 września 2021 r.

    Nauka stacjonarna w szkołach - minister edukacji i nauki Przemysław Czarnek zapowiedział, że trwają przygotowania do powrotu uczniów do szkół od 1 września 2021 r.

    Historia XX i XXI wieku - od kiedy nowy przedmiot?

    Historia XX i XXI wieku - od kiedy nowy przedmiot zapowiedziany w Polskim Ładzie? Co obejmie?

    Dodatkowe zajęcia wspomagające - możliwość zwiększenia liczby godzin

    Dodatkowe zajęcia wspomagające - większa liczba dzieci będzie mogła skorzystać z dodatkowych lekcji. MEiN przygotowało zmianę przepisów w tym zakresie.

    Nauka zdalna czy stacjonarna w roku akademickim 2021/2022? - wytyczne dla uczelni

    Nauka zdalna czy stacjonarna w roku akademickim 2021/2022? Ministerstwo Edukacji i Nauki opublikowało wytyczne dla uczelni.

    Compliance - cykl Deminga

    Compliance - każdy system powinien działać w cyklu Deminga i zawsze należy monitorować ryzyka. Niestety często brakuje na to zasobów lub woli najwyższego kierownictwa.

    Transakcja zakupu nieruchomości na rzecz gminy

    Zakup nieruchomości na rzecz gminy. W ramach działalności gospodarczej gmina może nabywać prawa do nieruchomości na wolnym rynku - w trybie czynności cywilnoprawnych. W takich transakcjach istotne są kompetencje organów gminy. Wójt jest uprawniony do dokonywania czynności związanych z nabyciem nieruchomości. Działa jednak z zachowaniem zasad prawidłowej gospodarki i w ramach wytyczonych przez radę gminy.

    Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków (CEEB) - co zawiera?

    Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków (CEEB) już działa. Wyjaśniamy, jakie informacje zawiera ten ważny rejestr. Warto również wspomnieć o obowiązkach właścicieli budynków związanych z CEEB.

    Loteria szczepionkowa - kiedy losowania?

    Loteria szczepionkowa - kiedy losowania? Wciąż można zarejestrować się w Loterii Narodowego Programu Szczepień i wziąć udział w kolejnych losowaniach nagród.

    Wakacje 2021 w Europie - zasady podróżowania, paszport covidowy, testy

    Wakacje 2021 w Europie w czasach koronawirusa - jakie zasady obowiązują podróżnych? W większości krajów trzeba pokazać paszport covidowy lub wynik testu na COVID-19.

    Aspekty środowiskowe w nowym prawie zamówień publicznych

    Zrównoważone zamówienia to taki sposób organizacji postępowań o udzielenie zamówienia publicznego, który uwzględnia aspekty środowiskowe lub społeczne, co przekłada się na charakter udzielanego zamówienia, przy jednoczesnym zapewnieniu celowego, racjonalnego i oszczędnego wydatkowania środków publicznych. W pojęciu tym mieszczą się więc zarówno tzw. „zielone”, jak również społeczne zamówienia publiczne.

    Cyfryzacja usług a cyberbezpieczeństwo w sektorze publicznym

    W ostatnich latach można obserwować postępującą cyfryzację usług, również w sektorze publicznym. O ile załatwianie spraw urzędowych online jest dla obywateli ogromną wygodą, o tyle zasadne w tym kontekście jest pytanie – jak właściwie zadbać o bezpieczeństwo przetwarzanych danych?

    Karta Lokalizacji Podróżnego - jak wypełnić?

    Kartę Lokalizacji Podróżnego musi wypełnić każdy przylatujący do Polski. Czym jest? Jak wypełnić Kartę Lokalizacji Pasażera?

    Karta Lokalizacji Podróżnego w formie elektronicznej

    Karta Lokalizacji Podróżnego w formie elektronicznej od soboty zastąpi karty papierowe. Kto musi wypełnić Kartę Lokalizacji Podróżnego?

    Loteria szczepionkowa - ochrona danych uczestników

    Loteria szczepionkowa - jak chronione są dane osobowe uczestników Loterii Narodowego Programu Szczepień? Czy dane medyczne są bezpieczne?

    Loteria szczepionkowa - lista wygranych

    Loteria szczepionkowa - lista wygranych. Są już pierwsi zwycięzcy w Loterii Narodowego Programu Szczepień. Gdzie sprawdzić listę wygranych nagród? Kiedy kolejne losowania?

    Wypadek przy pracy urzędnika świadczącego pracę zdalną

    Wypadek przy pracy urzędnika świadczącego pracę zdalną. Jak prawidłowo sporządzić protokół powypadkowy?

    Szczepienia dzieci w wieku 5-12 lat - od kiedy?

    Szczepienia dzieci w wieku 5-12 lat - od kiedy? Jest to niezwykle istotna kwestia pod kątem roku szkolnego i bezproblemowego powrotu dzieci do szkół.

    Compliance - od czego zacząć wdrożenie systemu?

    Compliance - od czego należy zacząć wdrożenie systemu w organizacji? Coraz więcej podmiotów z sektora prywatnego oraz z sektora publicznego rozumie, że posiadanie systemów Compliance jest niezbędne, by podmiot mógł bezpiecznie funkcjonować lub się rozwijać.