REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Ustawa o polskich REIT-ach z kolejnym wariantem i terminem wejścia w życie. Czy zrewolucjonizuje krajowy rynek inwestycji w nieruchomości?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
RynekPierwotny.pl
Portal internetowy poświęcony nowym nieruchomościom
Ustawa o polskich REIT-ach z kolejnym wariantem i terminem wejścia w życie. Czy zrewolucjonizuje krajowy rynek inwestycji w nieruchomości?/ fot. Fotolia
Ustawa o polskich REIT-ach z kolejnym wariantem i terminem wejścia w życie. Czy zrewolucjonizuje krajowy rynek inwestycji w nieruchomości?/ fot. Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Inicjatywa ustawodawcza wprowadzająca do krajowego prawa przepisy regulujące powoływanie i działalność w Polsce funduszy typu REIT, wciąż nie może doczekać się szczęśliwego finału. Kolejny termin wejścia w życie ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości (FINN) zaplanowano na początek 2019 roku. Nawet jeśli tym razem uda się dotrzymać terminu, trudno o gwarancje, że FINN-y staną się z miejsca rodzimym hitem inwestycyjnym. 

Światowy standard i polski eksperyment

Jeszcze niedawno „REIT” było pojęciem raczej słabo kojarzonym w Polsce, prawdopodobnie nawet przez sporą część doświadczonych inwestorów. Jeśli teraz sytuacja uległa pod tym względem jakiejkolwiek poprawie, to głównie za sprawą szumu medialnego, jaki od dłuższego czasu towarzyszy legislacyjnemu procesowi tworzenia ram prawnych dla funkcjonowania polskich REIT-ów.

REKLAMA

Rodzimy paradoks REIT polega jednak na tym, że tak egzotyczne do niedawna dla przeciętnego rodaka zagraniczne instytucje o obco brzmiącej nazwie, już od dobrych kilkunastu lat jako podmioty inwestycyjne są głównym graczem na polskim rynku nieruchomości komercyjnych, odpowiadającym nawet za dwie trzecie obrotu na rynku warszawskim.

REKLAMA

Zdaniem ekspertów portalu RynekPierwotny.pl ekonomicznego punktu widzenia dotychczasowe zaniechanie w kraju regulacji prawnej REIT-ów to bezspornie spory minus, skutkujący wieloletnim ograniczeniem możliwości efektywnego inwestowania w nieruchomości z jednej strony, z drugiej zaś pozbawienie rodzimego rynku nieruchomości czynnika mocno stymulującego jego rozwój.

Funkcjonujące od lat na globalnym rynku REIT-y to bowiem klasyczne wehikuły inwestycyjne, które charakteryzuje duża wszechstronność inwestycyjna i brak jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych przy konstruowaniu portfeli. Jednak praktycznie zawsze pozycję pierwszoplanową zajmują inwestycje w obiekty komercyjne: biurowce, sklepy i centra handlowe, powierzchnie magazynowe, hotele, szpitale, centra logistyczne, kompleksy rekreacyjne, parkingi podziemne itp. Powierzchnie mieszkalne pod wynajem, choć są również elementem znaczącym w zasobach wybranych REIT-ów, to jednak zazwyczaj zajmują pozycję co najwyżej drugoplanową.

Tymczasem rodzimy ustawodawca idzie w dość ryzykownym, eksperymentalnym kierunku, dokładnie przeciwnym od tego przyjętego na rozwiniętych rynkach kapitałowych Europy i świata. Pytanie, z jakim skutkiem.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Do trzech razy sztuka

Proces wdrażania instytucji REIT, pod rodzimym pojęciem FINN, trwa już od ponad dwóch lat, i doczekał się już trzeciej wersji projektu. Według pierwotnych założeń FINN-y miały inwestować wyłącznie w nieruchomości komercyjne. Następnie dołączono do nich mieszkaniowe, by w końcu, już w najnowszej wersji projektu ustawy, pozostawić tylko te ostatnie jako jedyny dopuszczalny cel inwestycyjny polskich REIT-ów.

Ministerstwo Finansów, instytucja odpowiedzialna za ostateczny kształt przedmiotowych przepisów, uzasadnia tego typu decyzję opinią Narodowego Banku Polskiego, który zdecydowanie odrzucił możliwość inwestowania w komercję przez FINN-y w przewidywalnej przyszłości. Powodem miałoby być wysokie ryzyko inwestycyjne, wynikające z faktu zdominowania rodzimego rynku nieruchomości komercyjnych przez dużych inwestorów zagranicznych, z którymi ponoć trudno by było konkurować świeżo powołanym podmiotom. A to – zdaniem NBP - rodzi niebezpieczeństwo strat nie tylko dla inwestorów, ale co gorsza dla krajowego systemu bankowego, który dla FINN-ów ma być jednym ze źródeł pozyskiwania kapitału. Z tego typu uzasadnieniem bardzo trudno się jednak w pełni zgodzić. Dlaczego?

Po trzykroć dywersyfikacja

REKLAMA

Jeżeli w nieruchomościach po trzykroć liczy się lokalizacja, to w inwestycjach podobne znaczenie ma pojęcie dywersyfikacji. A ta w przypadku FINN-ów zostanie zredukowana praktycznie do minimum, istotnie podnosząc ryzyko inwestycyjne. Poza tym znacznemu okrojeniu ulegną źródła i możliwości generowania zysków, pole manewru zarządzających, zwłaszcza w sytuacjach kryzysowych, czy wreszcie atrakcyjność inwestycyjna samych FINN-ów. Będą one bowiem przypominać do złudzenia osiedlowego warzywniaka, w którym sprzedaje się tylko i wyłącznie marchewkę.  Będzie to więc najprawdopodobniej coś w rodzaju wehikułu inwestycyjnego, tyle że z mocno wybrakowanym podwoziem, na którym zarządzającym trudno będzie się sprawnie poruszać w kierunku pożądanym przez inwestorów i akcjonariuszy.

Dodatkowe ryzyko generuje bardzo słabo rozwinięty w Polsce rynek mieszkaniowego wynajmu komercyjnego, przy praktycznie nie istniejącym, albo co najwyżej raczkującym rynku wynajmu instytucjonalnego. W związku z tym zarządzający FINN-ami będą dopiero uczyć się nowego biznesu, zapewne w przeważającym stopniu na własnych, prawdopodobnie najczęściej kosztownych błędach. 

Tym samym, zdaniem ekspertów portalu RynekPierwotny.pl, zainteresowanie większego kapitału tego rodzaju propozycją inwestycyjną okaże się najprawdopodobniej znikome, o ile nie żadne, przynajmniej w początkowej fazie funkcjonowania FINN-ów. A to mocno zahamuje ich rozwój na długie miesiące, oby nie lata. Ustawodawca liczy więc może na masowe zaangażowanie tzw. „ulicy”, czyli pokaźnej rzeszy drobnych ciułaczy, żądnych krociowych zysków przy mocno ograniczonej rynkowej wiedzy i co najwyżej incydentalnym doświadczeniu inwestycyjnym.

Co więcej, fakt, że w Polsce w ostatnich czasach bezpośrednie inwestycje mieszkaniowe cieszą się ogromnym powodzeniem, w żadnym wypadku nie oznacza, że ten sam trend zawładnie inwestycjami pośrednimi za sprawą FINN-ów. Wbrew pozorom są to bowiem dwie absolutnie odrębne kategorie inwestycji, dedykowane zupełnie różnego rodzajowi inwestorów, w dodatku rządzące się zupełnie innymi prawami.

Ulgi podatkowe to za mało

Instytucje opiniujące projekt ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości dostrzegają też inne, poza brakiem dywersyfikacji, jego mankamenty. Jako najważniejsze wymienia się brak możliwości odpisów amortyzacyjnych od wynajmowanych nieruchomości, mało transparentną holdingową strukturę, czy wreszcie brak zwolnienia z podatku Belki przy sprzedaży akcji FINN-ów.

W tej sytuacji preferencyjna stawka podatku CIT dla polskich REIT-ów na poziomie 8,5 proc. po wypłacie dywidendy, a następnie zwolnienie ich akcjonariuszy od podatku od zysków kapitałowych z tytułu jej zainkasowania, to prawdopodobnie nie dość przekonujące argumenty do przyciągnięcia szerszej rzeszy inwestorów, tak indywidualnych jak i tym bardziej instytucjonalnych.

Tymczasem powstanie krajowych REIT-ów miało być wyznacznikiem silnego impulsu rozwojowego polskiego rynku nieruchomości, poprzez pojawienie się na nim nowych znaczących inwestorów, napływ szerokiego strumienia świeżego kapitału, czy też poprzez powstanie zasobnego źródła finansowania inwestycji, zarówno o charakterze komercyjnym jak i mieszkaniowym.

Jak bowiem wiadomo, podstawową misją REIT-ów w światowym systemie gospodarczym jest i zawsze będzie pełnienie roli „złotych wrót” dla globalnego rynku nieruchomości, którymi w jedną stronę płyną coraz większe kapitały silnie wspierające jego rozwój, w przeciwną zaś sowite i pewne zyski inwestorów i akcjonariuszy. Trochę szkoda, że tego rodzaju system, za sprawą trudnych do zrozumienia argumentów, ma mocno okrojone szanse na zaistnienie w rodzimym środowisku gospodarczym.

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Zapisz się na newsletter
Śledź na bieżąco nowe inicjatywy, projekty i ważne decyzje, które wpływają na Twoje życie codzienne. Zapisz się na nasz newsletter samorządowy.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Sektor publiczny
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Zmiany w opłatach za śmieci – będą nowe zasady segregacji, ulgi i kontrola deklaracji [PROJEKT MKiŚ]

W wykazie prac legislacyjnych pojawił się projekt nowelizacji ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach. Chodzi o zmiany w funkcjonowaniu systemu gospodarowania odpadami na poziomie gminnym, które w ocenie projektodawców będą odpowiadać na realne potrzeby JST oraz mieszkańców.

RPO: Dość "wrogich przejęć" między gminami. Potrzebna kontrola sądowa

Rzecznik Praw Obywatelskich apeluje do premiera Donalda Tuska o zawieszenie kontrowersyjnych decyzji dotyczących zmian granic gmin do czasu wprowadzenia nowych przepisów. Od lat brakuje skutecznej kontroli sądowej nad decyzjami Rady Ministrów, które prowadzą do konfliktów między samorządami.

Granica polsko-niemiecka. Czy Polska wprowadzi kontrole?

Czy Niemcy przerzucają imigrantów do Polski? Co z granicą polsko-niemiecką? Czy Polska wprowadzi kontrole graniczne w celu zapobiegania napływom nielegalnych migrantów?

Premier D. Tusk: po rekonstrukcji w rządzie będą wyłącznie przyzwoici ludzie; około 15 lipca zapadną decyzje personalne

W dniu 30 czerwca 2025 r. na konferencji prasowej Premier Donald Tusk zapowiedział, że około 15 lipca zaproponuje kształt rządu po rekonstrukcji. Rozmowy w tej sprawie są prowadzone z liderami koalicyjnych ugrupowań - PSL, Polski 2050 i Lewicy. Żyjemy w ustrojowym bałaganie, podważane są obiektywne kryteria prawne, dlatego chciałbym, by politycy kierowali się naturalnymi kryteriami, jak zdrowy rozsądek czy zwykła ludzka przyzwoitość, i tacy będą ministrowie po rekonstrukcji - mówił 27 czerwca 2025 r. na konferencji prasowej premier Donald Tusk.

REKLAMA

Nowelizacja specustawy powodziowej. Nowe zadania i obowiązki samorządów

Możliwość zamiany zniszczonych nieruchomości na lokale komunalne, obowiązek raportowania decyzji WZ, świadczenie lokalowe, premia powodziowa czy ułatwienia proceduralne w odbudowie zniszczonych domów i obiektów – to najważniejsze zmiany w specustawie powodziowej. Nowelizacja ustawy wzmacnia kompetencje JST, daje im nowe narzędzia, ale też nakłada dodatkowe obowiązki administracyjne i sprawozdawcze.

Czym różni się „odbiór” odpadów komunalnych z nieruchomości od „przyjmowania odpadów”

NSA przypomniał gminom, że ustawodawca rozróżnia pojęcia odbierania odpadów komunalnych od ich przyjmowania i wprowadza odrębnie różne sposoby oddawania odpadów. Co za tym idzie – mechanizmy nie mogą być traktowane jako formy zamienne, kształtowane według własnego uznania gminy.

Wydruk zdjęcia z Google Street View jako dowód w sprawie administracyjnej

Dowodem w postępowaniu administracyjnym może być wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. Dlatego wydrukom z Geoportalu oraz wydrukom zdjęć Google Street View nie można odmówić mocy dowodowej. Stanowią one jednak tzw. dowody nienazwane i nie mają prawem przewidzianej mocy dowodowej – tak jak w przypadku dokumentów urzędowych, które sporządzone w przepisanej formie przez powołane do tego organy państwowe w ich zakresie działania stanowią dowód tego, co zostało w nich urzędowo stwierdzone.

Zamówienia publiczne: jakie zmiany są konieczne? 130 tys. zł progu zamiast 80 tys. zł

Konieczne są zmiany w zamówieniach publicznych. Pierwsza dotyczy zasady konkurencyjności, której prawidłowe stosowanie sprawia beneficjentom duże problemy. Druga zmiana polega na podwyższeniu progu kwotowego na 130 tys. zł.

REKLAMA

NSZZ „Solidarność” na wojennej ścieżce z MEN: To nie reforma, to degradacja zawodu nauczyciela!

Krajowa Sekcja Oświaty i Wychowania NSZZ „Solidarność” ostro krytykuje planowane przez Ministerstwo Edukacji zmiany w zatrudnianiu specjalistów oraz rozszerzenie obowiązków nauczycieli bez dodatkowego wynagrodzenia. Związkowcy alarmują: MEN łamie prawo pracy, podważa autorytet pedagogów i ignoruje realne potrzeby oświaty. W tle – groźba protestów i oskarżenia o systemowe niszczenie zawodu nauczyciela.

Nowe standardy żywienia w szpitalach 2025: Ministerstwo Zdrowia wprowadza obowiązkowe diety dla pacjentów [PROJEKT]

Ministerstwo Zdrowia przedstawiło projekt rozporządzenia, które ma ujednolicić standardy żywienia pacjentów w szpitalach. Zmiany mają zagwarantować zdrowe, zbilansowane i dostosowane do stanu zdrowia posiłki, a także zwiększyć transparentność i jakość usług cateringowych w placówkach medycznych.

REKLAMA