Mieszkanie Plus - czy rozpowszechni trend najmu mieszkań w sposób, jaki ma miejsce w krajach Europy Zachodniej?

Pomimo wielokrotnie sygnalizowanych przez animatorów programu Mieszkanie Plus jego wręcz świetlanych perspektyw i nieograniczonego potencjału, nagle na początku tego roku ogłoszono bankructwo koncepcji zapisanej w ustawie o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Wg portalu RynekPierwotny.pl przepisy dotyczyły w głównym stopniu budowy mieszkań w tzw. części regulowanej, w odróżnieniu do komercyjnej, za którą ma odpowiadać BGK Nieruchomości.

W efekcie na dziś dzień dość trudno jest doszukać się wielu konkretnych danych na temat realizacji inwestycji mieszkaniowych faktycznie uruchomionych w ramach i za sprawą rządowej inicjatywy w jakimkolwiek jej segmencie. Co ciekawe, na stronie BGK Nieruchomości w zakładce „nasze inwestycje” od bardzo dawna nieprzerwanie widnieje jedna i ta sama lakoniczna informacja w trzech krótkich zdaniach o dwóch tysiącach mieszkań plus w budowie i 25 tys. w planach. To chyba najlepiej świadczy o „sukcesach” rządowego programu. Tajemnicą poliszynela jest także fakt, że mieszkania już przekazane w blasku fleszy mieszkańcom Jarocina i Białej Podlaskiej w ramach M+ niekoniecznie mają cokolwiek wspólnego z działaniami w ramach rządowego programu. Czy w takim razie swoisty „program nadziei” dla co najmniej 3 milionów wykluczonych z rynku nieruchomości młodych Polaków okaże się porażką?

Choć bardzo trudno dziś doszukać się jakichkolwiek przesłanek „zbawiennej” dla polskiej mieszkaniówki mocy sprawczej M+, to jednak trudno odmówić rządowemu programowi zdecydowanie cennej wartości dodanej. Jak wskazują eksperci portalu RynekPierwotny.pl jest nią mianowicie bardzo mocne zaakcentowanie zakresu potrzeb mieszkaniowych Polaków połączone ze wskazaniem optymalnego sposobu ich zaspokojenia, czyli konieczności rozwoju rynku wynajmu mieszkań we wszystkich możliwych opcjach. Dlaczego wynajmu?

Ponieważ dobrze zrównoważony rynek nieruchomości mieszkaniowych to taki, na którym nie występuje przytłaczająca przewaga jakiejkolwiek z form zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Niestety w Polsce blisko 90 proc. zasobów mieszkaniowych stanowi własność prywatna, a dostępne dla kieszeni przeciętnego Kowalskiego budownictwo komunalne to niewiele ponad 6 procent. O zasobie sektora budownictwa społecznego z umiarkowanym czynszem, trudno w krajowych warunkach w ogóle mówić w kategoriach wielkości istotnych statystycznie.

Co więcej, polski rynek komercyjnego wynajmu z niespełna 5-procentowym udziałem w sposobie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych obywateli, w praktyce istnieje tylko w symbolicznym zakresie. Trudno tu nie tylko o porównania z rynkiem niemieckim czy szwajcarskim, gdzie wynajem na zasadach rynkowych dotyczy 40-50 proc. mieszkańców kraju, ale nawet ze średnią unijną na poziomie około 20 proc.  

W tej sytuacji najbardziej realną i efektywną opcją zapewnienia w przewidywalnej przyszłości dachu nad głową i cywilizowanych warunków mieszkaniowych wszystkim „bezdomnym” rodakom jest rozwój sektora wynajmu mieszkań, a co ważne, ze średnim czynszem najmu nie rujnującym budżetu przeciętnego gospodarstwa domowego. Czy jest to w ogóle możliwe?

Co ciekawe, zapowiedziane po raz pierwszy już prawie 3 lata temu Mieszkanie Plus nie spowodowało ograniczenia zakupów inwestycyjnych mieszkań na rynku pierwotnym, ale wręcz je spotęgowało. Dziś nawet 30 proc. nowych mieszkań nabywanych jest z myślą o wynajmie i nic nie wskazuje na spadek determinacji nieruchomościowych inwestorów w przewidywalnej przyszłości. Prawdopodobnie w warunkach rekordowo niskich stóp procentowych to właśnie rządowy program stał się w istotnym stopniu swoistym katalizatorem i wskaźnikiem dla poszukujących bezpiecznej przystani dla swoich kapitałów.

Z kolei przyjęta w czerwcu przez Radę Ministrów ustawa „Mieszkanie na start” o dopłatach do czynszu, będąca kolejnym wcieleniem Mieszkania Plus, zdaniem portalu RynekPierwotny.pl prawdopodobnie nie zrewolucjonizuje rynku mieszkaniowego najmu. Stanowi jednak bardzo mocną deklarację jego wspierania w bliższej i dalszej przyszłości przez rodzimych decydentów, a ponadto wysyła wyraźny sygnał preferencji rządowych w kwestii rozwoju rynku mieszkaniowego.

To z kolei najprawdopodobniej zachęci inwestorów instytucjonalnych – tak krajowych jak i zagranicznych - do wejścia na polski rynek mieszkaniowego wynajmu, co dotychczas miało jedynie incydentalny charakter. Po Funduszu Mieszkań na Wynajem BGKN, inwestycjach funduszu Catella w apartamenty Złota 44,  ostatnio o  uruchomieniu projektu platformy mieszkań na wynajem Resi4Rent poinformował potentat rodzimej deweloperki spółka Echo Investment. W tej sytuacji tylko kwestią czasu wydaje się pojawienie kolejnych poważnych podmiotów instytucjonalnego segmentu wynajmu mieszkań w Polsce.

Kiedy w takim razie można oczekiwać czasów, w których zgodnie ze średnią unijną przynajmniej co piąty Polak będzie zamieszkiwał w wynajętym na komercyjnym rynku lokum z dostępnym czynszem? Oczywiście nie prędko. Jednak pojawiająca się na razie dość ostrożnie tendencja zmiany rynkowej zwrotnicy z mieszkaniowej własności na wynajem, zdecydowanie wspierana rządowym programem Mieszkanie Plus, ma na dziś dzień jak najlepsze perspektywy rozwoju.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl