Spółdzielcze prawo do lokalu - czy można na nim zrobić interes?

• Spółdzielcze prawa mogą być „lepsze” i „gorsze”
• Brak księgi wieczystej powinien wzbudzić obawy   
• Sprzedawca nie zawsze zna wszystkie informacje

W lokalach należących do spółdzielni mieszkaniowych wciąż mieszka około 4,5 mln - 5,0 mln Polaków. Bardzo duża część tych osób posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, które pod pewnymi względami okazuje się zbliżone do odrębnej własności „M”. Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl wspomniane prawo jest zbywalne i może podlegać dziedziczeniu. Właśnie dlatego na rynku wtórnym dość często pojawiają się ogłoszenia dotyczące sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania.

Czasem sprzedawcy nawet nie próbowali przekształcić posiadanego prawa w odrębną własność mieszkania. Taka sytuacja może dotyczyć np. prawa odziedziczonego po zmarłym krewnym. Niektóre osoby zastanawiają się, czy okazyjny zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (np. od spadkobierców) i jego późniejsze przekształcenie w odrębną własność „M” będzie dobrym rozwiązaniem. Taka operacja może przynieść spore zyski. Niestety nie zawsze zakończy się ona powodzeniem. Wszystko zależy od tego, czy sytuacja prawna gruntu pod blokiem została już wyjaśniona.

Spółdzielcze prawa mogą być „lepsze” i „gorsze”

Dość często spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania bywa wyceniane bardzo podobnie, jak prawo odrębnej własności lokalu. W takim przypadku, raczej trudno jest mówić o cenowej okazji. Sytuacja przedstawia się inaczej, jeżeli spółdzielcze prawo można nabyć za cenę znacznie mniejszą od stawek dotyczących lokali własnościowych. Osoby nie posiadające odpowiedniej wiedzy prawnej, powinny jednak uważać na takie okazje cenowe.

Niestety obecnie mamy do czynienia z dwoma rodzajami spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego, czyli prawami „lepszymi” i „gorszymi”. Ten podział nie wynika z przepisów. Wg ekspertów portalu RynekPierwotny.pl jest on skutkiem zaniedbań, które miały miejsce w latach 70 - tych i 80 - tych. Przez te dwie dekady spółdzielnie mieszkaniowe prowadziły ofensywę inwestycyjną. Spółdzielcze bloki z wielkiej płyty oraz tzw. „ramy H” wyrastały jak grzyby po deszczu. Wtedy nikt nie przejmował się faktem, że spółdzielnie zabudowujące działki często nie mają dobrze udokumentowanego prawa własności lub użytkowania wieczystego. Po latach skutek jest taki, że około 20% - 25% spółdzielni wciąż posiada budynki na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym.      

Brak księgi wieczystej powinien wzbudzić obawy   

Skutki budowlanego bałaganu sprzed 30 lat - 50 lat teraz bardzo doskwierają niektórym posiadaczom spółdzielczych własnościowych praw do lokalu. Takie osoby nie mogą bowiem przekształcić swojego 

spółdzielczego prawa w odrębną własność lokalu. Wspomniane przekształcenie skutkowałoby objęciem proporcjonalnego udziału w gruncie pod blokiem. Problem polega na tym, że nie do końca wiadomo, czy działka należy rzeczywiście do spółdzielni mieszkaniowej, czyli podmiotu prowadzącego procedurę przekształceniową. Okazuje się, że to nie koniec kłopotów osób, które nabyły spółdzielcze własnościowe prawo w bloku stojącym na nieuregulowanym gruncie. Sąd Najwyższy w 2013 r. stwierdził, że tacy spółdzielcy nie mogą założyć księgi wieczystej dla swojego prawa. Brak możliwości założenia księgi wieczystej dotyczącej spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania oznacza, że wspomniane prawo można kupić jedynie „za gotówkę” (bez kredytu mieszkaniowego).

Zobacz: Zarządzanie nieruchomościami

Sprzedawca nie zawsze zna wszystkie informacje

Warto pamiętać, że część osób sprzedających spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania, może nie wiedzieć o problemach związanych z nieuregulowanym stanem gruntów. Wg portalu RynekPierwotny.pl właśnie dlatego przed transakcją warto zasięgnąć informacji w spółdzielni mieszkaniowej. Najlepiej jest zmotywować do tego osobę, która sprzedaje spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania. Warto również zażądać pisemnego potwierdzenia przez spółdzielnię odpowiedniej sytuacji prawnej gruntów pod blokiem. Takie środki bezpieczeństwa są potrzebne nawet wtedy, gdy spółdzielcze prawo ma już księgę wieczystą. Niestety przed 2013 r. księgi wieczyste czasem były zakładane wbrew późniejszej uchwale Sądu Najwyższego (III CZP 104/12).

Wizyta sprzedawcy własnościowego prawa w spółdzielni stanowi również dobrą okazję do sprawdzenia, jakie koszty będą wiązały się z uzyskaniem odrębnej własności lokalu. Chodzi o to, czy konieczne jest zwrócenie spółdzielni części kosztów budowy „M”. Po wliczeniu ewentualnego zwrotu kosztów dla spółdzielni i opłaty notarialnej za przekształcenie (25% najniższego wynagrodzenia) można wywnioskować, czy cena spółdzielczego prawa rzeczywiście jest okazyjna.  

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

RynekPierwotny.pl – największy ogólnopolski portal zawierający oferty mieszkań i domów od deweloperów. Od 10 lat pomaga osobom szukającym w wyborze i zakupie własnego „M”. Serwis zawiera ponad 65 000 ofert: domów, mieszkań, lokali użytkowych oraz lokali inwestycyjnych. Swoich klientów wspiera również poradami ekspertów oraz bazą wiedzy zawierającą najważniejsze kwestie związane z zakupem mieszkania na rynku pierwotnym.