Nabycie komórki, jako części przynależnej

 

Dobra wiara posiadacza polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje. W złej wierze znajduje się jednak nie tylko ten, który wie, że nie jest właścicielem, ale również ten, który nie dołożył należytej staranności w sprawdzeniu, czy skutecznie nabywa własność - na przykład umowa przeniesienia własności nieruchomości nie została zawarta w formie aktu notarialnego lub ruchomość została nabyta od osoby nie mającej zdolności do czynności prawnych.

Posiadacz samoistny nie musi udowadniać swojej dobrej wiary, gdyż ustawodawca wprowadził domniemanie dobrej wiary (art. 7 K.c.). Domniemanie to musi obalić właściciel broniący swojej własności przed zasiedzeniem. Do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń. I tak:

•    domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym (art 339 K.c.). Wystarczy udowodnić, że rzeczą się faktycznie włada, aby zostać uznanym za posiadacza samoistnego. Ciężar dowodu, że przechodzi na stronę, która zaprzecza aby posiadający był posiadaczem samoistnym.
•    domniemywa się ciągłość posiadania (art 340 zd. 1 K.c.). Posiadacz nie musi udowadniać, że posiadał rzecz ciągle, to właściciel, który nie chce dopuścić do zasiedzenia, musi udowodnić brak ciągłości posiadania,
•    przeszkoda przemijająca nie przerywa posiadania (art 340 zd. 2 K.c.),
•    posiadanie przywrócone poczytuje się za nieprzerwane (art 345 K.c.),
•    oddanie rzeczy w posiadanie zależne nie oznacza utraty posiadania samoistnego (art. 337 K.c.).

 Posiadacz winien więc wykonywać wszelkie czynności wskazujące na samodzielny, niczym nie skrępowany stan władztwa, bez jednoczesnej legitymacji prawnej w postaci prawa własności. Sąd Najwyższy wielokrotnie wypowiadał się na temat zachowań stanowiących wyraz posiadania, które stanowią przesłankę prowadzącą do zasiedzenia. Posiadaniem takim jest niewątpliwie władztwo uzewnętrzniające się poprzez np.: uprawę ziemi, oddawanie działki w dzierżawę sąsiadom, płacenie za działkę podatków.
Jeżeli podczas biegu przedawnienia nastąpi przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swojego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego właściciela wynosi przynajmniej lat trzydzieści. To samo dotyczy wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza (art 176 K.c.).
Skutkiem zasiedzenia jest pierwotne nabycie własności  przez posiadacza, który może żądać, aby stwierdził to sąd w orzeczeniu. Nabycie następuje z mocy prawa i orzeczenie takie jest deklaratoryjne a nie konstytutywne i stanowi podstawę wpisu nowego właściciela do księgi wieczystej. Z drugiej strony upływ terminu zasiedzenia powoduje utratę prawa przez dotychczasowego właściciela.

Utrata prawa dotyczy jednak jedynie właściciela, nie zaś osób trzecich. Oznacza to, że nie wygasają wraz z prawem własności poprzedniego właściciela dotychczasowe obciążenia rzeczy - w szczególności ograniczone prawa rzeczowe – służebności i hipoteka. Własność nieruchomości nabyta przez jednego ze współmałżonków w drodze zasiedzenia wchodzi w skład majątkowej wspólności ustawowej wówczas, gdy bieg terminu zasiedzenia zakończył się w czasie trwania wspólności ustawowej.
Tak wiec czy możliwe jest sprzedawanie lokatorom mieszkania z komórkami i bez komórek?

Jeżeli komórka na danej nieruchomości wchodzi w skład Skarbu Państwa, wtedy SP ma pełne prawo dysponować rzeczą. Może ją zbyć, wynająć, wywłaszczyć. Zgodnie z ustawą z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. Nr 107, poz. 464, z 1993 r. Nr 5, poz. 23 i Nr 6, poz. 29 oraz z 1994 r. Nr 1, poz. 3) Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa, sporządza wykaz przeznaczonych do sprzedaży domów, lokali mieszkalnych, budynków gospodarczych, ogródków przydomowych i garaży, wraz z niezbędnymi gruntami, po zebraniu dokumentów niezbędnych do sprzedaży. Explicite skarb Państwa ma wiele możliwości w związanych z przedmiotową komórką.

W przedstawionej wyżej sytuacji postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia będzie toczyć się w trybie nieprocesowym przed sądem rejonowym, właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości (art. 609 i 610 k.p.c.).  Postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia jest na ogół postępowaniem dość kosztownym i długotrwałym. Pierwszym kosztem w sprawie jest bowiem dość wysoka opłata sądowa, zaś dalsze koszty mogą wynikać z wydatków na biegłych sądowych oraz kosztów ogłoszeń. Osoba występująca o stwierdzenie zasiedzenia zobowiązana jest też wskazać wszystkie osoby zainteresowane wynikiem postępowania. Chodzi tu przede wszystkim o wskazanie osoby właściciela danej nieruchomości (lub jego spadkobierców) bez względu na to czy ich prawo zostało stwierdzone i czy wynika np. z dołączonego odpisu z księgi wieczystej. Ponadto powinni być także wskazani inni poza wnioskodawcą posiadacze samoistni danej nieruchomości oraz jej posiadacze zależni, np. najemcy lub osoby korzystające z niej na zasadzie użyczenia. Zainteresowanymi są także posiadacze gruntów sąsiednich, jeśli roszczą sobie prawa do własności danej nieruchomości lub przygranicznych pasów gruntu (tak stwierdził Sąd Najwyższy w postanowieniu z 5.X.1971 r. III CRN 271/71 OSNCP 1972 nr 2 poz. 41). Jeżeli wnioskodawca nie wskaże sam tych osób we wniosku, wówczas sąd zobowiąże go do ich wskazania i złożenia dla nich odpowiedniej ilości odpisów wniosku. Z wnioskiem takim może wystąpić każdy zainteresowany. Powinien być on podpisany przez wnioskodawcę i złożony w tylu egzemplarzach, ilu jest uczestników postępowania.  Do wniosku należy załączyć dokumenty geodezyjne nieruchomości tj. opis i mapę. We wniosku należy wskazać świadków (osoby obce), które potwierdzą okres posiadania komórki.
Wpis sądowy o stwierdzenie nabycia przez zasiedzenie jest stały, zgodnie z ustawą z dnia 28 lipca 2005 r. O kosztach sądowych w sprawach cywilnych - Dz. U. Nr 167 poz. 1398 z późniejszymi zmianami.
Orzeczenie sądu jest deklaratoryjne i stanowi podstawę wpisu nowego właściciela do księgi wieczystej.

Nabycie przez osoby fizyczne prawa własności przez zasiedzenie podlega podatkowi od spadków i darowizn. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie.