REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Dochodzenie zaległych zaliczek we wspólnocie mieszkaniowej

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Maciej Koziński
 Kancelaria Prawna Nowicki & Ziemczyk Adwokaci i Radcowie prawni Sp. P.
Specjaliści od prawa pracy, prawa nieruchomości i prawa korporacyjnego
Dochodzenie zaległych opłat we wspólnocie/ Fot. Fotolia
Dochodzenie zaległych opłat we wspólnocie/ Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Źródłem finansowania działalności wspólnot mieszkaniowych są zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Nieuiszczenie takich zaliczek jest coraz bardziej powszechnym zjawiskiem. W jaki sposób zarząd wspólnoty może dochodzić zaległych należności?

Windykacja należności we wspólnocie mieszkaniowej

Członkowie wspólnoty mieszkaniowej jako właściciele lokali zarówno mieszkalnych jak i niemieszkalnych zobowiązani są na podstawie art. 12, 13, 14 i 15 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892, dalej UWL) ponosić koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, koszty zarządu nieruchomością wspólną i dostarczanych mediów. Jakie kroki powinny podjąć wspólnoty mieszkaniowe gdy właściciele lokali uchylają się od ich zapłaty?

REKLAMA

Polecamy produkt: Gazeta Samorządu i Administracji

Źródłem finansowania działalności wspólnot mieszkaniowych są zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali na utrzymanie nieruchomości wspólnej (części wspólnych), płatne z góry do 10 dnia każdego miesiąca. Brak dokonywania wpłat może doprowadzić do utraty płynności finansowej wspólnoty mieszkaniowej. Ponadto zarówno zarząd wspólnoty jak i zarządca ustanowiony na podstawie art. 18 ust. 1 UWL ma obowiązek działać na rzecz dobra wspólnoty mieszkaniowej, co oznacza, że brak uiszczania przez właścicieli zaliczek powinien spowodować zdecydowane działania w celu odzyskania należności, w braku możliwości polubownego zakończenia sprawy, skierowania sprawy o zapłatę do sądu.

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej w sprawie wszczęcia postępowania sądowego w stosunku do właścicieli lokali

Na podstawie art. 22 ust. 1 UWL czynności zwykłego zarządu podejmuje samodzielnie zarząd. W celu wszczęcia postępowania sądowego przeciwko właścicielowi lokalu, który nie wnosi opłat nie ma potrzeby podejmowania uchwały przez wspólnotę mieszkaniową.

Wskazana powyżej teza znajduje także potwierdzenie w orzecznictwie. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 13 października 2013 roku, sygn. akt III CZP 42/13 uznał, iż:

Dalszy ciąg materiału pod wideo

„Wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową z pozwem przeciwko członkowi tej wspólnoty o zapłatę sumy pieniężnej z tytułu obciążających takiego członka kosztów na rzecz wspólnoty, stanowi czynność zwykłego zarządu w rozumieniu art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali”. W tej samej uchwale Sąd Najwyższy stwierdził, iż „Złożenie pozwu o wydanie nakazu zapłaty z tytułu zaległości w kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej nie jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd w rozumieniu art. 22 ustawy o własności lokali.”

Tak więc decyzja o wszczęciu postępowania sądowego wobec dłużnika wspólnoty mieszkaniowej leży w kompetencjach zarządu wspólnoty mieszkaniowej lub zarządcy powołanego na podstawie art. 18 ust. 1 UWL.

Tryb dochodzenia roszczeń

REKLAMA

Dochodzenie zaległych zaliczek w trybie postępowania upominawczego, a więc żądania wydania nakazu zapłaty umożliwia wspólnocie mieszkaniowej szybsze uzyskanie tytułu wykonawczego w porównaniu z postępowaniem zwykłym. Ponadto w sytuacji gdy wspólnota mieszkaniowa występuję na drogę postępowania sądowego w trakcie prowadzonej już licytacji z lokalu dłużnika, możliwe jest złożenie wraz z pozwem o wydanie nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym wniosku o udzielenie zabezpieczenia poprzez ustanowienie hipoteki przymusowej, co umożliwia wspólnocie zgłoszenie wierzytelności w prowadzonym postępowaniu egzekucyjnym.

Jeśli nie ma przeszkód, o których mowa poniżej sąd wydaje nakaz zapłaty. Pozwanemu przysługuje także środek odwoławczy od wydanego nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym, którym jest sprzeciw w terminie 14 dni od doręczenia nakazu. Powoduje to wyznaczenie rozprawy i przekazania sprawy do postępowania zwykłego. Jeżeli strona pozwana nie złoży sprzeciwu lub złoży go nieskutecznie, nakaz zapłaty uprawomocnia się i po nadaniu wydanemu nakazowi zapłaty klauzuli wykonalności stanowi podstawę do przymusowego wyegzekwowania zasądzonej należności.

Należy mieć na uwadze, iż sąd może uznać, że występują przesłanki, które uniemożliwiają wydanie nakazu zapłaty.
Takimi sytuacjami są:

  • oczywista bezzasadność roszczenia;
  • wątpliwość co do przytoczonych w pozwie okoliczności;
  • uzależnienie zaspokojenia zgłoszonego roszczenia od świadczenia wzajemnego;
  • okoliczność, iż miejsce pobytu pozwanego nie jest znane lub też sytuacja, gdy doręczenie nakazu zapłaty pozwanemu nie mogłoby nastąpić w kraju.

W przypadku wystąpienia takich przesłanek sąd kieruje sprawę do postępowania zwykłego i wyznacza rozprawę, gdzie w postępowaniu dowodowym będzie badał zasadność roszczenia wskazanego w pozwie i na tej podstawie wyda wyrok, od którego przysługuje obu stronom postępowania apelacja.

Forma dokumentów

Złożenie odpowiednich dokumentów będących załącznikami do pozwu umożliwia sądowi zweryfikowanie ich autentyczności i powoduje wykazanie wysokości roszczenia dochodzonego przez wspólnotę mieszkaniową.

REKLAMA

Złożenie pozwu przez zarząd wspólnoty, zarządcę lub pełnomocnika, któremu udzielono umocowania do działania na rzecz wspólnoty, powoduje konieczność załączenia do pozwu uchwały o wyborze zarządu wspólnoty mieszkaniowej, w celu wykazania umocowania członków zarządu do reprezentowania wspólnoty, a tym samym działania przed sądem.

W celu wykazania, iż pozwany właściciel lokalu jest zobowiązany do uiszczania opłat na rzecz Wspólnoty istotne jest załączenie odpisu z księgi wieczystej lokalu, z którym związane jest zadłużenie.

Należy pamiętać, iż wszelkie dokumenty księgowe dla poszczególnych, które najczęściej są generowane dostępnymi programami komputerowymi powinny być podpisane przez osobę upoważnione, najczęściej takimi osobami są: księgową, członkowi zarządu wspólnoty, a także zarządca wspólnoty mieszkaniowej.

Z dokumentacją księgową ściśle związane są uchwały wspólnoty w sprawie ustalenia zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej, funduszu remontowego i innych opłat związanych z przynależnością do wspólnoty. Należy pamiętać by załączyć je również do złożonego pozwu w celu wskazania na jakiej podstawie są wyliczane opłaty właścicielom lokali.
Jeżeli wspólnota reprezentowana jest bezpośrednio przez zarząd lub zarządcę konieczne jest złożenie dokumentów w oryginale. Członkowie zarządu jak i zarządca nie są uprawnieni do złożenia uwierzytelnionych kopii złożonych dokumentów. Takie uprawnienie posiada adwokat lub radca prawny.

Podsumowanie

Nieuiszczenie zaliczek przez właścicieli lokali wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej jest coraz bardziej powszechnym zjawiskiem, z którym spotykają się wspólnoty. Organy wspólnoty mieszkaniowej muszą mieć na uwadze dobro wszystkich jej członków, co często powoduje, iż konieczne jest skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego w celu odzyskania należności, które winni pokrywać członkowie wspólnoty mieszkaniowej.

Windykacja należności we wspólnocie mieszkaniowej

O autorze:

Maciej Koziński ukończył Wydział Prawa i Administracji Uniwersytetu Mikołaja Kopernika w Toruniu. Aktualnie Maciej jest aplikantem adwokackim przy Okręgowej Radzie Adwokackiej. W czasie studiów Maciej działał w kole Prawa Administracyjnego i angażował się w organizowanie konferencji z tego zakresu. Doświadczenie zawodowe Maciej zdobywał w łódzkiej kancelarii specjalizującej się w sporach sądowych z zakresu dochodzenia roszczeń na drodze postępowania sądowego i egzekucyjnego.

Polecamy serwis: Zarządzanie nieruchomościami

Zapisz się na newsletter
Śledź na bieżąco nowe inicjatywy, projekty i ważne decyzje, które wpływają na Twoje życie codzienne. Zapisz się na nasz newsletter samorządowy.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Sektor publiczny
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Pensje w samorządach z wyrównaniem. Czy również dla byłych pracowników?

Nowelizacja rozporządzenia w sprawie wynagradzania pracowników samorządowych zaczęła obowiązywać od 14 czerwca 2025 r. Nowe stawki wynagrodzeń będą należne pracownikom z wyrównaniem od 1 marca 2025 r.

Stacje hydrologiczne odnotowują rekordy dobowego opadu deszczu. Ulewy w całym kraju

Aż jedenaście stacji hydrologicznych zanotowało opad dobowy wyższy niż dotychczasowa maksymalna suma dobowa - wynika z danych Instytutu Meteorologii i Gospodarki Wodnej. Dwukrotnie wyższy poziom odnotowano na trzech stacjach, na jednej - trzykrotnie wyższy.

„Jak mogliśmy do tego dopuścić?” – dramatyczny stan zdrowia dzieci w jednym z najbogatszych krajów

W ostatnich latach znacznie pogorszył się stan zdrowia dzieci w jednym z najbogatszych krajów świata. Z najnowszego raportu wynika, że najmłodsi chorują i umierają tam częściej niż ich rówieśnicy w innych wysoko rozwiniętych państwach. Główne przyczyny to wypadki, przemoc i choroby cywilizacyjne, ale nie tylko.

Patrz na skład! Ogólnopolska kampania o świadomej suplementacji

Jak często poświęcamy chwilę, by sprawdzić skład na etykiecie? Kampania „Patrz na skład” zachęca do zastanowienia się nad naszymi codziennymi decyzjami i promuje świadome podejście do suplementacji.

REKLAMA

Segregacja odpadów to za mało. Ekspert: "Najlepsze śmieci to te, które nigdy nie powstały"

Dlaczego recykling nie wystarczy? Jakie błędy popełniamy w gospodarowaniu bioodpadami? I co musi się zmienić, by Polska była gotowa na gospodarkę obiegu zamkniętego? O tym wszystkim opowiada Michał Paca – ekspert ds. gospodarki odpadami i zrównoważonego rozwoju.

Program "70 AED na 70-lecie" – defibrylatory dla OSP z małych gmin. Jak złożyć wniosek?

Fundacja Totalizatora Sportowego uruchomiła nowy program wsparcia dla jednostek Ochotniczej Straży Pożarnej z mniejszych miejscowości. W ramach inicjatywy "70 AED na 70-lecie" do wybranych OSP trafi sprzęt ratujący życie – automatyczne defibrylatory zewnętrzne (AED). Wnioski można składać do grudnia 2026 r.

Planujesz urlop we Włoszech? W jednym z miejsc przywrócono dress code

Planujesz wyjście do mediolańskiego teatru operowego La Scala? Pamiętaj o stosownym ubiorze. Dyrekcja przywróciła, po przerwie, zalecane zasady ubioru i zaapelowała do widzów, by dobierali stroje stosownie do powagi miejsca.

Sytuacja na granicy polsko-niemieckiej. Ekspert: obustronna spirala działań pozornych. Kiedy Niemcy nie powinny odsyłać migranta do Polski?

To Niemcy rozpoczęli ten teatr polityczny na granicy z Polską, a teraz szefowie rządów Friedrich Merz i Donald Tusk wchodzą w spiralę działań pozornych - powiedział PAP Piotr Buras, dyrektor warszawskiego biura Europejskiej Rady Spraw Zagranicznych (ECFR) .

REKLAMA

Przeciwdziałanie praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu w JST. Najważniejsze informacje

System przeciwdziałania praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu dotyczy również jednostek samorządu terytorialnego. Z tego powodu są one objęte szeregiem obowiązków. Co trzeba wiedzieć o obowiązujących przepisach? Oto lista 10 najważniejszych informacji!

Od 1 września 2025 r. podwyżka o 8 i 16 zł za odbiór śmieci w Krakowie

Od 1 września w Krakowie wzrośnie opłata za odbiór śmieci posegregowanych: z 27 do 35 zł miesięcznie od jednego mieszkańca. W przypadku odpadów nieposegregowanych stawka zwiększy się z 54 do 70 zł od mieszkańca.

REKLAMA