REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Dochodzenie zaległych zaliczek we wspólnocie mieszkaniowej

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Maciej Koziński
 Kancelaria Prawna Nowicki & Ziemczyk Adwokaci i Radcowie prawni Sp. P.
Specjaliści od prawa pracy, prawa nieruchomości i prawa korporacyjnego
Dochodzenie zaległych opłat we wspólnocie/ Fot. Fotolia
Dochodzenie zaległych opłat we wspólnocie/ Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Źródłem finansowania działalności wspólnot mieszkaniowych są zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Nieuiszczenie takich zaliczek jest coraz bardziej powszechnym zjawiskiem. W jaki sposób zarząd wspólnoty może dochodzić zaległych należności?

Windykacja należności we wspólnocie mieszkaniowej

Członkowie wspólnoty mieszkaniowej jako właściciele lokali zarówno mieszkalnych jak i niemieszkalnych zobowiązani są na podstawie art. 12, 13, 14 i 15 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892, dalej UWL) ponosić koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, koszty zarządu nieruchomością wspólną i dostarczanych mediów. Jakie kroki powinny podjąć wspólnoty mieszkaniowe gdy właściciele lokali uchylają się od ich zapłaty?

REKLAMA

Polecamy produkt: Gazeta Samorządu i Administracji

Źródłem finansowania działalności wspólnot mieszkaniowych są zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali na utrzymanie nieruchomości wspólnej (części wspólnych), płatne z góry do 10 dnia każdego miesiąca. Brak dokonywania wpłat może doprowadzić do utraty płynności finansowej wspólnoty mieszkaniowej. Ponadto zarówno zarząd wspólnoty jak i zarządca ustanowiony na podstawie art. 18 ust. 1 UWL ma obowiązek działać na rzecz dobra wspólnoty mieszkaniowej, co oznacza, że brak uiszczania przez właścicieli zaliczek powinien spowodować zdecydowane działania w celu odzyskania należności, w braku możliwości polubownego zakończenia sprawy, skierowania sprawy o zapłatę do sądu.

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej w sprawie wszczęcia postępowania sądowego w stosunku do właścicieli lokali

Na podstawie art. 22 ust. 1 UWL czynności zwykłego zarządu podejmuje samodzielnie zarząd. W celu wszczęcia postępowania sądowego przeciwko właścicielowi lokalu, który nie wnosi opłat nie ma potrzeby podejmowania uchwały przez wspólnotę mieszkaniową.

Wskazana powyżej teza znajduje także potwierdzenie w orzecznictwie. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 13 października 2013 roku, sygn. akt III CZP 42/13 uznał, iż:

Dalszy ciąg materiału pod wideo

„Wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową z pozwem przeciwko członkowi tej wspólnoty o zapłatę sumy pieniężnej z tytułu obciążających takiego członka kosztów na rzecz wspólnoty, stanowi czynność zwykłego zarządu w rozumieniu art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali”. W tej samej uchwale Sąd Najwyższy stwierdził, iż „Złożenie pozwu o wydanie nakazu zapłaty z tytułu zaległości w kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej nie jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd w rozumieniu art. 22 ustawy o własności lokali.”

Tak więc decyzja o wszczęciu postępowania sądowego wobec dłużnika wspólnoty mieszkaniowej leży w kompetencjach zarządu wspólnoty mieszkaniowej lub zarządcy powołanego na podstawie art. 18 ust. 1 UWL.

Tryb dochodzenia roszczeń

REKLAMA

Dochodzenie zaległych zaliczek w trybie postępowania upominawczego, a więc żądania wydania nakazu zapłaty umożliwia wspólnocie mieszkaniowej szybsze uzyskanie tytułu wykonawczego w porównaniu z postępowaniem zwykłym. Ponadto w sytuacji gdy wspólnota mieszkaniowa występuję na drogę postępowania sądowego w trakcie prowadzonej już licytacji z lokalu dłużnika, możliwe jest złożenie wraz z pozwem o wydanie nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym wniosku o udzielenie zabezpieczenia poprzez ustanowienie hipoteki przymusowej, co umożliwia wspólnocie zgłoszenie wierzytelności w prowadzonym postępowaniu egzekucyjnym.

Jeśli nie ma przeszkód, o których mowa poniżej sąd wydaje nakaz zapłaty. Pozwanemu przysługuje także środek odwoławczy od wydanego nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym, którym jest sprzeciw w terminie 14 dni od doręczenia nakazu. Powoduje to wyznaczenie rozprawy i przekazania sprawy do postępowania zwykłego. Jeżeli strona pozwana nie złoży sprzeciwu lub złoży go nieskutecznie, nakaz zapłaty uprawomocnia się i po nadaniu wydanemu nakazowi zapłaty klauzuli wykonalności stanowi podstawę do przymusowego wyegzekwowania zasądzonej należności.

Należy mieć na uwadze, iż sąd może uznać, że występują przesłanki, które uniemożliwiają wydanie nakazu zapłaty.
Takimi sytuacjami są:

  • oczywista bezzasadność roszczenia;
  • wątpliwość co do przytoczonych w pozwie okoliczności;
  • uzależnienie zaspokojenia zgłoszonego roszczenia od świadczenia wzajemnego;
  • okoliczność, iż miejsce pobytu pozwanego nie jest znane lub też sytuacja, gdy doręczenie nakazu zapłaty pozwanemu nie mogłoby nastąpić w kraju.

W przypadku wystąpienia takich przesłanek sąd kieruje sprawę do postępowania zwykłego i wyznacza rozprawę, gdzie w postępowaniu dowodowym będzie badał zasadność roszczenia wskazanego w pozwie i na tej podstawie wyda wyrok, od którego przysługuje obu stronom postępowania apelacja.

Forma dokumentów

Złożenie odpowiednich dokumentów będących załącznikami do pozwu umożliwia sądowi zweryfikowanie ich autentyczności i powoduje wykazanie wysokości roszczenia dochodzonego przez wspólnotę mieszkaniową.

REKLAMA

Złożenie pozwu przez zarząd wspólnoty, zarządcę lub pełnomocnika, któremu udzielono umocowania do działania na rzecz wspólnoty, powoduje konieczność załączenia do pozwu uchwały o wyborze zarządu wspólnoty mieszkaniowej, w celu wykazania umocowania członków zarządu do reprezentowania wspólnoty, a tym samym działania przed sądem.

W celu wykazania, iż pozwany właściciel lokalu jest zobowiązany do uiszczania opłat na rzecz Wspólnoty istotne jest załączenie odpisu z księgi wieczystej lokalu, z którym związane jest zadłużenie.

Należy pamiętać, iż wszelkie dokumenty księgowe dla poszczególnych, które najczęściej są generowane dostępnymi programami komputerowymi powinny być podpisane przez osobę upoważnione, najczęściej takimi osobami są: księgową, członkowi zarządu wspólnoty, a także zarządca wspólnoty mieszkaniowej.

Z dokumentacją księgową ściśle związane są uchwały wspólnoty w sprawie ustalenia zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej, funduszu remontowego i innych opłat związanych z przynależnością do wspólnoty. Należy pamiętać by załączyć je również do złożonego pozwu w celu wskazania na jakiej podstawie są wyliczane opłaty właścicielom lokali.
Jeżeli wspólnota reprezentowana jest bezpośrednio przez zarząd lub zarządcę konieczne jest złożenie dokumentów w oryginale. Członkowie zarządu jak i zarządca nie są uprawnieni do złożenia uwierzytelnionych kopii złożonych dokumentów. Takie uprawnienie posiada adwokat lub radca prawny.

Podsumowanie

Nieuiszczenie zaliczek przez właścicieli lokali wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej jest coraz bardziej powszechnym zjawiskiem, z którym spotykają się wspólnoty. Organy wspólnoty mieszkaniowej muszą mieć na uwadze dobro wszystkich jej członków, co często powoduje, iż konieczne jest skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego w celu odzyskania należności, które winni pokrywać członkowie wspólnoty mieszkaniowej.

Windykacja należności we wspólnocie mieszkaniowej

O autorze:

Maciej Koziński ukończył Wydział Prawa i Administracji Uniwersytetu Mikołaja Kopernika w Toruniu. Aktualnie Maciej jest aplikantem adwokackim przy Okręgowej Radzie Adwokackiej. W czasie studiów Maciej działał w kole Prawa Administracyjnego i angażował się w organizowanie konferencji z tego zakresu. Doświadczenie zawodowe Maciej zdobywał w łódzkiej kancelarii specjalizującej się w sporach sądowych z zakresu dochodzenia roszczeń na drodze postępowania sądowego i egzekucyjnego.

Polecamy serwis: Zarządzanie nieruchomościami

Zapisz się na newsletter
Śledź na bieżąco nowe inicjatywy, projekty i ważne decyzje, które wpływają na Twoje życie codzienne. Zapisz się na nasz newsletter samorządowy.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Sektor publiczny
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Koniec pobłażania dla agresji wobec lekarzy – nowe wytyczne Prokuratora Generalnego [PDF]

Wzrost liczby przypadków agresji wobec pracowników ochrony zdrowia skłonił Prokuratora Generalnego do wydania jednoznacznych wytycznych w sprawie prowadzenia postępowań karnych w takich sprawach. Naczelna Izba Lekarska z zadowoleniem przyjęła tę decyzję, podkreślając, że to efekt długofalowych działań środowiska lekarskiego na rzecz poprawy bezpieczeństwa.

Stanowisko NIL z 2023 r. ws. biorezonansu

W przestrzeni publicznej coraz częściej pojawiają się doniesienia o stosowaniu terapii biorezonansu magnetycznego – metody, która zyskuje popularność zarówno wśród zwolenników medycyny alternatywnej, jak i osób poszukujących niekonwencjonalnych sposobów leczenia różnych dolegliwości. Przypominamy stanowisko Rady Ekspertów Naczelnej Izby Lekarskiej z sierpnia 2023 r.

Nawet 80 km/h. Tak pędzą dzieciaki na hulajnogach

Coraz więcej dzieci trafia do szpitali z poważnymi urazami po wypadkach na elektrycznych hulajnogach – alarmuje Mateusz Struś asystent z Oddziału Neurochirurgii Dziecięcej, Dziecięcego Szpitala Klinicznego WUM. Jego zdaniem główną przyczyną jest nadmierna prędkość oraz brak kasków, a nieletni pacjenci często osiągają na własnych hulajnogach nawet 70–80 km/h.

Sześć wsi w Polsce stanie się miastem od początku 2026 roku. Wiemy już które

Od 1 stycznia 2026 r. roku w Polsce przybędzie sześć miast. Tak wynika z założeń projektu rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie ustalenia granic niektórych gmin i miast, nadania niektórym miejscowościom statusu miasta oraz zmiany nazwy gminy (RD214), które zostały opublikowane 14 lipca 2025 r. w wykazie prac legislacyjnych rządu. Nastąpi też 6 zmian dotyczących ustalenia granic gmin, 9 zmian dotyczących ustalenia granic miast i jedna zmiana nazwy miasta.

REKLAMA

126 mln zł na lądowiska dla SOR. Rusza nabór na dofinansowanie z Funduszu Medycznego

Ministerstwo Zdrowia ogłosiło nowy konkurs w ramach Funduszu Medycznego: „Dotacja na modernizację lub budowę lądowisk dla śmigłowców przy szpitalnych oddziałach ratunkowych (SOR)”. Program ma na celu poprawę dostępności i bezpieczeństwa transportu lotniczego pacjentów w stanach zagrożenia życia. Szpitale będą mogły otrzymać nawet 97% dofinansowania na budowę lub modernizację lądowisk. Nabór wniosków rozpocznie się 31 lipca 2025 roku.

420 tys. osób otrzymało świadczenia w ramach renty wdowiej, wydano 51,3 tys. decyzji odmownych

Już blisko 420 tys., osób otrzymało rentę wdowią. Zakład Ubezpieczeń Społecznych wypłacił na ten cel ponad 1,4 mld zł brutto, z czego prawie 150 mln zł to kwota, o którą wzrosły wypłaty w związku ze zbiegiem świadczeń.

Kiedy kompleksowy remont linii średnicowej w Warszawie? Minister wskazał kluczowe terminy i zakres prac. Stację Warszawa Powiśle zastąpią dwa nowe przystanki osobowe

W dniu 9 lipca 2025 r. minister infrastruktury – w odpowiedzi na interpelację poselską – udzielił obszernych informacji odnośnie terminów i zakresu modernizacji kolejowej linii średnicowej w Warszawie. Okazuje się, że jako pierwsza (w latach 2026-2029) będzie realizowana część wschodnia linii średnicowej (na praskim brzegu Wisły). Natomiast w drugim etapie (po 2030 r.) zmodernizowana będzie część zachodnia: od stacji Warszawa Zachodnia (bez samej stacji), przez stacje Warszawa Ochota, Warszawa śródmieście do ul. Wybrzeże Szczecińskie. Co ważne, w tym drugim etapie powstaną dwie nowe stacje w rejonie ronda de Gaulle’a oraz pomiędzy ul. Solec i Wybrzeże Kościuszkowskie a obecny przystanek Warszawa Powiśle zostanie na stałe wyłączony z użytkowania. Także w drugim etapie modernizacji zostanie przebudowany tunel średnicowy i most średnicowy na Wiśle.

Rolnicy dostaną własnego rzecznika? PSL składa projekt ustawy

Klub Polskiego Stronnictwa Ludowego złożył w Sejmie projekt ustawy, której głównym celem jest powołanie nowej instytucji – Rzecznika Praw Rolników. Funkcję tę miałby każdorazowo pełnić Prezes Krajowej Rady Izb Rolniczych, co – według autorów projektu – ma zagwarantować niezależność i bliskość tej roli wobec środowisk rolniczych.

REKLAMA

Odwołanie od decyzji administracyjnej. Najważniejsze informacje

Wiele życiowych spraw załatwianych jest decyzją administracyjną. Może to być np. zameldowanie na pobyt stały lub czasowy, przyznanie lub odmowa zasiłku rodzinnego, cofnięcie świadczeń z MOPS, przyjęcie lub nieprzyjęcie dziecka do przedszkola albo szkoły, określenie wysokości podatku od nieruchomości, pozwolenie na budowę, zajęcie pasa drogowego, zasiłków z tytułu choroby i macierzyństwa, świadczeń z ubezpieczeń społecznych.

Coraz więcej Polaków regularnie podróżuje koleją. Dokąd i jak często jeździmy pociągiem?

Kolej w Polsce przeżywa rozkwit – w ubiegłym roku odnotowano rekordową liczbę przejazdów. Aż 45% Polaków deklaruje sympatię do tego środka transportu, szczególnie młodzi (16–24 lata) i mieszkańcy Pomorza, którzy podróżują średnio 33 razy rocznie. Jaka jest najczęściej uczęszczana trasa? W jakie dni Polacy najczęściej kupują bilety? Jaki rodzaj pociągu preferują?

REKLAMA