REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Dochodzenie zaległych zaliczek we wspólnocie mieszkaniowej

Maciej Koziński
 Kancelaria Prawna Nowicki & Ziemczyk Adwokaci i Radcowie prawni Sp. P.
Specjaliści od prawa pracy, prawa nieruchomości i prawa korporacyjnego
Dochodzenie zaległych opłat we wspólnocie/ Fot. Fotolia
Dochodzenie zaległych opłat we wspólnocie/ Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Źródłem finansowania działalności wspólnot mieszkaniowych są zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Nieuiszczenie takich zaliczek jest coraz bardziej powszechnym zjawiskiem. W jaki sposób zarząd wspólnoty może dochodzić zaległych należności?

Windykacja należności we wspólnocie mieszkaniowej

Członkowie wspólnoty mieszkaniowej jako właściciele lokali zarówno mieszkalnych jak i niemieszkalnych zobowiązani są na podstawie art. 12, 13, 14 i 15 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892, dalej UWL) ponosić koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, koszty zarządu nieruchomością wspólną i dostarczanych mediów. Jakie kroki powinny podjąć wspólnoty mieszkaniowe gdy właściciele lokali uchylają się od ich zapłaty?

REKLAMA

Polecamy produkt: Gazeta Samorządu i Administracji

Źródłem finansowania działalności wspólnot mieszkaniowych są zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali na utrzymanie nieruchomości wspólnej (części wspólnych), płatne z góry do 10 dnia każdego miesiąca. Brak dokonywania wpłat może doprowadzić do utraty płynności finansowej wspólnoty mieszkaniowej. Ponadto zarówno zarząd wspólnoty jak i zarządca ustanowiony na podstawie art. 18 ust. 1 UWL ma obowiązek działać na rzecz dobra wspólnoty mieszkaniowej, co oznacza, że brak uiszczania przez właścicieli zaliczek powinien spowodować zdecydowane działania w celu odzyskania należności, w braku możliwości polubownego zakończenia sprawy, skierowania sprawy o zapłatę do sądu.

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej w sprawie wszczęcia postępowania sądowego w stosunku do właścicieli lokali

Na podstawie art. 22 ust. 1 UWL czynności zwykłego zarządu podejmuje samodzielnie zarząd. W celu wszczęcia postępowania sądowego przeciwko właścicielowi lokalu, który nie wnosi opłat nie ma potrzeby podejmowania uchwały przez wspólnotę mieszkaniową.

Wskazana powyżej teza znajduje także potwierdzenie w orzecznictwie. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 13 października 2013 roku, sygn. akt III CZP 42/13 uznał, iż:

Dalszy ciąg materiału pod wideo

„Wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową z pozwem przeciwko członkowi tej wspólnoty o zapłatę sumy pieniężnej z tytułu obciążających takiego członka kosztów na rzecz wspólnoty, stanowi czynność zwykłego zarządu w rozumieniu art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali”. W tej samej uchwale Sąd Najwyższy stwierdził, iż „Złożenie pozwu o wydanie nakazu zapłaty z tytułu zaległości w kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej nie jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd w rozumieniu art. 22 ustawy o własności lokali.”

Tak więc decyzja o wszczęciu postępowania sądowego wobec dłużnika wspólnoty mieszkaniowej leży w kompetencjach zarządu wspólnoty mieszkaniowej lub zarządcy powołanego na podstawie art. 18 ust. 1 UWL.

Tryb dochodzenia roszczeń

REKLAMA

Dochodzenie zaległych zaliczek w trybie postępowania upominawczego, a więc żądania wydania nakazu zapłaty umożliwia wspólnocie mieszkaniowej szybsze uzyskanie tytułu wykonawczego w porównaniu z postępowaniem zwykłym. Ponadto w sytuacji gdy wspólnota mieszkaniowa występuję na drogę postępowania sądowego w trakcie prowadzonej już licytacji z lokalu dłużnika, możliwe jest złożenie wraz z pozwem o wydanie nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym wniosku o udzielenie zabezpieczenia poprzez ustanowienie hipoteki przymusowej, co umożliwia wspólnocie zgłoszenie wierzytelności w prowadzonym postępowaniu egzekucyjnym.

Jeśli nie ma przeszkód, o których mowa poniżej sąd wydaje nakaz zapłaty. Pozwanemu przysługuje także środek odwoławczy od wydanego nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym, którym jest sprzeciw w terminie 14 dni od doręczenia nakazu. Powoduje to wyznaczenie rozprawy i przekazania sprawy do postępowania zwykłego. Jeżeli strona pozwana nie złoży sprzeciwu lub złoży go nieskutecznie, nakaz zapłaty uprawomocnia się i po nadaniu wydanemu nakazowi zapłaty klauzuli wykonalności stanowi podstawę do przymusowego wyegzekwowania zasądzonej należności.

Należy mieć na uwadze, iż sąd może uznać, że występują przesłanki, które uniemożliwiają wydanie nakazu zapłaty.
Takimi sytuacjami są:

  • oczywista bezzasadność roszczenia;
  • wątpliwość co do przytoczonych w pozwie okoliczności;
  • uzależnienie zaspokojenia zgłoszonego roszczenia od świadczenia wzajemnego;
  • okoliczność, iż miejsce pobytu pozwanego nie jest znane lub też sytuacja, gdy doręczenie nakazu zapłaty pozwanemu nie mogłoby nastąpić w kraju.

W przypadku wystąpienia takich przesłanek sąd kieruje sprawę do postępowania zwykłego i wyznacza rozprawę, gdzie w postępowaniu dowodowym będzie badał zasadność roszczenia wskazanego w pozwie i na tej podstawie wyda wyrok, od którego przysługuje obu stronom postępowania apelacja.

Forma dokumentów

Złożenie odpowiednich dokumentów będących załącznikami do pozwu umożliwia sądowi zweryfikowanie ich autentyczności i powoduje wykazanie wysokości roszczenia dochodzonego przez wspólnotę mieszkaniową.

REKLAMA

Złożenie pozwu przez zarząd wspólnoty, zarządcę lub pełnomocnika, któremu udzielono umocowania do działania na rzecz wspólnoty, powoduje konieczność załączenia do pozwu uchwały o wyborze zarządu wspólnoty mieszkaniowej, w celu wykazania umocowania członków zarządu do reprezentowania wspólnoty, a tym samym działania przed sądem.

W celu wykazania, iż pozwany właściciel lokalu jest zobowiązany do uiszczania opłat na rzecz Wspólnoty istotne jest załączenie odpisu z księgi wieczystej lokalu, z którym związane jest zadłużenie.

Należy pamiętać, iż wszelkie dokumenty księgowe dla poszczególnych, które najczęściej są generowane dostępnymi programami komputerowymi powinny być podpisane przez osobę upoważnione, najczęściej takimi osobami są: księgową, członkowi zarządu wspólnoty, a także zarządca wspólnoty mieszkaniowej.

Z dokumentacją księgową ściśle związane są uchwały wspólnoty w sprawie ustalenia zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej, funduszu remontowego i innych opłat związanych z przynależnością do wspólnoty. Należy pamiętać by załączyć je również do złożonego pozwu w celu wskazania na jakiej podstawie są wyliczane opłaty właścicielom lokali.
Jeżeli wspólnota reprezentowana jest bezpośrednio przez zarząd lub zarządcę konieczne jest złożenie dokumentów w oryginale. Członkowie zarządu jak i zarządca nie są uprawnieni do złożenia uwierzytelnionych kopii złożonych dokumentów. Takie uprawnienie posiada adwokat lub radca prawny.

Podsumowanie

Nieuiszczenie zaliczek przez właścicieli lokali wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej jest coraz bardziej powszechnym zjawiskiem, z którym spotykają się wspólnoty. Organy wspólnoty mieszkaniowej muszą mieć na uwadze dobro wszystkich jej członków, co często powoduje, iż konieczne jest skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego w celu odzyskania należności, które winni pokrywać członkowie wspólnoty mieszkaniowej.

Windykacja należności we wspólnocie mieszkaniowej

O autorze:

Maciej Koziński ukończył Wydział Prawa i Administracji Uniwersytetu Mikołaja Kopernika w Toruniu. Aktualnie Maciej jest aplikantem adwokackim przy Okręgowej Radzie Adwokackiej. W czasie studiów Maciej działał w kole Prawa Administracyjnego i angażował się w organizowanie konferencji z tego zakresu. Doświadczenie zawodowe Maciej zdobywał w łódzkiej kancelarii specjalizującej się w sporach sądowych z zakresu dochodzenia roszczeń na drodze postępowania sądowego i egzekucyjnego.

Polecamy serwis: Zarządzanie nieruchomościami

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Sektor publiczny
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Choroba w święta? Sprawdź, gdzie szukać pomocy

    Co zrobić w sytuacji nagłej choroby w święta? Gdzie szukać pomocy medycznej? NFZ przypomina. 

    Refundowane leczenie dla ciężarnych kobiet chorych na SMA już od 1 kwietnia

    Bardzo dobra wiadomość dla dorosłych kobiet chorych na SMA. Od 1 kwietnia refundowane będzie leczenie nusinersenem dla kobiet chorych na rdzeniowy zanik mięśni będących w ciąży – zdecydowało Ministerstwo Zdrowia. Dzięki temu pacjentki nie będą musiały przerywać tej terapii. Jesteśmy jednym z pierwszych krajów, które będą leczyły kobiety w ciąży chore na SMA.

    W dniach 29-31 marca utrudnienia w stolicy w związku z wielkanocnymi procesjami. Gdzie?

    Już od piątku i przez cały świąteczny weekend w Warszawie, w związku z procesjami i drogami krzyżowymi ruch na drogach będzie utrudniony albo chwilowo wstrzymany.  

    Tutaj lepiej nie jechać na Wielkanoc. Zatrzęsienie turystów

    Planujesz Wielkanoc we Włoszech? Spodziewaj się tłumów. Od Wielkiej Soboty do poświątecznego wtorku turyści zarezerwowali we Włoszech ponad 7 milionów noclegów. To więcej niż w poprzednich latach. 

    REKLAMA

    Wybory samorządowe 2024. 29 marca upływa ważny termin dla niepełnosprawnych i starszych wyborców

    Piątek to ostatni dzień, w którym wyborcy z niepełnosprawnością i osoby starsze mogą złożyć wniosek o głosowanie przez pełnomocnika w wyborach samorządowych.

    Jak stosować rozporządzenie o pracach domowych? Co jest jasne? Co budzi wątpliwości? [min B. Nowacka, 1 kwietnia 2024 r.]

    Wątpliwości dotyczą trzech definicji wykorzystanych w rozporządzeniu - nauczyciela i uczniowie nie mają wskazówek jak je rozumieć i stosować.

    Rozbijanie garnka na plecach i chłostanie rózgą. Znasz te stare kaszubskie zwyczaje wielkanocne?

    Jak kiedyś obchodzono Wielkanoc na Kaszubach? Czym był tzw. Płaczëbóg? Co jadano na świąteczne śniadanie? 

    Znasz te wielkanocne zwyczaje z Górnego Śląska? Jeden z nich jest na krajowej liście niematerialnego dziedzictwa kulturowego

    Jakie zwyczaje wielkanocne panują na Górnym Śląsku? Niektóre z nich znane są tylko w jednej miejscowości. Słyszeliście o paleniu żuru, kulaniu jaj czy bramie z wydmuszek? 

    REKLAMA

    Dentysta na NFZ 2024 – jakie zabiegi? Jeszcze w tym roku więcej świadczeń gwarantowanych! [projekt rozporządzenia]

    Chyba większość osób leczy w Polsce zęby prywatnie, ale trzeba wiedzieć, że można to zrobić również w ramach ubezpieczenia zdrowotnego, czyli – jak to się mówi potocznie „na NFZ”. Lista takich refundowanych świadczeń stomatologicznych jest całkiem długa. Trzeba tylko znaleźć dentystę (stomatologa), który ma podpisaną umowę z NFZ na udzielanie świadczeń stomatologicznych. Przedstawiamy listę świadczeń gwarantowanych (refundowanych przez NFZ) z zakresu leczenia stomatologicznego obowiązujących teraz, a także informujemy o projekcie rozporządzenia, które ma wydłużyć listę tych świadczeń - najprawdopodobniej jeszcze w 2024 roku.

    Bilety na EURO 2024 dla kibiców z Polski - sprzedaż od 28 marca. Gdzie można kupić? Jakie ceny?

    W dniu 28 marca 2024 r. o godzinie 14.00 rozpocznie się sprzedaż biletów dla kibiców reprezentacji Polski na turniej finałowy piłkarskich mistrzostw Europy Euro 2024. Sprzedaż potrwa do 8 kwietnia i prowadzona jest wyłącznie przez UEFA. Będzie dostępna na portalu euro2024.com.

    REKLAMA