REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Dochodzenie zaległych zaliczek we wspólnocie mieszkaniowej

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Maciej Koziński
 Kancelaria Prawna Nowicki & Ziemczyk Adwokaci i Radcowie prawni Sp. P.
Specjaliści od prawa pracy, prawa nieruchomości i prawa korporacyjnego
Dochodzenie zaległych opłat we wspólnocie/ Fot. Fotolia
Dochodzenie zaległych opłat we wspólnocie/ Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Źródłem finansowania działalności wspólnot mieszkaniowych są zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Nieuiszczenie takich zaliczek jest coraz bardziej powszechnym zjawiskiem. W jaki sposób zarząd wspólnoty może dochodzić zaległych należności?

Windykacja należności we wspólnocie mieszkaniowej

Członkowie wspólnoty mieszkaniowej jako właściciele lokali zarówno mieszkalnych jak i niemieszkalnych zobowiązani są na podstawie art. 12, 13, 14 i 15 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892, dalej UWL) ponosić koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, koszty zarządu nieruchomością wspólną i dostarczanych mediów. Jakie kroki powinny podjąć wspólnoty mieszkaniowe gdy właściciele lokali uchylają się od ich zapłaty?

REKLAMA

Polecamy produkt: Gazeta Samorządu i Administracji

Źródłem finansowania działalności wspólnot mieszkaniowych są zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali na utrzymanie nieruchomości wspólnej (części wspólnych), płatne z góry do 10 dnia każdego miesiąca. Brak dokonywania wpłat może doprowadzić do utraty płynności finansowej wspólnoty mieszkaniowej. Ponadto zarówno zarząd wspólnoty jak i zarządca ustanowiony na podstawie art. 18 ust. 1 UWL ma obowiązek działać na rzecz dobra wspólnoty mieszkaniowej, co oznacza, że brak uiszczania przez właścicieli zaliczek powinien spowodować zdecydowane działania w celu odzyskania należności, w braku możliwości polubownego zakończenia sprawy, skierowania sprawy o zapłatę do sądu.

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej w sprawie wszczęcia postępowania sądowego w stosunku do właścicieli lokali

Na podstawie art. 22 ust. 1 UWL czynności zwykłego zarządu podejmuje samodzielnie zarząd. W celu wszczęcia postępowania sądowego przeciwko właścicielowi lokalu, który nie wnosi opłat nie ma potrzeby podejmowania uchwały przez wspólnotę mieszkaniową.

Wskazana powyżej teza znajduje także potwierdzenie w orzecznictwie. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 13 października 2013 roku, sygn. akt III CZP 42/13 uznał, iż:

Dalszy ciąg materiału pod wideo

„Wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową z pozwem przeciwko członkowi tej wspólnoty o zapłatę sumy pieniężnej z tytułu obciążających takiego członka kosztów na rzecz wspólnoty, stanowi czynność zwykłego zarządu w rozumieniu art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali”. W tej samej uchwale Sąd Najwyższy stwierdził, iż „Złożenie pozwu o wydanie nakazu zapłaty z tytułu zaległości w kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej nie jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd w rozumieniu art. 22 ustawy o własności lokali.”

Tak więc decyzja o wszczęciu postępowania sądowego wobec dłużnika wspólnoty mieszkaniowej leży w kompetencjach zarządu wspólnoty mieszkaniowej lub zarządcy powołanego na podstawie art. 18 ust. 1 UWL.

Tryb dochodzenia roszczeń

REKLAMA

Dochodzenie zaległych zaliczek w trybie postępowania upominawczego, a więc żądania wydania nakazu zapłaty umożliwia wspólnocie mieszkaniowej szybsze uzyskanie tytułu wykonawczego w porównaniu z postępowaniem zwykłym. Ponadto w sytuacji gdy wspólnota mieszkaniowa występuję na drogę postępowania sądowego w trakcie prowadzonej już licytacji z lokalu dłużnika, możliwe jest złożenie wraz z pozwem o wydanie nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym wniosku o udzielenie zabezpieczenia poprzez ustanowienie hipoteki przymusowej, co umożliwia wspólnocie zgłoszenie wierzytelności w prowadzonym postępowaniu egzekucyjnym.

Jeśli nie ma przeszkód, o których mowa poniżej sąd wydaje nakaz zapłaty. Pozwanemu przysługuje także środek odwoławczy od wydanego nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym, którym jest sprzeciw w terminie 14 dni od doręczenia nakazu. Powoduje to wyznaczenie rozprawy i przekazania sprawy do postępowania zwykłego. Jeżeli strona pozwana nie złoży sprzeciwu lub złoży go nieskutecznie, nakaz zapłaty uprawomocnia się i po nadaniu wydanemu nakazowi zapłaty klauzuli wykonalności stanowi podstawę do przymusowego wyegzekwowania zasądzonej należności.

Należy mieć na uwadze, iż sąd może uznać, że występują przesłanki, które uniemożliwiają wydanie nakazu zapłaty.
Takimi sytuacjami są:

  • oczywista bezzasadność roszczenia;
  • wątpliwość co do przytoczonych w pozwie okoliczności;
  • uzależnienie zaspokojenia zgłoszonego roszczenia od świadczenia wzajemnego;
  • okoliczność, iż miejsce pobytu pozwanego nie jest znane lub też sytuacja, gdy doręczenie nakazu zapłaty pozwanemu nie mogłoby nastąpić w kraju.

W przypadku wystąpienia takich przesłanek sąd kieruje sprawę do postępowania zwykłego i wyznacza rozprawę, gdzie w postępowaniu dowodowym będzie badał zasadność roszczenia wskazanego w pozwie i na tej podstawie wyda wyrok, od którego przysługuje obu stronom postępowania apelacja.

Forma dokumentów

Złożenie odpowiednich dokumentów będących załącznikami do pozwu umożliwia sądowi zweryfikowanie ich autentyczności i powoduje wykazanie wysokości roszczenia dochodzonego przez wspólnotę mieszkaniową.

REKLAMA

Złożenie pozwu przez zarząd wspólnoty, zarządcę lub pełnomocnika, któremu udzielono umocowania do działania na rzecz wspólnoty, powoduje konieczność załączenia do pozwu uchwały o wyborze zarządu wspólnoty mieszkaniowej, w celu wykazania umocowania członków zarządu do reprezentowania wspólnoty, a tym samym działania przed sądem.

W celu wykazania, iż pozwany właściciel lokalu jest zobowiązany do uiszczania opłat na rzecz Wspólnoty istotne jest załączenie odpisu z księgi wieczystej lokalu, z którym związane jest zadłużenie.

Należy pamiętać, iż wszelkie dokumenty księgowe dla poszczególnych, które najczęściej są generowane dostępnymi programami komputerowymi powinny być podpisane przez osobę upoważnione, najczęściej takimi osobami są: księgową, członkowi zarządu wspólnoty, a także zarządca wspólnoty mieszkaniowej.

Z dokumentacją księgową ściśle związane są uchwały wspólnoty w sprawie ustalenia zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej, funduszu remontowego i innych opłat związanych z przynależnością do wspólnoty. Należy pamiętać by załączyć je również do złożonego pozwu w celu wskazania na jakiej podstawie są wyliczane opłaty właścicielom lokali.
Jeżeli wspólnota reprezentowana jest bezpośrednio przez zarząd lub zarządcę konieczne jest złożenie dokumentów w oryginale. Członkowie zarządu jak i zarządca nie są uprawnieni do złożenia uwierzytelnionych kopii złożonych dokumentów. Takie uprawnienie posiada adwokat lub radca prawny.

Podsumowanie

Nieuiszczenie zaliczek przez właścicieli lokali wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej jest coraz bardziej powszechnym zjawiskiem, z którym spotykają się wspólnoty. Organy wspólnoty mieszkaniowej muszą mieć na uwadze dobro wszystkich jej członków, co często powoduje, iż konieczne jest skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego w celu odzyskania należności, które winni pokrywać członkowie wspólnoty mieszkaniowej.

Windykacja należności we wspólnocie mieszkaniowej

O autorze:

Maciej Koziński ukończył Wydział Prawa i Administracji Uniwersytetu Mikołaja Kopernika w Toruniu. Aktualnie Maciej jest aplikantem adwokackim przy Okręgowej Radzie Adwokackiej. W czasie studiów Maciej działał w kole Prawa Administracyjnego i angażował się w organizowanie konferencji z tego zakresu. Doświadczenie zawodowe Maciej zdobywał w łódzkiej kancelarii specjalizującej się w sporach sądowych z zakresu dochodzenia roszczeń na drodze postępowania sądowego i egzekucyjnego.

Polecamy serwis: Zarządzanie nieruchomościami

Zapisz się na newsletter
Śledź na bieżąco nowe inicjatywy, projekty i ważne decyzje, które wpływają na Twoje życie codzienne. Zapisz się na nasz newsletter samorządowy.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Sektor publiczny
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Od września 2025 r. niższe kryteria dochodowe i kwoty dofinansowania turnusów z PFRON

W II kwartale 2025 r. przeciętne miesięczne wynagrodzenie wyniosło 8748,63 zł. I właśnie ta kwota ma znaczenie przy obliczaniu aktualnej kwoty dofinansowania turnusów rehabilitacyjnych. Jakie kryteria dochodowe obowiązują we wrześniu, październiku i listopadzie?

Czym jest IOSKU? ZUS udostępnił informacje za 2024 rok

ZUS udostępnił informacje o stanie konta ubezpieczonego za 2024 rok. Dostęp do niej można uzyskać za pośrednictwem platformy usług elektronicznych eZUS. Łącznie przekazał prawie 24 mln informacji.

Na kilkunastu kąpieliskach nad Bałtykiem pojawiły się czerwone flagi

Na kilkunastu kąpieliskach w województwach pomorskim i zachodniopomorskim pojawiły się czerwone flagi. Powodem są m.in. wysokie fale na Bałtyku i silne prądy wsteczne oraz zakwit sinic.

Polska kolej w ofensywie inwestycyjnej dzięki miliardom z KPO

Setki kilometrów modernizowanych torów i sieci trakcyjnej, nowe stacje i przystanki, zaawansowane technologie sterowania ruchem, bezkolizyjne skrzyżowania i lepszy dostęp do kolei w mniejszych miejscowościach. PKP Polskie Linie Kolejowe S.A. realizują największy od dziesięcioleci program inwestycyjny.

REKLAMA

Na wypadek wojny, suszy i pożaru obowiązek posiadania elastycznych zbiorników na wodę. Przepisy o ochronie ludności cywilnej

Będzie nowy obowiązek posiadania elastycznych zbiorników na wodę w każdej gminie. Wprowadzają go przepisy o ochronie ludności cywilnej. Chodzi tu o zabezpieczenie w razie wojny, suszy czy pożarów.

Mikrogranty dla seniorów. Bezzwrotne wsparcie finansowe do 5000 zł

Mikrogranty dla seniorów to program wsparcia dla łodzian w wieku 60+. Starsi mieszkańcy mogą otrzymać nawet do 5tys. z dofinansowania z budżetu miasta. Nabór wniosków trwa od 25 sierpnia do 8 września.

Co najmniej 19 porodówek zniknęło już z mapy Polski

Między styczniem 2024 a końcem lipca 2025 w Polsce zamknięto co najmniej 19 oddziałów położniczych. Jak wynika z sondy portalu Rynek Zdrowia, główną przyczyną ich likwidacji była nierentowność.

Zasada ochrony dziedzictwa kulturowego w praktyce. Czy samorządy i właściciele wywiązują się z obowiązków?

Zasada ochrony dziedzictwa kulturowego to nie tylko idea, ale obowiązująca norma prawna. Mimo to wiele jednostek samorządu terytorialnego i właścicieli zabytków traktuje ją wyłącznie jako formalność. W praktyce często rozmija się to z celem, który jasno określa prawo.

REKLAMA

Nowelizacja ustawy o rehabilitacji 2025 – więcej pieniędzy z UE dla PFRON i osób z niepełnosprawnościami

Rząd przygotował projekt nowelizacji ustawy o rehabilitacji (UD282), który może zmienić zasady finansowania programów PFRON. Dzięki nowym przepisom wsparcie dla osób z niepełnosprawnościami będzie mogło być współfinansowane z funduszy Unii Europejskiej. To oznacza więcej pieniędzy na aktywizację zawodową i pomoc społeczną, bez dodatkowych kosztów dla budżetu państwa.

Podwyżki dla lekarzy sądowych. Od 1 stycznia 2026 r. stawki za zaświadczenia pójdą w górę

Od 1 stycznia 2026 r. lekarze sądowi dostaną wyższe wynagrodzenie za wydawanie zaświadczeń – wynika z projektu Ministerstwa Sprawiedliwości. Obecnie za jedno zaświadczenie otrzymują 100 zł, co zdaniem resortu zniechęca ich do pełnienia tej funkcji. Podwyżki mają rozwiązać problem braku lekarzy w wielu sądach.

REKLAMA