Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Zasady głosowania nad uchwałami we wspólnocie mieszkaniowej

Patrycja Lejk
 Kancelaria Prawna Nowicki & Ziemczyk Adwokaci i Radcowie prawni Sp. P.
Specjaliści od prawa pracy, prawa nieruchomości i prawa korporacyjnego
Nieruchomości, prawo/ Fot. Fotolia
Nieruchomości, prawo/ Fot. Fotolia
W pierwszym kwartale roku odbywają się zebrania wspólnot mieszkaniowych, na których podejmowane są istotne decyzje dotyczące zarządu nieruchomościami. Warto przybliżyć zatem problematykę zasad głosowania nad uchwałami wspólnot mieszkaniowych. Regułą jest podejmowanie we wspólnocie mieszkaniowej uchwał nie przez ogół, a przez większość właścicieli, liczoną według wysokości przysługujących im udziałów w nieruchomości. Odstępstwa od tej zasady wymagają odrębnych postanowień podjętych przez właścicieli.

Podstawowym aktem prawnym regulującym sposób głosowania we wspólnocie mieszkaniowej jest ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz.  1892), a w szczególność przepis art. 23 tej ustawy, przy czym ma on zastosowanie wyłącznie w tzw. wspólnotach dużych (gdzie liczba samodzielnych lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych przekracza 7 lokali). W przypadku tzw. małych wspólnot zastosowanie znajdują w tym zakresie przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności.

Tryby głosowania nad uchwałami

Głosowanie nad uchwałami może być przeprowadzone:

  • na zebraniu,
  • w trybie indywidualnego zbierania głosów,
  • w trybie mieszanym – częściowo na zebraniu, częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów.

W przypadku zbierania głosów częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów, częściowo na zebraniu członkowie wspólnoty powinni zostać powiadomieni o treści uchwały. Obowiązek powiadomienia spoczywa na zarządzie lub zarządcy.

Redakcja poleca: Ustawa o rachunkowości z komentarzem do zmian (książka)

Ustawowa zasada głosowania – podjęcie uchwały większością głosów

Zasadą jest podejmowanie uchwał większością głosów liczoną według wielkości udziałów. Uchwała zostaje zatem prawidłowo podjęta, jeżeli za jej przyjęciem opowiedzieli się właściciele reprezentujący ponad 50% udziałów w nieruchomości wspólnej. Wymóg ten dotyczy ogólnej ilości udziałów, a nie tylko udziałów właścicieli, którzy uczestniczyli w głosowaniu, czy też brali udział w zebraniu jeżeli takie się odbyło.

W sytuacji, gdy nie wszystkie lokale zostały wyodrębnione jako samodzielne nieruchomości, w podejmowaniu uchwał bierze także udział dotychczasowy właściciel nieruchomości (w praktyce najczęściej jest nim deweloper). Wielkość jego udziału oblicza się według udziałów w nieruchomości wspólnej związanych ze wszystkimi niewyodrębnionymi lokalami, które stanowią jego własność (art. 3 ust. 2 UWL zd. 2).

Zasadę, zgodnie z którą siła głosu właściciela lokalu zależy od posiadanego udziału w nieruchomości wspólnej,  właściciele lokali mogą zmienić na zasadę, zgodnie z którą jednemu właścicielowi przysługuje jeden głos - podejmując uchwałę - większością udziałów liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej (co wynika z wyrażonego w ustawie zwrotu „ uchwała podjęta w tym trybie”). Zmiana taka musi dotyczyć konkretnej sprawy. Brak jest natomiast możliwości wprowadzenia w drodze „zwykłej” uchwały właścicieli lokali zasady, iż we wszystkich sprawach głosowanie będzie przeprowadzane według zasady jeden właściciel-jeden głos. Potwierdza to również orzecznictwo Sądu Najwyższego:                    

Niedopuszczalne jest ustanowienie we wspólnocie mieszkaniowej zasady głosowania wszystkich uchwał według reguły "jeden właściciel - jeden głos". Uchwała przewidująca taką zasadę jest nieważna.” (wyrok z dnia 10 lipca 2009 r., sygn. akt II CSK 83/09).

Wpływ mniejszości właścicieli lokali na sposób głosowania na uchwałą

Ustawa o własności lokali dopuszcza również możliwość zmiany sposobu głosowania przez mniejszość właścicieli lokali. Istnieje bowiem możliwość wprowadzenia zasady jeden właściciel jeden głos również wówczas, gdy z żądaniem w tym przedmiocie wystąpią właściciele lokali mający łącznie co najmniej 1/5 udziałów (20%) w nieruchomości wspólnej, przy spełnieniu przynajmniej jednego z poniższych warunków:

- suma udziałów związanych z lokalami w danej nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo 

- większość udziałów należy do jednego właściciela.

W doktrynie sporne jest do kiedy takie żądanie powinno zostać zgłoszone, aby mogło być prawnie skuteczne. Według jednego poglądu może to nastąpić do rozpoczęcia procedury głosowania nad daną uchwałą. Z kolei według drugiego poglądu zmiana sposobu głosowania może nastąpić aż do zakończenia głosowania w danej sprawie.                                                          

Żądanie zmiany sposobu głosowania powinno nastąpić na piśmie i zostać złożone do zarządu lub też ustnie na zebraniu i powinno zostać wpisane do protokołu zebrania. Żądanie takie musi dotyczyć konkretnej uchwały, a zatem w przypadku głosowania kilku uchwał na zebraniu powinno ono zostać zgłoszone do każdej uchwały oddzielnie. Trzeba podnieść, iż ustawa nie zawiera ograniczeń odnośnie zmiany sposobu głosowania a zatem taka zmiana może dotyczyć wszystkich rodzajów spraw.

Zgłoszenie takiego żądania powoduje automatycznie konieczność przeprowadzenie głosowania według powyższej zasady. Stanowisko takie wyraził m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7.10.2005 r. w sprawie sygn. akt  IV CK 129/05, zgodnie z którym: „ Jeśli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa jeden lub też większość udziałów należy do jednego właściciela, głosowanie według zasady, że każdemu właścicielowi przysługuje jeden głos, jest wprowadzane na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów. Jak podkreślono, przyjęcie takiego sposobu głosowania nie jest uzależnione od podjęcia uchwały.”

Na marginesie należy dodać, że sama ustawa nie precyzuje wprost w jaki sposób należy liczyć głosy oraz wymaganą większość w przypadku zmiany sposobu głosowania według zasady jeden właściciel jeden głos, zwłaszcza w sytuacji gdy jeden właściciel posiada prawo własności więcej niż jednego lokalu we wspólnocie – czy przysługuje mu tylko jeden głos czy liczba głosów zależy od ilości posiadanych lokali (wyodrębnionych lub nie).                                                  

Prawo do głosu współwłaściciela lokalu objętego współwłasnością w częściach ułamkowych

Istotne wątpliwości dotyczące oddawania głosu powstały w sytuacji, gdy lokal oraz udział w nieruchomości wspólnej związany z lokalami niewyodrębnionymi jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, a zatem współwłaścicielom przysługuje wspólny udział w nieruchomości wspólnej związany z ich lokalem.

W tym zakresie poważne kontrowersje w orzecznictwie i doktrynie wzbudził sposób oddania głosu przez współwłaścicieli lokali, co miało także istotny wpływ na funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych.

Nowelizacja ustawy o własności lokali – wejście w życie w dniu 29 sierpnia 2015 r.

Ustawodawca dostrzegł problem nieuregulowania trybu głosowania w tego typu sytuacji i w dniu 12 czerwca 2015 r. została podjęta uchwała o zmianie ustawy o własności lokali. Ustawa ta weszła w życie w dniu 29 sierpnia 2015 r. Zasadniczą kwestią uregulowaną w ww. nowelizacji jest wprowadzenie rozwiązań dotyczących podejmowania uchwał przy udziale współwłaścicieli lokali (dodano m.in. przepisy art. 1a oraz ust. 3a w art. 3 ustawy o własności lokali).

Można przyjąć, iż po wejściu w życie nowelizacji na każdego współwłaściciel lokalu w częściach ułamkowych przypada własny cząstkowy udział w nieruchomości wspólnej. Współwłaściciel ma więc głos o sile odpowiadającej iloczynowi jego udziału we współwłasności lokalu z udziałem tego lokalu w nieruchomości wspólnej.

Dodany przepis art. 1a stanowi bowiem, że ilekroć w ustawie jest mowa o właścicielu lokalu, należy przez to rozumieć także współwłaściciela w częściach ułamkowych, z wyjątkiem art. 16. Ustawodawca ww. nowelizacją przyznaje więc współwłaścicielowi lokalu w częściach ułamkowych takie same uprawnienia i obowiązki jak właścicielowi lokalu (z zastrzeżeniem art. 16 oraz art. 23 ust. 2b ustawy). Z kolei w przepisie art. 3 w  ust. 3a wprowadzono zapis, że „na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, iż udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal”. Z przepisów tych wynika, iż każdemu ze współwłaścicieli lokalu przysługuje prawo odrębnego głosu, nawet jeśli inny współwłaściciel danego lokalu oddaje głos przeciwny.

Wyjątkiem od powyższej regulacji jest głosowanie według zasady jeden właściciel - jeden głos. Wynika on z treści dodanego art. 23 ust. 2b, który stanowi, że „jeśli lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, współwłaściciele celem oddania głosu przypadającego na ich lokal w głosowaniu prowadzonym według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, obowiązani są ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika”. Ustanowienia pełnomocnika współwłaściciele lokalu dokonują większością głosów liczoną według wielkości udziałów we współwłasności lokalu. W takim przypadku aby oddać głos, współwłaściciele lokalu muszą ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika, który w ich imieniu ten głos odda.

Podsumowanie

Co do zasady, o tym czy uchwała została podjęta, decyduje fakt, czy za jej podjęciem wypowiedziała się większość właścicieli obliczana w stosunku do wszystkich osób wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej, będących w chwili podejmowania uchwały właścicielami lokali w danej nieruchomości. Kwestią dotychczas sporną w doktrynie prawa i orzecznictwie sądowym był sposób obliczania głosów oddanych przez współwłaścicieli lokalu stanowiącego przedmiot współwłasności ułamkowej, bowiem brakowało odpowiedniej regulacji w ustawie o własności lokali. Po wejściu w życie nowelizacji ustawy o własności lokali sytuacja ta powinna się poprawić, co pozwoli przeprowadzać płynnie głosowanie nad uchwałami we wspólnotach mieszkaniowych.

Autor: aplikantka radcowska Patrycja Lejk

Polecamy serwis: Zarządzanie nieruchomościami

Poszerzaj swoją wiedzę, czytając naszą publikację
Posiłki w szkole i w przedszkolu. Zasady odpłatności, rozliczania i naliczania odsetek za nieterminowe płatności
Posiłki w szkole i w przedszkolu. Zasady odpłatności, rozliczania i naliczania odsetek za nieterminowe płatności
Tylko teraz
29,00 zł
39,00
Przejdź do sklepu
Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(1)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
  • B1
    2021-06-27 13:41:39
    A co z terminem ogłoszenie wyników głosowania ? W naszej wspólnocie firma LTG: 1. sfałszowała wybory, 2. przedłuża w nieskończoność ogłoszenie wyników wyborów licząc się z tym, że wybierzemy nowy zarząd i ich pogonimy. Wybory odbyły się 26 marca br., miały trwać do 31 maja a teraz zostały przedłużone do 31 sierpnia. Powód? LTG czeka aż uchwały (8) osiągną ponad 50% na tak lub na nie. Na nasze protesty nie odpowiadają, a obecny zarząd współpracuje z nimi okradając nasz wspólnotę. Co robić w takim przypadku ? B1
    0
QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Sektor publiczny
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Pracownik z 4200 zł brutto zachorował, Jak obliczyć pensję netto za część miesiąca od 1 lipca 2022 r. [42 przykłady]
Przeliczenie wynagrodzenia brutto do netto od 1 lipca 2022 r., gdy pracowniki część miesiąca był chory - to przykład nr 38 z poradnika Wydawnictwa Infor o przeliczaniu wynagrodzenie z brutto na netto od 1 lipca 2022 r. Pozostałe przykłady w książce "Wynagrodzenia od 1 lipca 2022 r. Rozliczanie płac po zmianach (książka + ebook)".
1 lipca 2022 r. w PIT: 15 000 zł brutto dla programisty, to 10555,58 zł albo 9 167,58 zł [42 przykłady]
Lista płac dla pracownika, który przekroczył I próg podatkowy - to przykład nr 40 z poradnika Wydawnictwa Infor o przeliczaniu wynagrodzenie z brutto na netto od 1 lipca 2022 r. Pozostałe przykłady w książce "Wynagrodzenia od 1 lipca 2022 r. Rozliczanie płac po zmianach (książka + ebook)".
Ochrona zabytków w gminach
Zadania, które realizuje samorząd gminny w celu zaspokajania zbiorowych potrzeb wspólnoty lokalnej, obejmują między innymi ochronę i opiekę nad zabytkami. Oznacza to wiele obowiązków ustawowych, które gmina musi wypełniać.
Okazjonalne kąpielisko za milczącą zgodą wójta
Zmienia się procedura tworzenia miejsc okazjonalnie wykorzystywanych do kąpieli. Zgłoszenie wodnoprawne i zgłoszenie na utworzenie takiego miejsca będzie można załatwić w jednym urzędzie - gminy. Nowelizacja Prawa wodnego upraszcza także zasady i formę zgody na utworzenie takiego miejsca (może być milcząca). Ważne jest również skrócenie terminów opiniowania zgłoszenia przez inspekcje ochrony środowiska, sanepid, dyrektorów: parku narodowego, urzędu morskiego czy urzędu żeglugi śródlądowej.
Pełnomocnictwo dla wójta do reprezentowania spółki to nie dokument urzędowy
Pełnomocnictwo udzielone przez reprezentującego podmiot gospodarczy, nawet na rzecz osoby sprawującej funkcję publiczną, nie jest dokumentem urzędowym. Taki dokument jest wystawiony przez podmiot prywatny i dotyczy spraw, które nie są związane z działalnością organu publicznego oraz zarządzaniem mieniem komunalnym. Z tego powodu dokument taki nie stanowi również informacji publicznej i nie podlega udostępnieniu.
Listy płac dla 3100 zł, 6000 zł i 11 000 zł brutto od 1 lipca 2022 r. [42 przykłady]
W artykule jeden z 42 przykładów jak przeliczać wynagrodzenie z brutto na netto od 1 lipca 2022 r. z poradnika Wydawnictwa Infor. Pozostałe przykłady w książce "Wynagrodzenia od 1 lipca 2022 r. Rozliczanie płac po zmianach (książka + ebook)".
PIP po kontroli przestrzegania PPK może nałożyć mandat karny do 2000 zł [wykaz naruszeń prawa]
Po nowelizacji ustawy o Państwowej Inspekcji Pracy, od 4 czerwca br., każdy podmiot zatrudniający w rozumieniu ustawy o PPK – nie tylko pracodawca, ale też np. zleceniodawca - może być kontrolowany przez PIP w zakresie obowiązków wynikających z ustawy o PPK.
4900 zł brutto, to netto 3670,67 zł od 1 lipca 2022 r. [kalkulator wynagrodzeń brutto netto]
4900 zł brutto, to netto 3670,67 zł od 1 lipca 2022 r. [kalkulator wynagrodzeń brutto netto]
4800 zł brutto, to netto 3602,15 zł od 1 lipca 2022 r. [kalkulator wynagrodzeń brutto netto]
4800 zł brutto, to netto 3602,15 zł od 1 lipca 2022 r. [kalkulator wynagrodzeń brutto netto]
Trzy kalkulatory wynagrodzeń brutto netto od 1 lipca 2022 r. - umowy o pracę, zlecenie, o dzieło [Infor.pl]
Infor.pl przygotował trzy kalkulatory przeliczające wartości wynagrodzeń z brutto do netto uwzględniające zmiany w PIT od 1 lipca 2022 r. określane jako „Polski Ład 2.0” albo „likwidacja Polskiego Ładu”.
Posiłki w szkołach obowiązkowo od 1 września 2022 r. [Nowe obowiązki szkół]
Od 1 września 2022 r. szkoły podstawowe będą miały ustawowy obowiązek zapewnienia posiłku uczniom. Przepisy dotyczące wyżywienia w przedszkolach nie zmieniły się. Art. 106a u.p.o. dotyczy tylko szkół podstawowych.
Likwidacja nauczyciela kontraktowego i stażysty [Sejm zmienił Kartę Nauczyciela]
Liczba stopni awansu zawodowego zostanie zmniejszona, a nauczyciele w pierwszych latach pracy będą zarabiać więcej – zdecydował w czwartek Sejm, uchwalając nowelizację ustawy Karta nauczyciela.
Podwyżki w służbie zdrowia od 632 zł do 2000 zł [Sejm uchwalił ustawę]
Najniższe wynagrodzenie zasadnicze ratowników medycznych i pielęgniarek ze średnim wykształceniem wzrośnie o 1550 zł (wzrost z 3772 zł do 5323 zł), magistrów pielęgniarstwa, fizjoterapii, farmaceutów i diagnostów laboratoryjnych ze specjalizacją o 1827 zł (wzrost z 5478 zł do 7304 zł).
Czy pracodawcy będą musieli informować pracownika, jakie ma możliwości awansu?
Pracodawca prawdopodobnie będzie przekazywać zatrudnionym informację o „możliwości awansu”. Oznaczałoby to, że pracownik w momencie przyjmowania do pracy będzie miał jasność co do tego, czy z daną pracą wiążą się możliwości awansu czy też takich możliwości nie ma (np. z uwagi na brak wolnego stanowiska związanego z awansem).
Pensja brutto od 3010 zł do 4000 zł od 1 lipca 2022 r. – przeliczenie na netto, ZUS, zaliczki, NFZ [zestawienie]
Pensja brutto od 3010 zł do 4000 zł od 1 lipca 2022 r. – przeliczenie na netto, ZUS, zaliczki, NFZ [zestawienie]
Pacjentowi w szpitalu usunięto zdrowe oko
W szpitalu w Bratysławie usunięto pacjentowi niewłaściwe oko, w wyniku czego stracił oboje oczu, poinformował w środę portal gazety „Pravda”. Lekarka, która przeprowadziła operację, już nie pracuje z pacjentami. Zdaniem dziennikarzy chodzi o cenioną specjalistkę.
Rząd: w 2023 r. budowa 500 hal sportowych w gminach miejsko-wiejskich i wiejskich
Rozpoczynamy program budowy hal sportowych, które będą wielofunkcyjne. W ciągu najbliższych paru lat chcemy, aby takich hal powstał tysiąc. W tym roku wybudujemy co najmniej kilkadziesiąt takich hal, a w przyszłym 500 - zapowiedział w środę premier Mateusz Morawiecki.
Jak rzucić palenie? Powoli, stopniowo!
Palacz przeżywa żal po stracie, niepokój związany z dużą zmianą w jego życiu. Można to porównać do przeżyć sportowca, który nagle dowiedział się, że z powodu kontuzji ma przerwać treningi i pożegnać się na zawsze z rywalizacją. Trzeba dać sobie czas na odnalezienie się w nowej rzeczywistości bez papierosa - mówi dr n. hum. Katarzyna Korpolewska, psycholog społeczna.
Wzór legitymacji strażaka OSP [rozporządzenie z 1 czerwca 2022 r. - Dz.U. poz. 1274]
ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAW WEWNĘTRZNYCH I ADMINISTRACJI z dnia 1 czerwca 2022 r. w sprawie legitymacji strażaka ratownika ochotniczej straży pożarnej lub osoby posiadającej uprawnienie do świadczenia ratowniczego (Dz.U. poz. 1274).
Czy urlop wypoczynkowy musi trwać co najmniej 14 dni? [PIP wyjaśnia]
Pytanie: Czy należy wykorzystać urlop wypoczynkowy w taki sposób, aby jego jedna część trwała co najmniej 14 dni?
Wyliczenia miesięcznych wynagrodzeń brutto / netto od 1 lipca 2022 r. - MF podaje przykłady dla pracownika, emeryta i zleceniobiorcy
Ministerstwo Finansów: przykłady zmian na poziomie zaliczek i rozliczenia rocznego dla pracownika, emeryta i zleceniobiorcy od 1 lipca 2022 r.
4700 zł brutto, to netto 3533,62 zł od 1 lipca 2022 r. [kalkulator wynagrodzeń brutto netto]
4700 zł brutto, to netto 3533,62 zł od 1 lipca 2022 r. [kalkulator wynagrodzeń brutto netto]
4600 zł brutto, to netto 3466,10 zł od 1 lipca 2022 r. [kalkulator wynagrodzeń brutto netto]
4600 zł brutto, to netto 3466,10 zł od 1 lipca 2022 r. [kalkulator wynagrodzeń brutto netto]
4500 zł brutto, to netto 3397,58 zł od 1 lipca 2022 r. [kalkulator wynagrodzeń brutto netto]
4500 zł brutto, to netto 3397,58 zł od 1 lipca 2022 r. [kalkulator wynagrodzeń brutto netto]
Tarcza dla pogranicza to rządowy program wsparcia z budżetem kilkudziesięciu milionów złotych
Buda: budżet "tarczy dla pogranicza" wyniesie kilkadziesiąt milionów zł. Ale warunkiem uruchomienia programu jest jego notyfikowanie przez Komisję Europejską.