REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Zasady głosowania nad uchwałami we wspólnocie mieszkaniowej

Patrycja Lejk
 Kancelaria Prawna Nowicki & Ziemczyk Adwokaci i Radcowie prawni Sp. P.
Specjaliści od prawa pracy, prawa nieruchomości i prawa korporacyjnego
Nieruchomości, prawo/ Fot. Fotolia
Nieruchomości, prawo/ Fot. Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

W pierwszym kwartale roku odbywają się zebrania wspólnot mieszkaniowych, na których podejmowane są istotne decyzje dotyczące zarządu nieruchomościami. Warto przybliżyć zatem problematykę zasad głosowania nad uchwałami wspólnot mieszkaniowych. Regułą jest podejmowanie we wspólnocie mieszkaniowej uchwał nie przez ogół, a przez większość właścicieli, liczoną według wysokości przysługujących im udziałów w nieruchomości. Odstępstwa od tej zasady wymagają odrębnych postanowień podjętych przez właścicieli.

Podstawowym aktem prawnym regulującym sposób głosowania we wspólnocie mieszkaniowej jest ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz.  1892), a w szczególność przepis art. 23 tej ustawy, przy czym ma on zastosowanie wyłącznie w tzw. wspólnotach dużych (gdzie liczba samodzielnych lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych przekracza 7 lokali). W przypadku tzw. małych wspólnot zastosowanie znajdują w tym zakresie przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności.

REKLAMA

Tryby głosowania nad uchwałami

Głosowanie nad uchwałami może być przeprowadzone:

  • na zebraniu,
  • w trybie indywidualnego zbierania głosów,
  • w trybie mieszanym – częściowo na zebraniu, częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów.

W przypadku zbierania głosów częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów, częściowo na zebraniu członkowie wspólnoty powinni zostać powiadomieni o treści uchwały. Obowiązek powiadomienia spoczywa na zarządzie lub zarządcy.

Redakcja poleca: Ustawa o rachunkowości z komentarzem do zmian (książka)

Ustawowa zasada głosowania – podjęcie uchwały większością głosów

REKLAMA

Zasadą jest podejmowanie uchwał większością głosów liczoną według wielkości udziałów. Uchwała zostaje zatem prawidłowo podjęta, jeżeli za jej przyjęciem opowiedzieli się właściciele reprezentujący ponad 50% udziałów w nieruchomości wspólnej. Wymóg ten dotyczy ogólnej ilości udziałów, a nie tylko udziałów właścicieli, którzy uczestniczyli w głosowaniu, czy też brali udział w zebraniu jeżeli takie się odbyło.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

W sytuacji, gdy nie wszystkie lokale zostały wyodrębnione jako samodzielne nieruchomości, w podejmowaniu uchwał bierze także udział dotychczasowy właściciel nieruchomości (w praktyce najczęściej jest nim deweloper). Wielkość jego udziału oblicza się według udziałów w nieruchomości wspólnej związanych ze wszystkimi niewyodrębnionymi lokalami, które stanowią jego własność (art. 3 ust. 2 UWL zd. 2).

REKLAMA

Zasadę, zgodnie z którą siła głosu właściciela lokalu zależy od posiadanego udziału w nieruchomości wspólnej,  właściciele lokali mogą zmienić na zasadę, zgodnie z którą jednemu właścicielowi przysługuje jeden głos - podejmując uchwałę - większością udziałów liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej (co wynika z wyrażonego w ustawie zwrotu „ uchwała podjęta w tym trybie”). Zmiana taka musi dotyczyć konkretnej sprawy. Brak jest natomiast możliwości wprowadzenia w drodze „zwykłej” uchwały właścicieli lokali zasady, iż we wszystkich sprawach głosowanie będzie przeprowadzane według zasady jeden właściciel-jeden głos. Potwierdza to również orzecznictwo Sądu Najwyższego:                    

Niedopuszczalne jest ustanowienie we wspólnocie mieszkaniowej zasady głosowania wszystkich uchwał według reguły "jeden właściciel - jeden głos". Uchwała przewidująca taką zasadę jest nieważna.” (wyrok z dnia 10 lipca 2009 r., sygn. akt II CSK 83/09).

Wpływ mniejszości właścicieli lokali na sposób głosowania na uchwałą

Ustawa o własności lokali dopuszcza również możliwość zmiany sposobu głosowania przez mniejszość właścicieli lokali. Istnieje bowiem możliwość wprowadzenia zasady jeden właściciel jeden głos również wówczas, gdy z żądaniem w tym przedmiocie wystąpią właściciele lokali mający łącznie co najmniej 1/5 udziałów (20%) w nieruchomości wspólnej, przy spełnieniu przynajmniej jednego z poniższych warunków:

Autopromocja

- suma udziałów związanych z lokalami w danej nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo 

- większość udziałów należy do jednego właściciela.

W doktrynie sporne jest do kiedy takie żądanie powinno zostać zgłoszone, aby mogło być prawnie skuteczne. Według jednego poglądu może to nastąpić do rozpoczęcia procedury głosowania nad daną uchwałą. Z kolei według drugiego poglądu zmiana sposobu głosowania może nastąpić aż do zakończenia głosowania w danej sprawie.                                                          

Żądanie zmiany sposobu głosowania powinno nastąpić na piśmie i zostać złożone do zarządu lub też ustnie na zebraniu i powinno zostać wpisane do protokołu zebrania. Żądanie takie musi dotyczyć konkretnej uchwały, a zatem w przypadku głosowania kilku uchwał na zebraniu powinno ono zostać zgłoszone do każdej uchwały oddzielnie. Trzeba podnieść, iż ustawa nie zawiera ograniczeń odnośnie zmiany sposobu głosowania a zatem taka zmiana może dotyczyć wszystkich rodzajów spraw.

Zgłoszenie takiego żądania powoduje automatycznie konieczność przeprowadzenie głosowania według powyższej zasady. Stanowisko takie wyraził m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7.10.2005 r. w sprawie sygn. akt  IV CK 129/05, zgodnie z którym: „ Jeśli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa jeden lub też większość udziałów należy do jednego właściciela, głosowanie według zasady, że każdemu właścicielowi przysługuje jeden głos, jest wprowadzane na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów. Jak podkreślono, przyjęcie takiego sposobu głosowania nie jest uzależnione od podjęcia uchwały.”

Na marginesie należy dodać, że sama ustawa nie precyzuje wprost w jaki sposób należy liczyć głosy oraz wymaganą większość w przypadku zmiany sposobu głosowania według zasady jeden właściciel jeden głos, zwłaszcza w sytuacji gdy jeden właściciel posiada prawo własności więcej niż jednego lokalu we wspólnocie – czy przysługuje mu tylko jeden głos czy liczba głosów zależy od ilości posiadanych lokali (wyodrębnionych lub nie).                                                  

Prawo do głosu współwłaściciela lokalu objętego współwłasnością w częściach ułamkowych

Istotne wątpliwości dotyczące oddawania głosu powstały w sytuacji, gdy lokal oraz udział w nieruchomości wspólnej związany z lokalami niewyodrębnionymi jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, a zatem współwłaścicielom przysługuje wspólny udział w nieruchomości wspólnej związany z ich lokalem.

W tym zakresie poważne kontrowersje w orzecznictwie i doktrynie wzbudził sposób oddania głosu przez współwłaścicieli lokali, co miało także istotny wpływ na funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych.

Nowelizacja ustawy o własności lokali – wejście w życie w dniu 29 sierpnia 2015 r.

Ustawodawca dostrzegł problem nieuregulowania trybu głosowania w tego typu sytuacji i w dniu 12 czerwca 2015 r. została podjęta uchwała o zmianie ustawy o własności lokali. Ustawa ta weszła w życie w dniu 29 sierpnia 2015 r. Zasadniczą kwestią uregulowaną w ww. nowelizacji jest wprowadzenie rozwiązań dotyczących podejmowania uchwał przy udziale współwłaścicieli lokali (dodano m.in. przepisy art. 1a oraz ust. 3a w art. 3 ustawy o własności lokali).

Można przyjąć, iż po wejściu w życie nowelizacji na każdego współwłaściciel lokalu w częściach ułamkowych przypada własny cząstkowy udział w nieruchomości wspólnej. Współwłaściciel ma więc głos o sile odpowiadającej iloczynowi jego udziału we współwłasności lokalu z udziałem tego lokalu w nieruchomości wspólnej.

Dodany przepis art. 1a stanowi bowiem, że ilekroć w ustawie jest mowa o właścicielu lokalu, należy przez to rozumieć także współwłaściciela w częściach ułamkowych, z wyjątkiem art. 16. Ustawodawca ww. nowelizacją przyznaje więc współwłaścicielowi lokalu w częściach ułamkowych takie same uprawnienia i obowiązki jak właścicielowi lokalu (z zastrzeżeniem art. 16 oraz art. 23 ust. 2b ustawy). Z kolei w przepisie art. 3 w  ust. 3a wprowadzono zapis, że „na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, iż udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal”. Z przepisów tych wynika, iż każdemu ze współwłaścicieli lokalu przysługuje prawo odrębnego głosu, nawet jeśli inny współwłaściciel danego lokalu oddaje głos przeciwny.

Wyjątkiem od powyższej regulacji jest głosowanie według zasady jeden właściciel - jeden głos. Wynika on z treści dodanego art. 23 ust. 2b, który stanowi, że „jeśli lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, współwłaściciele celem oddania głosu przypadającego na ich lokal w głosowaniu prowadzonym według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, obowiązani są ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika”. Ustanowienia pełnomocnika współwłaściciele lokalu dokonują większością głosów liczoną według wielkości udziałów we współwłasności lokalu. W takim przypadku aby oddać głos, współwłaściciele lokalu muszą ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika, który w ich imieniu ten głos odda.

Podsumowanie

Co do zasady, o tym czy uchwała została podjęta, decyduje fakt, czy za jej podjęciem wypowiedziała się większość właścicieli obliczana w stosunku do wszystkich osób wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej, będących w chwili podejmowania uchwały właścicielami lokali w danej nieruchomości. Kwestią dotychczas sporną w doktrynie prawa i orzecznictwie sądowym był sposób obliczania głosów oddanych przez współwłaścicieli lokalu stanowiącego przedmiot współwłasności ułamkowej, bowiem brakowało odpowiedniej regulacji w ustawie o własności lokali. Po wejściu w życie nowelizacji ustawy o własności lokali sytuacja ta powinna się poprawić, co pozwoli przeprowadzać płynnie głosowanie nad uchwałami we wspólnotach mieszkaniowych.

Autor: aplikantka radcowska Patrycja Lejk

Polecamy serwis: Zarządzanie nieruchomościami

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(3)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
  • B1
    2021-06-27 13:41:39
    A co z terminem ogłoszenie wyników głosowania ? W naszej wspólnocie firma LTG: 1. sfałszowała wybory, 2. przedłuża w nieskończoność ogłoszenie wyników wyborów licząc się z tym, że wybierzemy nowy zarząd i ich pogonimy. Wybory odbyły się 26 marca br., miały trwać do 31 maja a teraz zostały przedłużone do 31 sierpnia. Powód? LTG czeka aż uchwały (8) osiągną ponad 50% na tak lub na nie. Na nasze protesty nie odpowiadają, a obecny zarząd współpracuje z nimi okradając nasz wspólnotę. Co robić w takim przypadku ? B1
    0
    pokażodpowiedzi (1)
  • Teresa
    2023-03-03 18:18:21
    Czy można obciązać jednakowymi kosztami lokale ? Uchwały są podejmowane , jednakowe dla wszystkich lokali , nie biorac pod uwagę udziałów. Ostatnia dotyczyła monitoringu budynku.
    0
QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Sektor publiczny
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Dodatek osłonowy wraca w 2024 r.! 2,3 mld do wydania! Dla 7 mln rodzin. Poprzednio do 1437,50 zł! Ile dostaną w 2024 r.? [druk sejmowy nr 72]

Dodatek osłonowy ma być wypłacony jednorazowo do końca czerwca 2024 r. Projekt ustawy złożyli posłowie (druk sejmowy nr 72). I nie są to posłowie PIS, a mający większość posłowie KO i Polski 2050 - TD.

Koszt miesięcznego utrzymania studenta wynosi średnio 3 867 zł. Coraz więcej żaków się zadłuża

O ile wzrosło miesięczne utrzymanie studenta? Jaki procent studentów bierze pod uwagę rezygnację z kształcenia z przyczyn materialnych? Na jaką kwotę średnio zadłużony jest student? 

Kiedy zgłosić się do okulisty, a kiedy do optometrysty?

Wady i choroby oczu dotykają coraz więcej osób. Przyczynia się do tego również nadmierna ekspozycja na ekrany oraz brak profilaktyki. Kiedy umówić się na badanie wzroku z optometrystą, a kiedy konieczna jest wizyta u lekarza okulisty wyjaśnia ekspert.

Cząstkowy raport komisji ds. rosyjskich wpływów: W czasie rządów D.Tuska Służba Kontrwywiadu Wojskowego uległa wpływom Rosji

Służba Kontrwywiadu Wojskowego uległa wpływom Rosji. Zaistniał rosyjski wpływ na polski kontrwywiad. Korzystając ze zgody premiera D. Tuska na współpracę podpisano porozumienie między SKW i FSB - to główne tezy cząstkowego raportu Państwowej Komisji do spraw badania wpływów rosyjskich na bezpieczeństwo wewnętrzne Rzeczypospolitej Polskiej w latach 2007-2022 przedstawione przez jej członków w środę 29 listopada 2023 r. na konferencji prasowej.

REKLAMA

Rząd Tuska już 11 grudnia? Marszałek Hołownia: tego dnia M. Morawiecki wygłosi expose i będzie głosowanie nad wotum zaufania

W dniu 11 grudnia o godzinie 10 premier M. Morawiecki wygłosi expose; ok. godz. 15 powinno nastąpić głosowanie nad wotum zaufania dla rządu - powiedział 29 listopada 2023 r. marszałek Sejmu Szymon Hołownia. Następnie, jak wyjaśnił, ogłosi przerwę, w której będzie oczekiwał na zgłoszenie kandydatur na premiera w drugim konstytucyjnym kroku.

Rząd ostrzega przed "zaświadczeniami na druku MEN/MEiN". Ministerstwo nie wydaje takich dokumentów na potwierdzenie kwalifikacji po kursach

Zaświadczenie o ukończeniu kursu jest wydawane przez organizatora kursu i potwierdza wyłącznie uczestnictwo w danym kursie, nie zaświadcza o uzyskanych efektach kształcenia i kwalifikacjach - informuje MEiN. 

Zamrożenie cen prądu, gazu i ciepła do połowy 2024 roku na koszt Orlenu? D.Obajtek: dziś opozycja powoduje spadek wartości Orlenu o ponad 5,5 mld zł

29 listopada 2023 r. na platformie X prezes Orlenu Daniel Obajtek napisał: - Najpierw opozycja atakowała fuzje, potem zapowiadała rozbijanie koncernu, a dziś powoduje spadek wartości Orlenu o ponad 5,5 mld zł. Odniósł się w ten sposób do doniesień medialnych, że zamrożenie cen prądu, gazu i ciepła dla gospodarstw domowych do połowy 2024 roku odbędzie się na koszt Orlenu.

Jak przechowywać leki? Jak je prawidłowo przyjmować? Czym jest wielolekowość?

W ramach "Środy z Profilaktyką" NFZ przypomniał, jak prawidłowo przechowywać i przyjmować leki oraz przybliżył temat wielolekowości. Co trzeci Polak po 65. roku życia przyjmuje wiele leków oraz suplementów diety jednocześnie.

REKLAMA

Przyznanie świadczenia wspierającego – 32 obszary codziennego funkcjonowania osoby niepełnosprawnej [rozporządzenie, test 32 czynności]

Ocena 32 czynności związanych z obszarami codziennego funkcjonowania osoby niepełnosprawnej.

Jest rozporządzenie w sprawie ustalania poziomu potrzeby wsparcia. Dz.U. poz. 2581 [świadczenie wspierające, osoby niepełnosprawne, PDF]

Rozporządzenie reguluje szczegóły przyznawania punktów osobom niepełnosprawnym przez wojewódzkie zespoły do spraw orzekania o niepełnosprawności.

REKLAMA