Kategorie

Zasady głosowania nad uchwałami we wspólnocie mieszkaniowej

Patrycja Lejk
Kancelaria Prawna Nowicki & Ziemczyk Adwokaci i Radcowie prawni Sp. P.
Specjaliści od prawa pracy, prawa nieruchomości i prawa korporacyjnego
Nieruchomości, prawo/ Fot. Fotolia
W pierwszym kwartale roku odbywają się zebrania wspólnot mieszkaniowych, na których podejmowane są istotne decyzje dotyczące zarządu nieruchomościami. Warto przybliżyć zatem problematykę zasad głosowania nad uchwałami wspólnot mieszkaniowych. Regułą jest podejmowanie we wspólnocie mieszkaniowej uchwał nie przez ogół, a przez większość właścicieli, liczoną według wysokości przysługujących im udziałów w nieruchomości. Odstępstwa od tej zasady wymagają odrębnych postanowień podjętych przez właścicieli.

Podstawowym aktem prawnym regulującym sposób głosowania we wspólnocie mieszkaniowej jest ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz.  1892), a w szczególność przepis art. 23 tej ustawy, przy czym ma on zastosowanie wyłącznie w tzw. wspólnotach dużych (gdzie liczba samodzielnych lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych przekracza 7 lokali). W przypadku tzw. małych wspólnot zastosowanie znajdują w tym zakresie przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności.

Tryby głosowania nad uchwałami

Głosowanie nad uchwałami może być przeprowadzone:

  • na zebraniu,
  • w trybie indywidualnego zbierania głosów,
  • w trybie mieszanym – częściowo na zebraniu, częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów.

W przypadku zbierania głosów częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów, częściowo na zebraniu członkowie wspólnoty powinni zostać powiadomieni o treści uchwały. Obowiązek powiadomienia spoczywa na zarządzie lub zarządcy.

Redakcja poleca: Ustawa o rachunkowości z komentarzem do zmian (książka)

Ustawowa zasada głosowania – podjęcie uchwały większością głosów

Reklama

Zasadą jest podejmowanie uchwał większością głosów liczoną według wielkości udziałów. Uchwała zostaje zatem prawidłowo podjęta, jeżeli za jej przyjęciem opowiedzieli się właściciele reprezentujący ponad 50% udziałów w nieruchomości wspólnej. Wymóg ten dotyczy ogólnej ilości udziałów, a nie tylko udziałów właścicieli, którzy uczestniczyli w głosowaniu, czy też brali udział w zebraniu jeżeli takie się odbyło.

W sytuacji, gdy nie wszystkie lokale zostały wyodrębnione jako samodzielne nieruchomości, w podejmowaniu uchwał bierze także udział dotychczasowy właściciel nieruchomości (w praktyce najczęściej jest nim deweloper). Wielkość jego udziału oblicza się według udziałów w nieruchomości wspólnej związanych ze wszystkimi niewyodrębnionymi lokalami, które stanowią jego własność (art. 3 ust. 2 UWL zd. 2).

Reklama

Zasadę, zgodnie z którą siła głosu właściciela lokalu zależy od posiadanego udziału w nieruchomości wspólnej,  właściciele lokali mogą zmienić na zasadę, zgodnie z którą jednemu właścicielowi przysługuje jeden głos - podejmując uchwałę - większością udziałów liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej (co wynika z wyrażonego w ustawie zwrotu „ uchwała podjęta w tym trybie”). Zmiana taka musi dotyczyć konkretnej sprawy. Brak jest natomiast możliwości wprowadzenia w drodze „zwykłej” uchwały właścicieli lokali zasady, iż we wszystkich sprawach głosowanie będzie przeprowadzane według zasady jeden właściciel-jeden głos. Potwierdza to również orzecznictwo Sądu Najwyższego:                    

Niedopuszczalne jest ustanowienie we wspólnocie mieszkaniowej zasady głosowania wszystkich uchwał według reguły "jeden właściciel - jeden głos". Uchwała przewidująca taką zasadę jest nieważna.” (wyrok z dnia 10 lipca 2009 r., sygn. akt II CSK 83/09).

Wpływ mniejszości właścicieli lokali na sposób głosowania na uchwałą

Ustawa o własności lokali dopuszcza również możliwość zmiany sposobu głosowania przez mniejszość właścicieli lokali. Istnieje bowiem możliwość wprowadzenia zasady jeden właściciel jeden głos również wówczas, gdy z żądaniem w tym przedmiocie wystąpią właściciele lokali mający łącznie co najmniej 1/5 udziałów (20%) w nieruchomości wspólnej, przy spełnieniu przynajmniej jednego z poniższych warunków:

- suma udziałów związanych z lokalami w danej nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo 

- większość udziałów należy do jednego właściciela.

W doktrynie sporne jest do kiedy takie żądanie powinno zostać zgłoszone, aby mogło być prawnie skuteczne. Według jednego poglądu może to nastąpić do rozpoczęcia procedury głosowania nad daną uchwałą. Z kolei według drugiego poglądu zmiana sposobu głosowania może nastąpić aż do zakończenia głosowania w danej sprawie.                                                          

Żądanie zmiany sposobu głosowania powinno nastąpić na piśmie i zostać złożone do zarządu lub też ustnie na zebraniu i powinno zostać wpisane do protokołu zebrania. Żądanie takie musi dotyczyć konkretnej uchwały, a zatem w przypadku głosowania kilku uchwał na zebraniu powinno ono zostać zgłoszone do każdej uchwały oddzielnie. Trzeba podnieść, iż ustawa nie zawiera ograniczeń odnośnie zmiany sposobu głosowania a zatem taka zmiana może dotyczyć wszystkich rodzajów spraw.

Zgłoszenie takiego żądania powoduje automatycznie konieczność przeprowadzenie głosowania według powyższej zasady. Stanowisko takie wyraził m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7.10.2005 r. w sprawie sygn. akt  IV CK 129/05, zgodnie z którym: „ Jeśli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa jeden lub też większość udziałów należy do jednego właściciela, głosowanie według zasady, że każdemu właścicielowi przysługuje jeden głos, jest wprowadzane na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów. Jak podkreślono, przyjęcie takiego sposobu głosowania nie jest uzależnione od podjęcia uchwały.”

Na marginesie należy dodać, że sama ustawa nie precyzuje wprost w jaki sposób należy liczyć głosy oraz wymaganą większość w przypadku zmiany sposobu głosowania według zasady jeden właściciel jeden głos, zwłaszcza w sytuacji gdy jeden właściciel posiada prawo własności więcej niż jednego lokalu we wspólnocie – czy przysługuje mu tylko jeden głos czy liczba głosów zależy od ilości posiadanych lokali (wyodrębnionych lub nie).                                                  

Prawo do głosu współwłaściciela lokalu objętego współwłasnością w częściach ułamkowych

Istotne wątpliwości dotyczące oddawania głosu powstały w sytuacji, gdy lokal oraz udział w nieruchomości wspólnej związany z lokalami niewyodrębnionymi jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, a zatem współwłaścicielom przysługuje wspólny udział w nieruchomości wspólnej związany z ich lokalem.

W tym zakresie poważne kontrowersje w orzecznictwie i doktrynie wzbudził sposób oddania głosu przez współwłaścicieli lokali, co miało także istotny wpływ na funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych.

Nowelizacja ustawy o własności lokali – wejście w życie w dniu 29 sierpnia 2015 r.

Ustawodawca dostrzegł problem nieuregulowania trybu głosowania w tego typu sytuacji i w dniu 12 czerwca 2015 r. została podjęta uchwała o zmianie ustawy o własności lokali. Ustawa ta weszła w życie w dniu 29 sierpnia 2015 r. Zasadniczą kwestią uregulowaną w ww. nowelizacji jest wprowadzenie rozwiązań dotyczących podejmowania uchwał przy udziale współwłaścicieli lokali (dodano m.in. przepisy art. 1a oraz ust. 3a w art. 3 ustawy o własności lokali).

Można przyjąć, iż po wejściu w życie nowelizacji na każdego współwłaściciel lokalu w częściach ułamkowych przypada własny cząstkowy udział w nieruchomości wspólnej. Współwłaściciel ma więc głos o sile odpowiadającej iloczynowi jego udziału we współwłasności lokalu z udziałem tego lokalu w nieruchomości wspólnej.

Dodany przepis art. 1a stanowi bowiem, że ilekroć w ustawie jest mowa o właścicielu lokalu, należy przez to rozumieć także współwłaściciela w częściach ułamkowych, z wyjątkiem art. 16. Ustawodawca ww. nowelizacją przyznaje więc współwłaścicielowi lokalu w częściach ułamkowych takie same uprawnienia i obowiązki jak właścicielowi lokalu (z zastrzeżeniem art. 16 oraz art. 23 ust. 2b ustawy). Z kolei w przepisie art. 3 w  ust. 3a wprowadzono zapis, że „na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, iż udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal”. Z przepisów tych wynika, iż każdemu ze współwłaścicieli lokalu przysługuje prawo odrębnego głosu, nawet jeśli inny współwłaściciel danego lokalu oddaje głos przeciwny.

Wyjątkiem od powyższej regulacji jest głosowanie według zasady jeden właściciel - jeden głos. Wynika on z treści dodanego art. 23 ust. 2b, który stanowi, że „jeśli lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, współwłaściciele celem oddania głosu przypadającego na ich lokal w głosowaniu prowadzonym według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, obowiązani są ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika”. Ustanowienia pełnomocnika współwłaściciele lokalu dokonują większością głosów liczoną według wielkości udziałów we współwłasności lokalu. W takim przypadku aby oddać głos, współwłaściciele lokalu muszą ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika, który w ich imieniu ten głos odda.

Podsumowanie

Co do zasady, o tym czy uchwała została podjęta, decyduje fakt, czy za jej podjęciem wypowiedziała się większość właścicieli obliczana w stosunku do wszystkich osób wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej, będących w chwili podejmowania uchwały właścicielami lokali w danej nieruchomości. Kwestią dotychczas sporną w doktrynie prawa i orzecznictwie sądowym był sposób obliczania głosów oddanych przez współwłaścicieli lokalu stanowiącego przedmiot współwłasności ułamkowej, bowiem brakowało odpowiedniej regulacji w ustawie o własności lokali. Po wejściu w życie nowelizacji ustawy o własności lokali sytuacja ta powinna się poprawić, co pozwoli przeprowadzać płynnie głosowanie nad uchwałami we wspólnotach mieszkaniowych.

Autor: aplikantka radcowska Patrycja Lejk

Polecamy serwis: Zarządzanie nieruchomościami

Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Sektor publiczny
    1 sty 2000
    23 cze 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    CEEB – obowiązek składania deklaracji od 1 lipca 2021 r.

    CEEB – obowiązek składania deklaracji od 1 lipca 2021 r. Czym jest deklaracja źródeł ciepła? Kogo dotyczy deklaracja? Jak można złożyć deklarację? Jakie są obowiązki gmin związane z Centralną Ewidencją Emisyjności Budynków?

    Akademie praktyczne – nowa kategoria uczelni zawodowych

    Akademie praktyczne – nowa kategoria uczelni zawodowych. Jak będą funkcjonować?

    Narodowy Program Rozwoju Czytelnictwa 2.0 na lata 2021–2025

    Narodowy Program Rozwoju Czytelnictwa 2.0 na lata 2021–2025. Ponad miliard złotych zostanie przeznaczonych w ramach Narodowego Programu Rozwoju Czytelnictwa (NPRCz) 2.0 na różne formy wsparcia i promocji czytelnictwa w Polsce.

    Wnioski paszportowe od 26 czerwca można składać w soboty

    Wnioski paszportowe - w związku ze zwiększonym zainteresowaniem sprawami paszportowymi, MSWiA przekazało wojewodom dyspozycję wydłużenia godzin pracy urzędów wojewódzkich. Wnioski paszportowe będzie można składać także w soboty, natomiast w dni powszednie obsługa będzie się odbywać w wydłużonych godzinach.

    Remont mieszkania spółdzielczego

    Remont mieszkania spółdzielczego. Spółdzielnia pozostaje właścicielem mieszkań użytkowanych na podstawie własnościowego i lokatorskiego prawa spółdzielczego. Warto wyjaśnić, czy remont takich lokali może być problematyczny.

    Kiedy wyniki egzaminu ósmoklasisty 2021?

    Wyniki egzaminu ósmoklasisty 2021 – kiedy? Gdzie i jak sprawdzić wyniki egzaminu ósmoklasisty? Przedstawiamy ważne informacje dla uczniów kończących w tym roku szkołę podstawową.

    Unijny Certyfikat COVID - jak pobrać na telefon?

    Unijny Certyfikat COVID - tzw. paszport covidowy (szczepionkowy) od dziś jest już dostępny w aplikacji mObywatel i można go pobrać na telefon komórkowy. Jak pobrać paszport covidowy?

    Rządowy Fundusz Polski Ład: Program Inwestycji Strategicznych dla samorządów

    Rządowy Fundusz Polski Ład: Program Inwestycji Strategicznych. Rusza nowy rządowy program, który zapewni pieniądze na inwestycje dla samorządów. Na co i na jakich zasadach będzie można otrzymać dofinansowanie?

    Dodatkowe zajęcia wspomagające w szkole - dla kogo, na jakich zasadach?

    Dodatkowe zajęcia wspomagające w szkole - dla kogo, na jakich zasadach? Czy mogą być one prowadzone w formie zdalnej? Z jakich przedmiotów organizuje się zajęcia wspomagające? Jak poinformować o nich rodziców? Jak prawidłowo wyliczyć przysługującą szkole liczbę zajęć wspomagających? Ministerstwo Edukacji i Nauki odpowiada na najczęściej pojawiające się pytania dotyczące dodatkowych lekcji po powrocie do szkół.

    Zmiany w programie Aktywna tablica 2020-2024

    Aktywna tablica 2020-2024 - zmiany. Proponowane nowe rozwiązania dotyczą m.in. wprowadzenia nowego rodzaju sprzętu, który będzie można zakupić w ramach programu i rozszerzenia na kolejne lata (2021-2024) możliwości zakupu laptopów wraz ze sprzętem umożliwiającym przetwarzanie wizerunku i głosu. Trwają konsultacje społeczne, opinie można przesyłać do 9 lipca 2021 r.

    Do kiedy Spis Powszechny?

    Spis Powszechny – do kiedy trwa? Do kiedy można się spisać przez Internet? Czy każdy domownik musi się spisać osobno? Jakie kary grożą za brak udziału w spisie ludności i mieszkań w 2021 roku?

    Nieskuteczność systemów Compliance, systemów Whistleblowingu lub ochrony danych osobowych - przyczyny

    Nieskuteczność systemów. Czy da się zlikwidować ryzyko compliance lub ryzyko naruszenia danych osobowych? Jakie są powody pozorności lub nieskuteczności systemów?

    Program Kangur - autobusy elektryczne dla gmin wiejskich

    Program Kangur - autobusy elektryczne dla gmin wiejskich. Dzięki wsparciu NFOŚiGW, w wysokości prawie 40 mln zł, autobusy elektryczne będą woziły dzieci do szkół w kolejnych 16 gminach.

    Czyste Powietrze - zmiany w programie, koniec dotacji na piece węglowe

    Czyste Powietrze - co się zmieni w programie? Do kiedy można jeszcze uzyskać dotację na piece węglowe?

    Pakiet psychologiczny – rekomendacje dla uczelni dotyczące pomocy studentom

    Pakiet psychologiczny. Na podstawie przekazanych przez uczelnie informacji na temat udzielanego w okresie epidemii wsparcia studentom, Ministerstwo Edukacji i Nauki opracowało poniższe zalecenia w zakresie zwiększenia pomocy psychologicznej.

    Nauczyciel w Polsce - pasja czy zawód? Raport o statusie nauczycieli w Polsce 2021

    Nauczyciel w Polsce - pasja czy zawód? Raport o statusie nauczycieli w Polsce 2021. Nauczyciel to zawód często oceniany. Ale czy doceniany? W raporcie zbadano, co myślą o nauczycielach rodzice, uczniowie, a także oni sami o swojej pracy.

    Domowa Opieka Medyczna - Pulsoksymetr i PulsoCare

    Domowa Opieka Medyczna to program mający na celu zdalne monitorowanie stanu zdrowia Pacjentów. Program wykorzystuje pulsoksymetr jako narzędzie diagnostyczne i aplikację PulsoCare do przekazywania i monitoringu danych.

    CEEB - zadania gmin związane ze spisem źródeł ciepła

    CEEB - zadania gmin związane ze spisem źródeł ciepła. W jakim terminie gmina powinna wprowadzić dane do ewidencji? Ile czasu ma urzędnik na wprowadzenie danych z deklaracji do systemu? Czy każdy pracownik urzędu może wprowadzać dane do CEEB? Czy przewidziano finansowanie dla gmin?

    Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków (CEEB) - od kiedy, deklaracja

    Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków (CEEB) - od kiedy, jak złożyć deklarację źródeł ciepła? Przedstawiamy najważniejsze informacje o nowym obowiązku, który będzie spoczywał na właścicielach i zarządcach budynków.

    CEEB - jakie kary za brak zgłoszenia do ewidencji źródeł ciepła?

    CEEB - Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków rusza już 1 lipca 2021 roku. Oznacza to nowy obowiązek dla milionów Polaków, którzy będą musieli zgłosić, czym ogrzewają swoje domy. Jakie kary grożą za brak zgłoszenia?

    Szczepienia przeciw COVID-19 w aptekach - NFZ przyjmuje wnioski

    Szczepienia przeciw COVID-19 w aptekach. Oddziały Wojewódzkie Narodowego Funduszu Zdrowia przyjmują od wtorku wnioski od aptek, które chcą przystąpić do Narodowego Programu Szczepień przeciw COVID-19. Nabór jest otwarty i ciągły, nie ma konkretnej daty jego zakończenia.

    Aplikacja mObywatel - co można w niej znaleźć?

    Aplikacja mObywatel - co można w niej znaleźć? Już ponad 3 miliony Polaków korzysta z naszej aplikacji mObywatel, czyli cyfrowego portfela na dokumenty. Wkrótce trafi do niej Unijny Certyfikat COVID.

    Tymczasowy profil zaufany będzie stały

    Tymczasowy profil zaufany będzie stały. 17 czerwca 2021 roku wejdą ważne zmiany dotyczące profilu zaufanego, szczególnie jego tymczasowej wersji. Co się zmieni?

    Kiedy wyniki matur 2021?

    Wyniki matur 2021 – kiedy? Jak i gdzie je sprawdzić? Przedstawiamy ważne informacje dla tysięcy tegorocznych maturzystów.

    Profilaktyka 40 plus - badania od 1 lipca 2021 r.

    Profilaktyka 40 plus - badania od 1 lipca 2021 r. Minister zdrowia podpisał rozporządzenie zapowiedziane w programie Polski Ład. Z jakich badań będzie można skorzystać?