Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności

Podmioty uprawnione do przekształcenia

Z dniem 13 października 2005 r. ustawodawca do obowiązującego systemu prawnego wprowadził ustawę z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. z 2005 Nr 175, poz. 1459 ze zm., dalej, jako: „ustawa”). Przedmiotowa ustawa w swojej treści przyznaje określonym podmiotom prawo do wystąpienia z żądaniem przekształcenia przysługującego im prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności.

Uprawnienie do przekształcenia na mocy obowiązującej ustawy przysługuje osobom fizycznym i prawnym, które w dniu 13 października 2005 roku były użytkownikami wieczystymi nieruchomości. Posiadanie prawa użytkowania wieczystego w tej dacie dziennej warunkuje możliwość uzyskania w drodze decyzji administracyjnej zgody na przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Dotyczy to również następców prawnych tychże osób.

Likwidacja wieczystego użytkowania - krok w dobrym kierunku?

Z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości mogą wystąpić również osoby fizyczne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości, jeżeli użytkowanie wieczyste uzyskały w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów przed dniem 5 grudnia 1990 r. bądź na podstawie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279).

Podmiotowym zakresem ustawy zostały objęte więc osoby fizyczne, będące w dniu wejścia ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości (zabudowanych na cele mieszkalne lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod taką zabudowę lub nieruchomości rolnych), osoby fizyczne i osoby prawne będące właścicielami lokali (o ile ich udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego) oraz spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych oraz garaży).

Przekształcenie tylko na wniosek

Wieczyste użytkowanie, jako prawo na rzeczy cudzej w swojej istocie polega na długotrwałym korzystaniu (od 40 do 99 lat) z gruntów państwowych lub samorządowych bez konieczności nabywania prawa własności nieruchomości gruntowej za cenę rynkową. Pomimo iż użytkowanie wieczyste przedstawia walory ekonomiczne (nakłady amortyzują się, a dodatkowo użytkowanie jest dziedziczne) to jednak uprawnione do tego podmioty bardzo często decydują się złożyć wnioski o przekształcenie tego prawa we własność.

Jak zostało to już zasygnalizowane postępowanie przekształceniowe inicjuje wniosek o przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności. Zgoda wyrażana jest natomiast w formie decyzji administracyjnej. Organami właściwymi do przeprowadzenia postępowania zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy są starosta – w stosunku do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa oraz wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa – w stosunku do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego. Organem wyższego stopnia w postępowaniu jest wojewoda. Prawo użytkowania wieczystego przekształca się w prawo własności nieruchomości z dniem, w którym wydana decyzja administracyjna stała się ostateczna. Decyzja ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Polecamy: Sprzedaż nieruchomości firmowej - rozliczenie podatkowe i ewidencja

Osoba, na rzecz, której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jest obowiązana do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tytułu tego przekształcenia. Właściwy organ w decyzji ustala opłatę z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Do ustalenia tej opłaty stosuje się odpowiednio przepisy art. 67 ust. 3a i art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, ze zm.). Co do zasady jej wysokość stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości a wartością prawa użytkowania wieczystego.

---

Kiedy nie wystąpi obowiązek zapłacenia za przekształcenie?

Warto podkreślić, że zarządzeniem wojewody lub uchwałą właściwej rady lub sejmiku możliwe jest udzielenie zwolnienia od zapłacenia wyżej opisanej opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Ponadto, w wyjątkowych przypadkach, przekształcenie następować będzie nieodpłatnie na rzecz użytkowników wieczystych (lub ich następców prawnych), którym oddano nieruchomość w zamian za wywłaszczone nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 roku.

Podobną możliwość ustawodawca przewidział dla podmiotów, które stały się użytkownikami wieczystymi na podstawie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy. W pozostałych wypadkach, co do zasady wystąpi finansowy obowiązek zapłacenia za przekształcenie, z tym jednak, że podmioty zobligowane do zapłaty mogą wystąpić do organu wydającego decyzję o rozłożenie opłaty na raty. Zazwyczaj następuje to na okres od 10 do 20 lat.

Pełnomocnictwo do wypowiedzenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

Warto zauważyć, że do czasu wydania przez Trybunał Konstytucyjny wyroku w dniu 26 stycznia 2010 r. (sygn. akt K 9/08) ustawa przewidywała obligatoryjne bonifikaty dla określonych podmiotów. Po dniu 9 sierpnia 2011 r. organy jednostek samorządu terytorialnego przy przekształcaniu użytkowania wieczystego nie mają już obowiązku udzielania 50% i 90% bonifikat, określonych do tej pory w art. 4 ust. 8 i 9 ustawy. Oznacza to, że udzielenie bonifikatów zależne jest tylko od decyzji uznaniowej i żaden organ nie jest już zobowiązany do jej udzielenia na mocy prawa.

Zakres czasowy obowiązywania ustawy został zmieniony

Ustawa w swojej pierwotnej treści (art. 5 ustawy) stanowiła, że uprawnione podmioty będą mogły składać wnioski o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości do dnia 31 grudnia 2012 r. Przedmiotowe ograniczenie czasowe zostało uchylone z dniem 9 października 2011 r. poprzez art. 2 pkt 1 lit. f ustawy z 28 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 187, poz. 1110). Dla podmiotów uprawnionych do składania wniosków oznacza to, że po wprowadzonej zmianie wnioski o przekształcenie można składać po tym terminie i w przypadku spełnienia wymogów formalnych uzyskać zgodę na przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Autorem jest: Kancelaria Prawna Skarbiec, specjalizująca się w przeciwdziałaniu bezprawiu urzędniczemu i w kontrolach podatkowych