Jak rozwiązywać problemy mieszkaniowe w gminie

Gminy od wielu lat mają obowiązek rozwiązywania problemów mieszkaniowych swoich mieszkańców we własnym zakresie. Jest to ich zadanie własne. Niestety, z powodu braku środków finansowych z zadania tego gminy wywiązują się w większości przypadków nie najlepiej. Gmina powinna wspomagać mieszkańców w zakresie budownictwa. Powinna też zabezpieczać potrzeby mieszkalne poprzez budownictwo socjalne dla osób słabiej uposażonych. Do tego rodzaju pomocy należy także organizowanie i inwestowanie np. w noclegownie i mieszkania chronione albo lokale wznoszone przez towarzystwa budownictwa społecznego (TBS).

Ustawa o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych (Dz.U. nr 251, poz. 1844) umożliwia przydzielenie gminom wsparcia finansowego z Funduszu Dopłat na wspomaganie budownictwa komunalnego. Pomoc w postaci dotacji wynosi do 40 proc. kosztów inwestycyjnych. Pozostałą część ma wyłożyć gmina.

Obowiązki gmin

Ustawa z 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. nr 105, poz. 509) nałożyła na gminę obowiązek dostarczania lokalu socjalnego niektórym mieszkańcom gminy. Obowiązek ten wynika także z ustawy z 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (Dz.U. z 2003 r. nr 188, poz. 1848).

W tym celu gmina powinna:

• popierać udostępnianie mieszkań socjalnych i innych lokali o podobnych celach o odpowiednim standardzie,

• zapobiegać, ograniczać i docelowo likwidować zjawisko bezdomności,

• koszty mieszkaniowe (głównie wysokość czynszu) powinna być dostępna także mieszkańcom nieposiadającym środków finansowych.

Nałożeniem na gminy tego obowiązki wiąże się ze sporymi nakładami finansowymi. Gminom nie przyznano, niestety, wcześniej żadnych środków. W związku z tym gminy na różne sposoby same zaczęły rozwiązywać ten problem.

I tak np. Kraków wprowadził już od 2003 roku usprawnienie procedur przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy i pozwoleniu na budowę. Wnioski w tej sprawie składane są do miejscowego Wydziału Architektury i Urbanistyki i są traktowane priorytetowo, a ich załatwianie jest na bieżąco monitorowane. Dotyczy to budownictwa publicznego, np. lokali socjalnych i budownictwa prywatnego.

Z kolei urząd Gminy Lubań (Lubuskie) wiosną tego roku udzielił wsparcia w postaci materiałów budowlanych na naprawę dachów zniszczonych podczas wichury domów w miejscowości Radostawie Średnie. Mieszkańcy zaś zobowiązani zostali do wykonania niezbędnych prac remontowych we własnym zakresie. Gmina zdecydowała się na takie rozwiązanie, ponieważ nie miała wolnych lokali komunalnych.

Natomiast w Krośnie (Małopolskie) władze samorządowe stworzyły program Mieszkania Młodych Rodzin. Na potrzeby tego programu przeznaczono i zaadaptowano niewykorzystane dotychczas oraz zwalniające się budynki. Obiekty będą eksploatowane i zarządzane przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego - Przedsiębiorstwo Mieszkaniowe. Instytucja ta będzie także realizatorem całego programu.

Fundusz Dopłat

Wnioski o finansowe wsparcie z Funduszu Dopłat, w formie dotacji przyjmuje do końca października 2007 r. Bank Gospodarstwa Krajowego. Wysokość wsparcia wynosi od 20 proc. do 40 proc. kosztów inwestycyjnych. O pomoc w budowie m.in. mieszkań komunalnych mogą ubiegać się gminy, związki międzygminne, powiaty oraz organizacje pożytku publicznego. Głównym celem programu jest zwiększenie ilości lokali służących zaspokajaniu potrzeb osób najuboższych.

W planie finansowym Funduszu Dopłat na bieżący rok przeznaczono dopłaty na łączną kwotę 185 mln zł

- W ciągu ośmiu lat w ramach tego programu ma być wybudowanych około 100 tys. lokali mieszkaniowych oraz 20 tys. miejsc w noclegowniach i domach dla bezdomnych - informuje Bogdan Zdunek, zastępca dyrektora w Departamencie Funduszy Mieszkaniowych Banku Gospodarstwa Krajowego.

Samorządy otrzymać mogą wsparcie na inwestycje w: lokale socjalne, mieszkania chronione, noclegownie i domy dla bezdomnych.

Finansowe wsparcie, o którym mowa, nie może być udzielone na realizację przedsięwzięć współfinansowanych ze środków Unii Europejskiej bądź też finansowanych ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.

TBS-y i PPP

TBS-y to spółka non profit, która powinna budować mieszkania na wynajem dla niezamożnych. Obecnie w kraju działa aktywnie tylko ponad 200 TBS-ów. Nie jest to oszałamiającą liczba. TBS-y to pomysł na tanie, czynszowe lokale mieszkalne, o ile gmina jest ich udziałowcem lub właścicielem. W praktyce jest jednak różnie. Gmina powinna partycypować w kosztach przedsięwzięcia. TBS-y to jeden z bardziej przystępnych sposobów na posiadanie mieszkania przez tych, których nie stać na kupno domu lub mieszkania, ale stać na zapłatę nieco wyższego czynszu. Finansowanie TBS-u powinno odbywać się poprzez pobieranie od mieszkańców opłat w postaci czynszów.

Dobrym pomysłem na rozwiązanie problemu braku mieszkań w gminie może okazać się budowa mieszkań w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego. Firma budowlana na zlecenie i w porozumieniu z urzędem gminy buduje na potrzeby gminy lokale mieszkalne, a następnie po ich oddaniu do użytku i zamieszkaniu zarządza nimi. Pobiera czynsz, który przez określony czas jest wynagrodzeniem za wybudowanie mieszkań.

NA CO DOFINANSOWANIE Z FUNDUSZU DOPŁAT

Na finansowe wsparcie mogą liczyć gminy, jeśli otrzymane środki przeznaczone zostaną na:

• budowę budynku (na nieruchomości stanowiącej własność inwestora lub będącej w jego użytkowaniu wieczystym),

• adaptację, remont lub przebudowę budynku, lub części takiego budynku,

• nabycie lokali mieszkalnych, również połączonie z ich remontem,

• pokrycie części kosztów tworzenia mieszkań przez towarzystwo budownictwa społecznego

Andrzej Okrasiński

andrzej.okrasinski@infor.pl

PODSTAWA PRAWNA

• Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. nr 85, poz. 388 ze zm.).

• Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 ze zm.).

• Ustawa z 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych (Dz.U. nr 251, poz. 1844).

• Ustawa z 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. nr 105, poz. 509 ze zm.).

• Rozdział 4 ustawy z 26 października 2007 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. z 2000 r. nr 98, poz. 1070 ze zm.).