Jak samorząd powinien prowadzić ewidencję nieruchomości

JarosŁaw Kapsa

Urząd Miasta w Częstochowie

Zmiana ustawy o gospodarce nieruchomościami w niewielkim zakresie zmienia podstawowe obowiązki organów samorządowych w zakresie ewidencji nieruchomości. Jest to przy tym rzecz oczywista - jeżeli samorząd posiada lub dysponuje określonym majątkiem, to musi istnieć aktualna ewidencja owego majątku. Ewidencja ta powinna zawierać zarówno wartość nieruchomości, jak i określenie funkcji wskazanej w planie zagospodarowania oraz ewentualne roszczenia wobec niej osób trzecich. Jest to minimum, jakie powinna zawierać ewidencja. Wiele samorządów, w tym także Częstochowa, zdecydowana jest poszerzyć zakres informacji zawartych w bazie ewidencji. Innymi słowy tworzone są zintegrowane systemy informacji przestrzennej, gdzie w formie elektronicznej nanoszone są wszelkie potrzebne informacje o nieruchomościach. Korzystając z systemu będzie można uzyskać o wybranym terenie informacje nie tylko o własności, wartości, przeznaczeniu, roszczeniach, ale także, jakie sieci medialne przebiegają pod ziemią, jakie budowle stoją na ziemi, a nawet o stojących na tej działce drzewach.

Działania prowadzone są w dwóch zakresach. W kilku miastach w Polsce tworzona jest, w perspektywie realizacji najbliższych trzech lat, elektroniczna baza ewidencji gruntów i nieruchomości. Wcześniej, bo już w 2008 roku, gotowy będzie elektroniczny system informacji przestrzennej. Możliwość przeniesienia informacji z systemu informacji przestrzennej do bazy ewidencji i nieruchomości pozwoli dowolnie zwiększać ilość informacji o wybranych działkach.

Niewątpliwie stała aktualizacja bazy ewidencji nieruchomości w pierwszym rzędzie sprzyja zwiększeniu dochodów gminy lub powiatu. Jest to bowiem precyzyjna podstawa potrzebna do wyliczania opodatkowania. Zaletą dodatkową jest ułatwienie gospodarowania nieruchomościami. Miasto Częstochowa jest jednym z typowych miast, w którym występuje przewaga własności prywatnej na obszarze miasta oraz poważne rozproszenie tej własności. Na ogólną wielkość powierzchni miasta 15 972 ha własność komunalna to 2589 ha (16,2 proc.), własność Skarbu Państwa - 3555 ha (22,3 proc.), własność innych podmiotów - 9838 ha (61,5 proc.). W tej ostatniej grupie grunty osób fizycznych stanowią 9063 ha. To rozproszenie powoduje, że część majątku nie jest i nie może być sensownie zagospodarowywana. W rękach gminy są np. działki o szerokości 2-3 m, długości 100-200 m. Scalanie gruntów nie jest więc tylko koniecznością na wsiach. Bez dobrej ewidencji, a na tej bazie dobrego planu gospodarowania - wartościowe obszary miasta mogą pozostać niezagospodarowane.

Warto tu także zauważyć, że nie jest prawdziwe twierdzenie, że utrzymywanie i przetrzymywanie ziemi nic nie kosztuje. Obowiązkiem właściciela lub zarządcy jest nie tylko zabezpieczenie przed zniszczeniem, lecz także dbałość o porządek. Gmina ponosi koszt sprzątania, wykaszania, grodzenia takiego niepotrzebnego obszaru. Gdyby doszło do wypadku związanego ze stanem nieruchomości, to gmina ponosi odpowiedzialność. Jako koszt trzeba przyjąć także brak wpływów podatkowych. Lepiej zatem taki niepotrzebny obszar oddać nawet za symboliczną złotówkę niż przetrzymywać.

Plany gospodarowania są m.in. po to, by tego typu koszty utrzymywania niepotrzebnej własności eliminować. Mają też inny istotny walor. Dla inwestorów ważna jest przewidywalność działań miasta. Z planu wynika bowiem harmonogram pewnych działań sprzyjających lub niesprzyjających rozwojowi inwestycji prywatnych. Przewidywalność działań publicznych sprzyja w tym wypadku racjonalnemu podejmowaniu decyzji prywatnych. I o to też chodzi w problemach przestrzennych łączących dobro ogółu z dobrem indywidualnym.

AJ