Względy techniczne w podatku od nieruchomości

• Pojęcie względów technicznych
• Remont i działalność sezonowa a opodatkowanie nieruchomości
• Ustalenie istnienia względów technicznych
• Działalność gospodarcza

Przesłanką determinującą zastosowanie wyższej stawki podatku od nieruchomości w odniesieniu do gruntów, budynków i budowli jest ich związanie z działalnością gospodarczą. Warto zauważyć, że decydujący jest tutaj sam fakt posiadania określonej nieruchomości lub znajdującego się na niej obiektu przez przedsiębiorcę lub inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą. Wyjątki od tej zasady dotyczą budynków mieszkalnych, gruntów pod tymi budynkami oraz gruntów pod jeziorami, a także gruntów zajętych na zbiorniki retencyjne i elektrownie wodne.

Ostatnią z sytuacji, które pozwolą na zastosowanie niższej stawki podatku jest wyłączenie możliwości wykorzystywania przedmiotu opodatkowania do prowadzenia działalności ze względów technicznych. W takiej sytuacji, grunty i budynki będą podlegały stawce właściwej dla gruntów i budynków pozostałych, a budowle jako niezwiązane z prowadzoną działalnością, nie będą opodatkowane podatkiem od nieruchomości.

Pojęcie względów technicznych

Pomimo, że regulacja zawarta w art. 1a ust. 1 pkt. 3 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych obowiązuje od 1 stycznia 2003 roku, to nadal budzi bardzo dużo wątpliwości wynikających z użycia przez ustawodawcę pojęć wieloznacznych i niedookreślonych. Przykładem może być sam zwrot „względy techniczne”, którego definicji próżno szukać w jakimkolwiek akcie obowiązującego prawa. W tym przypadku, uzasadnione wydaje się odwołanie do języka potocznego, a także pomocniczo do prawa budowlanego, w szczególności do rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Należy jednak pamiętać, że przepisy prawa budowlanego, podobnie jak np. przepisy dotyczące ochrony środowiska nie znajdują bezpośredniego zastosowania w sferze prawa podatkowego, bowiem regulują zagadnienia innej materii. Mogą być jednak brane pod uwagę, ale jedynie jako pewne wytyczne w procesie wykładni.

W praktyce bardzo często względy techniczne utożsamia się z obiektywnymi okolicznościami natury technicznej, które uniemożliwiają wykorzystanie nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej. Nie należą do nich natomiast przyczyny technologiczne, np. demontaż instalacji wodno-kanalizacyjnej, ekonomiczne, np. wysokie koszty uzdatniania wody, czy finansowe, co zostało potwierdzone w wyroku WSA w Gliwicach z dnia 17 czerwca 2005 r..

Warto zwrócić uwagę na dwie cechy charakterystyczne względów technicznych: niezależny charakter okoliczności oraz ich trwałość. 

Po pierwsze względy techniczne odnoszą się wyłącznie do okoliczności faktycznych niezależnych od woli przedsiębiorcy lub innej osoby prowadzącej działalność gospodarczą, które prowadzą do braku możliwości wykorzystania nieruchomości do celów gospodarczych z powodu niespełnienia określonych wymogów technicznych. Z powyższego wynika, że wszelkie działania lub zaniechania celowo podejmowane przez podatnika, zmierzające do zmniejszenia obciążeń fiskalnych, nie będą miały znaczenia. Przykładem może być tutaj np. przejściowe niewykorzystanie nieruchomości, co zostało potwierdzone m.in. w wyroku WSA w Gdańsku z dnia 17 sierpnia 2006 r. Co prawda, w niektórych uzasadnieniach do wyroków można znaleźć pogląd odmienny, jednak jego przyjęcie może rodzić niebezpieczeństwo wykorzystywania przez przedsiębiorców tej regulacji do zmniejszania opodatkowania, poprzez „wywoływanie” względów technicznych.   

Drugą kwestią, na którą warto zwrócić uwagę jest aspekt temporalny względów technicznych, co sprowadza się do ustalenia, czy możliwość zastosowania stawki niższej w podatku od nieruchomości zależy wyłącznie od okoliczności o charakterze trwałym, czy także od tych o charakterze przemijającym. W mojej ocenie bardziej zasadnym jest pierwszy z poglądów, co wynika chociażby z samego brzmienia art. 1a ust. 1 pkt 3 i użycia sformułowania „nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia tej działalności”. Oznacza to, iż budynek, budowla lub grunt zarówno obecnie, jak i w przyszłości nie nadaje się do wykorzystywania w prowadzonej działalności ze względów technicznych. Pogląd ten został wyrażony w licznych orzeczeniach sądowych m.in. w wyroku WSA w Gdańsku z dnia 10 września 2009 r.

Czytaj także: Podatek od nieruchomości>>

   

Remont i działalność sezonowa a opodatkowanie nieruchomości

Wydaje się, że jedną z częściej przywoływanych okoliczności, które miałyby skutkować zastosowaniem stawki niższej jest remont. Przede wszystkim należy zauważyć, iż o związaniu budynki z działalnością gospodarczą przesądza sam fakt posiadania danego obiektu przez przedsiębiorcę lub inny podmiot prowadzący działalność. Bez znaczenia pozostaje fakt, czy jest on wykorzystywany do prowadzenia tej działalności, czy też nie. Ponadto, remont czy adaptacja budynku nie musi zawsze oznaczać wyłączenia możliwości korzystania z niego i pozbawiać go związku z działalnością przedsiębiorcy.

Biorąc powyższe pod uwagę, a także wcześniejsze rozważania nad aspektem temporalnym należy uznać, iż remontu nie będzie można uznać jako wzgląd techniczny. Pogląd ten jakkolwiek dominujący, nie jest jedynym, który można spotkać w orzecznictwie. Wydaje się on jednak bardziej zasadny, zwłaszcza mając na uwadze to, iż remont przeprowadzany jest przez przedsiębiorcę lub za jego aprobatą, a poza tym są to okoliczności o charakterze przejściowym, a nie trwałym.

W tym miejscu warto jeszcze poruszyć kwestię działalności sezonowej. Należy jednoznacznie stwierdzić, iż przez cały okres prowadzenia takiej działalności podatnik będzie podlegał stawkom najwyższym, a nie tylko przez część roku. Znalazło to odzwierciedlenie m.in. w wyroku NSA z dnia 17 stycznia 2008 r. dotyczącym wydobywania torfu, gdzie sąd wyraźnie stwierdził, iż warunki atmosferyczne oraz trudności z eksploatacją złoża stanowią przeszkodę przemijającą, której nie można zaliczyć do względów technicznych.

Ustalenie istnienia względów technicznych

Bardzo ważną kwestią jest prawidłowe ustalenie, czy okoliczności uzasadniające opodatkowanie nieruchomości lub znajdującego się na niej obiektu stawką niższą jest w pełni uzasadnione. Podstawą do tego są dane zawarte w informacji lub deklaracji złożonej przez podatnika organowi podatkowemu wraz z wszelkimi dokumentami, które mogą być pomocne w dokonaniu właściwych ustaleń. Chodzi tutaj w szczególności o decyzje organu nadzoru budowlanego. Trudno zgodzić się z poglądem wyrażonym w uzasadnieniu do wyroku WSA w Krakowie z dnia 6 maja 2008 r. oraz wyroku WSA w Szczecinie z dnia 28 października 2009 r., gdzie wskazano, iż jedynie decyzje administracyjne mogą stanowić potwierdzenie zaistnienia względów technicznych. Odmienny pogląd, moim zdaniem bardziej zasadny, został zaprezentowany w licznych orzeczeniach, m.in. w wyroku WSA w Gdańsku z dnia 20 maja 2008 r. Ponadto, zgodnie z art. 180 §1 Ordynacji podatkowej, jako dowód należy dopuścić, co do zasady, wszystko co może przyczynić się do ustalenia stanu faktycznego i wyjaśnienia sprawy, pod warunkiem, że nie jest to dowód sprzeczny z prawem.

W sytuacji, gdy organ podatkowy zakwestionuje informacje przekazane przez podatnika, zobowiązany jest do przeprowadzenia postępowania dowodowego. Słusznie zauważył jednak Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 17 sierpnia 2006 r., że nie należy nakładać na organ podatkowy nieograniczonego obowiązku poszukiwania materiału dowodowego, jeżeli w danej sprawie nie dostarczył ich sam podatnik. Zwłaszcza, jeżeli z ustaleń organu wynikają wnioski odbiegające od tych, które formułuje podatnik, nie dysponując żadnymi dowodami. 

Czytaj także: Uchwalane przez gminy wadliwe zwolnienia z podatku od nieruchomości>>

Działalność gospodarcza

Zgodnie z treścią art. 1a ust. 1 pkt 3, grunty, budynki i budowle znajdujące się w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, uznaje się jako związane z prowadzeniem działalności, chyba, że nie są i nie mogą być wykorzystywane ze względów technicznych do prowadzenia tej działalności. Nasuwa się pytanie, o jaką działalność chodzi, czy o konkretną działalność prowadzoną przez podatnika, czy działalność gospodarczą w ogóle?

Ministerstwo Finansów w piśmie z 13 marca 2003 roku opowiedziało się za szerszym rozumieniem tego pojęcia, wskazując, że ustawodawca miał na myśli każdy rodzaj działalności, a nie tylko tą konkretną wykonywaną przez podatnika. Trudno jednak zgodzić się z takim poglądem, biorąc zwłaszcza pod uwagę wykładnię językową. Gdyby ustawodawca faktycznie chciał tak szeroko określać zakres regulacji to nie używałby zwrotu „tej działalności”. Po drugie, w związku z zasadą swobody działalności gospodarczej nie jesteśmy w stanie stworzyć zamkniętego katalogu rodzajów działalności. Jak więc organ podatkowy może wykluczyć, że dany grunt, budynek lub budowla nie nadaje się do prowadzenia żadnej działalności? Moim zdaniem jest to niemożliwe.

Podsumowując należy zauważyć, iż dużym mankamentem omówionej regulacji jest jej niedookreślony i niejasny charakter. Trudno oczekiwać od ustawodawcy, aby w samej ustawie wyczerpująco definiował pojęcie względów technicznych, mając chociażby na uwadze fakt złożoności tej problematyki. Dlatego tak ważna rola spoczywa na sądach oraz doktrynie, aby właściwie interpretować tą regulację i rozwiewać wszelkie wątpliwości, które mogą utrudniać działanie organów podatkowych.

Akty prawne:

Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 95, Poz 613 >>

Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie>>

Rafał Frankiewicz

samorzad.infor.pl