Podatek od nieruchomości

Podatek od nieruchomości, uregulowany przede wszystkim przepisami ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz. U. z 2006 r., nr 121, poz. 844, z późn. zm., dalej zwana u.p.o.l.), ma w większości gmin w Polsce pod względem wydajności fiskalnej duże znaczenie.

Co podlega opodatkowaniu omawianym podatkiem?

Odpowiedź na powyższe pytanie daje przepis art. 2 u.p.o.l. Zgodnie z nim opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają nie tylko, jak sugeruje nazwa podatku, nieruchomości, ale i obiekty budowlane. We wspomnianym przepisie ustawodawca doprecyzowując przedmiot opodatkowania w podatku od nieruchomości wskazał, że opodatkowane omawianym podatkiem mogą być grunty, budynki lub budowle. W przypadku budynków i budowli możliwe jest nawet opodatkowanie wyłącznie określonej części obiektu.

Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych nie definiuje pojęcia „grunt” wobec czego konieczne jest odwołanie się w tym zakresie do właściwych przepisów prawa cywilnego. Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.- Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r., nr 16, poz. 93 z późn. zm., dalej zwany k.c.) grunt to cześć powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności.

Oczywiście opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają tylko te grunty, które nie są opodatkowane podatkiem rolnym lub leśnym. O tym, którym z wyżej wymienionych podatków opodatkowany powinien zostać konkretny grunt decyduje jego przeznaczenie stosownie do zapisów w ewidencji gruntów, którą zgodnie z art. 21 ustawy z 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz. U. z 2005 r. nr 240, poz. 2027 z pózn. zm.) powinny kierować się organy m.in. przy wymiarze podatków. Wyjątek od tej zasady dotyczy tzw. gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej, czyli faktycznie w prowadzonej przez przedsiębiorcę działalności wykorzystywanych. Te, nawet jeśli zostały w ewidencji sklasyfikowane jako rolne lub leśne, podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości i to według najwyższych - przewidzianych dla „firmowych” nieruchomości - stawek.

Budynek, to zgodnie z art. 1a ust. 1 lit. 1 ) u.p.o.l. obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który spełnia trzy warunki:

- jest trwale związany z gruntem,

- wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych

- posiada fundamenty oraz dach.

W literaturze przedmiotu uznaje się, że warunek trwałości połączenia budynku z gruntem należy uznać za spełniony, gdy połączenie dokonane jest dla trwałego użytku, a ewentualne odłączenie pociągałoby za sobą uszkodzenie lub istotną zmianę całości bądź odłączonej części. Innymi słowy budynek to obiekt, który nie jest konstrukcyjnie przeznaczony do przenoszenia w inne miejsce bez jego uszkodzenia i jest posadowiony na stałe, przy czym możliwość przeniesienia obiektu w inne miejsce, która ma stanowić o tym, że obiekt ten nie jest budynkiem nie może być rozumiana, jako możliwość rozebrania każdego obiektu na części (np. przez odzyskanie cegieł lub desek) i ponownego "wybudowania" go w innym miejscu (tak WSA w Białymstoku w wyroku z dnia 16 marca 2010 r., sygn. I SA/Bk 42/10). W świetle komentowanego przepisu nie mogą za budynki być uznane wszelkie obiekty o charakterze prowizorycznym np. szopki, garaże bez fundamentów, wiaty czy altany oraz te wzniesione na ściśle określony czas.

W ustawie o podatkach i opłatach lokalnych funkcjonuje także legalna definicja pojęcia „budowla”. W myśl art. 1a ust. 1 lit. 2 ) u.p.o.l. jest to obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury a także urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów prawa budowlanego związane z obiektem budowlanym, które zapewnia możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem.

Z powyższej definicji wynika, że każdy obiekt budowlany (za wyjątkiem obiektu małej architektury) niebędący budynkiem jest budowlą. Zgodnie z ciekawym, choć kontrowersyjnym stanowiskiem NSA, gdy dany budynek faktycznie wykracza poza jego ustawowo określone elementy, wówczas przestaje być budynkiem w rozumieniu art. 1a ust. 1 lit 1 u.p.o.l. Przykładem może być budynek stacji transformatorowej, który jako wypełniony urządzeniami energetycznymi, kubaturowo zajmującymi jego przestrzeń w znacznym stopniu funkcjonalnie tworzy całość gospodarczą. Budynek taki, zdaniem NSA, staje się obiektem budowlanym, ze wszystkimi cechami budowli. Przy dokonywaniu tego rodzaju kwalifikacji obiektów należy zawsze mieć na uwadze jego elementy funkcjonalne, czyli przeznaczenie, wyposażenie oraz sposób i możliwości wykorzystanie tego obiektu jako całości (wyrok NSA z dnia 2 lutego 2010 r., sygn. akt. II FSK 1409/08). Przykładami budowli podlegających opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości będą lotniska, drogi, linie telekomunikacyjne, sieci transformatorowe, światłowody, instalacje przemysłowe, niektóre wiaty czy tablice reklamowe, itp. Nie zawsze jednak organ może oczekiwać, że właściciel budowli zapłaci podatek. Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają bowiem wyłącznie budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, czyli, jak wyjaśnia ustawodawca w art. art. 1a ust. 1 lit. 3 ) u.p.o.l. będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego tę działalność.

Rozstrzyganie o tym, jak zakwalifikować dany obiekt często nie jest zadaniem łatwym. W wątpliwych przypadkach warto pamiętać o możliwości skorzystania z usług biegłego.

Ustawodawca przewidział szereg zwolnień podatkowych o charakterze zarówno przedmiotowym, jak i przedmiotowo-podmiotowym, których szczegółowe zasady uregulowane są nie tylko w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych, ale i w szeregu innych ustaw. Poza tymi zwolnieniami rady poszczególnych gmin są uprawnione do wprowadzania na swoim terenie także innych.

Kto jest podatnikiem?

Obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości spoczywa na każdym podmiocie, któremu przypisać można prawo własności, użytkowanie wieczyste, posiadanie samoistne a w określonych sytuacjach także posiadanie zależne nieruchomości albo obiektu budowlanego podlegającego opodatkowaniu. Gmina nie może traktować jak podatnika natomiast podmiotu, który nie jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym ani posiadaczem samoistnym czy w ściśle określonych sytuacjach posiadaczem zależnym choćby nawet ten z władania nieruchomością czerpał określone korzyści.

Własność, posiadanie i użytkowanie wieczyste to pojęcia ze sfery prawa cywilnego. Prawo własności uregulowane w art. 140 i n. k.c. to najszersze prawo rzeczowe wiążące się z możliwością niemal nieograniczonego korzystania z rzeczy, pobierania z niej pożytków i innych dochodów oraz rozporządzania nią.

Użytkowanie wieczyste to prawo rzeczowe, które może być ustanowione wyłącznie na gruntach Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. Regulacja dotycząca prawa użytkowania wieczystego znajduje się nie tylko w Kodeksie cywilnym (art. 232 i n. k.c.) , ale i w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.). Prawo użytkowania wieczystego od prawa własności pod względem treści różni się tym, że użytkowanie jest prawem na rzeczy cudzej o charakterze czasowym, a jego granice wyznacza przede wszystkim umowa zawarta przez użytkownika ze Skarbem Państwa lub jednostką samorządu terytorialnego (względnie ze związkiem tych jednostek). Ponieważ prawo użytkowania wieczystego dotyczyć może jedynie gruntów, zgodnie z art. 235 § 1. k.c. budynki i inne urządzenia wzniesione na tych gruntach stanowią własność użytkownika wieczystego. W rezultacie użytkownik wieczysty zabudowanego gruntu płaci z tytułu samego użytkowania jedynie podatek od gruntu, natomiast podatek od zabudowań płaci on już jako ich właściciel.

Zgodnie z art. 336 k.c. posiadaczem samoistnym rzeczy jest osoba, która włada nią jak właściciel, w odróżnieniu od tzw. posiadacza zależnego, który faktycznie włada rzeczą jak użytkownik, zastawnik czy najemca, czyli na podstawie pewnego stosunku prawnego wyposażającego posiadacza zależnego w ściśle określone uprawnienia.

Posiadacz zależny jest podatnikiem tylko w jednym wypadku - jeśli swym posiadaniem obejmuje nieruchomość lub obiekt budowlany Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Podstawą takiego posiadania może być umowa zawarta z właścicielem lub Agencją Własności Rolnej Skarbu Państwa, inny tytuł prawny, np. decyzja o przekazaniu nieruchomości w trwały zarząd. Względnie posiadanie to może także występować bez tytułu prawnego. W tym ostatnim jednak wypadku, jeżeli posiadanie zależne dotyczy nieruchomości lub obiektów budowlanych wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa lub będących w zarządzie Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe, podatnikami pozostają oddziały terenowe Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa albo nadleśnictwa Lasów Państwowych, faktycznie władające przedmiotem podlegającym opodatkowaniu.

Czytaj także: Podatek od nieruchomości podmiotów gospodarczych>>

Podstawa opodatkowania w podatku od nieruchomości

Podatek od nieruchomości naliczany jest w odniesieniu do gruntów od ich powierzchni a dla budynków lub ich części od tzw. powierzchni użytkowej. Specyficzne w tym zakresie rozwiązanie przewidziano dla budowli lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Co do zasady podstawą opodatkowania jest dla nich wartość początkowa stanowiąca zgodnie z przepisami ustaw: z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.,) (art. 22g. 1. i n.) oraz z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.) (art. 16g. 1. i n.) podstawę do dokonywania odpisów amortyzacyjnych, ustalona na dzień 1 stycznia roku podatkowego, a dla budowli ulepszonych lub po aktualizacji wyceny - wartość rynkowa ustalona na dzień 1 stycznia roku podatkowego następującego po roku, w którym dokonano ulepszenia lub aktualizacji wyceny. Natomiast w przypadku budowli całkowicie zamortyzowanych podstawę stanowi ich wartość z dnia 1 stycznia roku, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego.

W niektórych przypadkach od budowli lub ich części nie dokonuje się w ogóle odpisów amortyzacyjnych. Wówczas za podstawę opodatkowania uznaje się ich wartość rynkową, określoną przez podatnika na dzień powstania obowiązku podatkowego.

Stawki podatku

W podatku od nieruchomości przewidziano zarówno stawki kwotowe, jak i procentowe. Te pierwsze stosuje się w odniesieniu do gruntów i budynków, te drugie wobec budowli.

Wysokość stawek jest różna w zależności od rodzaju i sposobu wykorzystywania przedmiotu opodatkowania. Najniższe stawki przewidziane są dla budynków mieszkalnych i tzw. gruntów pozostałych. Z kolei najwyższe - dla gruntów i budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Pewne preferencje względem standardowych stawek przewidzianych dla przedsiębiorców ustawa wprowadza wobec budynków zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym, działalności gospodarczej w zakresie udzielania świadczeń zdrowotnych oraz odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego prowadzonej przez organizacje pożytku publicznego. Określone ustawą stawki mają charakter stawek maksymalnych- stanowiących górną granicę dla stawek, które rada gminy samodzielnie wprowadza uchwałą na swoim terenie.

Technika poboru

Organem podatkowym w sprawach dotyczących podatku od nieruchomości jest wójt (burmistrz, prezydent miasta) właściwy ze względu na miejsce położenia przedmiotów opodatkowania. Jemu podatnicy składają przewidziane ustawą informacje i deklaracje, on też wydaje niezbędne w sprawach dotyczących omawianego podatku decyzje. Technika poboru podatku od nieruchomości jest zróżnicowana względem podatników będących osobami fizycznymi i innymi podmiotami prawa.

Na osobach fizycznych ciąży obowiązek złożenia organowi podatkowemu informacji o posiadanych nieruchomościach i obiektach budowlanych. Powinna ona zostać sporządzona na formularzu według ustalonego przez radę gminy w drodze uchwały wzoru. Przy podejmowaniu przedmiotowej uchwały rada gminy ma możliwość określenia warunków i trybu składania informacji za pomocą środków komunikacji elektronicznej. Do wypełnienia omawianego formularza niezbędne jest podanie jest przez podatnika przede wszystkim danych dotyczących podmiotu i przedmiotu opodatkowania koniecznych do wymiaru i poboru podatku od nieruchomości. Informację składa się w terminie 14 dni od dnia wystąpienia okoliczności uzasadniających powstanie albo wygaśnięcie obowiązku podatkowego lub od dnia zaistnienia zdarzenia mającego wpływ na wysokość opodatkowania w danym roku, a w szczególności zmiany sposobu wykorzystywania przedmiotu opodatkowania lub jego części.

Co ważne dnia wystąpienia okoliczności uzasadniających powstanie albo wygaśnięcie obowiązku podatkowego nie można utożsamiać z dniem, w którym powstaje przedmiotowy obowiązek. Zgodnie z art. 6 ust. 1. i n. u.p.o.l. co do zasady obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstały okoliczności uzasadniające powstanie tego obowiązku. Aby zobrazować różnicę pomiędzy tymi datami można wskazać, że w przypadku gdy osoba fizyczna celem zakupu domku jednorodzinnego podpisuje stosowny akt notarialny dnia 1 czerwca 2010 r. organ ma prawo oczekiwać od niej złożenia informacji o tej nieruchomości do dnia 15 czerwca 2010 r., natomiast obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nabytej nieruchomości powstanie dopiero dnia 1 lipca 2010 r.

Jeżeli jednak mamy do czynienia z budowlą lub budynkiem nowo wybudowanym, obowiązek powstaje dopiero z dniem 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa została zakończona albo w którym rozpoczęto użytkowanie budowli albo budynku lub ich części przed ich ostatecznym wykończeniem. Natomiast w razie gdyby w trakcie roku podatkowego zaistniało zdarzenie mające wpływ na wysokość opodatkowania w tym roku, a w szczególności zmiana sposobu wykorzystywania przedmiotu opodatkowania lub jego części, podatek ulega obniżeniu lub podwyższeniu, poczynając od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiło to zdarzenie. Wygaśnięcie obowiązku podatkowego następuje zawsze z upływem miesiąca, w którym ustały okoliczności go uzasadniające.

Co, jeśli osoba fizyczna zaniecha wypełnienia obowiązku nadesłania informacji? Organ powinien wówczas ją do tego wezwać. Dopiero zignorowanie stosownego wezwania uzasadnia wszczęcie wobec podatnika na podstawie art. 165 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm. dalej zwana O.p.) postępowania podatkowego celem zebrania niezbędnych dowodów i wydania decyzji. Niezależnie od powyższego wójt może zwrócić się do właściwego organu z wnioskiem o ukaranie niesubordynowanego podatnika, ponieważ zgodnie z art. 54. § 1.  ustawy z dnia 10 września 1999 r. Kodeks karny skarbowy (Dz. U. z 2007 r. Nr 111, poz. 765) podatnik, który uchylając się od opodatkowania, nie ujawnia właściwemu organowi przedmiotu lub podstawy opodatkowania lub nie składa deklaracji, przez co naraża podatek na uszczuplenie, podlega karze grzywny do 720 stawek dziennych albo karze pozbawienia wolności, albo obu tym karom łącznie.

Dane zawarte w informacji stanowią podstawę do ustalenia osobie fizycznej wysokości podatku do zapłaty w decyzji. Wójt zanim ją wyda powinien jednak wszcząć wobec konkretnego podatnika postępowanie podatkowe, a następnie, pomimo iż w praktyce jedynym dowodem „zebranym w sprawie” jest najczęściej informacja sporządzona przez samego podatnika, zawiadomić go o możliwości wypowiedzenia się zgodnie z art. 200 O.p. Tak sformalizowanego trybu można zaniechać jedynie, gdy stan faktyczny nie uległ żadnej zmianie. Podatnicy będący osobami fizycznymi płacą podatek od nieruchomości w czterech ratach, w ściśle określonych terminach: do dnia 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada roku podatkowego. Jeżeli w ciągu roku podatkowego nastąpiło wygaśnięcie obowiązku podatkowego w zakresie podatku od nieruchomości lub zaistniało zdarzenie mające wpływ na wysokość opodatkowania w tym roku organ podatkowy dokonuje zmiany decyzji, którą ustalono ten podatek.

Jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu osób fizycznych oraz osób prawnych, jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej lub spółek nieposiadających osobowości prawnej, z wyjątkiem osób tworzących wspólnotę mieszkaniową, osoby fizyczne składają deklarację na podatek od nieruchomości oraz opłacają podatek na zasadach obowiązujących osoby prawne.

Podstawowa różnica pomiędzy zasadami obowiązującymi podatników będących osobami fizycznymi a regułami dotyczącymi pozostałych podatników polega na tym, że podatnicy nie będący osobami fizycznymi nie składają informacji, nie czekają też z zapłatą podatku na decyzję wójta. Do ich obowiązków należy natomiast składanie, w terminie do dnia 15 stycznia, organowi podatkowemu właściwemu ze względu na miejsce położenia przedmiotów opodatkowania, deklaracji na podatek od nieruchomości na dany rok podatkowy.

Jeżeli obowiązek podatkowy powstał już w trakcie roku podatkowego, po 15 stycznia, deklarację należy złożyć w terminie 14 dni od dnia zaistnienia okoliczności uzasadniających powstanie tego obowiązku. Z kolei w razie zaistnienia zdarzenia mającego wpływ na wysokość opodatkowania w danym roku, w terminie 14 dni od dnia zaistnienia tego zdarzenia podatnik powinien złożyć korektę wcześniej złożonej deklaracji. Te deklaracje, podobnie jak omówione powyżej informacje składane przez osoby fizyczne powinny być również sporządzone na formularzu według ustalonego przez radę gminy wzoru. W tym miejscu można zauważyć, że rada ma możliwość ustalenia wzorów informacji i deklaracji w uchwale dotyczącej stawek podatku albo podjęcia osobnej w tym przedmiocie uchwały. Przez wzgląd na konieczność podejmowania nowych uchwał ilekroć zmianie  ma ulec wysokość stawek ( w praktyce co roku) wygodniejszym wyjściem wydaje się podjęcie osobnej uchwały w przedmiocie wzorów. Osoby prawne, jednostki organizacyjne oraz spółki niemające osobowości prawnej, jak również odziały terenowe Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz nadleśnictwa Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe wpłacają obliczony w deklaracji podatek od nieruchomości - bez wezwania - na rachunek budżetu właściwej gminy, w dwunastu ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego, w terminie do dnia 15 każdego miesiąca.

Rada gminy może zarządzać pobór podatku od nieruchomości w drodze inkasa oraz wyznaczać inkasentów i określać wysokość wynagrodzenia za inkaso. Taki sposób poboru omawianego podatku może jednak dotyczyć wyłącznie osób fizycznych.

Czytaj także: Podatki i opłaty lokalne>>

Jaki jest polski podatek od nieruchomości?

Chociaż regulacja prawna przedmiotowego podatku zawiera się raptem w kilku artykułach, w praktyce stosowanie tych przepisów rodzi wiele wątpliwości. Dotyczą one m.in. rozstrzygania czy dany obiekt stanowi budynek, jego część czy może budowlę, problemów z ustalaniem osoby podatnika zwłaszcza w przypadku oddawania przedmiotów podlegających opodatkowaniu przez trwałych zarządców w posiadanie zależne, stosowania zwolnień zarówno tych przewidzianych ustawą , jak i tych wprowadzanych lokalnie na mocy uchwały rady gminy.

Niezależnie od powyższego wskazać należy, że sporo kontrowersji budzi sama konstrukcja omawianego podatku. Głównym zarzutem stawianym przez przeciwników omawianego podatku w obecnym kształcie jest zasada naliczania podatku w większości przypadków nie od wartości a od metrażu przedmiotów opodatkowania. Wskazuje się, że realizacji zasady sprawiedliwości podatkowej lepiej służyłby model, w którym podstawą opodatkowania byłaby wartość katastralna nieruchomości, t.j. ich wartość wynikająca ze specjalnego rejestru zwanego katastrem. Niestety, ze względu na koszty, czasochłonność, opór znacznej części społeczeństwa i związany z powyższym brak odwagi polityków, wprowadzenia nowych rozwiązań nie należy spodziewać się szybko.

Natalia Węgrzynek

Sektor Publiczny