Kategorie

Czy podatek od nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT

Choć tak postawione pytanie może wydawać się wewnętrznie sprzeczne, to jednak osoby zajmujące się podatkami w praktyce nie widzą w tym pytaniu żadnej sprzeczności. Z takim zagadnieniem na gruncie opodatkowania podatkiem VAT możemy mieć do czynienia w przypadku umowy najmu.

Gmina wynajmuje lokale mieszkalne, których jest właścicielem. W tym zakresie gmina zawiera z najemcą lokalu umowę najmu, w której zawarte są m.in. postanowienia dotyczące odpłatności za ten lokal oraz koszty związane z eksploatacją lokalu. I tak zgodnie z umową najmu najemca będzie uiszczał następujące opłaty:

1) czynsz,

2) opłaty eksploatacyjne, w skład których wchodzą koszty:

•    energii, ogrzewania, sprzątania i ochrony,

•    wody i odprowadzania ścieków

•    podatku od nieruchomości.

W związku z tym, że strony umowy najmu w powyższy sposób określiły kwestie opłat związanych z najmem to gmina z tytułu tej umowy wystawia fakturę VAT na czynsz oraz refakturuje pozostałe koszty eksploatacyjne, korzystając przy tym (tam gdzie jest to możliwe) z obniżonych stawek podatku VAT, na takich zasadach jak podmiot wystawiający pierwotną fakturę VAT z tego tytułu.

W związku z takim stanem faktycznym oraz w związku z obecnie (na dzień 8 czerwca 2011 r.) obowiązującymi przepisami dotyczącymi podatku VAT powstaje pytanie:

Reklama

Czy podatek od nieruchomości może być refakturowany, a w związku z tym jaka powinna być zastosowana stawka VAT ? A może skoro jest to podatek, to nie będzie to czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT, bo wtedy wystąpiłby podatek VAT od podatku od nieruchomości?

Aby odpowiedzieć na tak postawione pytania trzeba wyjaśnić kwestie podstawowe: zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług (dostawa towarów i świadczenie usług) oraz charakter podatku od nieruchomości na gruncie opodatkowania podatkiem VAT w opisanym przypadku.

Reklama

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie natomiast z przepisem art. 7 ust. 1 tej ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się co do zasady przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, a jak wynika z art. 8 ust. 1, świadczeniem usług jest każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów.

W myśl tych przepisów podatek od nieruchomości nie jest ani towarem, ani usługą. Jednak taki wniosek nie jest wystarczający do udzielenia odpowiedzi na postawione wcześniej pytanie. Z tego twierdzenia wynika jedynie, iż podatek od nieruchomości rozumiany jako pewne świadczenie wobec państwa (według definicji zawartej w Ordynacji podatkowej – o czym niżej) nie jest ani towarem ani usługą w myśl powołanych przepisów ustawy o VAT, a więc w tym sensie nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem.

W opisywanym przykładzie nie mamy jednak do czynienia z kwestiami związanymi z obowiązkiem zapłacenia podatku od nieruchomości przez podatnika tego podatku, ale uwzględnieniem kwot tego podatku jako kosztu utrzymania lokalu, będącego przedmiotem najmu. Z tego wynika, że na gruncie ustawy o VAT interesuje nas kwestia „przerzucenia” kosztów tego podatku ponoszonych ostatecznie przez najemcę w ramach płatności za lokal.

Aby wyjaśnić te kwestię trzeba przeanalizować przepis art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, a także przepis art. 8 ust. 2a tej ustawy – dodany z dniem 1 kwietnia 2011 r.

Przepis art. 29 ust. 1 ustawy o VAT określa pojęcie podstawy opodatkowania, a więc jakie wartości musi brać pod uwagę podatnik podatku od towarów i usług, aby prawidłowo wykonać obowiązek podatkowy w tym podatku. Zgodnie z tym przepisem podstawą opodatkowania jest obrót. Obrotem natomiast jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej (brzmienie obowiązujące od dnia 1 kwietnia 2011 r).

Z treści tego przepisu w obecnie obowiązującym brzmieniu wynika więc, że w przypadku umowy najmu podstawę opodatkowania stanowi całość należności z tytułu realizacji zawartej umowy najmu. Szczególne znaczenie ma tutaj zwrot „Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej”. Z takiego bowiem brzmienia tego przepisu wynika, że do podstawy opodatkowania trzeba wliczać wszystkie elementy składające się na daną usługę, w tym przypadku na usługę najmu, a więc także podatek od nieruchomości, w przypadku gdy strony ustaliły, że jego równowartość obciąża najemcę.

Czytaj także: Od 1 kwietnia kolejne zmiany w VAT>>

Powstaje więc pytanie dlaczego podatek od nieruchomości ma być zaliczany do składników czynszu skoro obowiązek jego zapłaty wynika z przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych i strony umowy najmu nie mają wpływu ani na wysokość tego podatku ani też na obowiązek jego zapłaty.

Zgodnie z przepisem art. 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa , podatkiem jest publicznoprawne, nieodpłatne, przymusowe oraz bezzwrotne świadczenie pieniężne na rzecz Skarbu Państwa, województwa, powiatu lub gminy, wynikające z ustawy podatkowej. Jest to więc świadczenie pieniężne nieekwiwalentne. Z tych też względów podatek od nieruchomości nie może być przedmiotem sprzedaży lub innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podkreślić należy, że zobowiązanie podatkowe na gruncie podatku od nieruchomości ciąży na wynajmującym, jako właścicielu i nie może być w drodze umowy przeniesione na osobę najemcy ze skutkiem zwalniającym wynajmującego z obowiązku podatkowego. Strony umowy najmu mogą jednak, w ramach swobody w kształtowaniu łączących je stosunków zobowiązaniowych zawrzeć w umowie postanowienie, co do zwrotu (refundacji) należności z tytułu podatku od nieruchomości. Niezależnie jednak od tego, czy zwracana wynajmującemu przez najemcę kwota podatku od nieruchomości zostaje wyłączona z czynszu, czy też stanowi jego element kalkulacyjny, zawsze jest ona należnością z tytułu obowiązku podatkowego w tym podatku obciążającą wynajmującego czyli w tym przypadku Gminę.

W myśl więc przepisów dotyczących podatku od nieruchomości najemca nie jest zobowiązany do ponoszenia ciężaru tego podatku. Możliwe jest natomiast, iż obowiązek zapłaty tego podatku w postaci zwrotu kwoty podatku od nieruchomości przez najemcę wynajmującemu stanowi zobowiązanie cywilnoprawne, wynikające z zawartej umowy najmu. W takim przypadku należy je traktować jako część składową czynszu, związaną ze świadczoną usługą najmu. Tym samym, podatek ten staje się elementem kalkulacyjnym przy ustalaniu opłaty za usługę główną, wobec czego podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla usługi najmu.

Tak więc skoro podatek od nieruchomości stanowi część składową czynszu, to zgodnie z powołaną powyżej treścią przepisu art. 29 ust. 1 ustawy o VAT stanowi on też podstawę opodatkowania dla potrzeb podatku VAT i dlatego podlega opodatkowaniu według stawki tego podatku właściwej dla usługi najmu. W podanym powyżej przykładzie będzie to stawka zwolniona, gdyż jest to stawka właściwa w przypadku świadczenia usług najmu lokali mieszkalnych.

W stanie prawnym obowiązującym przed 1 kwietnia 2011 r. pojęcie obrotu zawarte w przepisie art. 29 ust. 1 było nieco inne. W starym stanie prawnym przepis ten określał, iż podstawą opodatkowania jest obrót. Obrotem natomiast jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. W praktyce w związku z takim brzmieniem przepisu podatnicy podatku VAT traktowali podatek od nieruchomości jako należność nie objętą podatkiem od towarów i usługi:

•    bądź nie wykazywali tego podatku na fakturach dokumentując takie przeniesienie kosztów np. notą księgowa,

•    bądź też uwzględniali taką należność na fakturze VAT obok kwot czynszu oraz kwot objętych refakturowaniem, ale z informacją, iż jest to czynność nieopodatkowana podatkiem VAT.

Czytaj także: Prezenty, nagrody w konkursach i inne towary przekazywane w gminach a podatek VAT po 1 kwietnia 2011 r.>>

Taka praktyka została zakwestionowana przez organy podatkowe oraz sądy administracyjne zanim jeszcze przepis uległ zmianie. Co najmniej od 2009r. stanowisko organów podatkowych jest takie jak zostało to zaprezentowane w niniejszym artykule (m.in. Interpretacja indywidualna z dnia 21.10.2009r. nr ILPP2/443-1159/09-4/AK oraz z dnia 13.10.2010r. nr IPPP3/443-746/10-2/MG). Z tego też względu należy przyjąć, iż zmiana treści przepisu art. 29 ust. 1 ustawy o VAT obowiązująca od dnia 1 kwietnia 2011r. nie zmieniła zasad opodatkowania podatkiem VAT kosztów podatku od nieruchomości ponoszonych przez najemcę w ramach umowy najmu.

Na tle omawianego stanu faktycznego może powstać jeszcze jedna wątpliwość. Od dnia 1 kwietnia 2011r. obowiązuje nowy przepis art. 8 ust. 2a ustawy o VAT, zgodnie z którym:

W przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Jest to przepis wprowadzający do ustawy o VAT zasadę refakturowania usług. W związku z tym powstaje pytanie czy w opisanym w tym artykule przypadku nie wystąpi takie właśnie refakturowanie?

Na tak postawione pytanie należy odpowiedzieć negatywnie.

Należy pamiętać, iż celem refakturowania jest przeniesienie kosztów na podmiot, który z danej usługi faktycznie korzysta. W związku z tym refaktura jest fakturą VAT wystawioną przez podmiot pośredniczący pomiędzy właściwym usługodawcą, a rzeczywistym nabywcą tej usługi. W rezultacie ostateczne obciążenie spoczywa nie na pierwotnym nabywcy usługi, lecz na jej rzeczywistym użytkowniku. Refakturowanie jest więc pewnego rodzaju odsprzedażą usług w sytuacji, gdy jeden z podmiotów nabywa daną usługę i następnie ją sprzedaje, przy czym sprzedawca nie jest bezpośrednim usługodawcą.

W przykładzie opisanym powyżej rzeczywistym odbiorcą, a raczej zobowiązanym do zapłaty podatku od nieruchomości nie był najemca tylko wynajmujący czyli Gmina. W takim przypadku brak jest podstaw do refakturowania kosztów podatku od nieruchomości. Podatek ten jest świadczeniem pieniężne nieekwiwalentne (w zamian za wpłacony podatek od nieruchomości, podatnikowi nie przysługuje żadne świadczenie wzajemne). Z tego względu podatek od nieruchomości nie może być przedmiotem sprzedaży lub innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a w efekcie nie podlega on refakturowaniu.

Wynajmujący nie może bowiem refakturować podatku od nieruchomości na najemcę jeżeli podmiotem zobowiązanym do zapłaty tego podatku jest wynajmujący. Na najemcy nie ciąży z tego tytułu żaden obowiązek.

Reasumując wskazać należy, iż w stanie faktycznym opisanym powyżej właściwym postępowaniem podatnika podatku od towarów i usług czyli w tym przypadku – Gminy, jest włączenie kwoty podatku od nieruchomości do wartości czynszu i opodatkowanie łącznie z czynszem według stawki tego podatku właściwej dla usługi najmu, w tym przypadku stawki zwolnionej. Usługa najmu jest bowiem wykonywana przez Gminę w sposób kompleksowy i usługa ta nie powinna być dzielona sztucznie na części.

Warto również pamiętać o stosownych postanowieniach umowy najmu, które mają znaczenie rozstrzygające w kwestii sposobu opodatkowania podatkiem VAT czynszu najmu oraz kosztów eksploatacyjnych związanych z najmem lokalu.

Czytaj także: Podatek od nieruchomości>>

Elżbieta Olechniewicz

samorzad.infor.pl

Chcesz dowiedzieć się więcej, sięgnij po nasze publikacje
KOMPLET: VAT zmiany od 1 lipca 2021 + JPK_VAT +  VAT w e-commerce
KOMPLET: VAT zmiany od 1 lipca 2021 + JPK_VAT + VAT w e-commerce
Tylko teraz
99,00 zł
119,70
Przejdź do sklepu
Elżbieta Olechniewicz
Źródło: Samorzad.infor.pl
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Sektor publiczny
    1 sty 2000
    3 sie 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Dobry Start - pieniądze wypłacane przez ZUS

    ZUS wypłaca już pieniądze w ramach programu Dobry Start. Kto najszybciej otrzymał świadczenie? Jaki błąd uniemożliwia przelanie pieniędzy?

    Dodatek specjalny za część miesiąca

    Dodatek specjalny za część miesiąca koordynatora rodzinnej pieczy zastępczej - jak obliczyć w przypadku absencji z innego powodu niż choroba?

    Kiedy gmina może wprowadzić uchwałę ograniczenia emisji hałasu

    Uchwały o ograniczeniu emisji hałasu nie można uchwalić tylko na podstawie skarg mieszkańców. Niezbędne są badania określające poziom hałasu. Przy czym wprowadzenia ograniczeń nie uzasadnia incydentalne naruszenie norm emisji hałasu.

    Program „Rosnąca odporność” dla gmin i mobilne punkty szczepień

    Program „Rosnąca odporność” dla gmin i mobilne punkty szczepień w oparciu o urzędy wojewódzkie to nowe programy, których uruchomienie zapowiada rząd.

    Premia dla lekarza POZ za szczepienie

    Lekarz POZ otrzyma premię finansową za zwiększenie tempa szczepień i liczby zaszczepionych pacjentów w poradni.

    Nadzór nad dyrektorami - planowane zmiany

    Projektowane przepisy, mające zwiększyć kontrolę nad szkołami, zostały złagodzone. Co z dyrektorami?

    Powodzie - czy możemy przygotować się na nadchodzące zalania?

    W momencie wystąpienia sytuacji kryzysowej praktyczne możliwości zabezpieczenia przed jej skutkami są bardzo ograniczone. Jakie mamy możliwości ograniczenia zagrożenia powodziowego?

    Zmiany w ustawie o zatrudnieniu socjalnym

    Zmiany w ustawie o zatrudnieniu socjalnym przewiduje przygotowany przez MRiPS projekt nowelizacji. Co się zmieni?

    Społeczne Agencje Najmu - korzyści podatkowe dla właścicieli

    Od 23 lipca 2021 r. obowiązują przepisy pozwalające tworzyć tzw. Społeczne Agencje Najmu (SAN). Ich zadaniem jest dzierżawa lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych od ich właścicieli oraz wynajmowanie ich osobom fizycznym wskazanym przez gminę. Właściciele takich mieszkań i budynków będą korzystać ze zwolnień podatkowych w podatku dochodowym i VAT.

    Zasady odwołania od wyników egzaminu maturalnego 2021

    Odwołania od wyników egzaminu maturalnego. Niecałe trzy tygodnie temu maturzyści poznali wyniki egzaminów dojrzałości. Niektórzy mają wątpliwości, czy ich praca została poprawnie sprawdzona, i wnioskują o wgląd do niej oraz wyższe noty.

    Kontrole zwolnień lekarskich nauczycieli

    Kontrole zwolnień lekarskich nauczycieli - zgodnie z projektem nowelizacji prawa oświatowego autorstwa MEiN ministerstwo co kwartał będzie przekazywało do ZUS szczegółowe informacje dotyczące nauczycieli przebywających m.in. na zwolnieniach lekarskich, urlopach zdrowotnych oraz macierzyńskich.

    Nauka stacjonarna w szkołach od 1 września 2021 r.

    Nauka stacjonarna w szkołach - minister edukacji i nauki Przemysław Czarnek zapowiedział, że trwają przygotowania do powrotu uczniów do szkół od 1 września 2021 r.

    Historia XX i XXI wieku - od kiedy nowy przedmiot?

    Historia XX i XXI wieku - od kiedy nowy przedmiot zapowiedziany w Polskim Ładzie? Co obejmie?

    Dodatkowe zajęcia wspomagające - możliwość zwiększenia liczby godzin

    Dodatkowe zajęcia wspomagające - większa liczba dzieci będzie mogła skorzystać z dodatkowych lekcji. MEiN przygotowało zmianę przepisów w tym zakresie.

    Nauka zdalna czy stacjonarna w roku akademickim 2021/2022? - wytyczne dla uczelni

    Nauka zdalna czy stacjonarna w roku akademickim 2021/2022? Ministerstwo Edukacji i Nauki opublikowało wytyczne dla uczelni.

    Compliance - cykl Deminga

    Compliance - każdy system powinien działać w cyklu Deminga i zawsze należy monitorować ryzyka. Niestety często brakuje na to zasobów lub woli najwyższego kierownictwa.

    Transakcja zakupu nieruchomości na rzecz gminy

    Zakup nieruchomości na rzecz gminy. W ramach działalności gospodarczej gmina może nabywać prawa do nieruchomości na wolnym rynku - w trybie czynności cywilnoprawnych. W takich transakcjach istotne są kompetencje organów gminy. Wójt jest uprawniony do dokonywania czynności związanych z nabyciem nieruchomości. Działa jednak z zachowaniem zasad prawidłowej gospodarki i w ramach wytyczonych przez radę gminy.

    Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków (CEEB) - co zawiera?

    Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków (CEEB) już działa. Wyjaśniamy, jakie informacje zawiera ten ważny rejestr. Warto również wspomnieć o obowiązkach właścicieli budynków związanych z CEEB.

    Loteria szczepionkowa - kiedy losowania?

    Loteria szczepionkowa - kiedy losowania? Wciąż można zarejestrować się w Loterii Narodowego Programu Szczepień i wziąć udział w kolejnych losowaniach nagród.

    Wakacje 2021 w Europie - zasady podróżowania, paszport covidowy, testy

    Wakacje 2021 w Europie w czasach koronawirusa - jakie zasady obowiązują podróżnych? W większości krajów trzeba pokazać paszport covidowy lub wynik testu na COVID-19.

    Aspekty środowiskowe w nowym prawie zamówień publicznych

    Zrównoważone zamówienia to taki sposób organizacji postępowań o udzielenie zamówienia publicznego, który uwzględnia aspekty środowiskowe lub społeczne, co przekłada się na charakter udzielanego zamówienia, przy jednoczesnym zapewnieniu celowego, racjonalnego i oszczędnego wydatkowania środków publicznych. W pojęciu tym mieszczą się więc zarówno tzw. „zielone”, jak również społeczne zamówienia publiczne.

    Cyfryzacja usług a cyberbezpieczeństwo w sektorze publicznym

    W ostatnich latach można obserwować postępującą cyfryzację usług, również w sektorze publicznym. O ile załatwianie spraw urzędowych online jest dla obywateli ogromną wygodą, o tyle zasadne w tym kontekście jest pytanie – jak właściwie zadbać o bezpieczeństwo przetwarzanych danych?

    Karta Lokalizacji Podróżnego - jak wypełnić?

    Kartę Lokalizacji Podróżnego musi wypełnić każdy przylatujący do Polski. Czym jest? Jak wypełnić Kartę Lokalizacji Pasażera?

    Karta Lokalizacji Podróżnego w formie elektronicznej

    Karta Lokalizacji Podróżnego w formie elektronicznej od soboty zastąpi karty papierowe. Kto musi wypełnić Kartę Lokalizacji Podróżnego?

    Loteria szczepionkowa - ochrona danych uczestników

    Loteria szczepionkowa - jak chronione są dane osobowe uczestników Loterii Narodowego Programu Szczepień? Czy dane medyczne są bezpieczne?