W jaki sposób można przekształcić grunt rolny w działkę budowlaną

Przed podjęciem decyzji o zakupie gruntu rolnego, który chcemy przeznaczyć pod budowę domu, warto sprawdzić, jak wygląda sprawa miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w gminie, na terenie której jest położona nieruchomość. Na dzień dzisiejszy odrolnienie polega bowiem na zmianie przeznaczenia gruntu w tym planie.

Trzeba złożyć wniosek o odrolnienie

Aby gmina uwzględniła w planie zagospodarowania przestrzennego zmianę przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany, potrzebny jest pisemny wniosek. Jego złożenie i rozpatrzenie jest bezpłatne. Trzeba w nim precyzyjnie oznaczyć położenie gruntu. Z tego powodu wcześniej trzeba sprawdzić potrzebne dane w ewidencji gruntów rolnych. Należy również określić, na jaki cel ma być przeznaczony grunt, tzn. czy to ma być budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, wielorodzinne czy też usługowe itp. Niestety, gminy nie mają żadnego terminu, w ciągu którego byłyby zobligowane do rozpatrzenia wniosku i uwzględnienia zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Nie ma też innych środków prawnych, którymi wnioskodawcy mogliby dyscyplinować gminy w tym zakresie. Dla wielu osób zainteresowanych odrolnieniem zakupionego gruntu oznacza to bardzo długie oczekiwanie. W przypadku gdy nabywca traktował zakup gruntu jako inwestycję na przyszłość, nie ma to większego znaczenia. Jednak dla osób, które spieszą się z budową własnego domu, jest to trudna sytuacja wymagająca ogromnej cierpliwości. Wprawdzie istnieją plany dotyczące rozwiązania tego problemu, jednak w tym momencie trudno jest jednoznacznie stwierdzić, czy w ogóle wejdą w życie, a jeśli tak, to kiedy.

Później wyłączenie z produkcji rolnej

Odrolnienie i wyłączenie gruntu z produkcji rolnej są to różne sprawy, które załatwia się przy przekształcaniu gruntu rolnego w działkę budowlaną. Odrolnienie gruntu odbywa się na podstawie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, natomiast wyłączenie gruntów z produkcji rolnej jest przeprowadzane według przepisów ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. O tym, czy grunt określony w ewidencji gruntów jako użytek rolny wymaga wyłączenia z produkcji rolnej, decyduje jego klasa bonitacyjna wyrażona w gleboznawczej klasyfikacji gruntów. Jeśli jest on słabej jakości, formalne wyłączenie nie jest konieczne. Może to dotyczyć jedynie użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego. W sytuacji gdy gleba jest dobrej jakości, tzn. jest zaliczana do klas I, II, III, IIIa, IIIb oraz w przypadku użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI, wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, trzeba ubiegać się o zezwolenie na wyłączenie z produkcji rolnej. Są też sytuacje, gdy zgoda jest potrzebna przy gruntach klas IV, IVa i IVb pochodzenia mineralnego. Ma to miejsce wtedy, gdy rada gminy podjęła uchwałę o ochronie tych gruntów na swoim terenie.

Wniosek o wyłączenie z produkcji rolnej składa się w Wydziale Geodezji lub Gospodarki Nieruchomościami starostwa powiatowego właściwego ze względu na położenie gruntu. Należy do niego dołączyć dokument potwierdzający prawo własności (najlepiej akt notarialny w sprawie jego zakupu). Potrzebny jest też wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wypis z rejestru gruntów z odbitką z mapy ewidencyjnej. Poza tym trzeba dołączyć kopię mapy działki wraz z projektem jej zagospodarowania i zaznaczeniem terenu, którego dotyczy wyłączanie z produkcji rolnej.

Dla osób planujących budowę bardzo dużego domu wyłączenie z produkcji rolnej oznacza dodatkowe koszty. W przepisach są bowiem przewidziane opłaty, ale też zwolnienia z nich. Jest to uzależnione od powierzchni domu, który zostanie wybudowany. Obowiązek ponoszenia opłat związanych z wyłączeniem gruntu z produkcji rolniczej nie dotyczy sytuacji, gdy na budowę domu jednorodzinnego planujemy przeznaczyć nie więcej niż 0,05 ha. Można więc stwierdzić, że większość osób może liczyć na to zwolnienie. Przeciętna rodzina nie potrzebuje domu wybudowanego na powierzchni przekraczającej 500 mkw.

Ważne!

W przypadku gdy grunt jest dobrej jakości i dlatego wymaga wyłączenia z produkcji rolnej, to dopiero po uzyskaniu decyzji w tej sprawie można załatwiać pozwolenie na budowę

PRZYKŁAD: PO ZMIANIE PLANU MOŻNA OTRZYMAĆ ZWROT

Grzegorz T. zamierzał wybudować bardzo duży dom dla swojej wielodzietnej rodziny. Rok temu załatwił wyłączenie z produkcji rolnej całości zakupionego gruntu. Niestety, jego małżeństwo rozpadło się, dlatego zmieniły się jego plany życiowe i postanowił nadal mieszkać w mieście, a kupiony grunt przeznaczy pod uprawy. W związku z tym zastanawia się, czy może otrzymać zwrot opłaty zapłaconej za wyłączenie z produkcji rolnej.

Przeanalizowaliśmy pod tym kątem przepisy ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Ich treść wskazuje na to, że istnieje taka możliwość. Z przedstawionych przez czytelnika informacji wynika, że aby uzyskać zezwolenie na wyłączenie gruntów z produkcji, musiał uiścić należność i opłaty roczne. Tego rodzaju obowiązek powstaje bowiem od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji. Jednak właściciel, który w okresie dwóch lat zrezygnuje w całości lub w części z uzyskanego prawa do wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej, otrzymuje zwrot należności, jaką zapłacił, odpowiednio do powierzchni gruntów niewyłączonych z produkcji. Zwrot uiszczonej należności następuje w terminie do trzech miesięcy od dnia zgłoszenia rezygnacji.

PRZYKŁAD: TRZEBA POWIADOMIĆ NABYWCĘ O OPŁATACH

Tomasz L. kupił grunt rolny, który w 2004 roku wyłączył z produkcji rolnej. Nie korzystał ze zwolnień i jest zobowiązany do wnoszenia opłaty rocznej. Teraz chce sprzedać ten grunt. Powstaje więc pytania, czy jego nabywca będzie musiał wnosić opłatę roczną.

W przypadku zbycia gruntów już wyłączonych z produkcji obowiązek uiszczenia opłat rocznych przechodzi na nabywcę. Notariusz nie ma ustawowego obowiązku pouczenia o tym nabywcy nieruchomości. To na sprzedającym ciąży obowiązek poinformowania o tym nabywcy. Oświadczenie tej treści warto zamieścić w akcie notarialnym. Dzięki temu nie będzie żadnych wątpliwości co do tego, że sprzedający rzeczywiście wywiązał się ze swojego obowiązku. Jeśli o tym zapomni, to może je złożyć także w innej formie. Warto zrobić to w taki sposób, który pozwoli dysponować dowodem wywiązania się z tego obowiązku.

Problemy z dojazdem do drogi

Wiele gruntów rolnych, które zastały zakupione z zamiarem przeznaczenia ich na działkę budowlaną, nie ma normalnego połączenia z drogami publicznymi. Bardzo często najszybszy dojazd do nich prowadzi przez grunty należące do innych osób. Aby było można przez nie swobodnie przejeżdżać, należy ustanowić tzw. służebność drogi koniecznej. Najlepiej jest dojść do porozumie- nia w tej sprawie z właścicielem gruntu, przez który trzeba będzie przejeżdżać. Gdy nie jest to możliwe, konieczne będzie załatwianie tej sprawy w sądzie. W każdym razie należy pamiętać o tym, że właścicielowi gruntu, na którym będzie ustanowiona służebność drogi koniecznej, będzie przysługiwało wynagrodzenie, co oznacza dodatkowe koszty.

Niektórzy wolą zabudowę siedliskową

Dla osób, które nie mają czasu na załatwianie licznych i czasochłonnych formalności związanych z przekształcaniem gruntu rolnego w działkę budowlaną dobrym rozwiązaniem jest zakup działki pod tzw. budowę siedliskową. W takim przypadku przede wszystkim należy sprawdzić, jaka powierzchnia umożliwia budowę domu. Jeśli gmina ma obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego, to jest to w nim określone. Zwykle jest to 1 hektar.

Sytuacja komplikuje się, gdy w gminie nie ma planu. W takich przypadkach otrzymanie pozwolenia na budowę domu jest możliwe wtedy, gdy gospodarstwo związane z zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w określonej gminie. Jest to ogłaszane w stosownych uchwałach rady gminy. Ta średnia zwykle znacznie przekracza 1 hektar i wynosi kilka, a nawet kilkanaście hektarów. Jest to duża powierzchnia, dlatego tylko niektórym osobom odpowiada takie rozwiązanie. Poza tym warto zaznaczyć, że w przepisach nie ma określonej definicji zabudowy siedliskowej i na tym tle w praktyce pojawiają się kolejne problemy.

PRZYKŁAD: ZABUDOWA SIEDLISKOWA A ODROLNIENIE

Jerzy K. zamierza wybudować dom na wsi. Jeden z rolników chce sprzedać 1,5 hektara gruntu przeznaczonego pod tzw. budowę siedliskową. Nasz czytelnik ustalił już, że w obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego minimalna powierzchnia umożliwiająca budowę domu to 1 hektar. Jerzy K. pyta więc, czy po zakupie takiego gruntu będzie mógł od razu ubiegać się o pozwolenie na budowę.

Odpowiedź na pytanie naszego czytelnika jest twierdząca. Taką możliwość stwarza zakup gruntu rolnego, który został zakwalifikowany pod zabudowę siedliskową. Jerzy K. nie będzie musiał załatwiać formalności związanych ze zmianą przeznaczenia gruntu w planie zagospodarowania przestrzennego. Można stwierdzić, że po przeniesieniu własności gruntu na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego będzie mógł złożyć wniosek o pozwolenie na budowę. W przypadku gdy i ta sprawa zostanie załatwiona, będzie mógł przystąpić do budowy.

MONIKA BURZYŃSKA

monika.burzynska@infor.pl

Podstawa prawna

• Art. 4, art. 14, art. 17 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 z późn. zm.).

• Art. 12-12a ustawy z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz.U. z 2004 r. nr 121, poz. 1266 z późn. zm.).

• Art. 145 ustawy z 23 kwietnia - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 94 z późn. zm.).