Służebność przesyłu

Obecność urządzeń przesyłowych wchodzących w skład przedsiębiorstwa na cudzych gruntach była do niedawna, ze względu na brak regulacji prawnych, przedmiotem licznych sporów nierzadko kończących się w sądzie. Od sierpnia 2008 r obowiązują wprowadzone do Kodeksu Cywilnego przepisy odnoszące się do służebności przesyłu.
Służebność przesyłu reguluje stosunki między przedsiębiorcą, który jest właścicielem urządzeń przesyłowych znajdujących się na cudzej nieruchomości lub zamierza takie urządzenie na niej wybudować a właścicielem rzeczonej nieruchomości. Umożliwia ona prawne uregulowanie dostępu do cudzych nieruchomości w celu wybudowania i utrzymywania takich urządzeń.

Służebność przesyłu może mieć zastosowanie do takich stanów faktycznych, w których urządzenia przesyłowe już istnieją, jak również do takich, w których przedsiębiorca zamierza dopiero wybudować urządzenie przesyłowe.

Urządzeniami przesyłowymi są, zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego, urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne, czyli na przykład słupy niskiego, średniego i wysokiego napięcia, sieci wodociągowe czy gazowe. Tego typu urządzenia, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa nie należą do części składowych nieruchomości.

Służebność przesyłu jest ograniczonym prawem rzeczowym, którego istota przejawia się w tym, że przedsiębiorca może korzystać z nieruchomości stanowiącej prywatną własność w precyzyjnie określonym zakresie, niezbędnym dla zapewnienia prawidłowego funkcjonowania urządzeń przesyłowych, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń.

Obecność urządzeń przesyłowych zwykle jest dla właścicieli gruntów uciążliwa przede wszystkim ze względu na ograniczenie możliwości korzystania z nieruchomości. Ponadto istnienie tego typu urządzeń może również znacząco obniżać wartości nieruchomości. 

Zobacz także: Zasiedzenie służebności przesyłu

Ustanowienie służebności przesyłu na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego (będącego właścicielem urządzeń) następuje w drodze umowy zawartej z właścicielem nieruchomości lub w dalszej kolejności, na drodze postępowania sądowego. 

Za każdym razem, gdy korzystanie z cudzej nieruchomości jest konieczne dla prawidłowej eksploatacji urządzeń przesyłowych strony zainteresowane powinny zawrzeć umowę o ustalenie służebności przesyłu formie aktu notarialnego. Co więcej, jeśli jeden z zainteresowanych będzie odmawiał zawarcia umowy drugi, pod określonymi warunkami, może wstąpić z konkretnym żądaniem (wnioskiem) ustanowienia służebności do sądu.

Nie jest możliwe ustawienia służebności w drodze jednostronnego oświadczenia woli właściciela nieruchomości w sytuacji, kiedy przedsiębiorca przesyłowy nie wyraża na takie oświadczenie właściciela zgody.Ustanowienie służebności przesyłu na podstawie umowy następuje wsytuacji, gdy obie strony wyrażają dobrą wolę uregulowania stosunkówmiedzy nimi i są w stanie uzgodnić wspólne stanowisko, co dowynagrodzenia oraz dokładnego sposobu korzystania z nieruchomości.

Umowa o ustanowienie służebności przesyłu kreuje dla przedsiębiorcytytuł prawny do korzystania z nieruchomości, który umożliwia mu dostępdo urządzeń przesyłowych w celu ich eksploatacji (np. naprawy ikonserwacji).

Umowa powinna w szczególności określać strony umowy, treść ustanowionej służebności, jak również ewentualne wynagrodzenie przysługujące właścicielowi obciążonej nieruchomości. Ustanowienie służebności może nastąpić odpłatnie albo też nieodpłatnie. W praktyce rzadko zdarza się, by w właściciele nieruchomości zgadzali się na ustanowienie służebności przesyłu bez jakiegokolwiek ekwiwalentu. Ponadto należy dokładnie ustalić wszelkie okoliczności dotyczące umieszczenia oraz eksploatacji urządzeń, takie jak miejsce ich instalacji, sposób w jaki przedsiębiorca będzie mógł korzystać z nieruchomości w celu dokonania napraw itp.

Zobacz także: Zasiedzenie służebności przesyłu - aktualne stanowisko Sądu Najwyższego

W wyroku z dnia 11 maja 2005 r. Sąd Najwyższy potwierdził, że właścicielom gruntów należy się od przedsiębiorstw wykorzystujących te urządzenia godziwa rekompensata.

Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem, o ile ustanowienie służebności jest konieczne dla właściwego korzystania z urządzeń przesyłowych. Podobnie, jeśli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu właściciel może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności, o ile ustanowienie służebności jest konieczne do korzystania z urządzeń.  Przedsiębiorca przesyłowy jak również właściciel nieruchomości może w taki wypadku dochodzić swego roszczenia na drodze sądowej z zastosowaniem trybu postępowania nieprocesowego. Sądy rozpoznające sprawę ustali także wysokość wynagrodzenia.

Wniosek o ustanowienie służebności przesyłu składa się do Sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

Do wniosku należy dołączyć inne wymagane przez prawo dokumenty, w tym odpis księgi wieczystej będący potwierdzeniem przysługującego właścicielowi prawa własności nieruchomości i pismo będące potwierdzeniem tego iż strona dążyła do zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, bez konieczności przeprowadzania postępowania sądowego.

Zasiedzenie

Przedsiębiorstwo, do którego należą urządzenia przesyłowe może w pewnych sytuacjach zasiedzieć służebność przesyłu. W takim przypadku właściciel nieruchomości nie będzie mógł skutecznie domagać się od przedsiębiorcy przesyłowego wynagrodzenia za bezumowne korzystanie za okres, po którym takie zasiedzenie służebności przesyłu nastąpiło.
Sąd Najwyższy uchwałą z dnia 7 października 2008 r., w jednoznacznie wskazał, że: „Przed ustawowym uregulowaniem służebności przesyłu (art. 3051-3054 k.c.) dopuszczalne było nabycie w drodze zasiedzenia służebności odpowiadającej treści służebności przesyłu na rzecz przedsiębiorstwa”.
Nabycie przez przedsiębiorstwo służebności przesyłu w drodze zasiedzenia możliwe jest po 30 latach w przypadku kiedy przedsiębiorca posiadający tą służebność był w złej wierze, albo po 20 latach w przypadku występowania po jego stronie dobrej wiary.
Z kolei w wyroku z dnia 25 listopada 2008 r. Sąd Najwyższy (II CSK 346/08) wskazał, że zajęcie cudzej nieruchomości i umieszczenie na niej urządzeń energetycznych bez uzyskania tytułu jest tożsame ze złą wiarą.
W przypadku, gdy urządzenia przesyłowe nie zostały wybudowane na podstawie decyzji administracyjnych, wydanych na przykład na podstawie przepisów ustawy z dnia 6 lipca 1950 o powszechnej elektryfikacji wsi i osiedli ani ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczenia nieruchomości, a właściciel nie wyraził zgody na ograniczenie prawa własności – można uznać, że przedsiębiorstwo nie uzyskało zezwolenie na korzystanie z nieruchomości i jest posiadaczem w złej wierze.