Czy zarządca nieruchomości jest podatnikiem?

Ze stanowiskiem spółki nie zgodziły się organy podatkowe oraz sądy administracyjne (zob. wyrok WSA w Białymstoku z 21.06.2017 r. sygn. I SA/Bk 1194/16 oraz wyrok NSA z 5.06.2018 r. sygn. II FSK 3769/17). Ich zdaniem odjęcie spółce zarządu nad nieruchomością i ustanowienie zarządcy przymusowego nie wpływa na ustalenie podatnika podatku od nieruchomości.

Zgodnie bowiem z art. 3 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych podatnikiem podatku od nieruchomości jest właściciel, posiadacz samoistny, użytkownik wieczysty gruntu oraz w określonych sytuacjach posiadacz nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Polecamy: Specustawa mieszkaniowa z wyjaśnieniem rządowym

W przywołanych wyrokach wskazano, że zarządcę nieruchomości ustanowionego w trybie 931 § 2 KPC nie sposób zaliczyć do żadnego z wyżej wymienionych podmiotów. Niewątpliwie zarządca taki nie jest właścicielem. Trudno go również uznać za posiadacza samoistnego. Zgodnie z art. 336 KC posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). Według panującego poglądu doktryny, posiadanie występuje przy równoczesnym istnieniu fizycznego elementu władania rzeczą określanego jako corpus possessionis oraz psychicznego elementu animus rem sibi habendi, rozumianego jako zamiar władania rzeczą dla siebie.

Zasadniczo zarząd nieruchomością w toku egzekucji powierzany jest dłużnikowi. Zgodnie jednak z art. 931 § 2 KPC, jeżeli prawidłowe sprawowanie zarządu tego wymaga, sąd odejmie dłużnikowi zarząd i ustanowi innego zarządcę; to samo dotyczy ustanowionego zarządcy. W myśl art. 935 § 1, 2 i 3 KPC zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany.

Zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku - za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą. Z art. 939 § 1 KPC wynika, że zarządca może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych funduszów, które to wynagrodzenie określa sąd.

Status zarządcy przymusowego wynikający z przytoczonych przepisów nie daje zatem podstaw do twierdzenia, że spełnione zostają w takim przypadku przesłanki corpus i animus władania nieruchomością. Czynności zarządcy i sposób ich wykonywania podlegają ocenie z punktu widzenia racjonalnej gospodarki nieruchomością, do której skierowana została egzekucja. Ustawa nakłada na zarządcę obowiązek pokrywania z dochodów z nieruchomości m.in. bieżących należności podatkowych z nieruchomości (art. 940 § 1 pkt 4 KPC). Nie świadczy to jednak o tym, że to zarządca jest posiadaczem samoistnym i podatnikiem podatku od nieruchomości. Przepis art. 940 § 1 KPC reguluje kolejność pokrywania należności obciążających nieruchomość z dochodów uzyskanych z niej przez zarządcę. Pozycja procesowa zarządcy jest zaś ściśle powiązana ze sprawami wynikającymi z zarządem nieruchomością. W innych sprawach dotyczących nieruchomości zdolność procesową posiada nadal jej właściciel. Wobec powyższego sądy obu instancji uznały, że podatnikiem jest spółka czyli właściciel spornej nieruchomości. Tym samym NSA w tezie swojego wyroku podkreślił, że odjęcie dłużnikowi – właścicielowi zajętej nieruchomości, zarządu tą nieruchomością nie uchyla ciążącego na nim obowiązku podatkowego w podatku od nieruchomości. Z samego faktu odjęcia zarządu i przekazania go innemu podmiotowi nie można domniemywać oddania nieruchomości w posiadanie samoistne.

Katarzyna Lewandowska

doradca podatkowy w Kancelarii Prawnej Dr Krystian Ziemski & Partners w Poznaniu, konsultant, specjalizuje się w zakresie podatków dochodowych oraz podatków i opłat lokalnych

Dr Krystian Ziemski & Partners Kancelaria Prawna spółka komandytowa w Poznaniu

www.ziemski.com.pl

Artykuł pochodzi z Portalu: www.prawodlasamorzadu.pl