Czy można odzyskać spółdzielcze mieszkanie?

Spółdzielnie mają dość poważny problem z zadłużeniem czynszowym swoich mieszkań. Dane GUS-u wskazują, że skala tego zjawiska na szczęście nie jest aż tak duża, jak w przypadku lokali komunalnych. Tym niemniej, wiele spółdzielni mieszkaniowych boryka się z zaległościami dotyczącymi opłat eksploatacyjnych. Warto wiedzieć, że obowiązujące przepisy przewidują pewne sankcje dla tych osób posiadających spółdzielcze prawo do mieszkania, które mają poważne zadłużenie wobec spółdzielni.

Duże zaległości mogą skończyć się wygaśnięciem spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania. Trzeba jednak wspomnieć, że ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje możliwość odzyskania takiego prawa, które lokator utracił na wskutek długów. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili wyjaśnić, jak wygląda procedura odzyskiwania lokatorskiego prawa do mieszkania w spółdzielni.

Ponad sześciomiesięczne zaległości oznaczają kłopoty

Próba odzyskania spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania jest odpowiedzią na jego wcześniejszą utratę. Warto zatem dowiedzieć się w jaki sposób może dojść do pozbawienia spółdzielcy wspomnianego prawa. Odpowiedź znajdziemy w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. 2001 nr 4 poz. 27). Artykuł 11 ustęp 1 indeks 1 tej ustawy mówi, że spółdzielnia może wystąpić z pozwem do sądu cywilnego jeśli posiadacz lokatorskiego prawa do mieszkania zalega z opłatami eksploatacyjnymi za okres przynajmniej 6 miesięcy.

Podstawą do złożenia wspomnianego pozwu może być również rażące lub uporczywe łamanie zasad porządku domowego albo zachowanie lokatora utrudniające innym osobom korzystanie z budynku. Jeżeli argumentacja spółdzielni będzie przekonująca, to sąd orzeknie o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa danej osoby. Warto zdawać sobie sprawę, że w przypadku zaległości czynszowych spółdzielni najłatwiej będzie zgromadzić dowody i pozbyć się uciążliwego lokatora.

Utrata spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania skutkuje zwrotem zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego albo wypłatą odpowiednio pomniejszonej wartości rynkowej lokalu. Wypłata wartości lokalu ma miejsce wtedy, gdy opróżnione mieszkanie trafi do sprzedaży na przetargu. W takiej sytuacji od wartości rynkowej mieszkania odejmuje się kolejno zobowiązania spółdzielni związane z jego budową, nominalną kwotę umorzenia kredytu lub dotacji, koszty wyceny oraz zaległe opłaty. Długi związane z opłatami eksploatacyjnymi pomniejszają również zwaloryzowany wkład mieszkaniowy, który otrzyma były spółdzielca.  

Spłata długu jest warunkiem odzyskania prawa do „M”

Po utracie spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania, niektóre osoby mogą mieć spory problem z zaspokojeniem swoich potrzeb mieszkaniowych (mimo otrzymania pewnej kwoty od spółdzielni). Właśnie dlatego ustawodawca przewidział pewne rozwiązanie, które ma charakter ostatniej szansy dla byłego spółdzielcy. W tym kontekście warto powołać się na artykuł 16 indeks 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Ten przepis mówi, że osobie, która utraciła spółdzielcze lokatorskie prawo do mieszkania wskutek długów, przysługuje roszczenie o ponowne ustanowienie wspomnianego prawa. Istnieje jednak zasadniczy warunek. Mowa o spłacie całości zadłużenia, które spowodowało utratę prawa do lokalu (wraz z odsetkami). Jest to bardzo duża bariera finansowa dla byłych spółdzielców. Swoje spółdzielcze długi szybko może spłacić np. tylko osoba, która umyślnie nie regulowała opłat eksploatacyjnych albo otrzymała spadek.

Przepisy przewidują jeszcze jedno bardzo ważne zastrzeżenie. Mianowicie, odzyskanie spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania (po spłacie całości zadłużenia) może nastąpić tylko wtedy, gdy nie został jeszcze ustanowiony tytuł prawny do tego lokalu na rzecz innej osoby. Takie rozwiązanie chroni osoby, które kupiły opróżnione spółdzielcze lokum na przetargu albo wykorzystują je na podstawie niedawno ustanowionego spółdzielczego lokatorskiego prawa.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl