Rachunek powierniczy – jak działa i dlaczego jest tak ważny dla osób kupujących nowe mieszkanie?

Bezpieczeństwo wpłat jako cel nadrzędny

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli ustawa deweloperska, funkcjonuje w ramach pierwotnego rynku mieszkaniowego już blisko osiem lat. Jej zasadniczą rolą jest wszechstronna pomoc klientom firm deweloperskich w maksymalnie bezpiecznym przebrnięciu przez formalności kupna mieszkania deweloperskiego, które znajduje się w trakcie budowy. Z kolei zasadniczym aspektem przedmiotowego bezpieczeństwa jest ochrona środków wpłacanych deweloperowi w trakcie realizacji inwestycji. Wg portalu RynekPierwotny.pl to właśnie zdarzające się w przeszłości przypadki utraty przez klientów deweloperskich biur sprzedaży środków finansowych wpłacanych deweloperom na poczet kupna mieszkania, stały się głównym argumentem wprowadzenia przepisów ustawy deweloperskiej.

Otwarty i zamknięty, czyli dwa, a nawet cztery rodzaje rachunków powierniczych

Ustawodawca zasadniczy cel ustawy – zapewnienie maksimum bezpieczeństwa środkom klientów firm deweloperskich – zrealizował  poprzez wprowadzenie obowiązku prowadzenia dla każdej inwestycji jednego z dwóch rodzajów mieszkaniowych rachunków powierniczych: otwartego oraz zamkniętego. Z kolei rachunki otwarte mogą występować w formie z gwarancją ubezpieczeniową bądź bankową, albo bez takich gwarancji. I tylko na takie rachunki nabywcy mieszkań w budowie mogą wpłacać środki w transzach zależnych od realizacji kolejnych etapów inwestycji.

Różnica pomiędzy otwartym a zamkniętym mieszkaniowym rachunkiem powierniczym jest bardzo prosta, a polega na możliwości korzystania ze środków gromadzonych na tym pierwszym przez dewelopera zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, zaś  z rachunku zamkniętego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, dopiero po przeniesieniu na nabywcę prawa własności.

Wydaje się więc, że rachunek powierniczy zamknięty jest dla nabywcy bezpieczniejszy od otwartego i właśnie takie rachunki powinny być przez kupujących zdecydowanie preferowane. Czy na pewno?

Wg portalu RynekPierwotny.pl rachunek powierniczy zamknięty odcina dewelopera od środków klientów w trakcie inwestycji, co zmusza go do finansowania budowy ze środków własnych, jednak najczęściej z bardzo kosztownego finansowania zewnętrznego. To znacznie podnosi koszt wybudowanych mieszkań, co następnie znajduje odzwierciedlenie w istotnie wyższych cenach mieszkań. Środowisko gospodarcze dewelopera jest znacznie trudniejsze, a ryzyko utraty płynności finansowej ze wszelkimi tego konsekwencjami znacznie wyższe, o ile nie dysponuje on wystarczającymi kapitałami własnymi.

Z kolei wypłaty z rachunku powierniczego otwartego są kontrolowane przez bank, przede wszystkim poprzez nadzór nad prowadzoną inwestycją przez wyznaczonego rzeczoznawcę. Monitoruje on przebieg prac i raportuje bankowi, który w zależności od zgodności przebiegu budowy z harmonogramem wypłaca deweloperowi odpowiednie środki w transzach zgodnie z umową deweloperską. Odpowiedzialność banku w przypadku rachunków powierniczych otwartych jest więc dalece większa, a sam deweloper pozostaje pod presją dotrzymywania terminów i jakości wykonanych prac budowlanych. 

Co istotne, bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy, ewidencjonuje wpłaty odrębnie dla każdego nabywcy, który ma też dostęp do informacji o dokonywanych operacjach. Z kolei deweloper wypłacone z otwartego rachunku powierniczego środki może wykorzystać tylko i wyłącznie na realizację inwestycji, której rachunek dotyczy.

Bezpieczeństwo środków wciąż nie 100-procentowe

Z oczywistych względów zdecydowanie preferowaną przez deweloperów opcją są mieszkaniowe rachunki powiernicze otwarte bez zabezpieczenia gwarancją ubezpieczeniową czy bankową. Stanowią one ponad 90 proc. wszystkich, reszta to rachunki powiernicze zamknięte. Z kolei rachunki powiernicze otwarte z gwarancjami w praktyce w ogóle nie występują z uwagi na wysokie koszty ich utrzymania.

Wg ekspertów portalu RynekPierwotny.pl od czasów wprowadzenia przepisów ustawy deweloperskiej wiadomo było jednak, że wciąż nie jest ona instrumentem, który zabezpiecza interesy nabywców mieszkań deweloperskich w stu procentach. Teza ta uległa bolesnej materializacji w momencie upadłości wołomińskiego SK Banku i powiązanego z nim dewelopera Dolcan Plus, które postawiły w trudnej i niepewnej sytuacji  dziesiątki ich klientów, a standardy zabezpieczenia środków na mieszkaniowych rachunkach powierniczych poddały najtrudniejszemu dotychczas testowi wiarygodności.

W ten sposób pojawił się sygnał do poszukiwania w pełni optymalnej formy ochrony środków klientów firm deweloperskich, tak by były one bezpieczne w każdym możliwym przypadku, czyli przede wszystkim w razie upadłości banku współpracującego z deweloperem. Na dziś dzień nie chroni ich bowiem ustawa deweloperska, a jedynie Bankowy Fundusz Gwarancyjny do równowartości 100 tys. euro.

I tak w celu zapewnienia pełnego bezpieczeństwa gromadzonych środków, jakiś czas temu pojawił się pomysł autorstwa UOKiK likwidacji powierniczych rachunków otwartych bez zabezpieczenia, który jednak nie doczekał się materializacji.

Z kolei aktualną opcją, również forsowaną przez prezesa UOKiK, jest utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego na wzór podobnego funkcjonującego z powodzeniem w sektorze bankowym. Prace nad nowelizacją ustawy deweloperskiej zostały jednak przerwane wskutek zmiany kadencji Sejmu, w związku z czym trudno określić kiedy i na jakich zasadach DFG doczeka się swego debiutu na pierwotnym rynku mieszkaniowym.

Opracowanie: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

RynekPierwotny.pl – największy ogólnopolski portal zawierający oferty mieszkań i domów od deweloperów. Od 10 lat pomaga osobom szukającym w wyborze i zakupie własnego „M”. Serwis zawiera ponad 70 000 ofert: domów, mieszkań, lokali użytkowych oraz lokali inwestycyjnych. Swoich klientów wspiera również poradami ekspertów oraz bazą wiedzy zawierającą najważniejsze kwestie związane z zakupem mieszkania na rynku pierwotnym.