Kategorie

Rachunek powierniczy – jak działa i dlaczego jest tak ważny dla osób kupujących nowe mieszkanie?

RynekPierwotny.pl
Portal internetowy poświęcony nowym nieruchomościom
Rachunek powierniczy – jak działa i dlaczego jest tak ważny dla osób kupujących nowe mieszkanie?/ fot. Shutterstock
Rachunek powierniczy – jak działa i dlaczego jest tak ważny dla osób kupujących nowe mieszkanie?/ fot. Shutterstock
Rachunek powierniczy na dziś dzień jest podstawowym instrumentem ochrony środków nabywców lokali mieszkalnych, zawartym w przepisach ustawy deweloperskiej. Jego rola polega maksymalnym ograniczeniu ryzyka utraty pieniędzy wpłacanych przez nabywców deweloperom w trakcie trwania realizacji inwestycji.

Bezpieczeństwo wpłat jako cel nadrzędny

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli ustawa deweloperska, funkcjonuje w ramach pierwotnego rynku mieszkaniowego już blisko osiem lat. Jej zasadniczą rolą jest wszechstronna pomoc klientom firm deweloperskich w maksymalnie bezpiecznym przebrnięciu przez formalności kupna mieszkania deweloperskiego, które znajduje się w trakcie budowy. Z kolei zasadniczym aspektem przedmiotowego bezpieczeństwa jest ochrona środków wpłacanych deweloperowi w trakcie realizacji inwestycji. Wg portalu RynekPierwotny.pl to właśnie zdarzające się w przeszłości przypadki utraty przez klientów deweloperskich biur sprzedaży środków finansowych wpłacanych deweloperom na poczet kupna mieszkania, stały się głównym argumentem wprowadzenia przepisów ustawy deweloperskiej.

Otwarty i zamknięty, czyli dwa, a nawet cztery rodzaje rachunków powierniczych

Reklama

Ustawodawca zasadniczy cel ustawy – zapewnienie maksimum bezpieczeństwa środkom klientów firm deweloperskich – zrealizował  poprzez wprowadzenie obowiązku prowadzenia dla każdej inwestycji jednego z dwóch rodzajów mieszkaniowych rachunków powierniczych: otwartego oraz zamkniętego. Z kolei rachunki otwarte mogą występować w formie z gwarancją ubezpieczeniową bądź bankową, albo bez takich gwarancji. I tylko na takie rachunki nabywcy mieszkań w budowie mogą wpłacać środki w transzach zależnych od realizacji kolejnych etapów inwestycji.

Różnica pomiędzy otwartym a zamkniętym mieszkaniowym rachunkiem powierniczym jest bardzo prosta, a polega na możliwości korzystania ze środków gromadzonych na tym pierwszym przez dewelopera zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, zaś  z rachunku zamkniętego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, dopiero po przeniesieniu na nabywcę prawa własności.

Wydaje się więc, że rachunek powierniczy zamknięty jest dla nabywcy bezpieczniejszy od otwartego i właśnie takie rachunki powinny być przez kupujących zdecydowanie preferowane. Czy na pewno?

Reklama

Wg portalu RynekPierwotny.pl rachunek powierniczy zamknięty odcina dewelopera od środków klientów w trakcie inwestycji, co zmusza go do finansowania budowy ze środków własnych, jednak najczęściej z bardzo kosztownego finansowania zewnętrznego. To znacznie podnosi koszt wybudowanych mieszkań, co następnie znajduje odzwierciedlenie w istotnie wyższych cenach mieszkań. Środowisko gospodarcze dewelopera jest znacznie trudniejsze, a ryzyko utraty płynności finansowej ze wszelkimi tego konsekwencjami znacznie wyższe, o ile nie dysponuje on wystarczającymi kapitałami własnymi.

Z kolei wypłaty z rachunku powierniczego otwartego są kontrolowane przez bank, przede wszystkim poprzez nadzór nad prowadzoną inwestycją przez wyznaczonego rzeczoznawcę. Monitoruje on przebieg prac i raportuje bankowi, który w zależności od zgodności przebiegu budowy z harmonogramem wypłaca deweloperowi odpowiednie środki w transzach zgodnie z umową deweloperską. Odpowiedzialność banku w przypadku rachunków powierniczych otwartych jest więc dalece większa, a sam deweloper pozostaje pod presją dotrzymywania terminów i jakości wykonanych prac budowlanych. 

Co istotne, bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy, ewidencjonuje wpłaty odrębnie dla każdego nabywcy, który ma też dostęp do informacji o dokonywanych operacjach. Z kolei deweloper wypłacone z otwartego rachunku powierniczego środki może wykorzystać tylko i wyłącznie na realizację inwestycji, której rachunek dotyczy.

Bezpieczeństwo środków wciąż nie 100-procentowe

Z oczywistych względów zdecydowanie preferowaną przez deweloperów opcją są mieszkaniowe rachunki powiernicze otwarte bez zabezpieczenia gwarancją ubezpieczeniową czy bankową. Stanowią one ponad 90 proc. wszystkich, reszta to rachunki powiernicze zamknięte. Z kolei rachunki powiernicze otwarte z gwarancjami w praktyce w ogóle nie występują z uwagi na wysokie koszty ich utrzymania.

Wg ekspertów portalu RynekPierwotny.pl od czasów wprowadzenia przepisów ustawy deweloperskiej wiadomo było jednak, że wciąż nie jest ona instrumentem, który zabezpiecza interesy nabywców mieszkań deweloperskich w stu procentach. Teza ta uległa bolesnej materializacji w momencie upadłości wołomińskiego SK Banku i powiązanego z nim dewelopera Dolcan Plus, które postawiły w trudnej i niepewnej sytuacji  dziesiątki ich klientów, a standardy zabezpieczenia środków na mieszkaniowych rachunkach powierniczych poddały najtrudniejszemu dotychczas testowi wiarygodności.

W ten sposób pojawił się sygnał do poszukiwania w pełni optymalnej formy ochrony środków klientów firm deweloperskich, tak by były one bezpieczne w każdym możliwym przypadku, czyli przede wszystkim w razie upadłości banku współpracującego z deweloperem. Na dziś dzień nie chroni ich bowiem ustawa deweloperska, a jedynie Bankowy Fundusz Gwarancyjny do równowartości 100 tys. euro.

I tak w celu zapewnienia pełnego bezpieczeństwa gromadzonych środków, jakiś czas temu pojawił się pomysł autorstwa UOKiK likwidacji powierniczych rachunków otwartych bez zabezpieczenia, który jednak nie doczekał się materializacji.

Z kolei aktualną opcją, również forsowaną przez prezesa UOKiK, jest utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego na wzór podobnego funkcjonującego z powodzeniem w sektorze bankowym. Prace nad nowelizacją ustawy deweloperskiej zostały jednak przerwane wskutek zmiany kadencji Sejmu, w związku z czym trudno określić kiedy i na jakich zasadach DFG doczeka się swego debiutu na pierwotnym rynku mieszkaniowym.

Opracowanie: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

RynekPierwotny.pl – największy ogólnopolski portal zawierający oferty mieszkań i domów od deweloperów. Od 10 lat pomaga osobom szukającym w wyborze i zakupie własnego „M”. Serwis zawiera ponad 70 000 ofert: domów, mieszkań, lokali użytkowych oraz lokali inwestycyjnych. Swoich klientów wspiera również poradami ekspertów oraz bazą wiedzy zawierającą najważniejsze kwestie związane z zakupem mieszkania na rynku pierwotnym.

Chcesz dowiedzieć się więcej, skorzystaj z naszego programu
INFORLEX Plan kont dla firm – program
INFORLEX Plan kont dla firm – program
Tylko teraz
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Sektor publiczny
    1 sty 2000
    25 lip 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Zasady odwołania od wyników egzaminu maturalnego 2021

    Odwołania od wyników egzaminu maturalnego. Niecałe trzy tygodnie temu maturzyści poznali wyniki egzaminów dojrzałości. Niektórzy mają wątpliwości, czy ich praca została poprawnie sprawdzona, i wnioskują o wgląd do niej oraz wyższe noty.

    Kontrole zwolnień lekarskich nauczycieli

    Kontrole zwolnień lekarskich nauczycieli - zgodnie z projektem nowelizacji prawa oświatowego autorstwa MEiN ministerstwo co kwartał będzie przekazywało do ZUS szczegółowe informacje dotyczące nauczycieli przebywających m.in. na zwolnieniach lekarskich, urlopach zdrowotnych oraz macierzyńskich.

    Nauka stacjonarna w szkołach od 1 września 2021 r.

    Nauka stacjonarna w szkołach - minister edukacji i nauki Przemysław Czarnek zapowiedział, że trwają przygotowania do powrotu uczniów do szkół od 1 września 2021 r.

    Historia XX i XXI wieku - od kiedy nowy przedmiot?

    Historia XX i XXI wieku - od kiedy nowy przedmiot zapowiedziany w Polskim Ładzie? Co obejmie?

    Dodatkowe zajęcia wspomagające - możliwość zwiększenia liczby godzin

    Dodatkowe zajęcia wspomagające - większa liczba dzieci będzie mogła skorzystać z dodatkowych lekcji. MEiN przygotowało zmianę przepisów w tym zakresie.

    Nauka zdalna czy stacjonarna w roku akademickim 2021/2022? - wytyczne dla uczelni

    Nauka zdalna czy stacjonarna w roku akademickim 2021/2022? Ministerstwo Edukacji i Nauki opublikowało wytyczne dla uczelni.

    Compliance - cykl Deminga

    Compliance - każdy system powinien działać w cyklu Deminga i zawsze należy monitorować ryzyka. Niestety często brakuje na to zasobów lub woli najwyższego kierownictwa.

    Transakcja zakupu nieruchomości na rzecz gminy

    Zakup nieruchomości na rzecz gminy. W ramach działalności gospodarczej gmina może nabywać prawa do nieruchomości na wolnym rynku - w trybie czynności cywilnoprawnych. W takich transakcjach istotne są kompetencje organów gminy. Wójt jest uprawniony do dokonywania czynności związanych z nabyciem nieruchomości. Działa jednak z zachowaniem zasad prawidłowej gospodarki i w ramach wytyczonych przez radę gminy.

    Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków (CEEB) - co zawiera?

    Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków (CEEB) już działa. Wyjaśniamy, jakie informacje zawiera ten ważny rejestr. Warto również wspomnieć o obowiązkach właścicieli budynków związanych z CEEB.

    Loteria szczepionkowa - kiedy losowania?

    Loteria szczepionkowa - kiedy losowania? Wciąż można zarejestrować się w Loterii Narodowego Programu Szczepień i wziąć udział w kolejnych losowaniach nagród.

    Wakacje 2021 w Europie - zasady podróżowania, paszport covidowy, testy

    Wakacje 2021 w Europie w czasach koronawirusa - jakie zasady obowiązują podróżnych? W większości krajów trzeba pokazać paszport covidowy lub wynik testu na COVID-19.

    Aspekty środowiskowe w nowym prawie zamówień publicznych

    Zrównoważone zamówienia to taki sposób organizacji postępowań o udzielenie zamówienia publicznego, który uwzględnia aspekty środowiskowe lub społeczne, co przekłada się na charakter udzielanego zamówienia, przy jednoczesnym zapewnieniu celowego, racjonalnego i oszczędnego wydatkowania środków publicznych. W pojęciu tym mieszczą się więc zarówno tzw. „zielone”, jak również społeczne zamówienia publiczne.

    Cyfryzacja usług a cyberbezpieczeństwo w sektorze publicznym

    W ostatnich latach można obserwować postępującą cyfryzację usług, również w sektorze publicznym. O ile załatwianie spraw urzędowych online jest dla obywateli ogromną wygodą, o tyle zasadne w tym kontekście jest pytanie – jak właściwie zadbać o bezpieczeństwo przetwarzanych danych?

    Karta Lokalizacji Podróżnego - jak wypełnić?

    Kartę Lokalizacji Podróżnego musi wypełnić każdy przylatujący do Polski. Czym jest? Jak wypełnić Kartę Lokalizacji Pasażera?

    Karta Lokalizacji Podróżnego w formie elektronicznej

    Karta Lokalizacji Podróżnego w formie elektronicznej od soboty zastąpi karty papierowe. Kto musi wypełnić Kartę Lokalizacji Podróżnego?

    Loteria szczepionkowa - ochrona danych uczestników

    Loteria szczepionkowa - jak chronione są dane osobowe uczestników Loterii Narodowego Programu Szczepień? Czy dane medyczne są bezpieczne?

    Loteria szczepionkowa - lista wygranych

    Loteria szczepionkowa - lista wygranych. Są już pierwsi zwycięzcy w Loterii Narodowego Programu Szczepień. Gdzie sprawdzić listę wygranych nagród? Kiedy kolejne losowania?

    Wypadek przy pracy urzędnika świadczącego pracę zdalną

    Wypadek przy pracy urzędnika świadczącego pracę zdalną. Jak prawidłowo sporządzić protokół powypadkowy?

    Szczepienia dzieci w wieku 5-12 lat - od kiedy?

    Szczepienia dzieci w wieku 5-12 lat - od kiedy? Jest to niezwykle istotna kwestia pod kątem roku szkolnego i bezproblemowego powrotu dzieci do szkół.

    Compliance - od czego zacząć wdrożenie systemu?

    Compliance - od czego należy zacząć wdrożenie systemu w organizacji? Coraz więcej podmiotów z sektora prywatnego oraz z sektora publicznego rozumie, że posiadanie systemów Compliance jest niezbędne, by podmiot mógł bezpiecznie funkcjonować lub się rozwijać.

    Czternastka dla nauczycieli do likwidacji?

    Czternastka dla nauczycieli - czy zostanie zlikwidowana? Nie tylko samorządowcy, lecz także eksperci są zdania, że przy wprowadzeniu nowego sytemu płac nauczycieli należy zlikwidować jednorazowy dodatek uzupełniający.

    Wjazd do Słowacji - czy obowiązuje kwarantanna?

    Wjazd do Słowacji - czy obowiązuje kwarantanna? 9 lipca 2021 roku weszły w życie obostrzenia ws. COVID-19 dotyczące wjazdu na Słowację. Zakwestionował je Słowacki Sąd Konstytucyjny.

    Francja - niezaszczepieni nie będą mogli wejść do restauracji i centrów handlowych

    Francja - niezaszczepieni nie będą mogli wejść do restauracji i centrów handlowych. Od kiedy wejdą w życie nowe obostrzenia w związku z koronawirusem? Czy będą przymusowe szczepienia?

    Aspekty społeczne w nowym prawie zamówień publicznych

    Społeczne zamówienia publiczne to podejście, w którym zamawiający w oparciu o dostępne instrumenty prawne osiągają dodatkowe - w stosunku do głównego celu jakim jest realizacja zamówienia - korzyści społeczne.

    Loteria szczepionkowa - pierwsze losowanie

    Loteria szczepionkowa - pierwsze losowanie odbywa się 14 lipca 2021 roku. Można w nim wygrać 5 razy po 50 tys. złotych i 60 hulajnóg elektrycznych. Jak sprawdzić wygrane?