REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Rachunek powierniczy – jak działa i dlaczego jest tak ważny dla osób kupujących nowe mieszkanie?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
RynekPierwotny.pl
Portal internetowy poświęcony nowym nieruchomościom
Rachunek powierniczy – jak działa i dlaczego jest tak ważny dla osób kupujących nowe mieszkanie?/ fot. Shutterstock
Rachunek powierniczy – jak działa i dlaczego jest tak ważny dla osób kupujących nowe mieszkanie?/ fot. Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Rachunek powierniczy na dziś dzień jest podstawowym instrumentem ochrony środków nabywców lokali mieszkalnych, zawartym w przepisach ustawy deweloperskiej. Jego rola polega maksymalnym ograniczeniu ryzyka utraty pieniędzy wpłacanych przez nabywców deweloperom w trakcie trwania realizacji inwestycji.

Bezpieczeństwo wpłat jako cel nadrzędny

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli ustawa deweloperska, funkcjonuje w ramach pierwotnego rynku mieszkaniowego już blisko osiem lat. Jej zasadniczą rolą jest wszechstronna pomoc klientom firm deweloperskich w maksymalnie bezpiecznym przebrnięciu przez formalności kupna mieszkania deweloperskiego, które znajduje się w trakcie budowy. Z kolei zasadniczym aspektem przedmiotowego bezpieczeństwa jest ochrona środków wpłacanych deweloperowi w trakcie realizacji inwestycji. Wg portalu RynekPierwotny.pl to właśnie zdarzające się w przeszłości przypadki utraty przez klientów deweloperskich biur sprzedaży środków finansowych wpłacanych deweloperom na poczet kupna mieszkania, stały się głównym argumentem wprowadzenia przepisów ustawy deweloperskiej.

REKLAMA

Otwarty i zamknięty, czyli dwa, a nawet cztery rodzaje rachunków powierniczych

REKLAMA

Ustawodawca zasadniczy cel ustawy – zapewnienie maksimum bezpieczeństwa środkom klientów firm deweloperskich – zrealizował  poprzez wprowadzenie obowiązku prowadzenia dla każdej inwestycji jednego z dwóch rodzajów mieszkaniowych rachunków powierniczych: otwartego oraz zamkniętego. Z kolei rachunki otwarte mogą występować w formie z gwarancją ubezpieczeniową bądź bankową, albo bez takich gwarancji. I tylko na takie rachunki nabywcy mieszkań w budowie mogą wpłacać środki w transzach zależnych od realizacji kolejnych etapów inwestycji.

Różnica pomiędzy otwartym a zamkniętym mieszkaniowym rachunkiem powierniczym jest bardzo prosta, a polega na możliwości korzystania ze środków gromadzonych na tym pierwszym przez dewelopera zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, zaś  z rachunku zamkniętego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, dopiero po przeniesieniu na nabywcę prawa własności.

Wydaje się więc, że rachunek powierniczy zamknięty jest dla nabywcy bezpieczniejszy od otwartego i właśnie takie rachunki powinny być przez kupujących zdecydowanie preferowane. Czy na pewno?

REKLAMA

Wg portalu RynekPierwotny.pl rachunek powierniczy zamknięty odcina dewelopera od środków klientów w trakcie inwestycji, co zmusza go do finansowania budowy ze środków własnych, jednak najczęściej z bardzo kosztownego finansowania zewnętrznego. To znacznie podnosi koszt wybudowanych mieszkań, co następnie znajduje odzwierciedlenie w istotnie wyższych cenach mieszkań. Środowisko gospodarcze dewelopera jest znacznie trudniejsze, a ryzyko utraty płynności finansowej ze wszelkimi tego konsekwencjami znacznie wyższe, o ile nie dysponuje on wystarczającymi kapitałami własnymi.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Z kolei wypłaty z rachunku powierniczego otwartego są kontrolowane przez bank, przede wszystkim poprzez nadzór nad prowadzoną inwestycją przez wyznaczonego rzeczoznawcę. Monitoruje on przebieg prac i raportuje bankowi, który w zależności od zgodności przebiegu budowy z harmonogramem wypłaca deweloperowi odpowiednie środki w transzach zgodnie z umową deweloperską. Odpowiedzialność banku w przypadku rachunków powierniczych otwartych jest więc dalece większa, a sam deweloper pozostaje pod presją dotrzymywania terminów i jakości wykonanych prac budowlanych. 

Co istotne, bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy, ewidencjonuje wpłaty odrębnie dla każdego nabywcy, który ma też dostęp do informacji o dokonywanych operacjach. Z kolei deweloper wypłacone z otwartego rachunku powierniczego środki może wykorzystać tylko i wyłącznie na realizację inwestycji, której rachunek dotyczy.

Bezpieczeństwo środków wciąż nie 100-procentowe

Z oczywistych względów zdecydowanie preferowaną przez deweloperów opcją są mieszkaniowe rachunki powiernicze otwarte bez zabezpieczenia gwarancją ubezpieczeniową czy bankową. Stanowią one ponad 90 proc. wszystkich, reszta to rachunki powiernicze zamknięte. Z kolei rachunki powiernicze otwarte z gwarancjami w praktyce w ogóle nie występują z uwagi na wysokie koszty ich utrzymania.

Wg ekspertów portalu RynekPierwotny.pl od czasów wprowadzenia przepisów ustawy deweloperskiej wiadomo było jednak, że wciąż nie jest ona instrumentem, który zabezpiecza interesy nabywców mieszkań deweloperskich w stu procentach. Teza ta uległa bolesnej materializacji w momencie upadłości wołomińskiego SK Banku i powiązanego z nim dewelopera Dolcan Plus, które postawiły w trudnej i niepewnej sytuacji  dziesiątki ich klientów, a standardy zabezpieczenia środków na mieszkaniowych rachunkach powierniczych poddały najtrudniejszemu dotychczas testowi wiarygodności.

W ten sposób pojawił się sygnał do poszukiwania w pełni optymalnej formy ochrony środków klientów firm deweloperskich, tak by były one bezpieczne w każdym możliwym przypadku, czyli przede wszystkim w razie upadłości banku współpracującego z deweloperem. Na dziś dzień nie chroni ich bowiem ustawa deweloperska, a jedynie Bankowy Fundusz Gwarancyjny do równowartości 100 tys. euro.

I tak w celu zapewnienia pełnego bezpieczeństwa gromadzonych środków, jakiś czas temu pojawił się pomysł autorstwa UOKiK likwidacji powierniczych rachunków otwartych bez zabezpieczenia, który jednak nie doczekał się materializacji.

Z kolei aktualną opcją, również forsowaną przez prezesa UOKiK, jest utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego na wzór podobnego funkcjonującego z powodzeniem w sektorze bankowym. Prace nad nowelizacją ustawy deweloperskiej zostały jednak przerwane wskutek zmiany kadencji Sejmu, w związku z czym trudno określić kiedy i na jakich zasadach DFG doczeka się swego debiutu na pierwotnym rynku mieszkaniowym.

Opracowanie: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

RynekPierwotny.pl – największy ogólnopolski portal zawierający oferty mieszkań i domów od deweloperów. Od 10 lat pomaga osobom szukającym w wyborze i zakupie własnego „M”. Serwis zawiera ponad 70 000 ofert: domów, mieszkań, lokali użytkowych oraz lokali inwestycyjnych. Swoich klientów wspiera również poradami ekspertów oraz bazą wiedzy zawierającą najważniejsze kwestie związane z zakupem mieszkania na rynku pierwotnym.

Zapisz się na newsletter
Śledź na bieżąco nowe inicjatywy, projekty i ważne decyzje, które wpływają na Twoje życie codzienne. Zapisz się na nasz newsletter samorządowy.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Sektor publiczny
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Bioodpady z potencjałem. W 2026 r. mogą przyjść długo oczekiwane zmiany w prawie [WYWIAD]

Choć legislacja koncentruje się dziś głównie na tworzywach sztucznych, sektor bioodpadów czeka na własną, systemową rewolucję. Eksperci są zgodni: czas na normy jakości nawozów z odpadów i impuls inwestycyjny dla fermentacji kuchennych resztek.

Forum Liderów PPP z Wielkim Medalem Senatu. Dziesięć lat promocji partnerstwa publiczno-prywatnego

Jubileuszowa, dziesiąta edycja Forum Liderów PPP, która odbyła się w Warszawie, stała się okazją do podsumowania dekady promocji partnerstwa publiczno-prywatnego w Polsce. Gościem honorowym wydarzenia był senator Adam Szejnfeld – inicjator jednej z najbardziej nowoczesnych ustaw o PPP w Europie. Z jego inicjatywy, przy poparciu senatorów zaangażowanych w rozwój PPP, Senat Rzeczypospolitej Polskiej uhonorował Forum Wielkim Medalem Senatu. Wyróżnienie odebrała prezes Kamila Król, doceniona za wieloletnie zaangażowanie w popularyzację idei partnerstwa publicznego i prywatnego oraz skuteczne wdrażanie przepisów ustawy o PPP.

PPP rośnie w siłę. Podsumowanie X Forum Liderów PPP

„Przyszłość PPP w Polsce” była tematem przewodnim jubileuszowej, dziesiątej edycji Forum Liderów PPP, która odbyła się 16 czerwca 2025 roku w Warszawie. W wydarzeniu wzięli udział przedstawiciele administracji rządowej i samorządowej, parlamentarzyści, eksperci, instytucje finansujące, partnerzy prywatni oraz promotorzy projektów realizowanych w formule partnerstwa publiczno-prywatnego. Wśród gości znaleźli się m.in. wicemarszałek Senatu Maciej Żywno, senatorowie Joanna Sekuła i Adam Szejnfeld, a także praktycy rynku PPP z Polski i Europy.

Nowy wariant Covid-19 o nazwie Nimbus. Jakie objawy?

Nowy wariant koronawirusa Covid-19, nazwany Nimbus, zaczyna się rozprzestrzeniać – podaje amerykańskie Centrum Prewencji i Kontroli Chorób (CDC). Zakażenia tym szczepem odnotowano już w Azji, Stanach Zjednoczonych oraz Europie. Nimbus objawia się przede wszystkim silnym bólem gardła, jednak nie jest groźniejszy niż wcześniejsze warianty Omikrona.

REKLAMA

Zwolnienia lekarskie pod lupą. ZUS i pracodawcy skontrolowali tysiące pracowników

W pierwszym kwartale 2025 roku pracownicy ZUS z Pomorza przeprowadzili ponad 2,5 tysiąca kontroli prawidłowości wykorzystywania zwolnień lekarskich. Co dziesiąta kontrola zakończyła się odebraniem prawa do zasiłku. Okazuje się jednak, że nie tylko ZUS miał prawo do takich działań – również pracodawcy weryfikowali, czy zwolnienia były wykorzystywane zgodnie z przepisami.

Odpowiedzialność trenera personalnego za kontuzje

Branża fitness dynamicznie się rozwija. Coraz więcej osób uzyskuje kwalifikacje trenera personalnego lub instruktora fitness i podejmuje się trenowania podopiecznych w ramach współpracy z siłownią, czy klubem fitness, albo działając na własną rękę. W toku takich treningów zdarzają się jednak kontuzje.

Strefa czystego transportu (STC) w Krakowie od 1 stycznia 2026 r.

W głosowaniu przeprowadzonym w nocy ze środy (11.06.) na czwartek (12.06.), Rada Miasta Krakowa większością głosów zdecydowała, że SCT zacznie obowiązywać od stycznia 2026 r. i obejmie obszar do granic IV obwodnicy. Oznacza to, że nowymi przepisami objęta zostanie niemal cała powierzchnia miasta – z wyłączeniem jego obrzeży, w tym m.in. Wzgórz Krzesławickich i Swoszowic.

Konkurs MEN: Bezpłatne studia podyplomowe przygotowujące do wykonywania zawodu nauczyciela w kształceniu zawodowym /zgłoszenia do 10 lipca 2025/

Ministerstwo Edukacji Narodowej ogłosiło konkurs na studia podyplomowe przygotowujące do wykonywania zawodu nauczyciela w kształceniu zawodowym dla obecnych i przyszłych nauczycieli. Na realizację projektów przeznaczono niemal 50 mln zł.

REKLAMA

Patologie publicznej służby zdrowia. OZPSP: Pieniądze ze składki zdrowotnej nie idą na leczenie, ale na zyski dla prywatnych firm; lekarz na kontrakcie to prywatna działalność prowadzona na szpitalnym sprzęcie

W ochronie zdrowia państwo nie istnieje; publiczny system to maszynka do zarabiania pieniędzy - powiedział w wywiadzie dla PAP Mariusz Trojanowski z Ogólnopolskiego Związku Pracodawców Szpitali Powiatowych (OZPSP). Pieniądze ze składki zdrowotnej nie idą na leczenie, ale na zyski dla prywatnych podmiotów - podkreślił.

Wysokość opłat za krew i jej składniki w 2026 r. [PROJEKT RESORTU ZDROWIA z 3 czerwca 2025 r.]

6 czerwca 2025 r. do uzgodnień i konsultacji publicznych trafił projekt rozporządzenia Ministra Zdrowia w sprawie określenia wysokości opłat za krew i jej składniki w 2026 r. Resort zdrowia ma czas na określenie tych opłat do 30 czerwca 2025 r.

REKLAMA