Kategorie

Ustawa deweloperska – czy w stu procentach chroni interesy klientów pierwotnego rynku mieszkaniowego?

RynekPierwotny.pl
Portal internetowy poświęcony nowym nieruchomościom
Ustawa deweloperska – czy w stu procentach chroni interesy klientów pierwotnego rynku mieszkaniowego?/ fot. Fotolia
Ustawa deweloperska – czy w stu procentach chroni interesy klientów pierwotnego rynku mieszkaniowego?/ fot. Fotolia
Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana potocznie ustawą deweloperską, niebawem będzie obchodzić już ósmą rocznicę swojej misji. Stanowi ją wszechstronna pomoc w bezpiecznym przeprowadzeniu „transakcji życia”, jaką dla przeciętnego klienta firmy deweloperskiej zazwyczaj jest kupno mieszkania. Czy dotychczas spełniła pokładane w niej nadzieje zapewniając 100-procentowe bezpieczeństwo?

Lepiej późno niż wcale…

Zapisy ustawy deweloperskiej weszły w życie w kwietniu 2012 roku, czyli mniej więcej po dwóch dekadach funkcjonowania rodzimego rynku nieruchomości mieszkaniowych. Tyle czasu musiało upłynąć, zanim krajowy ustawodawca doszedł do wniosku o konieczności powołania ustawowej ochrony nabywców nowych mieszkań. Chciałoby się powiedzieć, że „lepiej późno niż wcale”.  

I tak trzema głównymi zasadami obowiązującymi na pierwotnym rynku mieszkaniowym za sprawą ustawy deweloperskiej są:

- wymóg zawierania umów deweloperskich w formie aktu notarialnego pod rygorem jej nieważności,

- prospekt informacyjny jako obligatoryjny element oferowania mieszkań deweloperskich,

- obowiązek wpłat środków nabywców mieszkań na jeden z dwóch rodzajów rachunków powierniczych: otwarty lub zamknięty.

Reklama

W istocie rzeczy główną intencją autorów ustawy miało być przede wszystkim zapewnienie maksimum pomocy w zabezpieczeniu środków klientów firm deweloperskich, wpłacanych im na poczet zakupu mieszkania. Dlatego też bez wątpienia najwyższą wagę ustawy deweloperskiej należy przypisać trzeciej z wymienionych zasad, a wiec tej wprowadzającej dwa rodzaje mieszkaniowych rachunków powierniczych: otwarty i zamknięty. Bank prowadzący takie rachunki ewidencjonuje wpłaty odrębnie dla każdego nabywcy, który ma też dostęp do informacji o dokonywanych operacjach.

Dla przypomnienia: różnica pomiędzy otwartym a zamkniętym rachunkiem powierniczym polega na możliwości korzystania ze środków gromadzonych na tym pierwszym przez dewelopera zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, zaś  z rachunku zamkniętego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, dopiero po przeniesieniu na nabywcę prawa własności.

Wciąż daleko do doskonałości

Tym sposobem środki nabywców mieszkań w inwestycjach deweloperskich, które po dniu wprowadzenia w życie przepisów ustawy deweloperskiej podlegały jej przepisom, okazały się praktycznie w pełni zabezpieczone niezależnie od rodzaju rachunku powierniczego, jednak tylko w wypadkach upadłości dewelopera lub innych jego problemów z prowadzeniem inwestycji. Niestety, jak się jakiś czas temu okazało, przepisom ustawy deweloperskiej wciąż daleko do doskonałości, gdyż nie przewidują wszystkich możliwych zagrożeń dla nabywców deweloperskich lokali mieszkalnych. 

Reklama

Już w momencie wejścia w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego podejrzewano, że nie jest ona instrumentem, który będzie w stanie zabezpieczyć interesy nabywców mieszkań deweloperskich w sposób optymalny. Jednym z bardziej spektakularnych przykładów jej niedoskonałości okazał się brak ochrony klientów dewelopera w przypadku upadłości banku go finansującego bądź prowadzącego jego rachunki. Trzeba było kilku lat, aby teza ta znalazła dobitne potwierdzenie w praktyce. Tym feralnym doświadczeniem okazało się bankructwo wołomińskiego SK Banku i powiązanego z nim dewelopera Dolcan Plus.

Innego rodzaju niechlubnym przykładem wpadki nabywców mieszkań na rynku pierwotnym, jest niedawna historia dewelopera z Poznania, który nie dopełnił obowiązku zapewnienia już zrealizowanej inwestycji mieszkaniowej wymaganej przepisami ilości miejsc parkingowych, w wyniku czego na większość lokali nie uzyskała ona pozwolenia na użytkowanie.  W efekcie kilkudziesięciu klientów dewelopera pomimo wpłacenia pełnej ceny za lokale, od z górą dwóch lat nie może się do nich wprowadzić, a co gorsza nie wiadomo czy i kiedy sprawa znajdzie swój finał.

Jak się zatem okazuje, ustawa deweloperska nie chroni i nigdy nie chroniła nabywców mieszkań w 100 procentach. Poza upadłością współpracującego z deweloperem banku nie chroni też od kłopotów wynikających, tak jak w wyżej opisanym przykładzie, z niejasnych praktyk dewelopera i rażącego braku kompetencji urzędników wydających mu pozwolenie na budowę bez dopełnienia wszystkich prawem wymaganych formalności. Czy w tej sytuacji można oczekiwać kolejnych kroków administracji państwowej w kierunku dopracowania przepisów chroniących klientów deweloperskich biur sprzedaży?

Inicjatywa prezesa UOKiK

Bardzo dobrą jak się wydaje wiadomością dla planujących w niedalekiej przyszłości kupno nowego lokum, jest perspektywa wprowadzenia w br. roku z inicjatywy prezesa UOKiK instytucji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG), na wzór działającego od lat z powodzeniem analogicznego funduszu bankowego. DFG ma zostać powołany za sprawą nowelizacji ustawy deweloperskiej, której przepisy  opracowane już rok temu, nie zostały wprowadzone w poprzedniej kadencji sejmu. W trakcie obecnej procedowanie ich ma być wznowione i kontynuowane, miejmy nadzieję tym razem z pozytywnym skutkiem. Intencją ustawodawcy jest w tym przypadku optymalne, czyli 100-procentowe zabezpieczenie interesów nabywców nowych mieszkań. Miejmy nadzieję, że cel zostanie osiągnięty, nie zostając okupiony odczuwalną dla kupujących zwyżką cen lokali deweloperskich.  

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Chcesz dowiedzieć się więcej, skorzystaj z naszego programu
INFORLEX Plan kont dla firm – program
INFORLEX Plan kont dla firm – program
Tylko teraz
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Sektor publiczny
    1 sty 2000
    29 lip 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Premia dla lekarza POZ za szczepienie

    Lekarz POZ otrzyma premię finansową za zwiększenie tempa szczepień i liczby zaszczepionych pacjentów w poradni.

    Nadzór nad dyrektorami - planowane zmiany

    Projektowane przepisy, mające zwiększyć kontrolę nad szkołami, zostały złagodzone. Co z dyrektorami?

    Powodzie - czy możemy przygotować się na nadchodzące zalania?

    W momencie wystąpienia sytuacji kryzysowej praktyczne możliwości zabezpieczenia przed jej skutkami są bardzo ograniczone. Jakie mamy możliwości ograniczenia zagrożenia powodziowego?

    Zmiany w ustawie o zatrudnieniu socjalnym

    Zmiany w ustawie o zatrudnieniu socjalnym przewiduje przygotowany przez MRiPS projekt nowelizacji. Co się zmieni?

    Społeczne Agencje Najmu - korzyści podatkowe dla właścicieli

    Od 23 lipca 2021 r. obowiązują przepisy pozwalające tworzyć tzw. Społeczne Agencje Najmu (SAN). Ich zadaniem jest dzierżawa lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych od ich właścicieli oraz wynajmowanie ich osobom fizycznym wskazanym przez gminę. Właściciele takich mieszkań i budynków będą korzystać ze zwolnień podatkowych w podatku dochodowym i VAT.

    Zasady odwołania od wyników egzaminu maturalnego 2021

    Odwołania od wyników egzaminu maturalnego. Niecałe trzy tygodnie temu maturzyści poznali wyniki egzaminów dojrzałości. Niektórzy mają wątpliwości, czy ich praca została poprawnie sprawdzona, i wnioskują o wgląd do niej oraz wyższe noty.

    Kontrole zwolnień lekarskich nauczycieli

    Kontrole zwolnień lekarskich nauczycieli - zgodnie z projektem nowelizacji prawa oświatowego autorstwa MEiN ministerstwo co kwartał będzie przekazywało do ZUS szczegółowe informacje dotyczące nauczycieli przebywających m.in. na zwolnieniach lekarskich, urlopach zdrowotnych oraz macierzyńskich.

    Nauka stacjonarna w szkołach od 1 września 2021 r.

    Nauka stacjonarna w szkołach - minister edukacji i nauki Przemysław Czarnek zapowiedział, że trwają przygotowania do powrotu uczniów do szkół od 1 września 2021 r.

    Historia XX i XXI wieku - od kiedy nowy przedmiot?

    Historia XX i XXI wieku - od kiedy nowy przedmiot zapowiedziany w Polskim Ładzie? Co obejmie?

    Dodatkowe zajęcia wspomagające - możliwość zwiększenia liczby godzin

    Dodatkowe zajęcia wspomagające - większa liczba dzieci będzie mogła skorzystać z dodatkowych lekcji. MEiN przygotowało zmianę przepisów w tym zakresie.

    Nauka zdalna czy stacjonarna w roku akademickim 2021/2022? - wytyczne dla uczelni

    Nauka zdalna czy stacjonarna w roku akademickim 2021/2022? Ministerstwo Edukacji i Nauki opublikowało wytyczne dla uczelni.

    Compliance - cykl Deminga

    Compliance - każdy system powinien działać w cyklu Deminga i zawsze należy monitorować ryzyka. Niestety często brakuje na to zasobów lub woli najwyższego kierownictwa.

    Transakcja zakupu nieruchomości na rzecz gminy

    Zakup nieruchomości na rzecz gminy. W ramach działalności gospodarczej gmina może nabywać prawa do nieruchomości na wolnym rynku - w trybie czynności cywilnoprawnych. W takich transakcjach istotne są kompetencje organów gminy. Wójt jest uprawniony do dokonywania czynności związanych z nabyciem nieruchomości. Działa jednak z zachowaniem zasad prawidłowej gospodarki i w ramach wytyczonych przez radę gminy.

    Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków (CEEB) - co zawiera?

    Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków (CEEB) już działa. Wyjaśniamy, jakie informacje zawiera ten ważny rejestr. Warto również wspomnieć o obowiązkach właścicieli budynków związanych z CEEB.

    Loteria szczepionkowa - kiedy losowania?

    Loteria szczepionkowa - kiedy losowania? Wciąż można zarejestrować się w Loterii Narodowego Programu Szczepień i wziąć udział w kolejnych losowaniach nagród.

    Wakacje 2021 w Europie - zasady podróżowania, paszport covidowy, testy

    Wakacje 2021 w Europie w czasach koronawirusa - jakie zasady obowiązują podróżnych? W większości krajów trzeba pokazać paszport covidowy lub wynik testu na COVID-19.

    Aspekty środowiskowe w nowym prawie zamówień publicznych

    Zrównoważone zamówienia to taki sposób organizacji postępowań o udzielenie zamówienia publicznego, który uwzględnia aspekty środowiskowe lub społeczne, co przekłada się na charakter udzielanego zamówienia, przy jednoczesnym zapewnieniu celowego, racjonalnego i oszczędnego wydatkowania środków publicznych. W pojęciu tym mieszczą się więc zarówno tzw. „zielone”, jak również społeczne zamówienia publiczne.

    Cyfryzacja usług a cyberbezpieczeństwo w sektorze publicznym

    W ostatnich latach można obserwować postępującą cyfryzację usług, również w sektorze publicznym. O ile załatwianie spraw urzędowych online jest dla obywateli ogromną wygodą, o tyle zasadne w tym kontekście jest pytanie – jak właściwie zadbać o bezpieczeństwo przetwarzanych danych?

    Karta Lokalizacji Podróżnego - jak wypełnić?

    Kartę Lokalizacji Podróżnego musi wypełnić każdy przylatujący do Polski. Czym jest? Jak wypełnić Kartę Lokalizacji Pasażera?

    Karta Lokalizacji Podróżnego w formie elektronicznej

    Karta Lokalizacji Podróżnego w formie elektronicznej od soboty zastąpi karty papierowe. Kto musi wypełnić Kartę Lokalizacji Podróżnego?

    Loteria szczepionkowa - ochrona danych uczestników

    Loteria szczepionkowa - jak chronione są dane osobowe uczestników Loterii Narodowego Programu Szczepień? Czy dane medyczne są bezpieczne?

    Loteria szczepionkowa - lista wygranych

    Loteria szczepionkowa - lista wygranych. Są już pierwsi zwycięzcy w Loterii Narodowego Programu Szczepień. Gdzie sprawdzić listę wygranych nagród? Kiedy kolejne losowania?

    Wypadek przy pracy urzędnika świadczącego pracę zdalną

    Wypadek przy pracy urzędnika świadczącego pracę zdalną. Jak prawidłowo sporządzić protokół powypadkowy?

    Szczepienia dzieci w wieku 5-12 lat - od kiedy?

    Szczepienia dzieci w wieku 5-12 lat - od kiedy? Jest to niezwykle istotna kwestia pod kątem roku szkolnego i bezproblemowego powrotu dzieci do szkół.

    Compliance - od czego zacząć wdrożenie systemu?

    Compliance - od czego należy zacząć wdrożenie systemu w organizacji? Coraz więcej podmiotów z sektora prywatnego oraz z sektora publicznego rozumie, że posiadanie systemów Compliance jest niezbędne, by podmiot mógł bezpiecznie funkcjonować lub się rozwijać.