Ustawa deweloperska – czy w stu procentach chroni interesy klientów pierwotnego rynku mieszkaniowego?

Lepiej późno niż wcale…

Zapisy ustawy deweloperskiej weszły w życie w kwietniu 2012 roku, czyli mniej więcej po dwóch dekadach funkcjonowania rodzimego rynku nieruchomości mieszkaniowych. Tyle czasu musiało upłynąć, zanim krajowy ustawodawca doszedł do wniosku o konieczności powołania ustawowej ochrony nabywców nowych mieszkań. Chciałoby się powiedzieć, że „lepiej późno niż wcale”.  

I tak trzema głównymi zasadami obowiązującymi na pierwotnym rynku mieszkaniowym za sprawą ustawy deweloperskiej są:

- wymóg zawierania umów deweloperskich w formie aktu notarialnego pod rygorem jej nieważności,

- prospekt informacyjny jako obligatoryjny element oferowania mieszkań deweloperskich,

- obowiązek wpłat środków nabywców mieszkań na jeden z dwóch rodzajów rachunków powierniczych: otwarty lub zamknięty.

W istocie rzeczy główną intencją autorów ustawy miało być przede wszystkim zapewnienie maksimum pomocy w zabezpieczeniu środków klientów firm deweloperskich, wpłacanych im na poczet zakupu mieszkania. Dlatego też bez wątpienia najwyższą wagę ustawy deweloperskiej należy przypisać trzeciej z wymienionych zasad, a wiec tej wprowadzającej dwa rodzaje mieszkaniowych rachunków powierniczych: otwarty i zamknięty. Bank prowadzący takie rachunki ewidencjonuje wpłaty odrębnie dla każdego nabywcy, który ma też dostęp do informacji o dokonywanych operacjach.

Dla przypomnienia: różnica pomiędzy otwartym a zamkniętym rachunkiem powierniczym polega na możliwości korzystania ze środków gromadzonych na tym pierwszym przez dewelopera zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, zaś  z rachunku zamkniętego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, dopiero po przeniesieniu na nabywcę prawa własności.

Wciąż daleko do doskonałości

Tym sposobem środki nabywców mieszkań w inwestycjach deweloperskich, które po dniu wprowadzenia w życie przepisów ustawy deweloperskiej podlegały jej przepisom, okazały się praktycznie w pełni zabezpieczone niezależnie od rodzaju rachunku powierniczego, jednak tylko w wypadkach upadłości dewelopera lub innych jego problemów z prowadzeniem inwestycji. Niestety, jak się jakiś czas temu okazało, przepisom ustawy deweloperskiej wciąż daleko do doskonałości, gdyż nie przewidują wszystkich możliwych zagrożeń dla nabywców deweloperskich lokali mieszkalnych. 

Już w momencie wejścia w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego podejrzewano, że nie jest ona instrumentem, który będzie w stanie zabezpieczyć interesy nabywców mieszkań deweloperskich w sposób optymalny. Jednym z bardziej spektakularnych przykładów jej niedoskonałości okazał się brak ochrony klientów dewelopera w przypadku upadłości banku go finansującego bądź prowadzącego jego rachunki. Trzeba było kilku lat, aby teza ta znalazła dobitne potwierdzenie w praktyce. Tym feralnym doświadczeniem okazało się bankructwo wołomińskiego SK Banku i powiązanego z nim dewelopera Dolcan Plus.

Innego rodzaju niechlubnym przykładem wpadki nabywców mieszkań na rynku pierwotnym, jest niedawna historia dewelopera z Poznania, który nie dopełnił obowiązku zapewnienia już zrealizowanej inwestycji mieszkaniowej wymaganej przepisami ilości miejsc parkingowych, w wyniku czego na większość lokali nie uzyskała ona pozwolenia na użytkowanie.  W efekcie kilkudziesięciu klientów dewelopera pomimo wpłacenia pełnej ceny za lokale, od z górą dwóch lat nie może się do nich wprowadzić, a co gorsza nie wiadomo czy i kiedy sprawa znajdzie swój finał.

Jak się zatem okazuje, ustawa deweloperska nie chroni i nigdy nie chroniła nabywców mieszkań w 100 procentach. Poza upadłością współpracującego z deweloperem banku nie chroni też od kłopotów wynikających, tak jak w wyżej opisanym przykładzie, z niejasnych praktyk dewelopera i rażącego braku kompetencji urzędników wydających mu pozwolenie na budowę bez dopełnienia wszystkich prawem wymaganych formalności. Czy w tej sytuacji można oczekiwać kolejnych kroków administracji państwowej w kierunku dopracowania przepisów chroniących klientów deweloperskich biur sprzedaży?

Inicjatywa prezesa UOKiK

Bardzo dobrą jak się wydaje wiadomością dla planujących w niedalekiej przyszłości kupno nowego lokum, jest perspektywa wprowadzenia w br. roku z inicjatywy prezesa UOKiK instytucji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG), na wzór działającego od lat z powodzeniem analogicznego funduszu bankowego. DFG ma zostać powołany za sprawą nowelizacji ustawy deweloperskiej, której przepisy  opracowane już rok temu, nie zostały wprowadzone w poprzedniej kadencji sejmu. W trakcie obecnej procedowanie ich ma być wznowione i kontynuowane, miejmy nadzieję tym razem z pozytywnym skutkiem. Intencją ustawodawcy jest w tym przypadku optymalne, czyli 100-procentowe zabezpieczenie interesów nabywców nowych mieszkań. Miejmy nadzieję, że cel zostanie osiągnięty, nie zostając okupiony odczuwalną dla kupujących zwyżką cen lokali deweloperskich.  

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl