Egzekucja komornicza z nieruchomości. Czy małe długi nie będą już problemem?

Ministerstwo Sprawiedliwości już wielokrotnie zapowiadało bardziej restrykcyjne regulacje dotyczące branży pożyczkowej. Niedawno te plany udało się wcielić w życie. Tak zwana specustawa koronawirusowa z 31 marca 2020 r. drastycznie obniżyła limity kosztu pozaodsetkowego kredytów konsumenckich (w tym również pożyczek pozabankowych). W najbliższym czasie zostaną wprowadzone kolejne zmiany dotyczące między innymi branży pożyczkowej. Zgodnie z zapowiedziami resortu sprawiedliwości, w życie wejdzie przepis ograniczający możliwość zlicytowania nieruchomości z powodu małych długów. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyjaśniają, na czym dokładnie będą polegały nowe regulacje i dlaczego je wprowadzono.

Polecamy: Zmiany w zatrudnieniu pracowników administracji rządowej i samorządowej wprowadzone przez tarczę antykryzysową 2.0

Do tej pory wierzyciel swobodnie wybierał wariant egzekucji

Jak nietrudno się domyślić, plany zmian legislacyjnych, które już od pewnego czasu zgłaszało Ministerstwo Sprawiedliwości miały związek z kontrowersyjnym działaniem niektórych wierzycieli. W tym kontekście warto przypomnieć, że to właśnie wierzyciel wskazuje pożądane przez niego sposoby egzekucji należności. Komornik powinien się stosować do poleceń osoby lub firmy, która zamierza odzyskać dług. Artykuł 799 paragraf 1 kodeksu postępowania cywilnego potwierdza, że wierzyciel ma prawo do wyboru sposobu egzekucji. Warto nadmienić, że komornik nie może prowadzić egzekucji z nieruchomości jeśli wierzyciel nie wybrał takiego rozwiązania.

Generalnie przyjmuje się, że wierzyciel (podobnie jak komornik) powinien wybierać taki wariant egzekwowania długów, który zapewnia skuteczne odzyskanie pieniędzy i jednocześnie jest jak najmniej dolegliwy dla dłużnika. Właśnie dlatego egzekucja z nieruchomości nie powinna być prowadzona, jeżeli wystarczające byłoby np. odzyskiwanie należnej kwoty poprzez pomniejszanie wynagrodzenia dłużnika. Niestety w praktyce zachowania wierzycieli bywały różne. Krajowe media nagłośniły przypadki licytacji nieruchomości mieszkaniowych w związku z niewielkim długiem. Ministerstwo Sprawiedliwości postanowiło przeciwdziałać opisywanym praktykom, które często miały związek z pożyczkami prywatnymi.

Przy pięcioprocentowym długu lokum nie będzie bezpieczne

Przepisów ograniczających egzekucję małych długów z nieruchomości nie udało się uchwalić w poprzedniej kadencji Sejmu, choć były takie plany. Wszystko wskazuje jednak, że teraz zmiany forsowane przez Ministerstwo Sprawiedliwości jednak wejdą w życie. Wedle stanu na dzień 20 maja 2020 r. procedura legislacyjna była już na końcowym etapie. Ustawa z dnia 14 maja 2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 oczekiwała bowiem już tylko na podpis Prezydenta, który wydaje się bardzo prawdopodobny.

We wspomnianej ustawie z 14 maja 2020 roku, znajdziemy przepisy wprowadzające do kodeksu postępowania cywilnego artykuł 952 (1). Paragraf 2 tego nowego artykułu mówi, że: „wierzyciel jest uprawniony do złożenia wniosku, o którym mowa w § 1 (wniosku o wyznaczenie terminu licytacji lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika - przyp. red.), jeżeli wysokość egzekwowanej należności głównej stanowi co najmniej równowartość jednej dwudziestej części sumy oszacowania”. W praktyce analizowany przepis uniemożliwi licytację nieruchomości mieszkaniowych jeśli należności jednego wierzyciela lub zsumowane należności kilku wierzycieli (bez uwzględnienia odsetek) stanowią mniej niż 5% szacunkowej wartości lokum.

Ograniczenia nie dotyczą długów względem Skarbu Państwa

W nawiązaniu do artykułu 952 (1), który już niebawem znajdzie się w kodeksie postępowania cywilnego, warto zwrócić uwagę na pewne dość kontrowersyjne rozwiązanie. Okazuje się bowiem, że ustawodawca pozostawił możliwość licytowania nieruchomości za długi stanowiące mniej niż 5% jej wartości w przypadku należności Skarbu Państwa. Podobny wyjątek od nowej zasady związanej z zakazem licytacji domów i mieszkań za małe długi (< 5% sumy oszacowania) dotyczy również sytuacji, w których egzekucja ma związek z wyrokiem w sprawie karnej lub dłużnik wyraził zgodę na licytację swojego lokum. Dług mniejszy niż 5% wartości nieruchomości mieszkaniowej będzie mógł doprowadzić do licytacji również wtedy, gdy sąd na wniosek wierzyciela uzna, że egzekucję uzasadnia wysokość i charakter dochodzonej należności lub brak możliwości zaspokojenia z innych składników majątku dłużnika.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl