Kategorie

Czy właściciel straci mieszkanie za niezapłacony czynsz?

RynekPierwotny.pl
Portal internetowy poświęcony nowym nieruchomościom
Czy właściciel straci mieszkanie za niezapłacony czynsz? /Fot. Shutterstock
Czy właściciel straci mieszkanie za niezapłacony czynsz? /Fot. Shutterstock
Wielu osobom licytacja własnościowego mieszkania przez komornika kojarzy się tylko z niespłacanym kredytem hipotecznym. Warto wiedzieć, że zaległości czynszowe też mogą doprowadzić do takiej licytacji.

W kontekście eksmisji, bardzo często mówi się o najemcach. Nieco rzadziej poruszany jest temat właścicieli mieszkań, którzy nie podołali spłacie kredytu hipotecznego. Zdecydowanie najrzadziej omawia się kwestię licytacji mieszkania w związku z dużymi zaległościami czynszowymi właściciela. Taki scenariusz jest jak najbardziej możliwy – i w spółdzielni i we wspólnocie mieszkaniowej. Warto dowiedzieć się zatem, jakie są prawne zasady przymusowej sprzedaży mieszkania na poczet czynszowych długów. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili szerzej zaprezentować tę kwestię.

Polecamy: Nowa matryca stawek VAT

Przepisy dotyczące licytacji nie są zbyt precyzyjne

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388) określa wszystkie najważniejsze zasady związane z funkcjonowaniem wspólnot mieszkaniowych. W tym akcie prawnym powinniśmy również szukać informacji o zasadach licytacji zadłużonych mieszkań własnościowych. Zgodnie z artykułem 16 ustęp 1 ustawy o własności lokali: „jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości”.

Ustęp 2 cytowanego artykułu wskazuje natomiast, że byłemu właścicielowi mieszkania zlicytowanego za zaległości czynszowe, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Po sprzedaży lokum, nadwyżka kwoty uzyskanej przez komornika ponad zadłużenie czynszowe trafi natomiast do byłego właściciela „M”. Artykuł 16 ustawy o własności lokali oraz żaden inny przepis z tego aktu prawnego niestety nie mówi, jak duże zaległości można uznać za długotrwałe. Taki brak precyzji ustawodawcy w praktyce skutkuje sporami, które czasem kończą się na wokandzie.

Sytuację dłużników poprawia fakt, że uchwała o wystąpieniu do sądu z pozwem dotyczącym przymusowej sprzedaży lokalu musi zostać przegłosowana na forum wspólnoty mieszkaniowej (jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu). Zalegający z czynszem właściciel lokalu może zaskarżyć wspomnianą uchwałę do sądu w ciągu 6 tygodni od jej przyjęcia. Warto również dodać, że żądanie wspólnoty dotyczące zlicytowania lokum za długi czynszowe nie powinno być sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Wspólnota mieszkaniowa nie powinna domagać się takiego drastycznego rozwiązania jeśli nieduży dług można wyegzekwować w inny sposób.

Groźba licytacji dotyczy też spółdzielczego prawa

Warto zdawać sobie sprawę, że nie tylko wspólnoty mieszkaniowe występują do sądów z pozwami o przymusową sprzedaż lokalu dłużnika. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r. (Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27) wskazuje, że spółdzielczy dłużnicy również są zagrożeni przymusową licytacją lokum. Wspomniana ustawa informuje, że spółdzielnia na zasadach określonych przez art. 16 ustęp 1 ustawy o własności lokali może domagać się licytacji na poczet długów czynszowych prawa odrębnej własności mieszkania lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Podobnie jak w przypadku pozwu wspólnoty, spółdzielca może powoływać się na sprzeczność żądań spółdzielni z zasadami współżycia społecznego. Taka argumentacja będzie słuszna np. wtedy, gdy dług jest mały względem wartości mieszkania. W tym kontekście warto przypomnieć o wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 29 lipca 2013 r. (sygn. SK 12/12). Potwierdza on, że przymusowa sprzedaż lokalu za długi czynszowe (określona przez art. 16 ustawy o własności lokali) powinna być rozwiązaniem stosowanym tylko w ostateczności.

Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego (sygn. akt III CZP 42/15) spółdzielnia zamiennie może też prowadzić egzekucję należności czynszowych ze spółdzielczego własnościowego prawa na podstawie samego nakazu zapłaty (bez konieczności wnoszenia pozwu o przymusową sprzedaż spółdzielczego prawa). Sąd Najwyższy poprzez uchwałę z 27 sierpnia 2015 r. stworzył spółdzielniom swoistą „drogę na skróty”, z której dość chętnie one korzystają.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Poszerzaj swoją wiedzę, korzystając z naszej oferty
Webinarium: SLIM VAT 2 – Ulga na złe długi + Certyfikat gwarantowany
Webinarium: SLIM VAT 2 – Ulga na złe długi + Certyfikat gwarantowany
Tylko teraz
Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Sektor publiczny
    1 sty 2000
    27 wrz 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Whistleblowing – co z ustawą?

    Whistleblowing – co z ustawą? Czego nie wiemy o ustawie wdrażającej dyrektywę o sygnalistach? Czy warto na nią czekać?

    Zmiany dla nauczycieli - godziny karciane

    Godziny karciane wrócą do szkół? Zdaniem nauczycieli dojdzie do tego poprzez zwiększenie czasu pracy. Propozycje zmian przedstawiło MEiN.

    Co się musi znaleźć w aktach budynku?

    Dokumentacja techniczna budynku jest bardzo ważna. Przedstawiamy podstawowe informacje na jej temat i wyjaśniamy, czy może ona zostać odtworzona.

    6 dla nauczyciela - propozycje MEiN

    6 dla nauczyciela - propozycje MEiN. Ministerstwo Edukacji i Nauki przedstawiło propozycje zmian dla nauczycieli, w tym podwyżek wynagrodzeń. Nauczyciele mają jednak pracować więcej.

    Do 8 lat więzienia za zakażenie koronawirusem?

    Zakażenie koronawirusem. Wiceminister sprawiedliwości zapowiada wysokie kary, takie jak np. za zakażenie wirusem HIV. Sprawcy może grozić nawet 8 lat więzienia.

    Awans zawodowy nauczycieli - zmiany

    Awans zawodowy nauczycieli - zmiany. Zmniejszenie liczby stopni awansu zawodowego, egzamin na mianowanie oraz zmiany w urlopach dla nauczycieli - to niektóre propozycje MEiN.

    Podwyżki dla nauczycieli od 1 września 2022 r.

    Podwyżki dla nauczycieli od 1 września 2022 r. - ile wyniosą? Ministerstwo Edukacji i Nauki przedstawiło propozycję wynagrodzeń. Nauczyciel dyplomowany zarobi nawet 7750 zł.

    Trzecia dawka szczepionki na COVID-19

    Trzecia dawka szczepionki na COVID-19 – dla kogo? Jakim preparatem będzie można się zaszczepić?

    Darmowe przejazdy komunikacją w Dzień bez Samochodu - 22 września

    22 września w Dzień bez Samochodu darmowe przejazdy komunikacją zbiorową w Warszawie i w wielu innych miastach.

    Polski Ład - dochody gmin w 2022 r.

    Polski Ład. Wiceminister Finansów Sebastian Skuza zapewnia, że żadna gmina w 2022 nie będzie miała mniejszych dochodów niż prognozowała przed Polskim Ładem.

    Wynagrodzenia i zatrudnienie w samorządach

    Wynagrodzenia w samorządach - czy będą podwyżki w 2022 roku? Czy spodziewana jest redukcja etatów w urzędach?

    Stan wyjątkowy - do kiedy?

    Stan wyjątkowy - do kiedy? Czy stan nadzwyczajny przy granicy polsko-białoruskiej zostanie przedłużony?

    Podwyżki cen za wodę i ścieki 2021-2024

    Podwyżki cen za wodę i ścieki. Wiceszef Wód Polskich poinformował, że do regulatora trafiło ok. 2,6 tys. wniosków taryfowych od przedsiębiorstw wodno-kanalizacyjnych. W ponad 90 proc. przypadków przedsiębiorstwa zawnioskowano o podwyżki cen za wodę i ścieki. Propozycje nowych taryf są składane na trzy lata (2021-2024).

    4 fala COVID - kiedy lockdown?

    4 fala COVID - kiedy lockdown? Minister Zdrowia poinformował w jakiej sytuacji rząd będzie wprowadzał obostrzenia.

    Program Poznaj Polskę - do kiedy nabór wniosków?

    Program Poznaj Polskę - do kiedy nabór wniosków na dofinansowanie do wycieczek szkolnych? Program cieszy się bardzo dużym zainteresowaniem, są dodatkowe środki.

    Protest medyków 2021 [PODCAST]

    Protest medyków - jakie są postulaty protestujących? Jak wygląda obecnie praca w służbie zdrowia? Na te pytania, w rozmowie z Martą Zdanowską (Infor.pl) odpowiada ratownik medyczny, Jan Świtała. Zapraszamy do wysłuchania najnowszego podcastu "DGPtalk: Z pierwszej strony".

    Laboratoria Przyszłości - miliard na wyposażenie dla szkół

    Laboratoria Przyszłości - rusza największa rządowa inwestycja w nowoczesną edukację. Na co będzie można uzyskać wsparcie z programu?

    Whistleblowing – stan gotowości sektora publicznego

    Whistleblowing. Zostały trzy miesiące dni do wdrożenia systemów dla sygnalistów przez podmioty prawne w sektorze publicznym, a więc i jednostek samorządu terytorialnego oraz podmioty w sektorze prywatnym. Do dnia dzisiejszego, pomimo upływu blisko 22 miesięcy od dnia publikacji Dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2019/1937 z dnia 23 października 2019 r. w sprawie ochrony osób zgłaszających naruszenia prawa Unii, nie pojawił się nawet projekt ustawy implementującego ww. Dyrektywę do polskiego porządku prawnego.

    Brakuje nauczycieli - czy prawo do nauki jest zagrożone?

    Prawo do nauki może być zagrożone przez brak nauczycieli.

    Do kiedy wniosek o 300+?

    Wniosek o 300+ wciąż można złożyć. Do kiedy ZUS przyjmuje wnioski o "Dobry start" w 2021 r.?

    "Dla lasu, dla ludzi" - kampania społeczna Lasów Państwowych

    Lasy Państwowe przygotowały kampanię społeczną "Dla lasu, dla ludzi". Jakie są cele kampanii?

    Zaświadczenie o kontynuowaniu nauki do ZUS - ważny termin

    Zaświadczenie o kontynuowaniu nauki do ZUS to ważny dokument dla uczniów i studentów pobierających rentę rodzinną. Do kiedy należy go złożyć?

    Środki dla samorządów na działania edukacyjne

    Samorządy do 17 września 2021 r. mają otrzymać środki z rezerwy części oświatowej subwencji ogólnej na działania edukacyjne.

    Whistleblowing – czemu sygnaliści nie zgłaszają naruszeń?

    Whistleblowing. Kluczowym testem dla systemów będzie to czy wpłyną zgłoszenia od sygnalistów i jak na nie zareagujemy. Ilu pracowników jest gotowych zgłosić nadużycie w pracy? Dlaczego pracownicy nie powiadamiają swoich pracodawców o nadużyciach w pracy?

    Stan wyjątkowy w Polsce 2021 - czy jest zgodny z prawem? [PODCAST]

    2 września 2021 na części terytorium Polski wprowadzono stan wyjątkowy. Jest to odpowiedź polskich władz na, trwający od kilku tygodni, kryzys uchodźczy na granicy z Białorusią. Co to właściwie oznacza dla obywateli? Czy działania rządu są zgodne z prawem? Te kwestie w rozmowie z Martą Zdanowską (Infor.pl) wyjaśnia mec. Katarzyna Gajowniczek-Pruszyńska. Zapraszamy do wysłuchania najnowszego podcastu "DGPtalk: Z pierwszej strony".