Jak powinny zostać podzielone środki, które spółdzielnia zarabia w ramach dodatkowej działalności?

Działalność spółdzielni mieszkaniowych obecnie kojarzy się przede wszystkim z utrzymaniem posiadanych zasobów (lokali spółdzielczych) oraz zarządzaniem blokami, w których znajdują się również lokale wykupione przez prywatnych właścicieli. Oprócz tego stosunkowo nieliczne spółdzielnie prowadzą działalność inwestycyjną konkurując ze spółkami deweloperskimi (głównie w przypadku oferty najtańszych mieszkań). Przepisy wskazują, że to właśnie kwestie związane z ofertą mieszkaniową dla członków powinny być głównym obszarem zainteresowania spółdzielni. Obowiązujące regulacje nie zabraniają jednak spółdzielniom mieszkaniowym podejmowania innego rodzaju działalności. Dodatkowa działalność związana np. z wynajmem lokali użytkowych może być dla spółdzielni dobrym sposobem na podreperowanie finansów. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl w nawiązaniu do tego ciekawego tematu wyjaśniają, jak powinny zostać podzielone środki, które spółdzielnia zarabia w ramach dodatkowej działalności.

Zasady prowadzenia działalności przez spółdzielnie 

Warto nadmienić, że wielokrotnie nowelizowana ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27) nie tylko przyznaje spółdzielniom prawo do prowadzenia dodatkowej działalności. Wspomniany akt prawny wskazuje również, że spółdzielnia mieszkaniowa może prowadzić dodatkową działalność gospodarczą na podstawie odrębnych przepisów oraz statutu, jeśli jest to aktywność powiązana z realizacją nadrzędnego celu (zaspokajania potrzeb mieszkaniowych członków oraz ich rodzin). Zasady prowadzenia działalności gospodarczej przez spółdzielnie określa również ustawa Prawo spółdzielcze z dnia 16 września 1982 r. (Dz.U. 1982 nr 30 poz. 210).

Korzyści dla członków spółdzielni

Artykuł 5 ustęp 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wskazuje, że pożytki oraz inne przychody z nieruchomości wspólnej (osiągane np. dzięki wynajmowi elewacji pod reklamę) służą w pierwszej kolejności do pokrycia kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej. Nadwyżki mogą natomiast przypaść właścicielom lokali proporcjonalnie do ich udziału w nieruchomości wspólnej. Warto zwrócić uwagę, że w tym kontekście ustawa z 15 grudnia 2000 r. mówi nie tylko o członkach spółdzielni. Bardzo ważny jest też fakt, że właściciele lokali położonych w innych budynkach oraz członkowie spółdzielni zasiedlający pozostałe bloki nie mają prawa do pożytków i przychodów dotyczących konkretnej nieruchomości wspólnej (zobacz Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 kwietnia 2016 r. - sygnatura akt I CSK 278/15).

Jeżeli zaś chodzi o pożytki oraz inne przychody z dodatkowej (własnej) działalności gospodarczej spółdzielni, to mogą one zostać przeznaczone m.in. na pokrycie kosztów eksploatacji nieruchomości (poprzez zmniejszenie obciążeń dla członków). Dodatkowy wariant zakłada spożytkowanie wspomnianych dochodów na prowadzenie działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej. W tym przypadku, ustawa nie wyznacza zamkniętej listy celów, na które można wydatkować pieniądze. Stanowi to sporą różnicę względem poprzednio omawianego aspektu, czyli pożytków oraz innych przychodów z nieruchomości wspólnej.

Ważne wydaje się także stanowisko Trybunału Konstytucyjnego wyrażone w uzasadnieniu do wyroku z dnia 17 grudnia 2008 r. (sygn. akt P 16/08). Trybunał potwierdził, że: „spółdzielnie mieszkaniowe nie mają charakteru zarobkowego i to różni je od spółek. Prowadzą swą działalność na zasadach non for profit. (…) Zysk spółdzielni pomniejsza zatem wydatki członka spółdzielni związane z pokrywaniem kosztów jej działalności w roku następnym i zapewnia ulepszenie majątku spółdzielni”.

Nieruchomość wspólna

W analizowanym kontekście ciekawy jest także Wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 22 listopada 2012 r. (sygn. akt ACa 542/12). Podkreśla on, że spółdzielnia może swobodnie dysponować pożytkami i przychodami z działalności gospodarczej, które nie dotyczą części wspólnych. Przykładem jest przeznaczenie środków na fundusz zasobowy. Sąd Apelacyjny w Lublinie zwrócił uwagę, że w przypadku przychodów i pożytków powiązanych z nieruchomością wspólną ma miejsce tzw. działalność bezwynikowa. Różnica między kosztami i przychodami podlega bowiem rozliczeniu z przychodami lub kosztami roku następnego (zobacz art. 6 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl