Gmina przekaże nieruchomości z rozliczeniem "lokal za grunt"

Lokal za grunt od 1 kwietnia 2021 r.

O zbyciu nieruchomości z gminnego zasobu nieruchomości z rozliczeniem „lokal za grunt” rozstrzygnie rada gminy. Niezbędny będzie jednak przetarg. Ustawodawca wprowadził nowy instrument wsparcia w postaci grantu na infrastrukturę. Rząd planuje rozszerzyć także dopłaty do czynszu „Mieszkanie na Start” na najemców mieszkań wniesionych przez gminy do spółek gminnych i państwowych.

1 kwietnia 2021 r. weszła w życie ustawa z 16 grudnia 2020 r. o rozliczaniu ceny lokali lub budynków w cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości (dalej: ustawa o rozliczaniu ceny lokali). Na tej podstawie cena lokali lub budynków przekazywanych gminie na własność przez inwestora, w związku z nabyciem przez tego inwestora własności nieruchomości zbywanej z zasobu gminnego, może podlegać rozliczeniu w cenie tej nieruchomości.

Ustawa dotyczy zatem inwestycji - rozumianych jako przedsięwzięcie inwestycyjno-budowlane realizowane z wykorzystaniem nieruchomości zbywanej z gminnego zasobu nieruchomości, z rozliczaniem w cenie tej nieruchomości ceny lokali lub budynków przekazywanych przez inwestora na własność gminie.

W zakresie nieuregulowanym omawianą ustawą stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości.

Uchwała rady gminy o zbyciu nieruchomości z gminnego zasobu nieruchomości z rozliczeniem "lokal za grunt" 

O zbyciu nieruchomości z gminnego zasobu nieruchomości z rozliczeniem "lokal za grunt" rozstrzyga rada gminy. Do projektu uchwały dołącza się operat szacunkowy określający wartość tej nieruchomości, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego nie wcześniej niż trzy miesiące przed dniem złożenia projektu uchwały radzie gminy.

Tabela 1. Elementy uchwały o zbyciu nieruchomości.

W rozliczeniu rada gminy może też pozyskać lokale lub budynki położone w innej lokalizacji niż zbywana nieruchomość. Są tu zatem trzy warianty. Lokale i budynki mogą pochodzić:

1) wyłącznie z inwestycji;

2) z inwestycji lub przedsięwzięcia innego niż inwestycja;

3) wyłącznie z przedsięwzięcia innego niż inwestycja.

Zbycie nieruchomości z rozliczeniem lokal za grunt

Zbycie nieruchomości z rozliczeniem "lokal za grunt" następuje przez jej sprzedaż w drodze przetargu pisemnego nieograniczonego. Obowiązują tu następujące zasady:

• przetarg może dotyczyć wyłącznie nieruchomości z gminnego zasobu nieruchomości, w stosunku do której rada gminy wyraziła zgodę na zbycie z rozliczeniem "lokal za grunt" (ogłoszenie przetargu może nastąpić dopiero po uzyskaniu takiej zgody);
• przetarg może dotyczyć wyłącznie nieruchomości położonej na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) - w przypadku braku MPZP przedmiotem przetargu może być wyłącznie nieruchomość, w odniesieniu do której wydano na rzecz gminy decyzję o warunkach zabudowy;
• przetarg nie może zostać ogłoszony przed upływem okresu przysługującego organowi nadzorczemu na ewentualne orzeczenie o nieważności uchwały określającej zasady zbycia nieruchomości gminnej z rozliczeniem "lokal za grunt".

W uzasadnieniu projektu ustawy jej autorzy podkreślili, że trzeba też uwzględnić art. 34 i art. 35 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami: "Oznacza to m.in. możliwość ogłoszenia przetargu dopiero po przeprowadzeniu procedury związanej z publikacją wykazu nieruchomości przeznaczonych do zbycia i realizacji wniosków osób, którym przysługuje pierwszeństwo w nabyciu. Takie przesądzenie jest dyktowane potrzebą respektowania podstawowych zasad związanych z gospodarowaniem zasobem gminnym oraz praw przysługujących osobom trzecim".

Ogłoszenie o przetargu powinno umożliwić inwestorowi analizę oferty pod kątem oczekiwań gminy odnośnie do lokali lub budynków oferowanych przez inwestora do przekazania gminie z zaliczeniem ich ceny na poczet części ceny nabywanej nieruchomości. Dlatego w ogłoszeniu trzeba wskazać np.:

a) minimalną i maksymalną liczbę i powierzchnię użytkową oraz minimalny standard lokali lub budynków,

b) ich przeznaczenie,

c) wymogi dotyczące lokalizacji,

d) cenę 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu lub budynku,

e) termin przekazania lokali lub budynków na własność gminie w ramach rozliczenia "lokal za grunt", liczony od dnia przeniesienia na inwestora własności zbywanej nieruchomości.

Cena za 1 m2 lokalu lub budynku

Cena za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu lub budynku przeznaczonego do przekazania przez inwestora na własność gminie w ramach rozliczenia "lokal za grunt" nie może przekroczyć limitu ustawowego. Ustawodawca wykorzystał tu średni wskaźnik przeliczeniowy stosowany w programie dopłat do czynszu "Mieszkanie na Start". Dostępny jest on w BIP prowadzonym przez Bank Gospodarstwa Krajowego.

Istnieje możliwość podwyższenia przez radę gminy ceny 1 m2 powierzchni użytkowej (np. o 20% wartości średniego wskaźnika przeliczeniowego) w przypadku wskazania przez radę gminy minimalnego standardu tego lokalu lub budynku w zakresie wyposażenia i wykończenia na poziomie umożliwiającym zasiedlenie albo rozpoczęcie używania. Nowe przepisy przewidują też możliwość podwyżki o 10% wartości średniego wskaźnika przeliczeniowego - tak będzie np. w przypadku pochodzącego z inwestycji lokalu w budynku wpisanym do rejestru zabytków (lub znajdującego się na obszarze wpisanym do rejestru zabytków) albo w przypadku lokalu w budynku znajdującym się na obszarze rewitalizacji.

W przypadku gdy podwyższenie ceny 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu lub budynku przeznaczonego do przekazania przez inwestora na własność gminie w ramach rozliczenia "lokal za grunt" jest możliwe na więcej niż jednej podstawie prawnej - wynikające z tych podstaw prawnych limity podwyższenia ceny się sumuje.

W zależności od przypadku podwyższenia limitu łączna cena lokali lub budynków przeznaczonych do przekazania przez inwestora na własność gminie w ramach rozliczenia "lokal za grunt" nie może przekraczać wartości nieruchomości lub 90% tej wartości.

Rozliczenia gminy z inwestorem

Przekazane gminie na własność nieruchomości muszą być zasadniczo wolne od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich.

Tabela 2. Cechy lokali przekazanych przez inwestora gminie

W przypadku nieprzekazania na własność gminie lokali lub budynków zgodnie z wymogami wynikającymi ze zobowiązań powstałych na podstawie nowej ustawy, inwestor jest obowiązany do zapłaty gminie sumy pieniężnej stanowiącej 150% ceny lokali lub budynków, które zobowiązał się przekazać na własność gminie w ramach rozliczenia "lokal za grunt".

Gmina zakłada spółkę

Gmina może dokonać wniesienia lokali lub budynków przekazanych jej na własność przez inwestora w ramach rozliczenia "lokal za grunt" jako wkładu niepieniężnego do spółki z o.o. lub spółki akcyjnej, w której:

1) gmina lub gminy dysponują ponad 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu;

2) Skarb Państwa lub inne państwowe osoby prawne dysponują ponad 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu.

Grant na infrastrukturę

Przepis art. 15 nowej ustawy wprowadził zmiany w ustawie z 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu tworzenia lokali mieszkalnych na wynajem, mieszkań chronionych, noclegowni, schronisk dla osób bezdomnych, ogrzewalni i tymczasowych pomieszczeń (Dz.U. z 2020 r. poz. 508). Ma to umożliwić samorządom lokalnym ubieganie się o bezzwrotny grant na pokrycie części kosztów przedsięwzięć infrastrukturalnych towarzyszących budownictwu mieszkaniowemu.

Tomasz Król

prawnik, ekspert z zakresu prawa administracyjnego i podatkowego, prawnik kancelarii prawnej, wykładowca

Podstawa prawna

ustawa z 16 grudnia 2020 r. o rozliczaniu ceny lokali lub budynków w cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości (Dz.U. z 2021 r. poz. 223)