Krajowy Zasób Nieruchomości - gdzie powstaną tanie mieszkania na wynajem?

Krajowy Zasób Nieruchomości - czym jest?

Działający od 2018 r. Krajowy Zasób Nieruchomości miał być wielkim bankiem ziemi pod budowę tanich mieszkań na wynajem w programie Mieszkanie Plus. Już po roku gromadzenia państwowych gruntów okazało się, że nie jest ich tak dużo, jak oczekiwano. Wprawdzie do KZN trafiły informacje o ok. 1 mln działek, ale po ich przeanalizowaniu uznano, że tylko niespełna tysiąc, czyli 1% nadaje się pod zabudowę. Ostatecznie jest ich jeszcze mniej, bo – jak ustaliliśmy na podstawie danych w Geoportal.gov.pl – zaledwie 129 w 57 miastach w całej Polsce. Można na nich wybudować 37 tys. mieszkań na wynajem.

– Między bajki można więc włożyć deklaracje niektórych polityków, że na terenach należących do Skarbu Państwa może powstać milion mieszkań – komentuje ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo.

I dodaje, że raczej nie ma co liczyć na grunty spółek, w których wszystkie udziały lub akcje należą do Skarbu Państwa. Rząd podaje, że 75 takich spółek dysponuje ponad 1,6 tys. działek o powierzchni ok. 19,3 tys. ha. Teoretycznie mogłyby być wykorzystane pod budowę czynszówek. Problem w tym, że jeśli KZN chce przejąć taka nieruchomość, wówczas musi wypłaci spółce jej równowartość.

W tej sytuacji największym dostarczycielem działek do KZN są starostwa oraz Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa i Agencja Mienia Wojskowego. Obie te instytucje mają zagwarantowany 90% udział w dochodach uzyskanych ze zbycia nieruchomości przejętych do KZN.

W praktyce to oznacza jednak, że wiele działek KZN, to nieużytki rolne położone na obrzeżach miast. Na pierwszy rzut oka atrakcyjność tych działek wydaje się więc wątpliwa.

– Okazuje się jednak, że często są to tereny, wokół których powstają już nowe osiedla. Jako przykład mogą posłużyć działki KZN w rejonie ulic Cynamonowej, Melisowej, Kminkowej i Tymiankowej we Wrocławiu, gdzie może powstać blisko 1,2 tys. mieszkań – mówi Marek Wielgo.

Gdzie powstaną mieszkania na gruntach Krajowego Zasobu Nieruchomości?

Ustaliliśmy, że najwięcej działek jest na Dolnym Śląsku. Przy czym w stolicy tego regionu – Wrocławiu jest ich 18. Największe osiedle w z mieszkaniami na wynajem – nawet na 1,5 tys. mieszkań – może powstać w rejonie ulic Asfaltowej i Buforowej. Z działkami sąsiadują ogródki działkowe. Jednak dookoła widać już dużą aktywność firm deweloperskich, które najpewniej łakomym okiem spoglądają na tereny KZN.

W puli KZN są również działki, których zabudowa może potrwać co najmniej kilkanaście lat. W oddalonej od centrum Warszawy o ponad 20 km miejscowości Parzniew KZN ma dwie działki, których potencjał oceniany jest na 4,3 tys. mieszkań.

– Co ważne teren przyszłej budowy sąsiaduje ze stacją PKP, więc przyszli mieszkańcy mieliby dogodny dojazd do Warszawy. Do centrum podróż trwa obecnie niespełna pół godziny. Natomiast dojazd autem zajmuje co najmniej 40 minut – mówi ekspert GetHome.pl.

Równocześnie przyznaje, że KZN dysponuje też i takimi działkami, których planowane wykorzystanie może budzić wątpliwości, a nawet protesty okolicznych mieszkańców. Np. dwie działki w rejonie ulic Świerkowej i Bukowej w Nowym Kisielinie, to obrzeża Zielonej Góry. Dookoła planowanej inwestycji powstają wyłącznie domy jednorodzinne. Tymczasem KZN – póki co – wskazuje możliwość wybudowania na tych działkach 600 mieszkań, czyli na dość dużego osiedla wielorodzinnego.

Kto wybuduje mieszkania na gruntach Krajowego Zasobu Nieruchomości?

Marek Wielgo zwraca uwagę, że początkowo KZN pełnił jedynie rolę banku ziemi. Najbardziej atrakcyjne działki miały przypaść PFR Nieruchomości, która realizuje rynkową część programu Mieszkanie Plus. Kompletnym niewypałem okazała się próba włączenia do programu prywatnych firm. Początkowo oczekiwano od nich, że sfinansują inwestycje na zasadach rynkowych, ale jednocześnie będą pobierały od najemców czynsze regulowane. Obecnie czynsze nie są już regulowane, a KZN może sprzedawać lub oddawanie w użytkowanie wieczyste grunty w drodze przetargu. Nabywcy musieliby jednak spełnić szereg warunków, np. powierzchnia użytkową mieszkań na wynajem nie mogłaby być mniejsza niż 50% ogólnej powierzchni mieszkań w danej inwestycji.

Mimo to prywatni inwestorzy nie palą się do współpracy na takich zasadach. Rząd umożliwił więc KZN tworzenie i przystępowanie do nowo tworzonych społecznych inicjatyw mieszkaniowych (SIM). Dodajmy, że jest to nowa nazwa spółek, które do tej pory nazywano towarzystwami budownictwa społecznego. Istniejące mogą pozostać przy dotychczasowej nazwie.

TBS-y i SIM-y mogą liczyć nie tylko na państwowe grunty z KZN, ale i na spory zastrzyk gotówki. Państwo pokryje 35-45% kosztów budowy w formie dotacji z Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa oraz z Funduszu Dopłat przy Banku Gospodarstwa Krajowego. Co ważne, dotacja ma być wypłacona przed rozpoczęciem inwestycji, a nie – jak to było wcześniej – w trakcie lub po jej zakończeniu.

Wprawdzie najemcy musza wpłacić do TBS/SIM tzw. partycypację, czyli udział w kosztach budowy – co najmniej 20%, a w dużych miastach – 25% ceny mieszkania. Jednak po spłaceniu przez TBS/SIM kredytu zaciągniętego na inwestycję najemcy będą mogli wykupić mieszkanie w ramach najmu z dojściem do własności. Dodajmy, że w programie Polski Ład rząd obiecuje bon na pokrycie partycypacji.

W rej sytuacji wystarczyłby nieduży kredyt na realizację inwestycji. Co ważne, dzięki budżetowej dopłacie 30-letni kredyt kosztuje obecnie tylko 0,21% w skali roku. TBS/SIM bez problemu spełniłby wówczas ustawowy warunek dotyczącego stawki czynszu – nie może ona przekroczyć w skali roku 5% tzw. wartości odtworzeniowej. Np. w Warszawie obecnie maksymalna stawka to ok. 30,5 zł za m kw. Dla porównania stawki rynkowe w stolicy oscylują w granicach 40-60 zł za m kw. Przy czym w tym pierwszym przypadku najemcy, którzy spełnią kryterium dochodowe mogą skorzystać z dopłaty do czynszu w programie Mieszkanie na Start.

Wiele więc wskazuje na to, że to właśnie TBS-y i SIM-y będą budowały mieszkania na gruntach KZN. Dowiedzieliśmy się, że KZN zawarł porozumienia o współpracy ze 170 samorządami, które są zainteresowane realizacją inwestycji mieszkaniowych. Gmina, który zdecyduje się na utworzenie SIM otrzyma wsparcie na ten cel w wysokości do 3 mln zł.

Do tej pory powstało pięć tego typu spółek:

• SIM Stalowa Wola - KZN wniósł ponad 3-hektarową działkę w Stalowej Woli przy ul. Ogrodowej, na której ma powstać ok. 250 mieszkań; ponadto planowane jest wykorzystanie kolejnych gruntów o powierzchni ok. 20 ha; według szacunków gminy mogłoby tam powstać kolejnych 1 tys. lokali;
• SIM KZN-Zachodni – do wspólnego przedsięwzięcia z KZN przystąpiło 14 gmin (Czempiń, Gniezno, Kalisz, Kępno, Oborniki, Pobiedziska, Powidz, Środa Wielkopolska, Konin, Kargowa, Międzyrzecz, Strzelce Krajeńskie, Świebodzin i Słubice); KZN wniesie do spółki grunty w Kaliszu, Strzelcach Krajeńskich, Powidzu i Międzyrzeczu; na tych działkach na powstać łącznie ok. 1,6 tys. mieszkań;
• SIM Południe – oprócz KZN jest w niej pięć gmin (Medyka, Mielec, Przemyśl, Sanok i Ustrzyki Dolne); KZN wniósł do spółki działki w Mielcu przy ul. Kahla (228 mieszkań), Przemyślu przy ul. Bakończyckiej (120 lokali), Ustrzykach Dolnych przy ul. Stokowej (148 mieszkań), w Sanoku przy ul. Konarskiego (64 mieszkań) i Medyce (45 mieszkań);
• SIM SMS – KZN będzie współpracował z siedmioma gminami z województw świętokrzyskiego, małopolskiego i śląskiego (Zawiercie, Staszów, Końskie, Jędrzejów, Sędziszów, Klucze, Małogoszcz); KZN wniesie aportem działki w Zawierciu i Jędrzejowie pod budowę 550 lokali;
• SIM Śląsk – wspólnicy KZN to Chorzów, Zabrze, Tarnowskie Góry i Świętochłowice; KZN wniósł do spółki 3,5 ha działkę w Chorzowie przy ul. Michałkowickiej; ma na niej powstać 1,5 mieszkań (potencjał gruntu oceniono na 2,3 tys. lokali).
• ponadto KZN obejmie udziały w Lęborskim Towarzystwie Budownictwa Społecznego; KZN wniósł aportem działkę w Lęborku, na której powstanie ponad 40 mieszkań na wynajem.

Dodajmy, że w naszym zastawieniu działek KZN nie ma Mielca, Ustrzyk Dolnych, Sanoku, Medyki, Zawiercia i Jędrzejowa, gdyż nie figurują one w Geoportal.gov.pl.

– W największych aglomeracjach popyt na mieszkania na wynajem starają zaspokoić prywatni inwestorzy, w tym duże fundusze i firmy. Cieszy więc, że grunty KZN umożliwią budowę takich mieszkań także w mniejszych miastach – komentuje Marek Wielgo z GetHome.pl.