Nowe zasady zbywania gruntów samorządowych

Od 22 października obowiązują znowelizowane przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zmieniły one zasady zbywania nieruchomości należących do jednostek samorządu terytorialnego.

Osoby uprzywilejowane

Tak jak na gruncie wcześniejszych przepisów zbycie nieruchomości samorządu terytorialnego musi nastąpić poprzez zawarcie umowy w formie aktu notarialnego. Przy zbywaniu nieruchomości samorząd musi wziąć pod uwagę prawo pierwszeństwa w nabyciu przysługujące określonej osobie. Z uprawnienia tego może skorzystać przede wszystkim osoba, której przysługuje roszczenie o nabycie nieruchomości na mocy ustawy o gospodarce nieruchomościami lub ustaw odrębnych. Musi ona jednak złożyć odpowiedni wniosek o nabycie nieruchomości przed upływem określonego terminu, który nie może być krótszy niż sześć tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży. Z prawa pierwszeństwa w nabyciu może skorzystać także osoba, która jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą. Osoba taka również musi złożyć odpowiedni wniosek o nabycie nieruchomości przed upływem terminu określonego w wykazie nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży. Uprzywilejowaną pozycję w zakupie samorządowych nieruchomości mają także najemcy lokali mieszkalnych, jeżeli najem został nawiązany na czas nieoznaczony. Osoby te powinny zostać zawiadomione na piśmie o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia oraz o przysługującym im pierwszeństwie w nabyciu. Jednocześnie zawiadomienie powinno określać termin na złożenie wniosku o skorzystanie z pierwszeństwa w nabyciu. Nie może być on krótszy niż 21 dni od dnia otrzymania zawiadomienia. Nowelizacja ustawy wprowadziła także zasadę zgodnie, z którą zbycie nieruchomości zabudowanej domem wielolokalowym nie może nastąpić z pominięciem pierwszeństwa w nabyciu lokali mieszkalnych przysługującego najemcom tych lokali.

Wykaz nieruchomości

Obowiązkiem organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego jest sporządzenie wykazu nieruchomości przeznaczonych do zbycia. Wykaz taki powinien być wywieszony przez właściwy organ na okres 21 dni w siedzibie właściwego urzędu. Informacja o wywieszeniu tego wykazu musi być podana także do publicznej wiadomości poprzez ogłoszenie w prasie lokalnej oraz w inny sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, a także na stronach internetowych właściwego urzędu.

W drodze przetargu

Nieruchomości stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego muszą być sprzedawane w drodze przetargu, który jest organizowany według ściśle określonych przez ustawę o gospodarce nieruchomościami zasad. Ogłoszenie o organizacji przetargu oraz o jego terminie powinno być podane do wiadomości publicznej, poprzez wywieszenie go w siedzibie właściwego urzędu oraz poprzez podanie go do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, a także na stronach internetowych właściwego urzędu. Przed ogłoszeniem o przetargu konieczne jest rozpatrzenie wniosków wszystkich osób uprawnionych do nabycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej. W przypadku pozytywnego rozpatrzenia takiego wniosku w ogłoszeniu o przetargu nie zamieszcza się informacji o nieruchomości, która została zbyta w drodze bezprzetargowej. Ogłoszenie o przetargu nie może być wywieszone wcześniej niż po upływie sześć tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży. W ogłoszeniu o przetargu konieczne jest podanie informacji zamieszczonych w tym wykazie oraz czasu, miejsca i warunków przetargu. Odwołanie ogłoszonego przetargu może nastąpić jedynie z ważnych powodów. W takiej sytuacji właściwy organ musi niezwłocznie podać informację o odwołaniu przetargu i przyczynach takiej decyzji.

Jeżeli pierwszy przetarg zakończy się wynikiem negatywnym, w okresie nie krótszym niż 30 dni, ale nie dłuższym niż sześć miesięcy, licząc od dnia jego zamknięcia, konieczne jest przeprowadzenie drugiego przetargu. Ogłoszenie o tym przetargu musi zawierać informację o terminach przeprowadzenia poprzednich przetargów. W drugim przetargu właściwy organ może obniżyć cenę wywoławczą nieruchomości ustaloną przy ogłoszeniu pierwszego przetargu. Cena ta nie może być jednak niższa niż 50 proc. wartości nieruchomości.

Jeżeli pomimo obniżenia ceny nieruchomość nie znajdzie nabywcy w trakcie drugiego przetargu, to właściwy organ może zbyć nieruchomość w drodze rokowań. Rokowania te mogą się odbyć w okresie nie krótszym niż 30 dni, ale nie dłuższym niż sześć miesięcy, licząc od dnia zamknięcia drugiego przetargu. Właściwy organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego nie musi jednak organizować rokowań po nieudanej sprzedaży nieruchomości w drodze przetargów. Może on bowiem zdecydować się na organizowanie kolejnych przetargów.

Organizator przetargu zawsze ma obowiązek zawiadomienia osoby ustalonej jako nabywca nieruchomości o miejscu i terminie zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Zawiadomienie to powinno nastąpić najpóźniej w ciągu 21 dni od dnia rozstrzygnięcia przetargu. Wyznaczony termin nie może być jednak krótszy niż siedem dni od dnia doręczenia zawiadomienia. Jeżeli osoba zawiadomiona nie przystąpi bez usprawiedliwienia do zawarcia umowy w ustalonym miejscu i terminie, to organizator przetargu ma prawo do odstąpienia od zawarcia umowy. W takiej sytuacji wpłacone wadium nie podlega zwrotowi. Informacja o tym uprawnieniu musi być jednak zamieszczona w zawiadomieniu.

Sprzedaż bez przetargu

Ustawa o gospodarce nieruchomościami dopuszcza wyjątki od zasady sprzedaży nieruchomości należących do Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego w drodze przetargu. W pewnych sytuacjach dopuszcza ona bowiem możliwość zbywania takich nieruchomości w drodze bezprzetargowej. Zgodę na taką sprzedaż nieruchomości Skarbu Państwa wydaje wojewoda, a nieruchomości stanowiących własność jednostki samorządu terytorialnego odpowiednia rada lub sejmik. Zgoda taka może być wydana jedynie w przypadku, gdy zbywane nieruchomości przeznaczone są pod budownictwo mieszkaniowe lub na realizację urządzeń infrastruktury technicznej albo innych celów publicznych. Zgoda taka może być wydana również w sytuacji, gdy sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz osoby, która dzierżawi ją na podstawie umowy zawartej co najmniej na dziesięć lat i jeżeli nieruchomość ta została zabudowana na podstawie zezwolenia na budowę. Wojewoda lub odpowiednia rada lub sejmik swoją zgodę muszą wydać w drodze zarządzenia lub uchwały.

KIEDY PRZETARG NIE JEST KONIECZNY

W drodze bezprzetargowej dopuszczalne jest zbycie nieruchomości w sytuacji, m.in. gdy:

• jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu,

• zbycie następuje między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego oraz między tymi jednostkami,

• jest zbywana na rzecz osób fizycznych i prawnych, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a także organizacjom pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego,

• zbycie następuje w drodze zamiany lub darowizny,

• sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego,

• przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć i jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości,

• ma stanowić wkład niepieniężny do spółki albo wyposażenie nowo tworzonej państwowej lub samorządowej osoby prawnej lub majątek tworzonej fundacji,

• jest zbywana na rzecz zarządzającego specjalną strefą ekonomiczną, na której terenie jest położona,

• przedmiotem zbycia jest udział w nieruchomości, a zbycie następuje na rzecz innych współwłaścicieli nieruchomości,

• jest zbywana na rzecz kościołów i związków wyznaniowych, mających uregulowane stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej,

• jest sprzedawana na rzecz partnera prywatnego lub spółki partnera przedsięwzięcia realizowanego według partnerstwa publiczno-prywatnego, jako wkład własny podmiotu publicznego.

ARKADIUSZ JARASZEK

arkadiusz.jaraszek@infor.pl

PODSTAWA PRAWNA

• Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.).