Kategorie

Procedura porządkowania ksiąg wieczystych musi być przeprowadzona szybko

Brunon Paul
inforCMS
Jeżeli organy samorządu lub Skarbu Państwa odpowiednio wcześnie nie ujawnią w księgach wieczystych prawa własności nieruchomości, to majątek ten może być zagrożony przejęciem przez dzisiejszych posiadaczy lub sprzedażą przez byłych właścicieli.  

Sporządzanie wykazów i zestawień zbiorczych, uzgadnianie stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księgach wieczystych z rzeczywistym stanem prawnym, prowadzenie szeroko zakrojonej akcji uświadamiającej dotyczącej kwestii własności nieruchomości oraz ustroju ksiąg wieczystych, i to nie tylko na tzw. ziemiach odzyskanych, a także porządkowanie dokumentacji to główne zadania wynikające z ustawy z 7 września 2007 r. o ujawnieniu w księgach wieczystych prawa własności nieruchomości Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego (Dz.U. nr 191, poz. 1365). Mają one doprowadzić do uporządkowania systemu ksiąg wieczystych i zabezpieczenia prawa własności rzeczywistych właścicieli nieruchomości.

Zagrożenia dla publicznego majątku

Coraz częściej bowiem wobec Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego kierowane są roszczenia windykacyjne dotyczące majątków przejmowanych przez władzę publiczną po II wojnie światowej.

Reklama

Ich autorzy powołują się na art. 222 par. 1 Kodeksu cywilnego (k.c.). Zgodnie z nim, właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego nieruchomością, aby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania nią.

Często też posiadacz nieruchomości niebędący właścicielem majątku przejętego przez Państwo po II wojnie światowej, a jedynie go użytkujący występuje do sądu o nabycie własności przez zasiedzenie (art. 172 k.c.). Warunkiem jest tu m.in. nieprzerwane posiadanie nieruchomości przez 30 lat.

Trzeba jednak przypomnieć, że skutecznie przeprowadzona windykacja zapobiega zasiedzeniu. Samorządy mogą więc oddalić niebezpieczeństwo przejmowania publicznych nieruchomości. Przy tym już samo złożenie do sądu pozwu o wydanie nieruchomości przerywa bieg zasiedzenia (art. 123 par. 1 w zw. z art. 175 k.c.).

GSiA RADZI

Reklama

Dlatego tak istotne jest, by w przygotowywanych przez starostów wykazach obejmujących nieruchomości niebędące w posiadaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu, a równocześnie stanowiące ich własność, wskazywać nie tylko aktualny stan ich posiadania, ale także jego długość. Pozwoli to na odzyskanie - w pierwszej kolejności - nieruchomości najbardziej zagrożonych zasiedzeniem.

Jednocześnie trzeba podkreślić, że regulacje dotyczące zasiedzenia mogą zostać wykorzystane również do ochrony własności Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego. Prawomocne stwierdzenie zasiedzenia przez Skarb Państwa lub samorząd uchroni je bowiem przed bezzasadnymi w takiej sytuacji roszczeniami windykacyjnymi.

Zapisy w księdze podstawą sprzedaży

Uporządkowanie stanu prawnego ujawnionego w księgach wieczystych, a zwłaszcza wpisanie właściciela na podstawie postanowienia stwierdzającego zasiedzenie nieruchomości, albo ujawnienie przejścia własności nieruchomości na Skarb Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego z mocy prawa zapobiegną też sprzedawaniu nieruchomości przez jedynie formalnych właścicieli ujawnionych w księgach wieczystych.

 

GSiA OSTRZEGA

Dotychczas często dochodziło do skutecznej sprzedaży takich nieruchomości przez właścicieli ujawnionych w księdze wieczystej.

Działo się tak na podstawie zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Chroni ona zaufanie nabywcy nieruchomości kupującego ją od osoby ujawnionej jako właściciel w danej księdze wieczystej, nawet gdy dane te nie są w rzeczywistości prawdziwe. W ten sposób dokonuje się przeniesienia własności nieruchomości, mimo zawarcia umowy z osobą, która de facto nie była właścicielem danego majątku.

WAŻNE

Zgodnie bowiem z art. 5 i art. 6 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.), w razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a faktycznym nieruchomości decyduje treść księgi. Chroni ona tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Dzięki temu dochodzi przykładowo do skutecznej sprzedaży nieruchomości przez „niewłaściciela”. Kupujący, który zaufał treści księgi i był w dobrej wierze, staje się właścicielem nieruchomości.

Tym samym osoba, która kupiła nieruchomość od osoby widniejącej w księdze wieczystej jako właściciel, nawet jeśli w rzeczywistości sprzedający już nim nie był, jest chroniona przed utratą nabytego prawa własności. Osoba, która kupiła majątek, może też skutecznie wnosić, powództwem windykacyjnym, o wydanie jej nieruchomości.

Trzeba działać szybko

Już powyżej zarysowane względy wskazują, że przy porządkowaniu stanu prawnego nieruchomości będących własnością Skarbu Państwa lub samorządów, które nie mają tego prawa wpisanego do księgi wieczystej, powinno się działać bardzo szybko i sprawnie.

Dlatego ustawodawca wyznaczył termin do 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy (tj. do 19 listopada 2009 r.) na złożenie wniosków o ujawnienie w księgach wieczystych prawa własności nieruchomości Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego we właściwych Sądach Rejonowych - Wydziałach Ksiąg Wieczystych.

Wnioski te powinny być złożone wraz z dokumentami stanowiącymi podstawę wpisu prawa. Zgodnie z art. 31 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, wpis prawa własności do księgi wieczystej może nastąpić na podstawie następujących dokumentów:

• aktu notarialnego,

• prawomocnego - ewentualnie natychmiast wykonalnego orzeczenia sądowego,

• decyzji administracyjnej lub innego dokumentu, np. protokołu przejęcia lasów na własność Skarbu Państwa na podstawie dekretu PKWN z 12 grudnia 1944 r. o przejęciu niektórych lasów na własność Skarbu Państwa czy ugody sądowej.

Zaś zgodnie z art. 6262 par. 1 k.p.c., co do zasady wniosek o dokonanie wpisu składa się na urzędowym formularzu. Wzory formularzy określa rozporządzenie ministra sprawiedliwości z 14 sierpnia 2003 r. w sprawie określenia wzorów i sposobu udostępniania urzędowych formularzy wniosków stosowanych w sądach rejonowych prowadzących księgi wieczyste w systemie informatycznym (Dz.U. nr 156, poz. 1527).

Podmioty wnioskujące o wpis do ksiąg wieczystych będą się najczęściej posługiwały następującymi pięcioma formularzami:

• „Wniosek o założenie księgi wieczystej”, oznaczony symbolem KW-ZAL,

• „Wniosek o wpis w księdze wieczystej”, oznaczony symbolem KW-WPIS,

• „Załącznik - Żądanie wpisu w księdze wieczystej”, oznaczony symbolem KW-ZAD,

• „Załącznik - Oznaczenie działki ewidencyjnej”, oznaczony symbolem KW-OZN,

• „Załącznik - Wnioskodawca/uczestnik postępowania”, oznaczony symbolem KW-WU.

 

WAŻNE

Już samo złożenie stosownego wniosku skutkuje jego odnotowaniem w dziale II księgi wieczystej, a tym samym powoduje wyłączenie zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. W praktyce uniemożliwi to sprzedaż nieruchomości ze względu na możliwą późniejszą jej utratę.

Terminy nie wiążą sądu

Jeśli jednak podstawę wpisu własności miałoby stanowić orzeczenie sądu stwierdzające nabycie własności nieruchomości z mocy prawa, to zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o ujawnieniu w księgach wieczystych prawa własności nieruchomości Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego, 12 miesięcy stanowić będzie termin do złożenia wniosku o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez Skarb Państwa lub samorząd. Natomiast termin do złożenia wniosku o wpis prawa własności do ksiąg wieczystych wynosić będzie miesiąc od uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie własności.

W przypadku złożenia apelacji całość procedury może więc ulec znacznemu przedłużeniu. Zważywszy bowiem na liczbę spraw znajdujących się w sądach cywilnych oraz czas ich rozpoznawania, postępowanie sądowe może spowodować nawet kilkunastomiesięczne przedłużenie całej procedury zmierzającej do ujawnienia rzeczywistych właścicieli nieruchomości. Co prawda w art. 5 tej ustawy zakreślono sądom wieczystoksięgowym miesięczny termin na ujawnienie prawa własności Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego, liczony od momentu złożenia stosownego wniosku. Jest to jednak tylko termin instrukcyjny. Zatem jego przekroczenie przez sąd nie powoduje samo z siebie jakichkolwiek konsekwencji.

Starostowie mogą się zabezpieczyć

Starostowie mają jednak możliwość zabezpieczenia się przed skutkami przeciągania się procedury sądowej.

Artykuł 10 ust. 1 i 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stwierdza bowiem, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane, może żądać usunięcia niezgodności. Samo zaś roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione w księdze przez ostrzeżenie. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest natomiast nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia.

WAŻNE

Postanowienie o wpisaniu do księgi wieczystej ostrzeżenia o niezgodności zapisów ze stanem faktycznym może być uzyskane przez starostę już na samym początku postępowania zmierzającego do stwierdzenia nabycia własności nieruchomości z mocy prawa przez Skarb Państwa lub samorząd. Starosta powinien więc złożyć stosowny wniosek już w piśmie wszczynającym postępowanie w sprawie, gdyż przy przewlekłości postępowań sądowych może dojść do wykorzystania instytucji rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych do zbycia nieruchomości, które de facto należą do Skarbu Państwa lub samorządu. Byłoby to możliwe nawet wtedy, gdy wszczęto już procedurę regulacji ich stanu prawnego ujawnionego w księgach wieczystych.

Dla opieszałych będą kary

Jak wskazano wyżej, głównym celem ustawy o ujawnieniu w księgach wieczystych prawa własności nieruchomości Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego jest udokumentowanie własności nieruchomości Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego. Oczywiście, w sytuacji, w której proces ten zostanie dokonany skrupulatnie i szybko, ta bardzo trafna idea ułatwi obrót oraz utrwali pewność i zaufanie do ksiąg wieczystych, a tym samym powinna korzystnie wpłynąć na rynek nieruchomości. Dlatego z jednej strony na zobowiązane organy państwowe i samorządowe nałożono obowiązek sprawozdawczości z wykonania ustawy, a z drugiej art. 8 ustawy przewiduje kary pieniężne, które mogą zostać nałożone na osoby zobowiązane ustawą do działań zmierzających do ujawnienia w księgach wieczystych prawa własności nieruchomości Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego, gdyby działały opieszale.

Brunon Paul

radca prawny, właściciel krakowskiej Kancelarii Radcy Prawnego

Źródło: Samorzad.infor.pl
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Sektor publiczny
    1 sty 2000
    20 cze 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Do kiedy Spis Powszechny?

    Spis Powszechny – do kiedy trwa? Do kiedy można się spisać przez Internet? Czy każdy domownik musi się spisać osobno? Jakie kary grożą za brak udziału w spisie ludności i mieszkań w 2021 roku?

    Nieskuteczność systemów Compliance, systemów Whistleblowingu lub ochrony danych osobowych - przyczyny

    Nieskuteczność systemów. Czy da się zlikwidować ryzyko compliance lub ryzyko naruszenia danych osobowych? Jakie są powody pozorności lub nieskuteczności systemów?

    Program Kangur - autobusy elektryczne dla gmin wiejskich

    Program Kangur - autobusy elektryczne dla gmin wiejskich. Dzięki wsparciu NFOŚiGW, w wysokości prawie 40 mln zł, autobusy elektryczne będą woziły dzieci do szkół w kolejnych 16 gminach.

    Czyste Powietrze - zmiany w programie, koniec dotacji na piece węglowe

    Czyste Powietrze - co się zmieni w programie? Do kiedy można jeszcze uzyskać dotację na piece węglowe?

    Pakiet psychologiczny – rekomendacje dla uczelni dotyczące pomocy studentom

    Pakiet psychologiczny. Na podstawie przekazanych przez uczelnie informacji na temat udzielanego w okresie epidemii wsparcia studentom, Ministerstwo Edukacji i Nauki opracowało poniższe zalecenia w zakresie zwiększenia pomocy psychologicznej.

    Nauczyciel w Polsce - pasja czy zawód? Raport o statusie nauczycieli w Polsce 2021

    Nauczyciel w Polsce - pasja czy zawód? Raport o statusie nauczycieli w Polsce 2021. Nauczyciel to zawód często oceniany. Ale czy doceniany? W raporcie zbadano, co myślą o nauczycielach rodzice, uczniowie, a także oni sami o swojej pracy.

    Domowa Opieka Medyczna - Pulsoksymetr i PulsoCare

    Domowa Opieka Medyczna to program mający na celu zdalne monitorowanie stanu zdrowia Pacjentów. Program wykorzystuje pulsoksymetr jako narzędzie diagnostyczne i aplikację PulsoCare do przekazywania i monitoringu danych.

    CEEB - zadania gmin związane ze spisem źródeł ciepła

    CEEB - zadania gmin związane ze spisem źródeł ciepła. W jakim terminie gmina powinna wprowadzić dane do ewidencji? Ile czasu ma urzędnik na wprowadzenie danych z deklaracji do systemu? Czy każdy pracownik urzędu może wprowadzać dane do CEEB? Czy przewidziano finansowanie dla gmin?

    Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków (CEEB) - od kiedy, deklaracja

    Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków (CEEB) - od kiedy, jak złożyć deklarację źródeł ciepła? Przedstawiamy najważniejsze informacje o nowym obowiązku, który będzie spoczywał na właścicielach i zarządcach budynków.

    CEEB - jakie kary za brak zgłoszenia do ewidencji źródeł ciepła?

    CEEB - Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków rusza już 1 lipca 2021 roku. Oznacza to nowy obowiązek dla milionów Polaków, którzy będą musieli zgłosić, czym ogrzewają swoje domy. Jakie kary grożą za brak zgłoszenia?

    Szczepienia przeciw COVID-19 w aptekach - NFZ przyjmuje wnioski

    Szczepienia przeciw COVID-19 w aptekach. Oddziały Wojewódzkie Narodowego Funduszu Zdrowia przyjmują od wtorku wnioski od aptek, które chcą przystąpić do Narodowego Programu Szczepień przeciw COVID-19. Nabór jest otwarty i ciągły, nie ma konkretnej daty jego zakończenia.

    Aplikacja mObywatel - co można w niej znaleźć?

    Aplikacja mObywatel - co można w niej znaleźć? Już ponad 3 miliony Polaków korzysta z naszej aplikacji mObywatel, czyli cyfrowego portfela na dokumenty. Wkrótce trafi do niej Unijny Certyfikat COVID.

    Tymczasowy profil zaufany będzie stały

    Tymczasowy profil zaufany będzie stały. 17 czerwca 2021 roku wejdą ważne zmiany dotyczące profilu zaufanego, szczególnie jego tymczasowej wersji. Co się zmieni?

    Kiedy wyniki matur 2021?

    Wyniki matur 2021 – kiedy? Jak i gdzie je sprawdzić? Przedstawiamy ważne informacje dla tysięcy tegorocznych maturzystów.

    Profilaktyka 40 plus - badania od 1 lipca 2021 r.

    Profilaktyka 40 plus - badania od 1 lipca 2021 r. Minister zdrowia podpisał rozporządzenie zapowiedziane w programie Polski Ład. Z jakich badań będzie można skorzystać?

    Polski Ład: nowe miejsca pracy i infrastruktura mają rozwiązać problemy gmin

    Polski Ład to całościowe spojrzenie na problemy powiatów i gmin w całej Polsce. W ramach Polskiego Ładu budowane będą m.in. obiekty sportowe oraz infrastruktura drogowa, energetyczna, internetowa, kolejowa, które przyczynią się do rozwoju gospodarczego i poprawią jakość życia - mówił premier Mateusz Morawiecki.

    Konrad Fijołek prezydentem Rzeszowa - wyniki wyborów

    Konrad Fijołek nowym prezydentem Rzeszowa - znamy już oficjalne wyniki wyborów. Kandydat popierany przez opozycję: PO, Lewicę, PSL i Ruch Polska 2050 wygrał w pierwszej turze. Ile głosów zdobyli poszczególni kandydaci?

    Kurator oświaty - jakie ma mieć uprawnienia po zmianach?

    Kurator oświaty. Ministerstwo Edukacji i Nauki proponuje rozwiązania wzmacniające rolę kuratora oświaty. Jakie kurator ma mieć uprawnienia po zmianach?

    Lektury w szkole podstawowej – proponowane zmiany

    Lektury w szkole podstawowej – zmiany. Ministerstwo Edukacji i Nauki przygotowało propozycję zmian w liście lektur szkolnych. Jakie książki zostaną usunięte z wykazu a jakie dodane?

    Lista lektur w liceum i technikum – proponowane zmiany

    Lektury w liceum i technikum – jakie zmiany proponuje Ministerstwo Edukacji i Nauki? Skreślone z wykazu lektur mają być m.in. wiersze Marcina Świetlickiego oraz „Mała apokalipsa” Tadeusza Konwickiego. Zamiast tego uczniowie mają czytać m.in. dzieła filozoficzne i egzystencjalne Jana Pawła II.

    Dopłaty z gmin za odpady, maksymalna stawka opłaty od zużycia wody

    Dopłaty z gmin, maksymalna stawka opłaty od zużycia wody - szykują się spore zmiany w gospodarce odpadami. Co zawiera rządowy projekt zmian w ustawie o utrzymaniu czystości i porządku w gminach?

    Komunikacja w Compliance

    Komunikacja w Compliance. W najbliższym czasie sektor publiczny, ale i sektor prywatny (zwłaszcza duże i średnie przedsiębiorstwa) czeka wdrażanie systemów Compliance. Kluczem do udanego wdrożenia, a potem utrzymania systemów Compliance jest komunikacja.

    Leśna szkoła z klimatem - ruszają ekolekcje

    Leśna szkoła z klimatem to program opracowany we współpracy Ministerstwa Klimatu i Środowiska oraz Ministerstwa Edukacji i Nauki, który służy inspirowaniu uczniów i nauczycieli do działań sprzyjających środowisku przyrodniczemu. W program zaangażowane są też Lasy Państwowe, które m.in. przygotowują służące grom plenerowym ścieżki i organizują prelekcje.

    Dzień Ojca - gra miejska "Przygoda z Tatą"

    Dzień Ojca - MRiPS zaprasza do zapisów na grę miejską "Przygoda z Tatą". Gra odbędzie się w Warszawie.

    Praca zdalna urzędników - ekwiwalent

    Praca zdalna urzędników - po zmianie przepisów pracodawca będzie musiał zagwarantować ekwiwalent. Czy wygasi to pracę zdalną urzędników?