Pomysły na odnowę miast

Rewitalizacja to jedno z najpopularniejszych pojęć stosowanych we współczesnej urbanistyce. Jest to proces polegający dosłownie na „przywróceniu do życia” terenów obumarłych, zdegradowanych, często związany ze zmianą dotychczasowej funkcji.

Pojęcie „rewitalizacja” często jest nadużywane w odniesieniu do renowacji, rewaloryzacji lub po prostu modernizacji. Odnowienie fasady budynku czy nawet zespołu budynków nie może być nazywane rewitalizacją, choć może być jednym z jej elementów. Cechą charakterystyczną tego procesu jest jego kompleksowość. Składają się na niego działania z zakresu planowania przestrzennego, urbanistyki, estetyki, lecz również ekonomii oraz polityki społecznej.

Porty, fabryki, doki i bloki

Obszarami najczęściej poddawanymi rewitalizacji są tereny poprzemysłowe (np. byłe tereny portowe) oraz wielkie blokowiska. Inne tereny będące podmiotami działań rewitalizacyjnych to podupadłe centra miast i tzw. gorsze dzielnice (np. warszawska Praga-Północ) oraz tereny powojskowe.

Można wyróżnić 2 podstawowe motywacje przy podejmowaniu działań:

1) gospodarczo-urbanistyczną oraz

2) społeczną.

Z punktu widzenia gospodarczo-urbanistycznego kluczowa jest rewitalizacja terenów pofabrycznych oraz portowych. Są one zwykle zlokalizowane blisko centrum miasta i najczęściej zajmują znaczną powierzchnię, która po zaprzestaniu użytkowania staje się obszarem zdegradowanym. Ponowne ich zagospodarowanie – najczęściej związane z wprowadzeniem funkcji mieszkalnej – sprawia, że stają się one pełnoprawną tkanką miejską. Co więcej, preferencyjne traktowanie inwestorów zainteresowanych programami rewitalizacji odnoszącymi się do centrów miast może skutkować tym, że zahamowane może być zjawisko urban sprawl polegające na „rozlewaniu się” miasta na obszary podmiejskie w związku z kolejnymi inwestycjami. A to obniża chociażby koszty transportu.

Przykład londyńskich doków

Najbardziej znanym przykładem działań na rzecz odnowy terenów poprzemysłowych jest rewitalizacja londyńskich doków. Między 1960 a 1980 r. wszystkie doki londyńskie zostały zamknięte ze względu na niemożność dostosowania ich do obsługi kontenerów. Został po nich teren o powierzchni aż 21 km². Problem dostrzeżono od razu. W 1981 r. powołana została przez miasto specjalna spółka – London Docklands Development Corporation (dalej: LDDC) – mająca za zadanie zarządzać procesem rewitalizacji obszaru. Pierwszym etapem odnowy było skupienie praw własności wcześniej znajdujących się w różnych rękach, tak, by jedynym właścicielem terenu była LDDC.

W 1982 r. założono na terenie byłych doków specjalną strefę ekonomiczną, co prowadziło do ustanowienia ulg podatkowych dla inwestorów. Doki zostały również lepiej skomunikowane z centrum miasta za sprawą kolei podmiejskiej. Dzięki tym działaniom doki zaczęły się cieszyć dużym zainteresowaniem inwestorów i stały się wielkim centrum usługowym, konkurującym o pierwszeństwo z City. Niestety, ze względu na przewagę inwestycji biurowych i usługowych, a w związku z tym ze względu na zachwianie równowagi między funkcją usługową a mieszkaniową, równocześnie zrewitalizowany obszar poza godzinami pracy wymierał. Wielu mieszkańców tego obszaru sprzed rewitalizacji musiało się przeprowadzić w związku ze zbyt wysokimi czynszami. Rewitalizacja doków, mimo urbanistycznego i ekonomicznego sukcesu, nie może się więc pochwalić dobrymi ocenami, jeśli chodzi o aspekt społeczny.

Rewitalizacja blokowisk

Aspekt społeczny jest najważniejszy w innym częstym obszarze działań rewitalizacyjnych – czyli w przypadku odnowy blokowisk.

Skupiska wielopiętrowych bloków, których w Polsce nie brakuje, to potencjalne źródła patologii zarówno społecznej, jak i technicznej (dewastacja budynków). Walkę z tym problemem na dużą skalę rozpoczęły władze Berlina.

Berlińska rewitalizacja blokowisk nie ogranicza się tylko do obłożenia budynków styropianem i pomalowania w pastelowe barwy. Montuje się dodatkowe windy w blokach wcześniej ich nieposiadających lub posiadających zbyt małą liczbę (często znajdują się one na zewnątrz budynku), wraca się do pomysłu przydomowych ogródków, zapewnia nocne oświetlenie zmniejszające ryzyko przestępczości. Odnawia się także zdewastowane miejsca ważne pod względem społecznym, czyli skwery, place zabaw, parki. Dba się również o zapewnienie lokalnych centrów kultury – kin, restauracji, bibliotek, sklepów – które ożywiają blokowiskowe „sypialnie”. Wszystkie te działania poprzedzane są licznymi konsultacjami społecznymi, dzięki czemu wzrasta akceptacja oraz współodpowiedzialność za zmiany.

Rewitalizacja w Polsce

Rewitalizacja osiedli z wielkiej płyty to prawdopodobnie największe wyzwanie w sferze infrastruktury, jakie stoi przed Polską. Na razie projekty rewitalizacyjne w naszym kraju odnoszą się raczej do budynków poprzemysłowych lub są projektami bardzo małej skali (np. liczne „rewitalizacje” parków miejskich oznaczające w praktyce ich gruntowną rewaloryzację).

Popularnym zabiegiem jest przekształcanie starych hal produkcyjnych bądź magazynowych w centra handlowe. Jako przykład takiego działania można wymienić poznański Stary Browar, znajdującą się w podwarszawskim Konstancinie-Jeziornie Starą Papiernię czy łódzką Manufakturę założoną na terenie byłej fabryki Izraela Poznańskiego. Zrewitalizowane budynki świetnie nadają się również na centra kultury, czego dowodem jest stołeczne Muzeum Powstania Warszawskiego mające siedzibę w byłej zajezdni tramwajowej. Przykłady udanej rewitalizacji można jednak znaleźć także w mniejszych miastach.

Czytaj także: Samorządy polubiły partnerstwo publiczno-prywatne >>

Przykład Żyrardowa

Położony między Warszawą a Łodzią Żyrardów przez lata uzależniony był od fabryki lniarskiej. Produkowane tu niegdyś tkaniny uznawane były za jedne z najlepszych w Europie. Miasto było podzielone na część fabryczną, gdzie odbywała się produkcja, oraz tzw. osadę, gdzie mieszkali robotnicy. Wskutek likwidacji zakładów lniarskich załamała się koniunktura miasta, pogłębiała się dewastacja przestrzeni miejskiej oraz emigracja mieszkańców do stolicy. Żeby odwrócić niekorzystny trend, władze miasta zdecydowały się na wdrożenie programu rewitalizacji dzielnicy pofabrycznej.

Żyrardów postanowił przeprowadzić program rewitalizacji z udziałem inwestorów prywatnych. Problemem mógł być jednak unikalny urbanistycznie obszar Osady Fabrycznej, który został wpisany do rejestru zabytków i objęty ścisłą ochroną konserwatorską. Nie przeszkodziło to jednak w realizacji prywatnych inwestycji, ponieważ władze miasta postanowiły pomóc.

W celu ułatwienia prywatnym podmiotom realizowania inwestycji w strefie zabytkowej powołano Miejskiego Konserwatora Zabytków, który przejął część obowiązków z zakresu zadań Mazowieckiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków i który może służyć inwestorom pomocą na miejscu.

– Niewątpliwą zachętą dla inwestorów jest także podjęta 30 września 2008 r. przez Radę Miasta Żyrardowa uchwała w sprawie udzielania dotacji na prace konserwatorskie, restauratorskie i roboty budowlane przy zabytkach wpisanych do rejestru (w wypadku konieczności natychmiastowego podjęcia prac związanych z bardzo złym stanem budynku, dotacja może wynieść nawet 100% nakładów – przyp. red.) Należy też wspomnieć o pomocy, jaką oferuje Wydział Funduszy Europejskich Urzędu Miasta w zakresie informacji o możliwościach pozyskiwania środków finansowych na daną inwestycję, pochodzących z funduszy europejskich bądź z budżetu państwa – mówi Monika Butt-Hussaim, Miejski Konserwator Zabytków w Żyrardowie.

Wsparcie to cenią sobie inwestorzy.

– Współpraca z miastem jest modelowa. Władze Żyrardowa są zainteresowane ściągnięciem do miasta inwestorów, którzy mają pomysł i środki na zagospodarowanie starych zabudowań pofabrycznych. Współpracujemy przy bardzo wielu projektach – poza przebudową zabytkowej fabryki na lofty, co jest istotnym elementem rewitalizacji zabytkowego centrum miasta, aktywnie uczestniczymy w promocji miasta, np. wydaniem przewodnika po Żyrardowie czy założeniem w Fabryce Lnu stylizowanego na XIX-wieczny sklepu bławatnego – przekonuje Zygmunt Stępiński, Dyrektor generalny Green Development, inwestora przekształcającego żyrardowską Nową Przędzalnię na luksusowe lofty.

Plan rewitalizacji

Samorządy muszą pamiętać o tym, że rewitalizacja jest obszernym i złożonym procesem. Jego przygotowanie należy zacząć od wyznaczenia obszarów problemowych i postawienia zadań-celów do realizacji. Następnie należy przygotować lokalny program rewitalizacji. Określa on politykę rewitalizacji miasta lub gminy na najbliższe lata oraz stanowi podstawę do ubiegania się o środki unijne dla objętego nim obszaru.

Wzorem Londynu miasto może powołać spółkę miejską koordynującą proces. Warto również zadbać o pozyskanie partnerów wśród organizacji społecznych. Należy także dokładnie ustalać warunki współpracy z deweloperami. Często korzystniej jest obniżyć cenę sprzedaży nieruchomości bądź też zwiększyć udział własny w odnowie zabytków, dbając o zapis określający termin ukończenia przebudowy przez inwestora. Jest to obrona przed sytuacją, w której zdewastowany budynek zmienia tylko właściciela, lecz nie zmienia się faktycznie jego stan. Wzajemne zaufanie samorządu i inwestora jest kwestią kluczową, rewitalizacja bowiem nie jest zwykłym projektem inwestycyjnym. Obie strony muszą być realnie zainteresowane odnowieniem zabytku, a nie czekaniem na sytuację, w której będzie się on nadawał już tylko do rozbiórki, a uwolniony w ten sposób teren będzie można wykorzystać prościej.

Finansowanie rewitalizacji

Samorządy mają kilka sposobów na finansowanie rewitalizacji. Pierwszym jest bazowanie na kapitałe prywatnym. Jest to metoda stosowana przy najbardziej efektownych projektach – przerabianiu dawnych fabryk na lofty czy centra rozrywkowe. Innym sposobem jest tzw. montaż finansowy, który polega na partycypacji finansowej wszystkich właścicieli i ich wspólnego starania się o pozyskanie dodatkowych funduszy rządowych oraz unijnych.

Do inwestycji rewitalizacyjnych świetnie można wykorzystać też system partnerstwa publiczno-prywatnego. Tak zrobiono m.in. w Łodzi.

– Inwestor wybuduje i przekaże miastu nowe budynki z lokalami mieszkalnymi, a w zamian otrzyma domy familijne. Ciężar całej inwestycji spoczywa na inwestorze, który musi z jednej strony wybudować nowe mieszkania, z drugiej zaś, zmodernizować istniejące domy familijne podnosząc ich standard, ale zachowując zabytkowy charakter zgodnie z wytycznymi architektonicznymi i konserwatorskimi. Łódzki „Program rewitalizacji domów familijnych” w czerwcu 2008 r. zdobył pierwsze miejsce w konkursie „Dobre Praktyki Partnerstwa Publiczno-Prywatnego” – tłumaczy dr Wojciech Michalski, Dyrektor Wydziału Strategii i Analiz Urzędu Miasta Łodzi.

Czytaj także: Przepis na idealne miasto >>

Oczekiwania inwestorów

Zapytany, na jakie zachęty ze strony samorządów liczą deweloperzy, rozważając zaangażowanie w inwestycje związane z rewitalizacją, Zygmunt Stępiński zaznaczył, że deweloperzy ponoszą dodatkowe nakłady na ratowanie zabytkowej substancji, wobec czego jakikolwiek udział finansowy samorządu w projekcie jest dla inwestora na wagę złota. Apeluje również o większą elastyczność konserwatorów w stosunku do projektów przebudowy zabytkowych budynków, podkreślając, że często jest to ostatnia szansa uratowania zabytków. – W Polsce chyba nikt nie wydałby zgody na postawienie na dziedzińcu Luwru szklanej piramidy. W świecie tak śmiałe projekty są realizowane od lat i wzbudzają powszechny zachwyt. Zgoda konserwatora na większą ingerencję w zabytkową substancję powinna być premią dla dewelopera za odwagę i chęć inwestowania prywatnych środków w ratowanie zagrożonego zabytku – uważa Dyrektor Stępiński.