REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Podatek od nieruchomości podmiotów gospodarczych

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Natalia Węgrzynek
ST

REKLAMA

REKLAMA

Podatek od nieruchomości jest podatkiem od posiadania majątku. Fakt prowadzenia przez posiadacza majątku działalności gospodarczej uzasadnia przekonanie o możliwości wykorzystania go w tej działalności i uzyskania z niego dodatkowych dochodów.

Z tego też powodu ustawa o podatkach i opłatach lokalnych różnicuje pod względem wysokości nakładanego obciążenia nieruchomości związane z prowadzeniem działalności gospodarczej od pozostałych nieruchomości. I tak, w przypadku gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, maksymalna stawka podatku od nieruchomości wynosi 0,77 zł od 1 m2 powierzchni, podczas gdy tzw. grunty pozostałe mogą zostać opodatkowane najwyżej według stawki wynoszącej 0,39 zł od 1 m2 powierzchni.

REKLAMA

REKLAMA

Górne stawki tego podatku od budynków lub ich części mieszkalnych wynoszą 0,65 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej, natomiast te przewidziane dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz dla budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej - 20,51 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej.

Opodatkowanie podatkiem od nieruchomości budowli lub ich części jest wreszcie możliwe wyłącznie, gdy budowla jest związana z prowadzeniem działalności gospodarczej. Jak więc widać, rozstrzygnięcie o tym, czy dana nieruchomość podatnika jest związana z prowadzeniem działalności gospodarczej czy nie, ma zarówno dla organu, jak i samego podatnika, poważne znaczenie.

Ustawodawca zdefiniował pojęcie gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy z 12 stycznia 1991 r.  o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2006 r. nr 121, poz. 844 z pózn. zm.) status ten przysługuje gruntom, budynkom i budowlom będącym w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z wyjątkiem budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami, a także gruntów pod jeziorami, zajętych na zbiorniki wodne retencyjne lub elektrowni wodnych, chyba że przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych.

Zatem, co do zasady sam fakt posiadania budynku, budowli lub gruntu przez przedsiębiorcę skutkuje tym, że nieruchomość jest związana z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Nie zawsze organ może oczekiwać jednak, że przedsiębiorca zapłaci podatek od posiadanych przez niego nieruchomości według wyższych stawek.

Po pierwsze tak się nie stanie, gdy budynek będący w jego posiadaniu jest budynkiem mieszkalnym, co powinno wynikać z ogólnego przeznaczenia budynku określonego w ewidencji gruntów i budynków.

Nakaz kierowania się przez organy podatkowe przy wymiarze podatków ewidencją wynika wprost z art. 21 ustawy z 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2005 r. nr 240, poz. 2027 z pózn. zm.).

REKLAMA

W takiej sytuacji na preferencyjnych stawkach opodatkowany zostanie nie tylko ten budynek, ale i grunt z nim związany. Decyzja przedsiębiorcy o prowadzeniu w budynku mieszkalnym działalności gospodarczej nie przekreśla korzystnego opodatkowania podatkiem od nieruchomości całego budynku, o ile nie wiąże się ze zmianą przeznaczenia ogólnego nieruchomości.

W przypadku bowiem gdy jeden budynek ma dwojakie przeznaczenie, tj. jednocześnie jest on zamieszkały i prowadzona jest w nim działalność gospodarcza, ustawa przewiduje odrębny reżim podatkowy dla opodatkowania budynku mieszkalnego, którego cześć jest zajęta pod prowadzenie działalności gospodarczej.

Drugi ważny wyjątek dotyczy sytuacji, w której znajdujące się w posiadaniu przedsiębiorcy grunty, budynki lub budowle nie są i nie mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej ze względów technicznych. Na co jednak powinni zwrócić uwagę urzędnicy przy dokonywaniu oceny, że takowe względy rzeczywiście w danej sytuacji zachodzą?

W ustawie brak definicji tego pojęcia. W orzecznictwie wskazuje się, że wyrażenie to stanowi bezspornie ważną okoliczność faktyczną, podlegającą ustaleniu w toku postępowania podatkowego a żadna okoliczność faktyczna z istoty swej nie poddaje się definiowaniu (wyrok NSA z 12.07.2007 r., II FSK 744/06).

Sądy podkreślają, że techniczne względy, uniemożliwiające wykorzystywanie nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, powinna cechować trwałość tego zjawiska, a nadto, że względy te winny mieć charakter przeszkód obiektywnych, to znaczy nie mogą one być determinowane wolą podatnika, lecz okolicznościami zewnętrznymi (wyrok NSA z 9.01.2009 r., II FSK 1354/07), do których nie można jednak zaliczyć przeszkód o charakterze sezonowym lub technologicznym (wyrok NSA z 14.10.2009 r., II FSK 747/08).

Przesłanki trwałości i obiektywności spełniają zdaniem NSA takie wady fizyczne budynków, które uniemożliwiają ich eksploatację i zostały stwierdzone orzeczeniami organów nadzoru budowlanego o wyłączeniu z użytkowania ze względu na zły stan techniczny (wyrok NSA z 16.02.2006 r., II FSK 301/05).

Brak decyzji o rozbiórce nie przesądza jednak automatycznie o braku prawa do zastosowania niższej stawki podatkowej, (wyroki: NSA z 9.12.2008 r. II FSK 1499/07, WSA w Szczecinie z 30.04.2009 r. I SA/Sz 622/08, WSA w Gliwicach z 17.06.2005 r., I SA/Gl 760/04, WSA w Warszawie z 10.09.2007 r., III SA/Wa 767/07 oraz WSA w Rzeszowie z 23.03.2006 r., I SA/Rz 517/05).

Okoliczność ta może bowiem zostać wykazana w każdy prawnie dopuszczalny sposób, a nie tylko za pomocą dowodu z decyzji organu nadzoru budowlanego. Ocena przesłanki względów technicznych nie wymaga więc pozyskania uprzednio rozstrzygnięcia prejudycjalnego i należy, w danym postępowaniu, do organu podatkowego stwierdzającego jej istnienie. Ocena ta nie może być dowolna ani też nie mieć charakteru uznaniowego (wyrok NSA z 9.01.2009 r., II FSK 1354/07).

Sądy kładą nacisk na to, że utrzymanie budynku czy budowli w odpowiednim stanie technicznym zależy od przedsiębiorcy posiadającego nieruchomość. Doprowadzenie jej do stanu powodującego konieczność ingerencji organów nadzoru budowlanego ze względu na zagrożenie katastrofą budowlaną trudno więc uznać za okoliczność o charakterze obiektywnym jeżeli zapobieżenie takiemu zagrożeniu leżało w gestii przedsiębiorcy.

Trzeba mieć jednak na uwadze, że nakłady konieczne dla doprowadzenia budynku czy budowli do właściwego stanu technicznego nie zawsze znajdą uzasadnienie ekonomiczne.

Dlatego też, pamiętając o omówionych zasadach regulujących wyłączenie od opodatkowania nieruchomości znajdujących się w posiadaniu przedsiębiorców stawką właściwą dla nieruchomości związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, dostrzec należy konieczność dokonywania oceny, czy zachodzą "względy techniczne", o jakich mowa w art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l., indywidualnie, ad casum, z uwzględnieniem okoliczności faktycznych charakteryzujących dany przypadek (wyrok NSA z 14.10.2009 r., II FSK 747/).

I tak, w konkretnych sytuacjach, sądy wskazują, że brak odpowiednich przyłączy czy zużycie instalacji nawet w 100% nie dyskwalifikuje obiektów pod względem ich użyteczności gospodarczej, z wyraźnym wyłączeniem sytuacji, w których przyłączenie lub naprawa już istniejących instalacji jest niemożliwa lub ekonomicznie nieuzasadniona (wyrok NSA z 17.11.2005 r., FSK 2319/04).

Dowodu na techniczną niemożliwość gospodarczego użytkowania nieruchomości nie stanowi także postępujący rozkład budynków, czy zarośnięcie posesji będące konsekwencją zaniedbania nieruchomości przez jej posiadacza. (wyrok NSA z 14.10.2009 r., II FSK 747/08). Nie uzasadnia przyznania preferencyjnej stawki podatku od nieruchomości, ze względu na okresowość zjawiska, remont lub adaptacja budynku wykorzystywanego w działalności gospodarczej (wyrok NSA z 16.02.2006 r., II FSK 301/05, wyrok WSA w Gdańsku z 10 września 2009 r., ISA/Gd 136/09).

NSA zauważył, że przez względy techniczne należy rozumieć nie tylko uwarunkowania konstrukcyjne obiektów wchodzących w skład zakładu podatnika, ale i względy organizacyjne związane ze sposobem prowadzenia działalności gospodarczej. W związku z czym o zaistnieniu „względów technicznych” wykluczających możliwość opodatkowania nieruchomości przedsiębiorcy według wyższych stawek można mówić w przypadku braku zgody właściwych organów na wykorzystywanie nieruchomości w prowadzeniu działalności gospodarczej (wyrok NSA z 24.04.2009 r., FSK 47/08).

Innymi słowy, względy techniczne mogą wystąpić w sytuacji, gdy niemożność użytkowania nieruchomości przez podatnika przy wykonywaniu działalności gospodarczej powodowana jest przeszkodą prawną w postaci braku zgody właściwych organów, wyrażonej na podstawie obowiązujących przepisów, na prowadzenie na nieruchomości działalności gospodarczej np. ze względu na sposób prowadzenia działalności, który będzie w ocenie organu zbyt uciążliwy dla środowiska naturalnego lub skupisk ludności znajdujących się w pobliżu nieruchomości podatnika.

Nie ulega wątpliwości, że pojęciem „względy techniczne” nie są objęte okoliczności lub zdarzenia faktyczne i prawne prowadzące do niewykorzystywania nieruchomości, a będące skutkiem świadomego, zamierzonego działania przedsiębiorcy, który z różnych "względów" innych niż "techniczne" zaprzestał czasowo lub trwale użytkowania w celach gospodarczych danej nieruchomości, pozostającej nadal w jego posiadaniu (wyrok WSA w Gliwicach z 17.06.2005 r., I SA/Gl 760/04).

Zatem, jeżeli stan techniczny nieruchomości przedsiębiorcy nie stanowi o niemożliwości wykorzystania jej w działalności gospodarczej, podatnik musi płacić podatek według wyższych stawek nawet gdy nieruchomości nie wykorzystuje w danym momencie lub też wykorzystuje je na działalność inną działalność niż gospodarcza (wyroki: NSA z 16.02.2006 r. sygn. II FSK 301/05, z 1.02.1995 r., SA/ Wr 1583/ 94).

Niczego w tym kontekście nie zmienia faktyczne stałe zaprzestanie prowadzenia działalności w budowli czy budynku, nawet połączone z wykreśleniem z ewidencji środków trwałych, wartości niematerialnych i prawnych oraz rezygnacją z amortyzacji. Jeśli nadal nieruchomość znajduje się w posiadaniu przedsiębiorcy, nie ma podstaw do zmiany stawki podatku.

Brak też podstaw do przyjęcia innej stawki niż przewidziana dla gruntów, budynków i ich części związanych z działalnością gospodarczą, jeśli obiekt jest wykorzystywany w tej działalności tylko sezonowo. Potwierdzenie tego stanowiska znaleźć można m.in. w wyroku NSA z 18.09.2008 r., II FSK 1752/07, dotyczącym nieruchomości Ośrodka Szkolenia Straży Granicznej, który wyłącznie w miesiącach letnich wynajmował pokoje wczasowiczom.

Podsumowując, wskazać należy, że opodatkowanie podatkiem od nieruchomości budynków, budowli i gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej jest zagadnieniem złożonym. Wątpliwości wiążą się zwłaszcza z prawidłowym zastosowaniem wobec firmowych nieruchomości stawek preferencyjnych.

O ile rozstrzygnięcie o pierwszej przesłance wykluczającej możliwość opodatkowania nieruchomości przedsiębiorcy według wyższych stawek, tj. o przeznaczeniu budynku na cele mieszkalne nie nastręcza zbyt wielu problemów, o tyle stwierdzenie zaistnienia „względów technicznych” jest dużo bardziej skomplikowane.

Sytuacji nie ułatwia brak wskazówek w tym przedmiocie ze strony ustawodawcy. Konieczna jest więc każdorazowo dokładna analiza stanu firmowych nieruchomości, przy której pomocne mogą być powyżej przykładowo wskazane wytyczne wypracowane przez bogate orzecznictwo sądów administracyjnych.

Natalia Węgrzynek

Zapisz się na newsletter
Śledź na bieżąco nowe inicjatywy, projekty i ważne decyzje, które wpływają na Twoje życie codzienne. Zapisz się na nasz newsletter samorządowy.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Sektor Publiczny

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Sektor publiczny
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Na kilkunastu kąpieliskach nad Bałtykiem pojawiły się czerwone flagi

Na kilkunastu kąpieliskach w województwach pomorskim i zachodniopomorskim pojawiły się czerwone flagi. Powodem są m.in. wysokie fale na Bałtyku i silne prądy wsteczne oraz zakwit sinic.

Polska kolej w ofensywie inwestycyjnej dzięki miliardom z KPO

Setki kilometrów modernizowanych torów i sieci trakcyjnej, nowe stacje i przystanki, zaawansowane technologie sterowania ruchem, bezkolizyjne skrzyżowania i lepszy dostęp do kolei w mniejszych miejscowościach. PKP Polskie Linie Kolejowe S.A. realizują największy od dziesięcioleci program inwestycyjny.

Na wypadek wojny, suszy i pożaru obowiązek posiadania elastycznych zbiorników na wodę. Przepisy o ochronie ludności cywilnej

Będzie nowy obowiązek posiadania elastycznych zbiorników na wodę w każdej gminie. Wprowadzają go przepisy o ochronie ludności cywilnej. Chodzi tu o zabezpieczenie w razie wojny, suszy czy pożarów.

Mikrogranty dla seniorów. Bezzwrotne wsparcie finansowe do 5000 zł

Mikrogranty dla seniorów to program wsparcia dla łodzian w wieku 60+. Starsi mieszkańcy mogą otrzymać nawet do 5tys. z dofinansowania z budżetu miasta. Nabór wniosków trwa od 25 sierpnia do 8 września.

REKLAMA

Co najmniej 19 porodówek zniknęło już z mapy Polski

Między styczniem 2024 a końcem lipca 2025 w Polsce zamknięto co najmniej 19 oddziałów położniczych. Jak wynika z sondy portalu Rynek Zdrowia, główną przyczyną ich likwidacji była nierentowność.

Zasada ochrony dziedzictwa kulturowego w praktyce. Czy samorządy i właściciele wywiązują się z obowiązków?

Zasada ochrony dziedzictwa kulturowego to nie tylko idea, ale obowiązująca norma prawna. Mimo to wiele jednostek samorządu terytorialnego i właścicieli zabytków traktuje ją wyłącznie jako formalność. W praktyce często rozmija się to z celem, który jasno określa prawo.

Nowelizacja ustawy o rehabilitacji 2025 – więcej pieniędzy z UE dla PFRON i osób z niepełnosprawnościami

Rząd przygotował projekt nowelizacji ustawy o rehabilitacji (UD282), który może zmienić zasady finansowania programów PFRON. Dzięki nowym przepisom wsparcie dla osób z niepełnosprawnościami będzie mogło być współfinansowane z funduszy Unii Europejskiej. To oznacza więcej pieniędzy na aktywizację zawodową i pomoc społeczną, bez dodatkowych kosztów dla budżetu państwa.

Podwyżki dla lekarzy sądowych. Od 1 stycznia 2026 r. stawki za zaświadczenia pójdą w górę

Od 1 stycznia 2026 r. lekarze sądowi dostaną wyższe wynagrodzenie za wydawanie zaświadczeń – wynika z projektu Ministerstwa Sprawiedliwości. Obecnie za jedno zaświadczenie otrzymują 100 zł, co zdaniem resortu zniechęca ich do pełnienia tej funkcji. Podwyżki mają rozwiązać problem braku lekarzy w wielu sądach.

REKLAMA

UE przedłuża przepisy dot. magazynowania gazu do 2027 r. Obowiązek zapełnienia magazynów przed zimą

Unia Europejska przedłuża przepisy dotyczące magazynowania gazu do 2027 roku. Państwa członkowskie mają obowiązek zapełnienia magazynów gaz przed zimą. Celem jest zapewnienie bezpieczeństwa dostaw gazu.

Kolejki do lekarzy 2025 – jak dostać się do specjalisty szybciej? Sprawdzone sposoby

Czekasz miesiącami na wizytę u specjalisty? Nie musisz! W Polsce średni czas oczekiwania w publicznej służbie zdrowia to ponad 4 miesiące, ale są legalne sposoby, by skrócić go do kilku tygodni, a nawet dni. Sprawdź, jak korzystać z wyszukiwarki NFZ, kiedy poprosić o adnotację "cito", gdzie warto jechać po krótszą kolejkę i kto ma prawo wejść do gabinetu bez czekania. To wiedza, która może oszczędzić Ci wiele nerwów.

REKLAMA