Kategorie

Podatek od nieruchomości podmiotów gospodarczych

Natalia Węgrzynek
ST
Podatek od nieruchomości jest podatkiem od posiadania majątku. Fakt prowadzenia przez posiadacza majątku działalności gospodarczej uzasadnia przekonanie o możliwości wykorzystania go w tej działalności i uzyskania z niego dodatkowych dochodów.

Z tego też powodu ustawa o podatkach i opłatach lokalnych różnicuje pod względem wysokości nakładanego obciążenia nieruchomości związane z prowadzeniem działalności gospodarczej od pozostałych nieruchomości. I tak, w przypadku gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, maksymalna stawka podatku od nieruchomości wynosi 0,77 zł od 1 m2 powierzchni, podczas gdy tzw. grunty pozostałe mogą zostać opodatkowane najwyżej według stawki wynoszącej 0,39 zł od 1 m2 powierzchni.

Górne stawki tego podatku od budynków lub ich części mieszkalnych wynoszą 0,65 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej, natomiast te przewidziane dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz dla budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej - 20,51 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej.

Opodatkowanie podatkiem od nieruchomości budowli lub ich części jest wreszcie możliwe wyłącznie, gdy budowla jest związana z prowadzeniem działalności gospodarczej. Jak więc widać, rozstrzygnięcie o tym, czy dana nieruchomość podatnika jest związana z prowadzeniem działalności gospodarczej czy nie, ma zarówno dla organu, jak i samego podatnika, poważne znaczenie.

Ustawodawca zdefiniował pojęcie gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy z 12 stycznia 1991 r.  o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2006 r. nr 121, poz. 844 z pózn. zm.) status ten przysługuje gruntom, budynkom i budowlom będącym w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z wyjątkiem budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami, a także gruntów pod jeziorami, zajętych na zbiorniki wodne retencyjne lub elektrowni wodnych, chyba że przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych.

Zatem, co do zasady sam fakt posiadania budynku, budowli lub gruntu przez przedsiębiorcę skutkuje tym, że nieruchomość jest związana z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Nie zawsze organ może oczekiwać jednak, że przedsiębiorca zapłaci podatek od posiadanych przez niego nieruchomości według wyższych stawek.

Po pierwsze tak się nie stanie, gdy budynek będący w jego posiadaniu jest budynkiem mieszkalnym, co powinno wynikać z ogólnego przeznaczenia budynku określonego w ewidencji gruntów i budynków.

Nakaz kierowania się przez organy podatkowe przy wymiarze podatków ewidencją wynika wprost z art. 21 ustawy z 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2005 r. nr 240, poz. 2027 z pózn. zm.).

W takiej sytuacji na preferencyjnych stawkach opodatkowany zostanie nie tylko ten budynek, ale i grunt z nim związany. Decyzja przedsiębiorcy o prowadzeniu w budynku mieszkalnym działalności gospodarczej nie przekreśla korzystnego opodatkowania podatkiem od nieruchomości całego budynku, o ile nie wiąże się ze zmianą przeznaczenia ogólnego nieruchomości.

W przypadku bowiem gdy jeden budynek ma dwojakie przeznaczenie, tj. jednocześnie jest on zamieszkały i prowadzona jest w nim działalność gospodarcza, ustawa przewiduje odrębny reżim podatkowy dla opodatkowania budynku mieszkalnego, którego cześć jest zajęta pod prowadzenie działalności gospodarczej.

Drugi ważny wyjątek dotyczy sytuacji, w której znajdujące się w posiadaniu przedsiębiorcy grunty, budynki lub budowle nie są i nie mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej ze względów technicznych. Na co jednak powinni zwrócić uwagę urzędnicy przy dokonywaniu oceny, że takowe względy rzeczywiście w danej sytuacji zachodzą?

W ustawie brak definicji tego pojęcia. W orzecznictwie wskazuje się, że wyrażenie to stanowi bezspornie ważną okoliczność faktyczną, podlegającą ustaleniu w toku postępowania podatkowego a żadna okoliczność faktyczna z istoty swej nie poddaje się definiowaniu (wyrok NSA z 12.07.2007 r., II FSK 744/06).

Sądy podkreślają, że techniczne względy, uniemożliwiające wykorzystywanie nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, powinna cechować trwałość tego zjawiska, a nadto, że względy te winny mieć charakter przeszkód obiektywnych, to znaczy nie mogą one być determinowane wolą podatnika, lecz okolicznościami zewnętrznymi (wyrok NSA z 9.01.2009 r., II FSK 1354/07), do których nie można jednak zaliczyć przeszkód o charakterze sezonowym lub technologicznym (wyrok NSA z 14.10.2009 r., II FSK 747/08).

Przesłanki trwałości i obiektywności spełniają zdaniem NSA takie wady fizyczne budynków, które uniemożliwiają ich eksploatację i zostały stwierdzone orzeczeniami organów nadzoru budowlanego o wyłączeniu z użytkowania ze względu na zły stan techniczny (wyrok NSA z 16.02.2006 r., II FSK 301/05).

Brak decyzji o rozbiórce nie przesądza jednak automatycznie o braku prawa do zastosowania niższej stawki podatkowej, (wyroki: NSA z 9.12.2008 r. II FSK 1499/07, WSA w Szczecinie z 30.04.2009 r. I SA/Sz 622/08, WSA w Gliwicach z 17.06.2005 r., I SA/Gl 760/04, WSA w Warszawie z 10.09.2007 r., III SA/Wa 767/07 oraz WSA w Rzeszowie z 23.03.2006 r., I SA/Rz 517/05).

Okoliczność ta może bowiem zostać wykazana w każdy prawnie dopuszczalny sposób, a nie tylko za pomocą dowodu z decyzji organu nadzoru budowlanego. Ocena przesłanki względów technicznych nie wymaga więc pozyskania uprzednio rozstrzygnięcia prejudycjalnego i należy, w danym postępowaniu, do organu podatkowego stwierdzającego jej istnienie. Ocena ta nie może być dowolna ani też nie mieć charakteru uznaniowego (wyrok NSA z 9.01.2009 r., II FSK 1354/07).

Sądy kładą nacisk na to, że utrzymanie budynku czy budowli w odpowiednim stanie technicznym zależy od przedsiębiorcy posiadającego nieruchomość. Doprowadzenie jej do stanu powodującego konieczność ingerencji organów nadzoru budowlanego ze względu na zagrożenie katastrofą budowlaną trudno więc uznać za okoliczność o charakterze obiektywnym jeżeli zapobieżenie takiemu zagrożeniu leżało w gestii przedsiębiorcy.

Trzeba mieć jednak na uwadze, że nakłady konieczne dla doprowadzenia budynku czy budowli do właściwego stanu technicznego nie zawsze znajdą uzasadnienie ekonomiczne.

Dlatego też, pamiętając o omówionych zasadach regulujących wyłączenie od opodatkowania nieruchomości znajdujących się w posiadaniu przedsiębiorców stawką właściwą dla nieruchomości związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, dostrzec należy konieczność dokonywania oceny, czy zachodzą "względy techniczne", o jakich mowa w art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l., indywidualnie, ad casum, z uwzględnieniem okoliczności faktycznych charakteryzujących dany przypadek (wyrok NSA z 14.10.2009 r., II FSK 747/).

I tak, w konkretnych sytuacjach, sądy wskazują, że brak odpowiednich przyłączy czy zużycie instalacji nawet w 100% nie dyskwalifikuje obiektów pod względem ich użyteczności gospodarczej, z wyraźnym wyłączeniem sytuacji, w których przyłączenie lub naprawa już istniejących instalacji jest niemożliwa lub ekonomicznie nieuzasadniona (wyrok NSA z 17.11.2005 r., FSK 2319/04).

Dowodu na techniczną niemożliwość gospodarczego użytkowania nieruchomości nie stanowi także postępujący rozkład budynków, czy zarośnięcie posesji będące konsekwencją zaniedbania nieruchomości przez jej posiadacza. (wyrok NSA z 14.10.2009 r., II FSK 747/08). Nie uzasadnia przyznania preferencyjnej stawki podatku od nieruchomości, ze względu na okresowość zjawiska, remont lub adaptacja budynku wykorzystywanego w działalności gospodarczej (wyrok NSA z 16.02.2006 r., II FSK 301/05, wyrok WSA w Gdańsku z 10 września 2009 r., ISA/Gd 136/09).

NSA zauważył, że przez względy techniczne należy rozumieć nie tylko uwarunkowania konstrukcyjne obiektów wchodzących w skład zakładu podatnika, ale i względy organizacyjne związane ze sposobem prowadzenia działalności gospodarczej. W związku z czym o zaistnieniu „względów technicznych” wykluczających możliwość opodatkowania nieruchomości przedsiębiorcy według wyższych stawek można mówić w przypadku braku zgody właściwych organów na wykorzystywanie nieruchomości w prowadzeniu działalności gospodarczej (wyrok NSA z 24.04.2009 r., FSK 47/08).

Innymi słowy, względy techniczne mogą wystąpić w sytuacji, gdy niemożność użytkowania nieruchomości przez podatnika przy wykonywaniu działalności gospodarczej powodowana jest przeszkodą prawną w postaci braku zgody właściwych organów, wyrażonej na podstawie obowiązujących przepisów, na prowadzenie na nieruchomości działalności gospodarczej np. ze względu na sposób prowadzenia działalności, który będzie w ocenie organu zbyt uciążliwy dla środowiska naturalnego lub skupisk ludności znajdujących się w pobliżu nieruchomości podatnika.

Nie ulega wątpliwości, że pojęciem „względy techniczne” nie są objęte okoliczności lub zdarzenia faktyczne i prawne prowadzące do niewykorzystywania nieruchomości, a będące skutkiem świadomego, zamierzonego działania przedsiębiorcy, który z różnych "względów" innych niż "techniczne" zaprzestał czasowo lub trwale użytkowania w celach gospodarczych danej nieruchomości, pozostającej nadal w jego posiadaniu (wyrok WSA w Gliwicach z 17.06.2005 r., I SA/Gl 760/04).

Zatem, jeżeli stan techniczny nieruchomości przedsiębiorcy nie stanowi o niemożliwości wykorzystania jej w działalności gospodarczej, podatnik musi płacić podatek według wyższych stawek nawet gdy nieruchomości nie wykorzystuje w danym momencie lub też wykorzystuje je na działalność inną działalność niż gospodarcza (wyroki: NSA z 16.02.2006 r. sygn. II FSK 301/05, z 1.02.1995 r., SA/ Wr 1583/ 94).

Niczego w tym kontekście nie zmienia faktyczne stałe zaprzestanie prowadzenia działalności w budowli czy budynku, nawet połączone z wykreśleniem z ewidencji środków trwałych, wartości niematerialnych i prawnych oraz rezygnacją z amortyzacji. Jeśli nadal nieruchomość znajduje się w posiadaniu przedsiębiorcy, nie ma podstaw do zmiany stawki podatku.

Brak też podstaw do przyjęcia innej stawki niż przewidziana dla gruntów, budynków i ich części związanych z działalnością gospodarczą, jeśli obiekt jest wykorzystywany w tej działalności tylko sezonowo. Potwierdzenie tego stanowiska znaleźć można m.in. w wyroku NSA z 18.09.2008 r., II FSK 1752/07, dotyczącym nieruchomości Ośrodka Szkolenia Straży Granicznej, który wyłącznie w miesiącach letnich wynajmował pokoje wczasowiczom.

Podsumowując, wskazać należy, że opodatkowanie podatkiem od nieruchomości budynków, budowli i gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej jest zagadnieniem złożonym. Wątpliwości wiążą się zwłaszcza z prawidłowym zastosowaniem wobec firmowych nieruchomości stawek preferencyjnych.

O ile rozstrzygnięcie o pierwszej przesłance wykluczającej możliwość opodatkowania nieruchomości przedsiębiorcy według wyższych stawek, tj. o przeznaczeniu budynku na cele mieszkalne nie nastręcza zbyt wielu problemów, o tyle stwierdzenie zaistnienia „względów technicznych” jest dużo bardziej skomplikowane.

Sytuacji nie ułatwia brak wskazówek w tym przedmiocie ze strony ustawodawcy. Konieczna jest więc każdorazowo dokładna analiza stanu firmowych nieruchomości, przy której pomocne mogą być powyżej przykładowo wskazane wytyczne wypracowane przez bogate orzecznictwo sądów administracyjnych.

Natalia Węgrzynek

Chcesz dowiedzieć się więcej, sięgnij po naszą publikację
VAT w e-commerce od 1 lipca 2021 r.
VAT w e-commerce od 1 lipca 2021 r.
Tylko teraz
Źródło: Sektor Publiczny
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Sektor publiczny
    1 sty 2000
    18 wrz 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Program Poznaj Polskę - do kiedy nabór wniosków?

    Program Poznaj Polskę - do kiedy nabór wniosków na dofinansowanie do wycieczek szkolnych? Program cieszy się bardzo dużym zainteresowaniem, są dodatkowe środki.

    Protest medyków 2021 [PODCAST]

    Protest medyków - jakie są postulaty protestujących? Jak wygląda obecnie praca w służbie zdrowia? Na te pytania, w rozmowie z Martą Zdanowską (Infor.pl) odpowiada ratownik medyczny, Jan Świtała. Zapraszamy do wysłuchania najnowszego podcastu "DGPtalk: Z pierwszej strony".

    Laboratoria Przyszłości - miliard na wyposażenie dla szkół

    Laboratoria Przyszłości - rusza największa rządowa inwestycja w nowoczesną edukację. Na co będzie można uzyskać wsparcie z programu?

    Whistleblowing – stan gotowości sektora publicznego

    Whistleblowing. Zostały trzy miesiące dni do wdrożenia systemów dla sygnalistów przez podmioty prawne w sektorze publicznym, a więc i jednostek samorządu terytorialnego oraz podmioty w sektorze prywatnym. Do dnia dzisiejszego, pomimo upływu blisko 22 miesięcy od dnia publikacji Dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2019/1937 z dnia 23 października 2019 r. w sprawie ochrony osób zgłaszających naruszenia prawa Unii, nie pojawił się nawet projekt ustawy implementującego ww. Dyrektywę do polskiego porządku prawnego.

    Brakuje nauczycieli - czy prawo do nauki jest zagrożone?

    Prawo do nauki może być zagrożone przez brak nauczycieli.

    Do kiedy wniosek o 300+?

    Wniosek o 300+ wciąż można złożyć. Do kiedy ZUS przyjmuje wnioski o "Dobry start" w 2021 r.?

    "Dla lasu, dla ludzi" - kampania społeczna Lasów Państwowych

    Lasy Państwowe przygotowały kampanię społeczną "Dla lasu, dla ludzi". Jakie są cele kampanii?

    Zaświadczenie o kontynuowaniu nauki do ZUS - ważny termin

    Zaświadczenie o kontynuowaniu nauki do ZUS to ważny dokument dla uczniów i studentów pobierających rentę rodzinną. Do kiedy należy go złożyć?

    Środki dla samorządów na działania edukacyjne

    Samorządy do 17 września 2021 r. mają otrzymać środki z rezerwy części oświatowej subwencji ogólnej na działania edukacyjne.

    Whistleblowing – czemu sygnaliści nie zgłaszają naruszeń?

    Whistleblowing. Kluczowym testem dla systemów będzie to czy wpłyną zgłoszenia od sygnalistów i jak na nie zareagujemy. Ilu pracowników jest gotowych zgłosić nadużycie w pracy? Dlaczego pracownicy nie powiadamiają swoich pracodawców o nadużyciach w pracy?

    Stan wyjątkowy w Polsce 2021 - czy jest zgodny z prawem? [PODCAST]

    2 września 2021 na części terytorium Polski wprowadzono stan wyjątkowy. Jest to odpowiedź polskich władz na, trwający od kilku tygodni, kryzys uchodźczy na granicy z Białorusią. Co to właściwie oznacza dla obywateli? Czy działania rządu są zgodne z prawem? Te kwestie w rozmowie z Martą Zdanowską (Infor.pl) wyjaśnia mec. Katarzyna Gajowniczek-Pruszyńska. Zapraszamy do wysłuchania najnowszego podcastu "DGPtalk: Z pierwszej strony".

    Podział uczniów na zaszczepionych i niezaszczepionych - czy jest dozwolony?

    Podział uczniów na zaszczepionych i niezaszczepionych - czy jest dozwolony? Oto odpowiedź Ministra Edukacji i Nauki Przemysława Czarnka.

    Całodobowa infolinia dla dzieci, młodzieży i rodziców

    Całodobowa infolinia dla dzieci, młodzieży, rodziców i już działa pod numerem telefonu 800 800 605. Można na niej uzyskać profesjonalną pomoc doświadczonych psychologów, pedagogów oraz prawników. Połączenia są bezpłatne.

    Wcześniejsze emerytury dla nauczycieli?

    Wcześniejsze emerytury dla nauczycieli? Nauczyciel, który nie będzie chciał pracować przy wyższym pensum, będzie mógł odejść na wcześniejszą emeryturę na obowiązujących wcześniej zasadach – dowiedział się DGP.

    Podwyżki dla nauczycieli i wyższe pensum w 2022 r.?

    Podwyżki dla nauczycieli i wyższe pensum w 2022 roku? Ministerstwo Edukacji i Nauki przygotowuje kolejne propozycje dotyczące reformy systemu wynagradzania nauczycieli.

    Stan wyjątkowy a stan wojenny

    Stan wyjątkowy a stan wojenny - czym się różnią, kiedy można je wprowadzić? Jakie stany nadzwyczajne przewiduje Konstytucja?

    Stan wyjątkowy - kogo nie obowiązują ograniczenia?

    Stan wyjątkowy - kogo nie obowiązują ograniczenia? Co z weselami, pogrzebami, chrzcinami? Czy w stanie wyjątkowym mogą się odbyć wybory?

    Stypendium szkolne w 2021 r.

    Stypendium szkolne na rok szkolny 2021/2022 to jedna z dostępnych form pomocy materialnej dla uczniów. Kto i kiedy może uzyskać stypendium?

    Reforma wynagrodzeń nauczycieli 2022

    Reforma wynagrodzeń nauczycieli 2022 - minister Czarnek zapowiada podwyżki wiążące się z reformą edukacji. Ile ma wynieść pensum?

    Czy będą podwyżki dla nauczycieli w 2022 r.?

    Ile zarabiają nauczyciele? Czy projekt ustawy budżetowej na 2022 rok przewiduje podwyżki dla nauczycieli? Przedstawiamy stanowisko ZNP.

    Stan wyjątkowy w Polsce - wątpliwości RPO

    Stan wyjątkowy. RPO ma wątpliwości ws. ograniczeń pracy dziennikarzy oraz dostępu do informacji publicznej.

    Stan wyjątkowy - Sejm zdecydował

    Stan wyjątkowy - Sejm nie uchylił rozporządzenia Prezydenta. Stanem wyjątkowym są objęte 183 miejscowości na Podlasiu i Lubelszczyźnie, znajdujące się przy granicy z Białorusią.

    „Hazard? Nie daj się wciągnąć!” – akcja edukacyjna KAS

    Krajowa Administracja Skarbowa (KAS) wznawia ogólnopolską akcję edukacyjną, której celem jest podniesienie świadomości o zagrożeniach związanych z uzależnieniem od hazardu i uczestnictwem w nielegalnych grach hazardowych. W poprzednich edycjach akcji zorganizowano  ponad 1,6 tys. spotkań w szkołach. Wzięło w nich udział prawie 110 tys. osób. Akcja odbywa się pod honorowym patronatem Ministra Edukacji i Nauki.

    Stan wyjątkowy - kary za łamanie zakazów

    Stan wyjątkowy - jakie kary grożą za łamanie zakazów i przebywanie na terenach przygranicznych na Podlasiu i w województwie lubelskim?

    Miasta a zmiany klimatu - projekt ustawy

    Projekt ustawy, która ma zwiększyć odporność miast na zamiany klimatu i poprawić jakość życia mieszkańców, opublikowano na stronach Rządowego Centrum Legislacji. Co zawiera?