Podatek od nieruchomości podmiotów gospodarczych

Z tego też powodu ustawa o podatkach i opłatach lokalnych różnicuje pod względem wysokości nakładanego obciążenia nieruchomości związane z prowadzeniem działalności gospodarczej od pozostałych nieruchomości. I tak, w przypadku gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, maksymalna stawka podatku od nieruchomości wynosi 0,77 zł od 1 m² powierzchni, podczas gdy tzw. grunty pozostałe mogą zostać opodatkowane najwyżej według stawki wynoszącej 0,39 zł od 1 m² powierzchni.

Górne stawki tego podatku od budynków lub ich części mieszkalnych wynoszą 0,65 zł od 1 m² powierzchni użytkowej, natomiast te przewidziane dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz dla budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej - 20,51 zł od 1 m² powierzchni użytkowej.

Opodatkowanie podatkiem od nieruchomości budowli lub ich części jest wreszcie możliwe wyłącznie, gdy budowla jest związana z prowadzeniem działalności gospodarczej. Jak więc widać, rozstrzygnięcie o tym, czy dana nieruchomość podatnika jest związana z prowadzeniem działalności gospodarczej czy nie, ma zarówno dla organu, jak i samego podatnika, poważne znaczenie.

Ustawodawca zdefiniował pojęcie gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy z 12 stycznia 1991 r.  o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2006 r. nr 121, poz. 844 z pózn. zm.) status ten przysługuje gruntom, budynkom i budowlom będącym w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z wyjątkiem budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami, a także gruntów pod jeziorami, zajętych na zbiorniki wodne retencyjne lub elektrowni wodnych, chyba że przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych.

Zatem, co do zasady sam fakt posiadania budynku, budowli lub gruntu przez przedsiębiorcę skutkuje tym, że nieruchomość jest związana z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Nie zawsze organ może oczekiwać jednak, że przedsiębiorca zapłaci podatek od posiadanych przez niego nieruchomości według wyższych stawek.

Po pierwsze tak się nie stanie, gdy budynek będący w jego posiadaniu jest budynkiem mieszkalnym, co powinno wynikać z ogólnego przeznaczenia budynku określonego w ewidencji gruntów i budynków.

Nakaz kierowania się przez organy podatkowe przy wymiarze podatków ewidencją wynika wprost z art. 21 ustawy z 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2005 r. nr 240, poz. 2027 z pózn. zm.).

W takiej sytuacji na preferencyjnych stawkach opodatkowany zostanie nie tylko ten budynek, ale i grunt z nim związany. Decyzja przedsiębiorcy o prowadzeniu w budynku mieszkalnym działalności gospodarczej nie przekreśla korzystnego opodatkowania podatkiem od nieruchomości całego budynku, o ile nie wiąże się ze zmianą przeznaczenia ogólnego nieruchomości.

W przypadku bowiem gdy jeden budynek ma dwojakie przeznaczenie, tj. jednocześnie jest on zamieszkały i prowadzona jest w nim działalność gospodarcza, ustawa przewiduje odrębny reżim podatkowy dla opodatkowania budynku mieszkalnego, którego cześć jest zajęta pod prowadzenie działalności gospodarczej.

Drugi ważny wyjątek dotyczy sytuacji, w której znajdujące się w posiadaniu przedsiębiorcy grunty, budynki lub budowle nie są i nie mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej ze względów technicznych. Na co jednak powinni zwrócić uwagę urzędnicy przy dokonywaniu oceny, że takowe względy rzeczywiście w danej sytuacji zachodzą?

W ustawie brak definicji tego pojęcia. W orzecznictwie wskazuje się, że wyrażenie to stanowi bezspornie ważną okoliczność faktyczną, podlegającą ustaleniu w toku postępowania podatkowego a żadna okoliczność faktyczna z istoty swej nie poddaje się definiowaniu (wyrok NSA z 12.07.2007 r., II FSK 744/06).

Sądy podkreślają, że techniczne względy, uniemożliwiające wykorzystywanie nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, powinna cechować trwałość tego zjawiska, a nadto, że względy te winny mieć charakter przeszkód obiektywnych, to znaczy nie mogą one być determinowane wolą podatnika, lecz okolicznościami zewnętrznymi (wyrok NSA z 9.01.2009 r., II FSK 1354/07), do których nie można jednak zaliczyć przeszkód o charakterze sezonowym lub technologicznym (wyrok NSA z 14.10.2009 r., II FSK 747/08).

Przesłanki trwałości i obiektywności spełniają zdaniem NSA takie wady fizyczne budynków, które uniemożliwiają ich eksploatację i zostały stwierdzone orzeczeniami organów nadzoru budowlanego o wyłączeniu z użytkowania ze względu na zły stan techniczny (wyrok NSA z 16.02.2006 r., II FSK 301/05).

Brak decyzji o rozbiórce nie przesądza jednak automatycznie o braku prawa do zastosowania niższej stawki podatkowej, (wyroki: NSA z 9.12.2008 r. II FSK 1499/07, WSA w Szczecinie z 30.04.2009 r. I SA/Sz 622/08, WSA w Gliwicach z 17.06.2005 r., I SA/Gl 760/04, WSA w Warszawie z 10.09.2007 r., III SA/Wa 767/07 oraz WSA w Rzeszowie z 23.03.2006 r., I SA/Rz 517/05).

Okoliczność ta może bowiem zostać wykazana w każdy prawnie dopuszczalny sposób, a nie tylko za pomocą dowodu z decyzji organu nadzoru budowlanego. Ocena przesłanki względów technicznych nie wymaga więc pozyskania uprzednio rozstrzygnięcia prejudycjalnego i należy, w danym postępowaniu, do organu podatkowego stwierdzającego jej istnienie. Ocena ta nie może być dowolna ani też nie mieć charakteru uznaniowego (wyrok NSA z 9.01.2009 r., II FSK 1354/07).

Sądy kładą nacisk na to, że utrzymanie budynku czy budowli w odpowiednim stanie technicznym zależy od przedsiębiorcy posiadającego nieruchomość. Doprowadzenie jej do stanu powodującego konieczność ingerencji organów nadzoru budowlanego ze względu na zagrożenie katastrofą budowlaną trudno więc uznać za okoliczność o charakterze obiektywnym jeżeli zapobieżenie takiemu zagrożeniu leżało w gestii przedsiębiorcy.

Trzeba mieć jednak na uwadze, że nakłady konieczne dla doprowadzenia budynku czy budowli do właściwego stanu technicznego nie zawsze znajdą uzasadnienie ekonomiczne.

Dlatego też, pamiętając o omówionych zasadach regulujących wyłączenie od opodatkowania nieruchomości znajdujących się w posiadaniu przedsiębiorców stawką właściwą dla nieruchomości związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, dostrzec należy konieczność dokonywania oceny, czy zachodzą "względy techniczne", o jakich mowa w art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l., indywidualnie, ad casum, z uwzględnieniem okoliczności faktycznych charakteryzujących dany przypadek (wyrok NSA z 14.10.2009 r., II FSK 747/).

I tak, w konkretnych sytuacjach, sądy wskazują, że brak odpowiednich przyłączy czy zużycie instalacji nawet w 100% nie dyskwalifikuje obiektów pod względem ich użyteczności gospodarczej, z wyraźnym wyłączeniem sytuacji, w których przyłączenie lub naprawa już istniejących instalacji jest niemożliwa lub ekonomicznie nieuzasadniona (wyrok NSA z 17.11.2005 r., FSK 2319/04).

Dowodu na techniczną niemożliwość gospodarczego użytkowania nieruchomości nie stanowi także postępujący rozkład budynków, czy zarośnięcie posesji będące konsekwencją zaniedbania nieruchomości przez jej posiadacza. (wyrok NSA z 14.10.2009 r., II FSK 747/08). Nie uzasadnia przyznania preferencyjnej stawki podatku od nieruchomości, ze względu na okresowość zjawiska, remont lub adaptacja budynku wykorzystywanego w działalności gospodarczej (wyrok NSA z 16.02.2006 r., II FSK 301/05, wyrok WSA w Gdańsku z 10 września 2009 r., ISA/Gd 136/09).

NSA zauważył, że przez względy techniczne należy rozumieć nie tylko uwarunkowania konstrukcyjne obiektów wchodzących w skład zakładu podatnika, ale i względy organizacyjne związane ze sposobem prowadzenia działalności gospodarczej. W związku z czym o zaistnieniu „względów technicznych” wykluczających możliwość opodatkowania nieruchomości przedsiębiorcy według wyższych stawek można mówić w przypadku braku zgody właściwych organów na wykorzystywanie nieruchomości w prowadzeniu działalności gospodarczej (wyrok NSA z 24.04.2009 r., FSK 47/08).

Innymi słowy, względy techniczne mogą wystąpić w sytuacji, gdy niemożność użytkowania nieruchomości przez podatnika przy wykonywaniu działalności gospodarczej powodowana jest przeszkodą prawną w postaci braku zgody właściwych organów, wyrażonej na podstawie obowiązujących przepisów, na prowadzenie na nieruchomości działalności gospodarczej np. ze względu na sposób prowadzenia działalności, który będzie w ocenie organu zbyt uciążliwy dla środowiska naturalnego lub skupisk ludności znajdujących się w pobliżu nieruchomości podatnika.

Zatem, jeżeli stan techniczny nieruchomości przedsiębiorcy nie stanowi o niemożliwości wykorzystania jej w działalności gospodarczej, podatnik musi płacić podatek według wyższych stawek nawet gdy nieruchomości nie wykorzystuje w danym momencie lub też wykorzystuje je na działalność inną działalność niż gospodarcza (wyroki: NSA z 16.02.2006 r. sygn. II FSK 301/05, z 1.02.1995 r., SA/ Wr 1583/ 94).

Niczego w tym kontekście nie zmienia faktyczne stałe zaprzestanie prowadzenia działalności w budowli czy budynku, nawet połączone z wykreśleniem z ewidencji środków trwałych, wartości niematerialnych i prawnych oraz rezygnacją z amortyzacji. Jeśli nadal nieruchomość znajduje się w posiadaniu przedsiębiorcy, nie ma podstaw do zmiany stawki podatku.

Brak też podstaw do przyjęcia innej stawki niż przewidziana dla gruntów, budynków i ich części związanych z działalnością gospodarczą, jeśli obiekt jest wykorzystywany w tej działalności tylko sezonowo. Potwierdzenie tego stanowiska znaleźć można m.in. w wyroku NSA z 18.09.2008 r., II FSK 1752/07, dotyczącym nieruchomości Ośrodka Szkolenia Straży Granicznej, który wyłącznie w miesiącach letnich wynajmował pokoje wczasowiczom.

Podsumowując, wskazać należy, że opodatkowanie podatkiem od nieruchomości budynków, budowli i gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej jest zagadnieniem złożonym. Wątpliwości wiążą się zwłaszcza z prawidłowym zastosowaniem wobec firmowych nieruchomości stawek preferencyjnych.

O ile rozstrzygnięcie o pierwszej przesłance wykluczającej możliwość opodatkowania nieruchomości przedsiębiorcy według wyższych stawek, tj. o przeznaczeniu budynku na cele mieszkalne nie nastręcza zbyt wielu problemów, o tyle stwierdzenie zaistnienia „względów technicznych” jest dużo bardziej skomplikowane.

Sytuacji nie ułatwia brak wskazówek w tym przedmiocie ze strony ustawodawcy. Konieczna jest więc każdorazowo dokładna analiza stanu firmowych nieruchomości, przy której pomocne mogą być powyżej przykładowo wskazane wytyczne wypracowane przez bogate orzecznictwo sądów administracyjnych.

Natalia Węgrzynek