Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Warunki zabudowy dla zabudowy zagrodowej

Agata Legat
Agata Legat
Jedną z przesłanek ubiegania się o ustalenie warunków zabudowy, którą najtrudniej jest w praktyce spełnić jest wymóg dobrego sąsiedztwa. Nie można zgodnie z tą zasadą zrealizować inwestycji, która kolidowałaby z zabudową istniejącą w sąsiedztwie ani też inwestycji, w sąsiedztwie której brakowałoby jakiejkolwiek zabudowy.

Wymóg dobrego sąsiedztwa sformułowany został w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: „upzp”). 

Konieczność zagwarantowania dobrego sąsiedztwa oznacza, że decyzję o warunkach zabudowy wolno wydać wtedy gdy w sąsiedztwie planowanej inwestycji istnieje co najmniej jedna działka (dostępna z tej samej drogi publicznej) zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Zasada dobrego sąsiedztwa gwarantuje, że ustalenia decyzji o warunkach zabudowy  będą zgodne z wymogami ładu przestrzennego. Nie można zgodnie z tą zasadą zrealizować inwestycji, która kolidowałaby z zabudową istniejącą w sąsiedztwie ani też inwestycji, w sąsiedztwie której brakowałoby jakiejkolwiek zabudowy.

Łatwiej zbudować zagrodę niż dom jednorodzinny

Wymogu dobrego sąsiedztwa Inwestor nie musi spełnić jeśli ubiega się o warunki zabudowy dla zabudowy zagrodowej, o ile powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w gminie (art. 61 ust. 4 upzp).

Można domyślać się, że przepis ten wprowadzono do ustawy aby nie blokować możliwości realizacji na terenach wiejskich zabudowy niezbędnej do prowadzenia działalności rolniczej. W praktyce, art. 61 ust. 4 upzp wykorzystywany jest do realizacji inwestycji  wprawdzie zgodnych z literą prawa, ale nie do końca realizujących założony przez prawodawcę cel.

Czytaj także: Przebudowa budynku wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy>>

Brak definicji legalnej ułatwia obchodzenie prawa

    

Źródłem opisanych problemów jest brak w upzp definicji legalnej zabudowy zagrodowej. Wprawdzie pojęcie to zostało zdefiniowane w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, jednakże w ocenie sądów administracyjnych definicja z aktu hierarchicznie niższego jakim jest Rozporządzenie nie może służyć objaśnianiu pojęć ustawowych.

W orzecznictwie proponuje się aby pojęciu zabudowy zagrodowej użytemu w art. 61 ust. 4 upzp przypisać znaczenie jakie ma ono w języku powszechnym. To oznacza, że za zabudowę zagrodową na gruncie upzp należy uznać: zespół budynków  obejmujący wiejski dom mieszkalny oraz zabudowania gospodarskie zlokalizowane w obrębie jednego podwórza.

Co istotne, w ocenie sądów administracyjnych, gospodarstwo rolne prowadzone przez podmiot wnioskujący o ustalenie warunków zabudowy dla zabudowy zagrodowej nie musi spełniać wymogów przewidzianych dla rodzinnego gospodarstwa rolnego w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (por. np. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 sierpnia 2007r., II OSK 1118/06). Innymi słowy nie trzeba być rolnikiem na gruncie ww. ustawy aby skorzystać z przewidzianej w art. 61 ust. 4 upzp możliwości odstępstwa od wymogu dobrego sąsiedztwa.

To swoisty paradoks analizowanej regulacji - odstąpić od wymogu dobrego sąsiedztwa nie może rolnik, którego gospodarstwo rolne jest mniejsze od średniego gospodarstwa w gminie, ale nie ma przeszkód aby z możliwości odstępstwa skorzystał podmiot niebędący rolnikiem, jeżeli tylko posiada  areał gruntów rolnych większy od średniego na terenie gminy.

W skład gospodarstwa wchodzą grunty dzierżawione

Jak już wskazano ubiegać się o warunki zabudowy dla zabudowy zagrodowej z pominięciem wymogu dobrego sąsiedztwa może wyłącznie ten kogo gospodarstwo rolne przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w gminie.

W praktyce często pojawiają się wątpliwości czy do powierzchni gospodarstwa rolnego należy wliczyć tylko stanowiące własność ubiegającego się o warunki zabudowy, czy także grunty przez niego dzierżawione. 

W wyroku dnia 26 października 2006 r., sygn. II SA/Po 543/06 (Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wskazał, że skoro umowa dzierżawy nieruchomości rolnej może być zawarta nawet na bardzo krótki czas, to na potrzeby stosowania art. 60 ust. 4 upzp, powierzchni gruntów dzierżawionych nie powinno się wliczać do powierzchni gospodarstwa rolnego.

Poglądu tego trudno na gruncie obowiązujących przepisów bronić. Po pierwsze nawet jeśli w skład gospodarstwa rolnego wchodzą grunty stanowiące własność inwestora, nie sposób zagwarantować, że po zrealizowaniu inwestycji nie zostaną one sprzedane. Po drugie, z punktu widzenia definicji gospodarstwa rolnego zawartej w art. 553 kodeksu cywilnego, a ta definicja powinna być miarodajna dla ustalenia jakie grunty wliczamy do powierzchni gospodarstwa, w skład gospodarstwa mogą wchodzić zarówno grunty dzierżawione jak i będące przedmiotem własności. 

Czytaj także: Kontrowersje wokół decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu>>

Nie całe gospodarstwo musi znajdować się w jednej gminie

Należy zauważyć, że grunty wchodzące w skład gospodarstwa rolnego mogą być rozproszone (zarówno na terenie jednej jak i kilku gmin). Aby można było zsumować ich powierzchnię celem osiągnięcia areału, który pozwoli na zastosowanie w sprawie art. 61 ust. 4 upzp, wystarczy żeby stanowiły one zorganizowaną całość gospodarczą tj. aby można było nimi zarządzać z jednego ośrodka dyspozycyjnego jakim jest zagroda wiejska.

Jeżeli nieruchomości wchodzące w skład gospodarstwa będą położone na terenie kilku gmin, decydujące znaczenie dla możliwości zastosowania art. 61 ust. 4 upzp ma  średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego w tej gminie, a terenie której ma być zlokalizowana zabudowa zagrodowa.

PRZYKŁAD: Jeżeli inwestor dysponuje 4 ha gruntów rolnych (stanowiących jego własność lub wydzierżawionych) w gminie, w której średnia powierzchnia gospodarstwa wynosi 5 ha, to w tej gminie nie dostanie warunków zabudowy dla zabudowy zagrodowej z pominięciem zasady dobrego sąsiedztwa. Jeśli natomiast w gminie sąsiedniej średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego wynosi 4 h, to może w tej gminie kupić nawet niewielką działkę rolną (np. 3000 m2) i dla tej działki wystąpić o warunki zabudowy z powołaniem się na art. 61 ust. 4 upzp.


Agata Legat- prawnik w Kancelarii

Dr Krystian Ziemski & Partners

Kancelaria Prawna w Poznaniu

Przygotuj się do stosowania nowych przepisów!
Przygotuj się do stosowania nowych przepisów!

Poradnik prezentuje praktyczne wskazówki, w jaki sposób dostosować się do zmian w podatkach i wynagrodzeniach wprowadzanych nowelizacją Polskiego Ładu.

Tyko teraz książka + ebook w PREZENCIE
Źródło: Samorzad.infor.pl
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Sektor publiczny
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Czy można przesunąć pracownika z urzędu gminy do ośrodka pomocy społecznej
    Burmistrz postanowił, że miejski ośrodek pomocy społecznej będzie zajmował się przyznawaniem świadczenia pieniężnego z tytułu zakwaterowania i wyżywienia obywatela Ukrainy. Jakie są sposoby przesunięcia pracowników z urzędu gminy do ośrodka pomocy społecznej?
    1 lipca 2022 r. Nowa lista leków refundowanych
    Od 1 lipca 2022 r. obowiązuje nowy wykaz leków refundowanych, do którego dodano 54 produkty bądź nowe wskazania.
    Centralizacja rozliczeń VAT w jednostkach samorządu terytorialnego (JST) - wyjaśnienia Ministerstwa Finansów
    Ministerstwo Finansów udzieliło 24 czerwca 2022 r. wyjaśnień odnośnie centralizacji rozliczeń VAT w jednostkach samorządu terytorialnego.
    6600 zł brutto, to netto 4829,58 zł, składka ZUS 904,86 zł od 1 lipca 2022 r. [kalkulator wynagrodzeń brutto netto Infor.pl]
    W 2021 r. dla pensji 6600 zł brutto wynagrodzenie na rękę było 4741,58 zł netto.
    Komunikat MRiPS: przepisy nie nakazują skrócenia pracy w czasie upału. Pracownik ma prawo do napojów pod rygorem grzywny
    Komunikat Ministerstwa Rodziny i Polityki Społecznej: Wysokie temperatury mają wpływ nie tylko na wydajność pracy, ale i na bezpieczeństwo pracownika. Skrócenie czasu pracy jest jednak decyzją, która zależy w praktyce od dobrej woli pracodawcy. Prawo nakazuje mu dostarczenia napojów. Nierespektowanie przez pracodawcę tego obowiązku stanowi wykroczenie zagrożone karą grzywny od 1 do 30 tys. złotych.
    5500 zł brutto, to netto 4078,81 zł, zaliczka 240 zł od 1 lipca 2022 r. [kalkulator wynagrodzeń brutto netto Infor.pl]
    5500 zł brutto, to netto 4078,81 zł, zaliczka 240 zł od 1 lipca 2022 r. [kalkulator wynagrodzeń brutto netto Infor.pl]
    Klasa IV i V podstawówki - lista przedmiotów i liczba godzin w roku szkolnym 2022/2023
    Przedmioty w klasie 5 podstawówki w roku szkolnym 2022/2023. Przedmioty w klasie 4 podstawówki w roku szkolnym 2022/2023, liczba godzin.
    Czy praca zdalna jest na wniosek pracownika? Czy pracodawca może nakazać pracę zdalną?
    Kodeks pracy wprowadzi możliwość pracy zdalnej i hybrydowej – zapowiedziała minister rodziny i polityki społecznej Marlena Maląg
    Podwyżka zaliczki na PIT dla umowy zlecenia od 1 lipca 2022 r. Przykłady MF i DGP obliczeń od 3000 zł do 8000 zł
    MF: Od zlecenia 3200 zł brutto miesięcznie zaliczka na PIT wzrośnie o 103 zł do 265 zł. Niekorzystna zmiana od 1 lipca 2022 r. Przed tą datą zaliczka na PIT wynosiła 162 zł.
    300 mln zł dla artystów z opłaty od komputerów, tabletów, smartfonów, dysków i pendrivów
    Projekt ustawy o artystach zawodowych przewiduje zasilenie kwotą 300 mln zł nowego Funduszu Wsparcia Artystów Zawodowych. Pieniądze będą pochodziły z opłaty reprograficznej płaconej przez importerów i sprzedawców elektroniki (komputery, tablety, smartfony, dyski twarde i pendrivy).
    300 mln zł dla Funduszu Wsparcia Artystów Zawodowych. Opłata od smartfonów i laptopów w 2023 r.
    300 mln zł. To planowane wpłaty z opłaty reprograficznej na rzecz nowego Funduszu Wsparcia Artystów Zawodowych (FWAZ). Jeżeli nie będzie tych pieniędzy fundusz dla artystów otrzyma z budżetu dotację celową 100 mln zł rocznie. Podstawą dla płatności tych kwot jest ustawa o artystach zawodowych. 27 czerwca 2022 r. rząd przedstawił jej najnowszy projekt w wersji, która ma zostać skierowana do Sejmu i tam uchwalona.
    Świadczenie 40 zł za dzień dłużej niż 120 dni za pomoc Ukrainkom w ciąży, osobom w wieku 60/65 lat i matkom trójki dzieci
    Gminy otrzymały prawo do wydłużenia ponad 120 dni okresu wypłaty świadczenia 40 zł za dzień zakwaterowania i wyżywiania uchodźców z Ukrainy.
    Czy umowy zawierane na realizację zadań w programie rozwiązywania problemów alkoholowych podlegają Prawu zamówień publicznych?
    Pytanie nr 1. Czy umowy zawierane na realizację zadań zapisanych w gminnym programie rozwiązywania problemów alkoholowych oraz przeciwdziałania narkomanii podlegają Prawu zamówień publicznych? Pytanie nr 2. Czy prawidłowym jest zawieranie umów zlecenia na realizację usług konsultanta bez określania okresu świadczenia usługi?
    Połowa nauczycieli z Warszawy myśli o odejściu ze szkoły. Nauczyciel woli prowadzić zakład pogrzebowy niż uczyć za 3500 zł
    Blisko połowa kadry zatrudnionej w publicznych szkołach myśli o odejściu z zawodu – pokazują badania realizowane m.in. przez Urząd Miasta st. Warszawy. Według ratusza zbliżamy się do dramatycznego punktu, kiedy po prostu nie będzie komu uczyć dzieci. Tym bardziej że spośród 31 tys. stołecznych nauczycieli ponad 5 tys. jest w wieku emerytalnym lub przedemerytalnym. Wiadomo też, że wakatów w tym roku jest więcej niż w latach 2021 i 2020, a z podobnym problemem borykają się szkoły w całym kraju.
    "DGP": Od 1 lipca 2022 r. błąd w przepisach o składce zdrowotnej i liczeniu zaliczek od pensji [nieudana korekta Polskiego Ładu?]
    DGP: Przepisy korygujące Polski Ład były tworzone w pośpiechu i rząd zapomniał zmienić zasady wyliczania składki zdrowotnej. Nie ma wątpliwości, że w po 1 lipca 2022 r. pracodawcy dalej muszą wyliczać wysokość zaliczki na PIT dwukrotnie: 1) według zasad z 2022 r. i 2) zasad z 2021 r. W jakim celu? Dla ewentualnego obniżenia składki zdrowotnej do wysokości zaliczki z 2021 r.
    IMGW: Najnowsza prognoza pogody na wakacje 2022 r. W lipcu upały powyżej 30 stopni. W sierpniu ciepło i burze
    Z eksperymentalnej prognozy długoterminowej wynika, że w lipcu w Polsce temperatury będą powyżej normy, to znaczy, że będzie naprawdę upalnie.
    5000 zł brutto, to netto 3613.19 zł od 1 lipca 2022 r. [kalkulator wynagrodzeń brutto netto]
    5000 zł brutto, to netto 3613.19 zł od 1 lipca 2022 r. [kalkulator wynagrodzeń brutto netto]
    4600 zł brutto i netto 3270,83 zł dla pracownika chorującego przez część miesiąca od 1 lipca 2022 r. [42 przykłady]
    Przeliczenie wynagrodzenia brutto do netto od 1 lipca 2022 r., gdy pracowniki część miesiąca był chory - to przykład nr 38 z poradnika Wydawnictwa Infor o przeliczaniu wynagrodzeń z brutto na netto od 1 lipca 2022 r. Pozostałe przykłady w poradniku.
    15 000 zł brutto dla programisty, to 10555,58 zł albo 9167,58 zł netto [42 przykłady od 1 lipca 2022 r.]
    Lista płac dla pracownika, który przekroczył I próg podatkowy - to przykład nr 40 z poradnika Wydawnictwa Infor o przeliczaniu wynagrodzeń z brutto na netto od 1 lipca 2022 r. Pozostałe przykłady w poradniku.
    Ochrona zabytków w gminach
    Zadania, które realizuje samorząd gminny w celu zaspokajania zbiorowych potrzeb wspólnoty lokalnej, obejmują między innymi ochronę i opiekę nad zabytkami. Oznacza to wiele obowiązków ustawowych, które gmina musi wypełniać.
    Okazjonalne kąpielisko za milczącą zgodą wójta
    Zmienia się procedura tworzenia miejsc okazjonalnie wykorzystywanych do kąpieli. Zgłoszenie wodnoprawne i zgłoszenie na utworzenie takiego miejsca będzie można załatwić w jednym urzędzie - gminy. Nowelizacja Prawa wodnego upraszcza także zasady i formę zgody na utworzenie takiego miejsca (może być milcząca). Ważne jest również skrócenie terminów opiniowania zgłoszenia przez inspekcje ochrony środowiska, sanepid, dyrektorów: parku narodowego, urzędu morskiego czy urzędu żeglugi śródlądowej.
    Pełnomocnictwo dla wójta do reprezentowania spółki to nie dokument urzędowy
    Pełnomocnictwo udzielone przez reprezentującego podmiot gospodarczy, nawet na rzecz osoby sprawującej funkcję publiczną, nie jest dokumentem urzędowym. Taki dokument jest wystawiony przez podmiot prywatny i dotyczy spraw, które nie są związane z działalnością organu publicznego oraz zarządzaniem mieniem komunalnym. Z tego powodu dokument taki nie stanowi również informacji publicznej i nie podlega udostępnieniu.
    Listy płac dla 3010 zł, 6000 zł i 11 000 zł brutto netto od 1 lipca 2022 r. [42 przykłady]
    W artykule jeden z 42 przykładów jak przeliczać wynagrodzenie z brutto na netto od 1 lipca 2022 r. z poradnika Wydawnictwa Infor. I sporządzić listy płac. Od 1 lipca 2022 r. pensja 3010 zł brutto, to 2363,56 zł netto, wynagrodzenie 6000 zł brutto, to na rękę 4420,43 zł a 11 000 zł brutto, to wypłata netto 7828.63 zł. Pozostałe 41 przykłady w poradniku.
    PIP po kontroli przestrzegania PPK może nałożyć mandat karny do 2000 zł [wykaz naruszeń prawa]
    Po nowelizacji ustawy o Państwowej Inspekcji Pracy, od 4 czerwca br., każdy podmiot zatrudniający w rozumieniu ustawy o PPK – nie tylko pracodawca, ale też np. zleceniodawca - może być kontrolowany przez PIP w zakresie obowiązków wynikających z ustawy o PPK.
    4900 zł brutto, to netto 3670,67 zł od 1 lipca 2022 r. [kalkulator wynagrodzeń brutto netto]
    4900 zł brutto, to netto 3670,67 zł od 1 lipca 2022 r. [kalkulator wynagrodzeń brutto netto]