Kategorie

Warunki zabudowy dla zabudowy zagrodowej

Agata Legat
Agata Legat
Jedną z przesłanek ubiegania się o ustalenie warunków zabudowy, którą najtrudniej jest w praktyce spełnić jest wymóg dobrego sąsiedztwa. Nie można zgodnie z tą zasadą zrealizować inwestycji, która kolidowałaby z zabudową istniejącą w sąsiedztwie ani też inwestycji, w sąsiedztwie której brakowałoby jakiejkolwiek zabudowy.

Wymóg dobrego sąsiedztwa sformułowany został w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: „upzp”). 

Reklama

Konieczność zagwarantowania dobrego sąsiedztwa oznacza, że decyzję o warunkach zabudowy wolno wydać wtedy gdy w sąsiedztwie planowanej inwestycji istnieje co najmniej jedna działka (dostępna z tej samej drogi publicznej) zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Zasada dobrego sąsiedztwa gwarantuje, że ustalenia decyzji o warunkach zabudowy  będą zgodne z wymogami ładu przestrzennego. Nie można zgodnie z tą zasadą zrealizować inwestycji, która kolidowałaby z zabudową istniejącą w sąsiedztwie ani też inwestycji, w sąsiedztwie której brakowałoby jakiejkolwiek zabudowy.

Łatwiej zbudować zagrodę niż dom jednorodzinny

Wymogu dobrego sąsiedztwa Inwestor nie musi spełnić jeśli ubiega się o warunki zabudowy dla zabudowy zagrodowej, o ile powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w gminie (art. 61 ust. 4 upzp).

Można domyślać się, że przepis ten wprowadzono do ustawy aby nie blokować możliwości realizacji na terenach wiejskich zabudowy niezbędnej do prowadzenia działalności rolniczej. W praktyce, art. 61 ust. 4 upzp wykorzystywany jest do realizacji inwestycji  wprawdzie zgodnych z literą prawa, ale nie do końca realizujących założony przez prawodawcę cel.

Czytaj także: Przebudowa budynku wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy>>

Brak definicji legalnej ułatwia obchodzenie prawa

    

Reklama

Źródłem opisanych problemów jest brak w upzp definicji legalnej zabudowy zagrodowej. Wprawdzie pojęcie to zostało zdefiniowane w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, jednakże w ocenie sądów administracyjnych definicja z aktu hierarchicznie niższego jakim jest Rozporządzenie nie może służyć objaśnianiu pojęć ustawowych.

W orzecznictwie proponuje się aby pojęciu zabudowy zagrodowej użytemu w art. 61 ust. 4 upzp przypisać znaczenie jakie ma ono w języku powszechnym. To oznacza, że za zabudowę zagrodową na gruncie upzp należy uznać: zespół budynków  obejmujący wiejski dom mieszkalny oraz zabudowania gospodarskie zlokalizowane w obrębie jednego podwórza.

Co istotne, w ocenie sądów administracyjnych, gospodarstwo rolne prowadzone przez podmiot wnioskujący o ustalenie warunków zabudowy dla zabudowy zagrodowej nie musi spełniać wymogów przewidzianych dla rodzinnego gospodarstwa rolnego w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (por. np. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 sierpnia 2007r., II OSK 1118/06). Innymi słowy nie trzeba być rolnikiem na gruncie ww. ustawy aby skorzystać z przewidzianej w art. 61 ust. 4 upzp możliwości odstępstwa od wymogu dobrego sąsiedztwa.

To swoisty paradoks analizowanej regulacji - odstąpić od wymogu dobrego sąsiedztwa nie może rolnik, którego gospodarstwo rolne jest mniejsze od średniego gospodarstwa w gminie, ale nie ma przeszkód aby z możliwości odstępstwa skorzystał podmiot niebędący rolnikiem, jeżeli tylko posiada  areał gruntów rolnych większy od średniego na terenie gminy.

W skład gospodarstwa wchodzą grunty dzierżawione

Jak już wskazano ubiegać się o warunki zabudowy dla zabudowy zagrodowej z pominięciem wymogu dobrego sąsiedztwa może wyłącznie ten kogo gospodarstwo rolne przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w gminie.

W praktyce często pojawiają się wątpliwości czy do powierzchni gospodarstwa rolnego należy wliczyć tylko stanowiące własność ubiegającego się o warunki zabudowy, czy także grunty przez niego dzierżawione. 

W wyroku dnia 26 października 2006 r., sygn. II SA/Po 543/06 (Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wskazał, że skoro umowa dzierżawy nieruchomości rolnej może być zawarta nawet na bardzo krótki czas, to na potrzeby stosowania art. 60 ust. 4 upzp, powierzchni gruntów dzierżawionych nie powinno się wliczać do powierzchni gospodarstwa rolnego.

Poglądu tego trudno na gruncie obowiązujących przepisów bronić. Po pierwsze nawet jeśli w skład gospodarstwa rolnego wchodzą grunty stanowiące własność inwestora, nie sposób zagwarantować, że po zrealizowaniu inwestycji nie zostaną one sprzedane. Po drugie, z punktu widzenia definicji gospodarstwa rolnego zawartej w art. 553 kodeksu cywilnego, a ta definicja powinna być miarodajna dla ustalenia jakie grunty wliczamy do powierzchni gospodarstwa, w skład gospodarstwa mogą wchodzić zarówno grunty dzierżawione jak i będące przedmiotem własności. 

Czytaj także: Kontrowersje wokół decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu>>

Nie całe gospodarstwo musi znajdować się w jednej gminie

Należy zauważyć, że grunty wchodzące w skład gospodarstwa rolnego mogą być rozproszone (zarówno na terenie jednej jak i kilku gmin). Aby można było zsumować ich powierzchnię celem osiągnięcia areału, który pozwoli na zastosowanie w sprawie art. 61 ust. 4 upzp, wystarczy żeby stanowiły one zorganizowaną całość gospodarczą tj. aby można było nimi zarządzać z jednego ośrodka dyspozycyjnego jakim jest zagroda wiejska.

Jeżeli nieruchomości wchodzące w skład gospodarstwa będą położone na terenie kilku gmin, decydujące znaczenie dla możliwości zastosowania art. 61 ust. 4 upzp ma  średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego w tej gminie, a terenie której ma być zlokalizowana zabudowa zagrodowa.

PRZYKŁAD: Jeżeli inwestor dysponuje 4 ha gruntów rolnych (stanowiących jego własność lub wydzierżawionych) w gminie, w której średnia powierzchnia gospodarstwa wynosi 5 ha, to w tej gminie nie dostanie warunków zabudowy dla zabudowy zagrodowej z pominięciem zasady dobrego sąsiedztwa. Jeśli natomiast w gminie sąsiedniej średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego wynosi 4 h, to może w tej gminie kupić nawet niewielką działkę rolną (np. 3000 m2) i dla tej działki wystąpić o warunki zabudowy z powołaniem się na art. 61 ust. 4 upzp.


Agata Legat- prawnik w Kancelarii

Dr Krystian Ziemski & Partners

Kancelaria Prawna w Poznaniu

Źródło: Samorzad.infor.pl
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Sektor publiczny
    1 sty 2000
    18 cze 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Do kiedy Spis Powszechny?

    Spis Powszechny – do kiedy trwa? Do kiedy można się spisać przez Internet? Czy każdy domownik musi się spisać osobno? Jakie kary grożą za brak udziału w spisie ludności i mieszkań w 2021 roku?

    Nieskuteczność systemów Compliance, systemów Whistleblowingu lub ochrony danych osobowych - przyczyny

    Nieskuteczność systemów. Czy da się zlikwidować ryzyko compliance lub ryzyko naruszenia danych osobowych? Jakie są powody pozorności lub nieskuteczności systemów?

    Program Kangur - autobusy elektryczne dla gmin wiejskich

    Program Kangur - autobusy elektryczne dla gmin wiejskich. Dzięki wsparciu NFOŚiGW, w wysokości prawie 40 mln zł, autobusy elektryczne będą woziły dzieci do szkół w kolejnych 16 gminach.

    Czyste Powietrze - zmiany w programie, koniec dotacji na piece węglowe

    Czyste Powietrze - co się zmieni w programie? Do kiedy można jeszcze uzyskać dotację na piece węglowe?

    Pakiet psychologiczny – rekomendacje dla uczelni dotyczące pomocy studentom

    Pakiet psychologiczny. Na podstawie przekazanych przez uczelnie informacji na temat udzielanego w okresie epidemii wsparcia studentom, Ministerstwo Edukacji i Nauki opracowało poniższe zalecenia w zakresie zwiększenia pomocy psychologicznej.

    Nauczyciel w Polsce - pasja czy zawód? Raport o statusie nauczycieli w Polsce 2021

    Nauczyciel w Polsce - pasja czy zawód? Raport o statusie nauczycieli w Polsce 2021. Nauczyciel to zawód często oceniany. Ale czy doceniany? W raporcie zbadano, co myślą o nauczycielach rodzice, uczniowie, a także oni sami o swojej pracy.

    Domowa Opieka Medyczna - Pulsoksymetr i PulsoCare

    Domowa Opieka Medyczna to program mający na celu zdalne monitorowanie stanu zdrowia Pacjentów. Program wykorzystuje pulsoksymetr jako narzędzie diagnostyczne i aplikację PulsoCare do przekazywania i monitoringu danych.

    CEEB - zadania gmin związane ze spisem źródeł ciepła

    CEEB - zadania gmin związane ze spisem źródeł ciepła. W jakim terminie gmina powinna wprowadzić dane do ewidencji? Ile czasu ma urzędnik na wprowadzenie danych z deklaracji do systemu? Czy każdy pracownik urzędu może wprowadzać dane do CEEB? Czy przewidziano finansowanie dla gmin?

    Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków (CEEB) - od kiedy, deklaracja

    Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków (CEEB) - od kiedy, jak złożyć deklarację źródeł ciepła? Przedstawiamy najważniejsze informacje o nowym obowiązku, który będzie spoczywał na właścicielach i zarządcach budynków.

    CEEB - jakie kary za brak zgłoszenia do ewidencji źródeł ciepła?

    CEEB - Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków rusza już 1 lipca 2021 roku. Oznacza to nowy obowiązek dla milionów Polaków, którzy będą musieli zgłosić, czym ogrzewają swoje domy. Jakie kary grożą za brak zgłoszenia?

    Szczepienia przeciw COVID-19 w aptekach - NFZ przyjmuje wnioski

    Szczepienia przeciw COVID-19 w aptekach. Oddziały Wojewódzkie Narodowego Funduszu Zdrowia przyjmują od wtorku wnioski od aptek, które chcą przystąpić do Narodowego Programu Szczepień przeciw COVID-19. Nabór jest otwarty i ciągły, nie ma konkretnej daty jego zakończenia.

    Aplikacja mObywatel - co można w niej znaleźć?

    Aplikacja mObywatel - co można w niej znaleźć? Już ponad 3 miliony Polaków korzysta z naszej aplikacji mObywatel, czyli cyfrowego portfela na dokumenty. Wkrótce trafi do niej Unijny Certyfikat COVID.

    Tymczasowy profil zaufany będzie stały

    Tymczasowy profil zaufany będzie stały. 17 czerwca 2021 roku wejdą ważne zmiany dotyczące profilu zaufanego, szczególnie jego tymczasowej wersji. Co się zmieni?

    Kiedy wyniki matur 2021?

    Wyniki matur 2021 – kiedy? Jak i gdzie je sprawdzić? Przedstawiamy ważne informacje dla tysięcy tegorocznych maturzystów.

    Profilaktyka 40 plus - badania od 1 lipca 2021 r.

    Profilaktyka 40 plus - badania od 1 lipca 2021 r. Minister zdrowia podpisał rozporządzenie zapowiedziane w programie Polski Ład. Z jakich badań będzie można skorzystać?

    Polski Ład: nowe miejsca pracy i infrastruktura mają rozwiązać problemy gmin

    Polski Ład to całościowe spojrzenie na problemy powiatów i gmin w całej Polsce. W ramach Polskiego Ładu budowane będą m.in. obiekty sportowe oraz infrastruktura drogowa, energetyczna, internetowa, kolejowa, które przyczynią się do rozwoju gospodarczego i poprawią jakość życia - mówił premier Mateusz Morawiecki.

    Konrad Fijołek prezydentem Rzeszowa - wyniki wyborów

    Konrad Fijołek nowym prezydentem Rzeszowa - znamy już oficjalne wyniki wyborów. Kandydat popierany przez opozycję: PO, Lewicę, PSL i Ruch Polska 2050 wygrał w pierwszej turze. Ile głosów zdobyli poszczególni kandydaci?

    Kurator oświaty - jakie ma mieć uprawnienia po zmianach?

    Kurator oświaty. Ministerstwo Edukacji i Nauki proponuje rozwiązania wzmacniające rolę kuratora oświaty. Jakie kurator ma mieć uprawnienia po zmianach?

    Lektury w szkole podstawowej – proponowane zmiany

    Lektury w szkole podstawowej – zmiany. Ministerstwo Edukacji i Nauki przygotowało propozycję zmian w liście lektur szkolnych. Jakie książki zostaną usunięte z wykazu a jakie dodane?

    Lista lektur w liceum i technikum – proponowane zmiany

    Lektury w liceum i technikum – jakie zmiany proponuje Ministerstwo Edukacji i Nauki? Skreślone z wykazu lektur mają być m.in. wiersze Marcina Świetlickiego oraz „Mała apokalipsa” Tadeusza Konwickiego. Zamiast tego uczniowie mają czytać m.in. dzieła filozoficzne i egzystencjalne Jana Pawła II.

    Dopłaty z gmin za odpady, maksymalna stawka opłaty od zużycia wody

    Dopłaty z gmin, maksymalna stawka opłaty od zużycia wody - szykują się spore zmiany w gospodarce odpadami. Co zawiera rządowy projekt zmian w ustawie o utrzymaniu czystości i porządku w gminach?

    Komunikacja w Compliance

    Komunikacja w Compliance. W najbliższym czasie sektor publiczny, ale i sektor prywatny (zwłaszcza duże i średnie przedsiębiorstwa) czeka wdrażanie systemów Compliance. Kluczem do udanego wdrożenia, a potem utrzymania systemów Compliance jest komunikacja.

    Leśna szkoła z klimatem - ruszają ekolekcje

    Leśna szkoła z klimatem to program opracowany we współpracy Ministerstwa Klimatu i Środowiska oraz Ministerstwa Edukacji i Nauki, który służy inspirowaniu uczniów i nauczycieli do działań sprzyjających środowisku przyrodniczemu. W program zaangażowane są też Lasy Państwowe, które m.in. przygotowują służące grom plenerowym ścieżki i organizują prelekcje.

    Dzień Ojca - gra miejska "Przygoda z Tatą"

    Dzień Ojca - MRiPS zaprasza do zapisów na grę miejską "Przygoda z Tatą". Gra odbędzie się w Warszawie.

    Praca zdalna urzędników - ekwiwalent

    Praca zdalna urzędników - po zmianie przepisów pracodawca będzie musiał zagwarantować ekwiwalent. Czy wygasi to pracę zdalną urzędników?