REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Warunki zabudowy dla zabudowy zagrodowej

Agata Legat
Agata Legat

REKLAMA

Jedną z przesłanek ubiegania się o ustalenie warunków zabudowy, którą najtrudniej jest w praktyce spełnić jest wymóg dobrego sąsiedztwa. Nie można zgodnie z tą zasadą zrealizować inwestycji, która kolidowałaby z zabudową istniejącą w sąsiedztwie ani też inwestycji, w sąsiedztwie której brakowałoby jakiejkolwiek zabudowy.

Wymóg dobrego sąsiedztwa sformułowany został w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: „upzp”). 

REKLAMA

REKLAMA

Konieczność zagwarantowania dobrego sąsiedztwa oznacza, że decyzję o warunkach zabudowy wolno wydać wtedy gdy w sąsiedztwie planowanej inwestycji istnieje co najmniej jedna działka (dostępna z tej samej drogi publicznej) zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Zasada dobrego sąsiedztwa gwarantuje, że ustalenia decyzji o warunkach zabudowy  będą zgodne z wymogami ładu przestrzennego. Nie można zgodnie z tą zasadą zrealizować inwestycji, która kolidowałaby z zabudową istniejącą w sąsiedztwie ani też inwestycji, w sąsiedztwie której brakowałoby jakiejkolwiek zabudowy.

Łatwiej zbudować zagrodę niż dom jednorodzinny

Wymogu dobrego sąsiedztwa Inwestor nie musi spełnić jeśli ubiega się o warunki zabudowy dla zabudowy zagrodowej, o ile powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w gminie (art. 61 ust. 4 upzp).

Można domyślać się, że przepis ten wprowadzono do ustawy aby nie blokować możliwości realizacji na terenach wiejskich zabudowy niezbędnej do prowadzenia działalności rolniczej. W praktyce, art. 61 ust. 4 upzp wykorzystywany jest do realizacji inwestycji  wprawdzie zgodnych z literą prawa, ale nie do końca realizujących założony przez prawodawcę cel.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Czytaj także: Przebudowa budynku wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy>>

Brak definicji legalnej ułatwia obchodzenie prawa

    

REKLAMA

Źródłem opisanych problemów jest brak w upzp definicji legalnej zabudowy zagrodowej. Wprawdzie pojęcie to zostało zdefiniowane w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, jednakże w ocenie sądów administracyjnych definicja z aktu hierarchicznie niższego jakim jest Rozporządzenie nie może służyć objaśnianiu pojęć ustawowych.

W orzecznictwie proponuje się aby pojęciu zabudowy zagrodowej użytemu w art. 61 ust. 4 upzp przypisać znaczenie jakie ma ono w języku powszechnym. To oznacza, że za zabudowę zagrodową na gruncie upzp należy uznać: zespół budynków  obejmujący wiejski dom mieszkalny oraz zabudowania gospodarskie zlokalizowane w obrębie jednego podwórza.

Co istotne, w ocenie sądów administracyjnych, gospodarstwo rolne prowadzone przez podmiot wnioskujący o ustalenie warunków zabudowy dla zabudowy zagrodowej nie musi spełniać wymogów przewidzianych dla rodzinnego gospodarstwa rolnego w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (por. np. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 sierpnia 2007r., II OSK 1118/06). Innymi słowy nie trzeba być rolnikiem na gruncie ww. ustawy aby skorzystać z przewidzianej w art. 61 ust. 4 upzp możliwości odstępstwa od wymogu dobrego sąsiedztwa.

To swoisty paradoks analizowanej regulacji - odstąpić od wymogu dobrego sąsiedztwa nie może rolnik, którego gospodarstwo rolne jest mniejsze od średniego gospodarstwa w gminie, ale nie ma przeszkód aby z możliwości odstępstwa skorzystał podmiot niebędący rolnikiem, jeżeli tylko posiada  areał gruntów rolnych większy od średniego na terenie gminy.

W skład gospodarstwa wchodzą grunty dzierżawione

Jak już wskazano ubiegać się o warunki zabudowy dla zabudowy zagrodowej z pominięciem wymogu dobrego sąsiedztwa może wyłącznie ten kogo gospodarstwo rolne przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w gminie.

W praktyce często pojawiają się wątpliwości czy do powierzchni gospodarstwa rolnego należy wliczyć tylko stanowiące własność ubiegającego się o warunki zabudowy, czy także grunty przez niego dzierżawione. 

W wyroku dnia 26 października 2006 r., sygn. II SA/Po 543/06 (Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wskazał, że skoro umowa dzierżawy nieruchomości rolnej może być zawarta nawet na bardzo krótki czas, to na potrzeby stosowania art. 60 ust. 4 upzp, powierzchni gruntów dzierżawionych nie powinno się wliczać do powierzchni gospodarstwa rolnego.

Poglądu tego trudno na gruncie obowiązujących przepisów bronić. Po pierwsze nawet jeśli w skład gospodarstwa rolnego wchodzą grunty stanowiące własność inwestora, nie sposób zagwarantować, że po zrealizowaniu inwestycji nie zostaną one sprzedane. Po drugie, z punktu widzenia definicji gospodarstwa rolnego zawartej w art. 553 kodeksu cywilnego, a ta definicja powinna być miarodajna dla ustalenia jakie grunty wliczamy do powierzchni gospodarstwa, w skład gospodarstwa mogą wchodzić zarówno grunty dzierżawione jak i będące przedmiotem własności. 

Czytaj także: Kontrowersje wokół decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu>>

Nie całe gospodarstwo musi znajdować się w jednej gminie

Należy zauważyć, że grunty wchodzące w skład gospodarstwa rolnego mogą być rozproszone (zarówno na terenie jednej jak i kilku gmin). Aby można było zsumować ich powierzchnię celem osiągnięcia areału, który pozwoli na zastosowanie w sprawie art. 61 ust. 4 upzp, wystarczy żeby stanowiły one zorganizowaną całość gospodarczą tj. aby można było nimi zarządzać z jednego ośrodka dyspozycyjnego jakim jest zagroda wiejska.

Jeżeli nieruchomości wchodzące w skład gospodarstwa będą położone na terenie kilku gmin, decydujące znaczenie dla możliwości zastosowania art. 61 ust. 4 upzp ma  średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego w tej gminie, a terenie której ma być zlokalizowana zabudowa zagrodowa.

PRZYKŁAD: Jeżeli inwestor dysponuje 4 ha gruntów rolnych (stanowiących jego własność lub wydzierżawionych) w gminie, w której średnia powierzchnia gospodarstwa wynosi 5 ha, to w tej gminie nie dostanie warunków zabudowy dla zabudowy zagrodowej z pominięciem zasady dobrego sąsiedztwa. Jeśli natomiast w gminie sąsiedniej średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego wynosi 4 h, to może w tej gminie kupić nawet niewielką działkę rolną (np. 3000 m2) i dla tej działki wystąpić o warunki zabudowy z powołaniem się na art. 61 ust. 4 upzp.


Agata Legat- prawnik w Kancelarii

Dr Krystian Ziemski & Partners

Kancelaria Prawna w Poznaniu

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Samorzad.infor.pl
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Sektor publiczny
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Ustawa o dostępności w produktach i usługach od 28 czerwca 2025 roku

    Ustawa o zapewnieniu dostępności w produktach i usługach dla osób z niepełnosprawnościami i ze szczególnymi potrzebami ma wejść w życie dnia 28 czerwca 2025 roku. O jakie produkty i usługi chodzi ustawodawcy wdrażającemu unijną dyrektywę zwaną "Europejskim Aktem o Dostępności” (EAA)?

    Ekoschematy 2024 - rozporządzenie wprowadza zmiany od 15 marca

    Ekoschematy 2024 - oświadczenie zastąpi zdjęcia geotagowane. Jest projekt rozporządzenia dotyczącego zmian w dopłatach dla rolników w ramach ekoschematów. Zmiany wejdą w życie 15 marca 2024 roku.

    Co to jest transport sanitarny? Dla kogo jest bezpłatny?

    Pacjent, który nie może się samodzielnie poruszać, a chce udać się do przychodni lub szpitala, może skorzystać z transportu sanitarnego. Jak to się odbywa?

    Podwyżki o 30%-33% z kłopotem dla nauczycieli. Samorządy chcą pieniędzy na dodatki. MEN wyda interpretację?

    Samorządowcy pytają ministerstwo edukacji o zasady wypłaty wyrównań dla nauczycieli. Czy min. edukacji Barbara Nowacka wyjaśni zasady postępowania?

    REKLAMA

    Wywiad Ukrainy: Rosja nasila operację dezinformacyjną Majdan-3; punkt kulminacyjny w marcu-maju 2024 roku

    Rosja nasila operację informacyjną Majdan-3 w celu wywołania konfliktów wewnętrznych w Ukrainie oraz krajach ją popierających, by następnie uderzyć i pokonać wojska ukraińskie na wschodzie – ostrzegł prezydencki komitet ds. wywiadu w Kijowie.

    Znasz portal Diety NFZ? Korzysta z niego już prawie 870 tys. osób

    Portal diety.nfz.gov.pl to baza bezpłatnych przepisów na zdrowe i proste w przygotowaniu dania do samodzielnego przygotowania. Narodowy Fundusz Zdrowia podał, że z planów żywieniowych korzysta już blisko 870 tys. osób. 

    Min. rolnictwa Cz. Siekierski: Różne, nieracjonalne wymogi Zielonego Ładu muszą zostać wycofane

    Minister rolnictwa i rozwoju wsi Czesław Siekierski w dniu 27 lutego 2024 r. w czasie posiedzenia unijnej Rady ds. Rolnictwa i Rybołówstwa (AGRIFISH), powiedział: – Różne, nieracjonalne wymogi Zielonego Ładu muszą zostać wycofane. Komisja Europejska musi zrozumieć protestujących rolników. Rolnicy mówią: nic o nas, bez nas. List przewodniczącego Norberta Linsa pokazuje, że Parlament Europejski też oczekuje szybkich działań.

    Doradca Prezydenta RP: kontrolę nad polskim szkolnictwem obejmie bezpośrednio UE

    Profesor Andrzej Waśko, doradca prezydenta RP, przewodniczący Rady ds. Rodziny, Edukacji i Wychowania, odnosząc się do "Europejskiego obszaru edukacji" podkreślił, że polityka oświatowa, która dotąd była powierzona kompetencji rządów krajowych, stanie się częścią polityki unijnej. Zwrócił uwagę, że kontrole nad polskim szkolnictwem obejmie bezpośrednio UE.

    REKLAMA

    Min. Siekierski: KE narzuciła nieracjonalne wymogi Zielonego Ładu; musimy zrozumieć protesty rolników. 27 lutego posiedzenie unijnej rady ministrów w Brukseli. 29 lutego rozmowy z rolnikami w Ministerstwie

    Komisja Europejska narzuciła zbyt duże, nieracjonalne, kosztowne wymogi Zielonego Ładu, które miały służyć środowisku, przeciwdziałać zmianom klimatu, a w rzeczywistości doprowadziły do bankructwa wielu gospodarstw - oświadczył w 26 lutego 2024 r. na konferencji prasowej w Brukseli minister rolnictwa RP Czesław Siekierski. Wcześniej tego samego dnia, jeszcze będąc w Polsce w czasie konferencji prasowej kierownictwa Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi, minister Siekierski powiedział: Musimy zrozumieć protesty rolników i o to będę zabiegał na jutrzejszym posiedzeniu unijnej rady ministrów w Brukseli.

    KPO 2024. Polska nie dostanie wszystkich pieniędzy? Ekspert: 43 inwestycje i ich refinansowanie zagrożone. Konieczna rewizja polskiego KPO

    Zdaniem Łukasza Kościjańczuka, eksperta firmy doradczej CRIDO, ok. 43 inwestycji w ramach Krajowego Planu Odbudowy (z 56 zaplanowanych) może nie zostać zrealizowanych do 31 sierpnia 2026 r, co oznacza, że Polska nie otrzyma refinansowania z UE. Dlatego niezbędna jest rewizja KPO, która - jak oszacował ekspert - może objąć nawet połowę planowanych przedsięwzięć.

    REKLAMA