Warunki zabudowy dla zabudowy zagrodowej

Wymóg dobrego sąsiedztwa sformułowany został w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: „upzp”). 

Konieczność zagwarantowania dobrego sąsiedztwa oznacza, że decyzję o warunkach zabudowy wolno wydać wtedy gdy w sąsiedztwie planowanej inwestycji istnieje co najmniej jedna działka (dostępna z tej samej drogi publicznej) zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Zasada dobrego sąsiedztwa gwarantuje, że ustalenia decyzji o warunkach zabudowy  będą zgodne z wymogami ładu przestrzennego. Nie można zgodnie z tą zasadą zrealizować inwestycji, która kolidowałaby z zabudową istniejącą w sąsiedztwie ani też inwestycji, w sąsiedztwie której brakowałoby jakiejkolwiek zabudowy.

Łatwiej zbudować zagrodę niż dom jednorodzinny

Wymogu dobrego sąsiedztwa Inwestor nie musi spełnić jeśli ubiega się o warunki zabudowy dla zabudowy zagrodowej, o ile powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w gminie (art. 61 ust. 4 upzp).

Można domyślać się, że przepis ten wprowadzono do ustawy aby nie blokować możliwości realizacji na terenach wiejskich zabudowy niezbędnej do prowadzenia działalności rolniczej. W praktyce, art. 61 ust. 4 upzp wykorzystywany jest do realizacji inwestycji  wprawdzie zgodnych z literą prawa, ale nie do końca realizujących założony przez prawodawcę cel.

Czytaj także: Przebudowa budynku wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy>>

Brak definicji legalnej ułatwia obchodzenie prawa

    

Źródłem opisanych problemów jest brak w upzp definicji legalnej zabudowy zagrodowej. Wprawdzie pojęcie to zostało zdefiniowane w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, jednakże w ocenie sądów administracyjnych definicja z aktu hierarchicznie niższego jakim jest Rozporządzenie nie może służyć objaśnianiu pojęć ustawowych.

W orzecznictwie proponuje się aby pojęciu zabudowy zagrodowej użytemu w art. 61 ust. 4 upzp przypisać znaczenie jakie ma ono w języku powszechnym. To oznacza, że za zabudowę zagrodową na gruncie upzp należy uznać: zespół budynków  obejmujący wiejski dom mieszkalny oraz zabudowania gospodarskie zlokalizowane w obrębie jednego podwórza.

Co istotne, w ocenie sądów administracyjnych, gospodarstwo rolne prowadzone przez podmiot wnioskujący o ustalenie warunków zabudowy dla zabudowy zagrodowej nie musi spełniać wymogów przewidzianych dla rodzinnego gospodarstwa rolnego w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (por. np. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 sierpnia 2007r., II OSK 1118/06). Innymi słowy nie trzeba być rolnikiem na gruncie ww. ustawy aby skorzystać z przewidzianej w art. 61 ust. 4 upzp możliwości odstępstwa od wymogu dobrego sąsiedztwa.

To swoisty paradoks analizowanej regulacji - odstąpić od wymogu dobrego sąsiedztwa nie może rolnik, którego gospodarstwo rolne jest mniejsze od średniego gospodarstwa w gminie, ale nie ma przeszkód aby z możliwości odstępstwa skorzystał podmiot niebędący rolnikiem, jeżeli tylko posiada  areał gruntów rolnych większy od średniego na terenie gminy.

W skład gospodarstwa wchodzą grunty dzierżawione

Jak już wskazano ubiegać się o warunki zabudowy dla zabudowy zagrodowej z pominięciem wymogu dobrego sąsiedztwa może wyłącznie ten kogo gospodarstwo rolne przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w gminie.

W praktyce często pojawiają się wątpliwości czy do powierzchni gospodarstwa rolnego należy wliczyć tylko stanowiące własność ubiegającego się o warunki zabudowy, czy także grunty przez niego dzierżawione. 

W wyroku dnia 26 października 2006 r., sygn. II SA/Po 543/06 (Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wskazał, że skoro umowa dzierżawy nieruchomości rolnej może być zawarta nawet na bardzo krótki czas, to na potrzeby stosowania art. 60 ust. 4 upzp, powierzchni gruntów dzierżawionych nie powinno się wliczać do powierzchni gospodarstwa rolnego.

Poglądu tego trudno na gruncie obowiązujących przepisów bronić. Po pierwsze nawet jeśli w skład gospodarstwa rolnego wchodzą grunty stanowiące własność inwestora, nie sposób zagwarantować, że po zrealizowaniu inwestycji nie zostaną one sprzedane. Po drugie, z punktu widzenia definicji gospodarstwa rolnego zawartej w art. 553 kodeksu cywilnego, a ta definicja powinna być miarodajna dla ustalenia jakie grunty wliczamy do powierzchni gospodarstwa, w skład gospodarstwa mogą wchodzić zarówno grunty dzierżawione jak i będące przedmiotem własności. 

Czytaj także: Kontrowersje wokół decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu>>

Nie całe gospodarstwo musi znajdować się w jednej gminie

Należy zauważyć, że grunty wchodzące w skład gospodarstwa rolnego mogą być rozproszone (zarówno na terenie jednej jak i kilku gmin). Aby można było zsumować ich powierzchnię celem osiągnięcia areału, który pozwoli na zastosowanie w sprawie art. 61 ust. 4 upzp, wystarczy żeby stanowiły one zorganizowaną całość gospodarczą tj. aby można było nimi zarządzać z jednego ośrodka dyspozycyjnego jakim jest zagroda wiejska.

Jeżeli nieruchomości wchodzące w skład gospodarstwa będą położone na terenie kilku gmin, decydujące znaczenie dla możliwości zastosowania art. 61 ust. 4 upzp ma  średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego w tej gminie, a terenie której ma być zlokalizowana zabudowa zagrodowa.

PRZYKŁAD: Jeżeli inwestor dysponuje 4 ha gruntów rolnych (stanowiących jego własność lub wydzierżawionych) w gminie, w której średnia powierzchnia gospodarstwa wynosi 5 ha, to w tej gminie nie dostanie warunków zabudowy dla zabudowy zagrodowej z pominięciem zasady dobrego sąsiedztwa. Jeśli natomiast w gminie sąsiedniej średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego wynosi 4 h, to może w tej gminie kupić nawet niewielką działkę rolną (np. 3000 m2) i dla tej działki wystąpić o warunki zabudowy z powołaniem się na art. 61 ust. 4 upzp.

Agata Legat- prawnik w Kancelarii

Dr Krystian Ziemski & Partners

Kancelaria Prawna w Poznaniu