REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Warunki zabudowy dla zabudowy zagrodowej

Agata Legat
Agata Legat

REKLAMA

Jedną z przesłanek ubiegania się o ustalenie warunków zabudowy, którą najtrudniej jest w praktyce spełnić jest wymóg dobrego sąsiedztwa. Nie można zgodnie z tą zasadą zrealizować inwestycji, która kolidowałaby z zabudową istniejącą w sąsiedztwie ani też inwestycji, w sąsiedztwie której brakowałoby jakiejkolwiek zabudowy.

Wymóg dobrego sąsiedztwa sformułowany został w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: „upzp”). 

REKLAMA

REKLAMA

Konieczność zagwarantowania dobrego sąsiedztwa oznacza, że decyzję o warunkach zabudowy wolno wydać wtedy gdy w sąsiedztwie planowanej inwestycji istnieje co najmniej jedna działka (dostępna z tej samej drogi publicznej) zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Zasada dobrego sąsiedztwa gwarantuje, że ustalenia decyzji o warunkach zabudowy  będą zgodne z wymogami ładu przestrzennego. Nie można zgodnie z tą zasadą zrealizować inwestycji, która kolidowałaby z zabudową istniejącą w sąsiedztwie ani też inwestycji, w sąsiedztwie której brakowałoby jakiejkolwiek zabudowy.

Łatwiej zbudować zagrodę niż dom jednorodzinny

Wymogu dobrego sąsiedztwa Inwestor nie musi spełnić jeśli ubiega się o warunki zabudowy dla zabudowy zagrodowej, o ile powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w gminie (art. 61 ust. 4 upzp).

Można domyślać się, że przepis ten wprowadzono do ustawy aby nie blokować możliwości realizacji na terenach wiejskich zabudowy niezbędnej do prowadzenia działalności rolniczej. W praktyce, art. 61 ust. 4 upzp wykorzystywany jest do realizacji inwestycji  wprawdzie zgodnych z literą prawa, ale nie do końca realizujących założony przez prawodawcę cel.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Czytaj także: Przebudowa budynku wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy>>

Brak definicji legalnej ułatwia obchodzenie prawa

    

REKLAMA

Źródłem opisanych problemów jest brak w upzp definicji legalnej zabudowy zagrodowej. Wprawdzie pojęcie to zostało zdefiniowane w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, jednakże w ocenie sądów administracyjnych definicja z aktu hierarchicznie niższego jakim jest Rozporządzenie nie może służyć objaśnianiu pojęć ustawowych.

W orzecznictwie proponuje się aby pojęciu zabudowy zagrodowej użytemu w art. 61 ust. 4 upzp przypisać znaczenie jakie ma ono w języku powszechnym. To oznacza, że za zabudowę zagrodową na gruncie upzp należy uznać: zespół budynków  obejmujący wiejski dom mieszkalny oraz zabudowania gospodarskie zlokalizowane w obrębie jednego podwórza.

Co istotne, w ocenie sądów administracyjnych, gospodarstwo rolne prowadzone przez podmiot wnioskujący o ustalenie warunków zabudowy dla zabudowy zagrodowej nie musi spełniać wymogów przewidzianych dla rodzinnego gospodarstwa rolnego w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (por. np. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 sierpnia 2007r., II OSK 1118/06). Innymi słowy nie trzeba być rolnikiem na gruncie ww. ustawy aby skorzystać z przewidzianej w art. 61 ust. 4 upzp możliwości odstępstwa od wymogu dobrego sąsiedztwa.

To swoisty paradoks analizowanej regulacji - odstąpić od wymogu dobrego sąsiedztwa nie może rolnik, którego gospodarstwo rolne jest mniejsze od średniego gospodarstwa w gminie, ale nie ma przeszkód aby z możliwości odstępstwa skorzystał podmiot niebędący rolnikiem, jeżeli tylko posiada  areał gruntów rolnych większy od średniego na terenie gminy.

W skład gospodarstwa wchodzą grunty dzierżawione

Jak już wskazano ubiegać się o warunki zabudowy dla zabudowy zagrodowej z pominięciem wymogu dobrego sąsiedztwa może wyłącznie ten kogo gospodarstwo rolne przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w gminie.

W praktyce często pojawiają się wątpliwości czy do powierzchni gospodarstwa rolnego należy wliczyć tylko stanowiące własność ubiegającego się o warunki zabudowy, czy także grunty przez niego dzierżawione. 

W wyroku dnia 26 października 2006 r., sygn. II SA/Po 543/06 (Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wskazał, że skoro umowa dzierżawy nieruchomości rolnej może być zawarta nawet na bardzo krótki czas, to na potrzeby stosowania art. 60 ust. 4 upzp, powierzchni gruntów dzierżawionych nie powinno się wliczać do powierzchni gospodarstwa rolnego.

Poglądu tego trudno na gruncie obowiązujących przepisów bronić. Po pierwsze nawet jeśli w skład gospodarstwa rolnego wchodzą grunty stanowiące własność inwestora, nie sposób zagwarantować, że po zrealizowaniu inwestycji nie zostaną one sprzedane. Po drugie, z punktu widzenia definicji gospodarstwa rolnego zawartej w art. 553 kodeksu cywilnego, a ta definicja powinna być miarodajna dla ustalenia jakie grunty wliczamy do powierzchni gospodarstwa, w skład gospodarstwa mogą wchodzić zarówno grunty dzierżawione jak i będące przedmiotem własności. 

Czytaj także: Kontrowersje wokół decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu>>

Nie całe gospodarstwo musi znajdować się w jednej gminie

Należy zauważyć, że grunty wchodzące w skład gospodarstwa rolnego mogą być rozproszone (zarówno na terenie jednej jak i kilku gmin). Aby można było zsumować ich powierzchnię celem osiągnięcia areału, który pozwoli na zastosowanie w sprawie art. 61 ust. 4 upzp, wystarczy żeby stanowiły one zorganizowaną całość gospodarczą tj. aby można było nimi zarządzać z jednego ośrodka dyspozycyjnego jakim jest zagroda wiejska.

Jeżeli nieruchomości wchodzące w skład gospodarstwa będą położone na terenie kilku gmin, decydujące znaczenie dla możliwości zastosowania art. 61 ust. 4 upzp ma  średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego w tej gminie, a terenie której ma być zlokalizowana zabudowa zagrodowa.

PRZYKŁAD: Jeżeli inwestor dysponuje 4 ha gruntów rolnych (stanowiących jego własność lub wydzierżawionych) w gminie, w której średnia powierzchnia gospodarstwa wynosi 5 ha, to w tej gminie nie dostanie warunków zabudowy dla zabudowy zagrodowej z pominięciem zasady dobrego sąsiedztwa. Jeśli natomiast w gminie sąsiedniej średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego wynosi 4 h, to może w tej gminie kupić nawet niewielką działkę rolną (np. 3000 m2) i dla tej działki wystąpić o warunki zabudowy z powołaniem się na art. 61 ust. 4 upzp.


Agata Legat- prawnik w Kancelarii

Dr Krystian Ziemski & Partners

Kancelaria Prawna w Poznaniu

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Samorzad.infor.pl

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Sektor publiczny
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Bon energetyczny to jednorazowe świadczenie. Rząd nie da każdego miesiąca wsparcia osobom nie mającym pieniędzy na prąd?

    Znamy pierwsze szczegóły dofinansowania od rządu dla osób, które będą miały kłopoty po podwyżce cen prądu. Nosi nazwę "bon energetyczny". Niestety to jednorazowe świadczenie, a nie stała pomoc dla osób ubogich.

    Bilety na EURO 2024 dla kibiców z Polski - sprzedaż od 28 marca. Gdzie można kupić? Jakie ceny?

    W dniu 28 marca 2024 r. o godzinie 14.00 rozpocznie się sprzedaż biletów dla kibiców reprezentacji Polski na turniej finałowy piłkarskich mistrzostw Europy Euro 2024. Sprzedaż potrwa do 8 kwietnia i prowadzona jest wyłącznie przez UEFA. Będzie dostępna na portalu euro2024.com.

    Rusza program "Aktywna Szkoła" 2024

    Rusza program "Aktywna Szkoła" 2024 - informuje Ministerstwo Sportu i Turystyki. Wnioski samorządy przygotują we współpracy ze szkołami. Program ma na celu aktywizację społeczności wokół obiektów sportowych, które były dotychczas niedostępne.

    Rząd: Dyplom MBA z Collegium Humanum nie pozwoli zasiąść w radzie nadzorczej spółki Skarbu Państwa

    Centrum Informacyjne Rządu poinformowało 27 marca 2024 r., że w procesie opiniowania kandydatów do rad nadzorczych dyplomy MBA uzyskane w Collegium Humanum nie będą uznawane przez Radę ds. spółek z udziałem Skarbu Państwa i państwowych osób prawnych.

    REKLAMA

    Prof. Szukalski: Łódź i Poznań już są na etapie demograficznego zjazdu

    Prof. Piotr Szukalski, demograf z Uniwersytetu Łódzkiego w rozmowie z PAP o kondycji polskich miast i ich przyszłości demograficznej. 

    Wielkanoc 2024. Ile wolnego mają uczniowie na święta? Kiedy kolejne dni wolne?

    Wolne na święta. Wielkanocna przerwa w nauce zacznie się już od czwartku 28 marca. Uczniowie do zajęć wrócą 3 kwietnia. Kiedy będą następne dni wolne? 

    MEN: Powstał zespół ds. praw i obowiązków ucznia. Zespół będzie pracował nad powołaniem ogólnopolskiego rzecznika praw ucznia

    W Ministerstwie Edukacji Narodowej powołano zespół ekspercki ds. praw i obowiązków ucznia. Zespół będzie pracował nad zmianami ustawowymi dotyczącymi praw ucznia, a także powołania rzecznika praw ucznia.

    Kiedy wyniki wyborów samorządowych? Szefowa KBW o możliwym terminie

    Szefowa Krajowego Biura Wyborczego Magdalena Pietrzak ocenia, że zbiorcze wyniki głosowania w wyborach samorządowych mogłyby być ogłoszone w środę 10 kwietnia. 

    REKLAMA

    W Wielki Piątek 29 marca 2024 r. część urzędów będzie nieczynna

    W piątek nie w każdym urzędzie załatwimy sprawę. Warto zatem wcześniej sprawdzić jak w tym dniu będą pracowały poszczególne instytucje.

    Karta Rodziny Wojskowej 2024

    Karta Rodziny Wojskowej 2024 - dla kogo i jakie ulgi będzie obejmowała? Kiedy można spodziewać się projektu ustawy zapowiadanej przez Ministra Obrony Narodowej Władysława Kosiniaka-Kamysza?

    REKLAMA