Wykup mieszkania będącego własnością gminy

W procesie wykupu mieszkania komunalnego zasadnicze znaczenie mają przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, oraz uchwały poszczególnych gmin. Można pokusić się o stwierdzenie, że podejmowane dla danej miejscowości lokalne uchwały mają większe dla całego zagadnienia znaczenie, gdyż zawierają bardziej szczegółowe unormowania związane z nabyciem nieruchomości.

Wartość bonifikaty

Dokonując sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej, cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość (art. 67 pkt 3 i 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Przepisy ww. ustawy stwarzają możliwość sprzedaży nieruchomości po cenie niższej od rynkowej. Bonifikata - bo o niej mowa, jest możliwa na podstawie ww. przepisu, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana m.in.:

1. na cele mieszkaniowe,

2. osobom fizycznym,

3. jako lokal mieszkalny (art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Aby ustalić wartość bonifikaty, konieczne jest dokonanie wyceny nieruchomości będącej przedmiotem transakcji. Wycena biegłego ukazująca rynkową wartość mieszkania ma zasadnicze znaczenie w procesie wykupu mieszkania. Gmina udziela bowiem bonifikaty w zależności od ceny ustalonej przez rzeczoznawcę. Od rynkowej wartości mieszkania gmina może udzielić bonifikaty, której wartość teoretycznie może wynieść od 1 do 99 proc. Ta zależy jednak od konkretnej uchwały podjętej przez konkretną gminę.

Wysokość bonifikaty uzależnia się m.in. od planowanych wydatków, możliwości lokalowych, długości okresu wynajmowania mieszkania, równoczesnej sprzedaży wszystkich lub sporej części lokali w budynku czy wieku budynku. Istotne jest również to czy lokator zdecyduje się kupić mieszkanie gotówką czy w ratach. Cena rynkowa mieszkania zależeć będzie natomiast m.in. od metrażu, piętra w budynku, stanu technicznego, miejsca położenia w danym mieście, czy daty oddania go do użytku.

Czytaj także: Postępowanie eksmisyjne z lokalu będącego własnością gminy>>

Procedura wykupu lokalu

Nieruchomość będąca przedmiotem wykupu może być zbyta w drodze bezprzetargowej, jeżeli m.in. jest zbywana na rzecz osoby, która jest najemcą lokalu mieszkalnego, a umowa najmu została nawiązana na czas nieoznaczony (art 37 ust 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Jeżeli gmina zdecyduje się na sprzedaż mieszkań w danym budynku, to nie powinna w procesie sprzedaży pominąć uprawnionego do wykupu mieszkania najemcy. Najemcy lokalu mieszkalnego przysługuje bowiem prawo pierwszeństwa w nabyciu lokalu, jeśli gmina przeznaczy go do sprzedaży (art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Najemca powinien zostać zawiadomiony w formie pisemnej o planowanej sprzedaży lokalu, pod warunkiem złożenia wniosku o nabycie w terminie określonym w zawiadomieniu. Lokator pragnący wykupić lokal, nie powinien mieć w stosunku do gminy żadnych zaległości czynszowych. Nieruchomość powinna natomiast mieć uregulowaną sytuację prawną.

Po złożeniu przez najemcę wniosku w odpowiednim wydziale gospodarki mieszkaniowej lub mienia gminnego urzędu gminy lub miasta, urzędnicy gminni ustalą, czy lokator nie zalega się z opłatami za czynsz i skierują do niego rzeczoznawcę majątkowego, którego zadaniem będzie dokonanie tzw. operatu szacunkowego określającego wartość rynkową lokalu.

Od ustalonej rynkowej wartości lokalu naliczona zostaje, w zależności od ustalonej w uchwale wartości, bonifikata, dzięki której mieszkanie można wykupić za stosunkowo niewielką kwotę. Informację o ustalonej cenie za lokal najemca powinien otrzymać za pośrednictwem poczty. Jeżeli potwierdzi on chęć wykupu, zasadne pozostaje zawarcie umowy przenoszącej własność w formie aktu notarialnego oraz dokonanie wpisu do księgi wieczystej. Czas trwania całej procedury wykupu mieszkania uzależniony jest od konkretnej gminy i zwykle trwa kilka miesięcy. Warto również pamiętać, że wszelkie koszty związane z dokonaniem sprzedaży lokalu takie jak np. koszty aktu notarialnego czy wyceny wartości mieszkania przez rzeczoznawcę ponosi nabywca.

Czytaj także: TK uznał roszczenia za brak lokalu socjalnego>>

Ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością

W całym zagadnieniu bardzo istotne są przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami określające pewne wymogi dla nowych właścicieli związane z rozporządzaniem nabytym mieniem.

Nabywca nieruchomości, który dokona bowiem jej zbycia lub wykorzysta ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, licząc od dnia jej nabycia, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, będzie zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji (art. 86 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Uniknąć zwrotu bonifikaty można w sytuacji zbycia lokalu na rzecz osoby bliskiej lub sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe (art. 68 ust. 2a pkt 1 i 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Definicja osoby bliskiej zawarta jest w art. 4 pkt 13 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Przez osoby bliskie należy rozumieć:

1.zstępnych (dzieci, wnuki, prawnuki),

2.wstępnych (rodzice, dziadkowie, pradziadkowie),

3.rodzeństwo (bracia i siostry),

4.dzieci rodzeństwa (siostrzeńcy, siostrzenice, bratankowie, bratanice),

5.małżonka,

6.osoby przysposabiające i przysposobione (adoptowane dzieci i adopcyjni rodzice),

7.osoby, które pozostają ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu (konkubina lub konkubent).

Mimo tego, że przepisy dotyczące zwrotu bonifikaty zmieniały się wielokrotnie, a po każdej zmianie pojawiały się nowe wątpliwości trafiające pod rozwagę Sądu Najwyższego, to jedna zasada obowiązuje od początku niezmiennie: brak jest obowiązku zwrotu bonifikaty w sytuacji darowania i sprzedaży mieszkania przed upływem okresu karencji na rzecz osoby bliskiej.

Warto dodać, że spadkobierca osoby, która wykupiła mieszkanie z bonifikatą, może je sprzedać bez obawy, że gmina zażąda jej zwrotu o czym mowa w w uchwale to Sądu Najwyższego z 17 grudnia 2010 r. (sygn. III CZP 102/10).

Piotr Rola

samorzad.infor.pl