Zmiany w planowaniu przestrzennym: co zmienia Zintegrowany Plan Inwestycyjny? Koniec lex deweloper

• Lex deweloper jako dojrzały proces inwestycyjny
• Doświadczenie zdobyte przed wygaszeniem przepisów
• ZPI – większa spójność, większa odpowiedzialność

Lex deweloper jako dojrzały proces inwestycyjny

– Lex deweloper był narzędziem wymagającym, ale z czasem stał się przewidywalny – wskazuje Dorota Jarodzka-Śródka, architektka, współwłaścicielka SRDK STUDIO. – Po kilku latach pracy można było sprawnie poruszać się w tej procedurze, planować działania i minimalizować ryzyka formalne.

Z perspektywy biur projektowych lex deweloper przestał pełnić rolę rozwiązania „awaryjnego”. Stał się procesem, który wymagał pogłębionych analiz urbanistycznych, komunikacyjnych i środowiskowych oraz ścisłej współpracy architektów, urbanistów i zespołów formalno-prawnych. To doświadczenie dziś nabiera szczególnego znaczenia.

– Praca w trybie lex deweloper nauczyła nas myślenia o inwestycji jako elemencie struktury miasta, a nie wyłącznie jako projekcie na konkretnej działce. Analiza otoczenia, infrastruktury i powiązań funkcjonalnych była punktem wyjścia do dalszych decyzji projektowych – podkreśla Dorota Jarodzka-Śródka.

Doświadczenie zdobyte przed wygaszeniem przepisów

Tak rozumiane podejście znajduje odzwierciedlenie również w inwestycjach przygotowywanych obecnie w trybie lex deweloper, jeszcze przed jego wygaśnięciem. Jednym z przykładów jest wrocławska inwestycja u zbiegu ulic Na Ostatnim Groszu, Horbaczewskiego i Bystrzyckiej projektowana przez SRDK STUDIO dla Trust Investment, gdzie procedura formalna pozostaje w toku. Projekt pokazuje, że specustawa, mimo swojej złożoności, może być narzędziem skutecznym, jeśli proces jest prowadzony w sposób uporządkowany i świadomy.

ZPI – większa spójność, większa odpowiedzialność

Wraz z wejściem w życie Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego zmienia się charakter całego procesu inwestycyjnego. ZPI, jako szczególna forma planu miejscowego, musi być w pełni zgodny z Planem Ogólnym Gminy (a do czasu jego uchwalenia – ze studium), a jego przyjęcie zależy od decyzji samorządu. ZPI musi być nie tylko zgodne z POG, ale też musi uwzględniać politykę przestrzenną gminy określoną w strategii rozwoju, co wynika z art. 15 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

– ZPI przesuwa ciężar odpowiedzialności na bardzo wczesny etap. Projektowanie zaczyna się od strategii gminy i dokumentów planistycznych, a nie od koncepcji architektonicznej – zauważa Dorota Jarodzka-Śródka.

Reforma planistyczna nie rozwiąże wszystkich problemów przestrzennych polskich miast, ale wyznacza wyraźny kierunek zmian. Doświadczenia zdobyte w pracy z lex deweloper, w tym umiejętność poruszania się w złożonych procedurach, potrzebach wszystkich interesariuszy i myślenia o inwestycji w skali miasta, mogą stanowić istotny kapitał w nowej rzeczywistości planistycznej, opartej na Zintegrowanym Planie Inwestycyjnym. Jest jednak nadal sporo znaków zapytania, niejasności i potrzeb.

– Brakuje określonych terminów procedowania wniosku ZPI po stronie urzędów – dodaje Małgorzata Hendrich-Żugaj, architektka SRDK STUDIO, kierująca projektem dla Trust Investment – co jest dużym kłopotem obecnie procedowanych wniosków. Konieczność ograniczenia opracowania planu do terenu inwestycji głównej i inwestycji uzupełniającej jest obecnie przedmiotem polemiki i jest to pole do weryfikacji obecnie obowiązujących przepisów dotyczących ZPI w celu poprawy funkcjonowania tej procedury.

Warszawa i Kraków, jako jedyne miasta w Polsce, mają opracowane wytyczne dla inwestorów dotyczące standardów procedowania ZPI na terenie gminy. Jest to bardzo praktyczna instrukcja, jakiej należałoby oczekiwać od innych miast w Polsce, uwzględniająca np. cennik nakładów, jakie inwestor musi ponieść w postaci inwestycji uzupełniających, chcąc zatwierdzić ZPI w gminie. Pozwala to inwestorom na oszacowanie ryzyka biznesowego wchodzenia w tę długotrwałą i kosztowną procedurę planistyczną.

Wygaszenie lex deweloper i wprowadzenie Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego oznacza koniec wyjątkowych ścieżek planistycznych i powrót do silniejszego powiązania inwestycji z długofalową polityką przestrzenną gmin. Choć lex deweloper z czasem stał się dojrzałym i przewidywalnym narzędziem, to doświadczenia zdobyte w jego ramach, zwłaszcza myślenie o inwestycji w skali miasta oraz praca w złożonych procedurach, stanowią dziś ważny kapitał. ZPI wprowadza większą spójność i odpowiedzialność na wczesnym etapie planowania, ale jednocześnie ujawnia braki systemowe, takie jak niejasne terminy czy niedostatek jednolitych wytycznych. Przykłady Warszawy i Krakowa pokazują, że klarowne standardy mogą pomóc podjąć decyzje o zaangażowaniu się w ten proces, ograniczając ryzyka po stronie inwestorów i projektantów.