Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności

Zasadniczo można uznać, że obowiązujący, prawie trzyletni okres, to wciąż dużo czasu na złożenie stosownego wniosku, warto jednak pamiętać, że im dłużej trwa użytkowanie wieczyste, tym jego wartość rynkowa jest mniejsza, a to oznacza, że opłata za przekształcenie będzie wyższa.

Jak więc przeprowadzić "operację" przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność? Prześledźmy kolejne kroki.

Kto?

Przed złożeniem wniosku użytkownik wieczysty powinien sprawdzić, czy w jego sytuacji prawnej ustawa umożliwia dokonanie takiego przekształcenia.

Ustawa regulująca tę kwestię (czyli ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości z dnia 29 lipca 2005 r. - Dz.U. Nr 175, poz. 1459 z późn. zmianami) wymienia jako uprawnionych do żądania przekształcenia osoby fizyczne będące użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych.

W ograniczonym zakresie z możliwości przekształcenia mogą skorzystać też osoby prawne lub spółdzielnie mieszkaniowe. Decydujące dla oceny zasadności wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości ma ustalenie, jakim budynkiem ta nieruchomość została zabudowana (jaki budynek i kiedy został wybudowany), a bez znaczenia jest ewentualna późniejsza zmiana przeznaczenia tego budynku (na przykład z mieszkaniowego na usługowy).

Czytaj także: Zasady oddawania gruntów w użytkowanie wieczyste>>

Gdzie?

Decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wydaje starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej - w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa (w tym również nieruchomości, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują inne państwowe osoby prawne) lub wójt (burmistrz, prezydent miasta), zarząd powiatu albo zarząd województwa - odpowiednio w przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego. Wniosek należy więc złożyć w odpowiednim wydziale danego urzędu.

Jak?

Ustawa nie reguluje w sposób szczegółowy wymagań formalnych odnośnie wniosków. Przekształcenie toczy się w trybie postępowania administracyjnego, w związku z powyższym wystarczy, że wniosek zawierać będzie oznaczenie użytkownika wieczystego (bądź w przypadku współużytkowania - wszystkich współużytkowników wieczystych) wraz z dokładnym adresem nieruchomości oraz żądanie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego konkretnej nieruchomości w prawo własności.

Często odpowiednie formularze wniosków są udostępniane jako pliki do pobrania na stronach internetowych danego urzędu. Do wniosku należy dołączyć stosowne dokumenty potwierdzające, że wnioskodawca jest uprawniony do złożenia wniosku oraz przysługuje mu prawo użytkowania wieczystego, czyli odpis księgi wieczystej nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wieczystego, tj. odpis księgi prowadzonej dla gruntu, a w przypadku, gdy współużytkowanie wieczyste związane jest z prawem własności wyodrębnionego lokalu - również odpis księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu.

Oprócz odpisu z księgi wieczystej dokumentami potwierdzającymi stan prawny i faktyczny nieruchomości mogą być:

- umowa użytkowania wieczystego,

- umowa sprzedaży,

- umowa zamiany,

- postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku,

- uchwała właściwego organu oraz odpis z Krajowego Rejestru Sądowego (w przypadku osób prawnych).

W sytuacji niekompletnego wniosku wnioskodawca zostanie wezwany przez organ do uzupełnienia brakujących dokumentów. W odniesieniu do nieruchomości rolnych konieczne jest załączenie informacji o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Czytaj także: Użytkowanie wieczyste>>

Za ile?

Za decyzję kończącą postępowanie wszczęte wnioskiem po 31 grudnia 2006 r., opłata skarbowa wynosi 10,00 zł (nie dotyczy decyzji umarzających postępowanie lub wydawanych w postępowaniu odwoławczym albo w trybie szczególnym).

Osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jest obowiązana do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tytułu tego przekształcenia. Jej wysokość stanowi różnicę pomiędzy wartością prawa własności nieruchomości a wartością przysługującego użytkowania wieczystego.

Wyceny tych praw dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Oznacza to, że im dłużej trwa użytkowanie wieczyste, tym jego wartość rynkowa jest mniejsza, a w konsekwencji opłata za przekształcenie będzie wyższa. Jednocześnie organ wydający decyzję na wniosek użytkownika wieczystego może udzielić bonifikaty od opłaty sięgającej nawet 99 proc. jej wartości, a także rozłożyć ją na raty, na czas nie krótszy niż dziesięć lat i nie dłuższy niż 20 lat.

Niejednokrotnie zatem opłacalność ekonomiczna przekształcenia będzie uzależniona od zakresu udzielonej bonifikaty. Jej wysokość ustalana jest indywidualnie, przy czym uzależniona jest głównie od przeznaczenia nieruchomości i miejsca jej położenia. Z reguły na największe bonifikaty liczyć mogą użytkownicy wieczyści nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkaniowe oraz spółdzielnie mieszkaniowe ustanawiające odrębną własność lokali na rzecz członków spółdzielni.

Należy liczyć się z obowiązkiem zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty, jeżeli osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od dnia przekształcenia, zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż te, które stanowiły podstawę udzielenia bonifikaty.

Nie dotyczy to spółdzielni mieszkaniowej w przypadku ustanowienia odrębnej własności na rzecz członków oraz właścicieli lokali, którym przekształcono udział w prawie użytkowania wieczystego w prawo własności, a także zbycia na rzecz osoby bliskiej.

Użytkownik wieczysty nie poniesie natomiast opłat notarialnych i podatku od czynności cywilnoprawnych występujących przy nabywaniu nieruchomości na postawie umowy cywilnoprawnej.

Jeżeli "operacja przekształcenie" przebiegła pomyślnie, na jej końcu następuje wydanie decyzji administracyjnej przekształcającej prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.

Małgorzata Michalska