Kompleksowe projekty PPP mają większe szanse na pozyskanie partnera prywatnego

Kompleksowe projekty PPP mają większe szanse na pozyskanie partnera prywatnego

Projekt przygotowany do realizacji w formule partnerstwa publiczno-prywatnego (PPP), czyli wspólnie z inwestorem (partnerem) prywatnym, ma własny cykl organizacji prac, na który składają się m.in. proces pozyskiwania i wyboru partnera prywatnego oraz zarządzania przedsięwzięciem.

Celem takiego toku postępowania jest wskazanie najlepszej formuły przeprowadzenia inwestycji.

GSIA OSTRZEGA

Pominięcie któregokolwiek kroku może spowodować utrudnienia w dalszej realizacji projektu, zarówno od strony organizacyjnej, jak i finansowej.

Trzy projekty w jednym

Przewagę nad innymi projektami mają te, których inicjatorzy, czyli władze publiczne, zdają sobie sprawę, że mają do czynienia ze specyficznymi przedsięwzięciami. Takimi, które dla osiągnięcia powodzenia wymagają opracowania koncepcji prac oraz jak najwcześniejszego nawiązania kontaktu z potencjalnymi inwestorami.

Właśnie taką drogę postępowania przyjęły władze Olsztyna, które dla trzech planowanych inwestycji opracowały koncepcję funkcjonalną, finansową i prawną. Analizy te, choć są szczegółowe, to jednak przygotowano je w sposób na tyle otwarty, że mogą być podstawą do dyskusji z potencjalnymi partnerami prywatnymi.

GSIA RADZI

Rozmowy takie muszą mieć jednak charakter jawny i być ogólnodostępne, tzn. że wszyscy chętni muszą mieć możliwość wzięcia w nich udziału, a dyskusje odbywać się publicznie.

Władze miasta zrobiły jeszcze jeden krok naprzód. Prezentują projekty jako kompleksowe przedsięwzięcie, składające się z trzech inwestycji w jednym obszarze zadań publicznych, jakim jest sport i rekreacja.

Przyszłym partnerom daje to możliwość zastosowania swoistego „efektu synergii” w myśleniu o sposobie finansowania, zaprojektowania, budowy i eksploatacji obiektów. Przyglądając się kilku inwestycjom, inwestorzy prywatni mogą zaplanować przychody z funkcji komercyjnych w połączeniu z zarządzaniem (wspólnie z miastem) funkcjami publicznymi.

Analiza zdecyduje o formule projektu

Istotne jest również to, że władze Olsztyna postanowiły, że przed podjęciem decyzji o wyborze formuły, w jakiej będzie realizowany projekt, przeprowadzona zostanie szczegółowa analiza tych czynników przedsięwzięcia, które są najważniejsze dla partnerów.

Pierwszy z nich to zakres projektu inwestycyjnego i założenia programu funkcjonowania obiektu, tzn. takie przystosowanie go do świadczenia usług i pełnienia funkcji wychodzących naprzeciw zapotrzebowaniu publicznemu, aby jego funkcjonowanie było atrakcyjne zarówno dla władz publicznych, jak i dla sektora prywatnego.

Z zakresem projektu - praktycznie mówiąc, jego możliwościami - wiąże się kwestia sposobu realizacji i zarządzania przedsięwzięciem, czyli to, na jakim etapie angażowany jest partner prywatny oraz jaki przyjmuje się wariant organizacyjny dla współpracy z nim oraz przeprowadzenia inwestycji. W wielu przypadkach ma na to wpływ kwestia finansowania projektu, szczególnie gdy istnieje zamiar skorzystania ze środków dotacyjnych (np. Unii Europejskiej), a więc formuła prawno-organizacyjna realizacji projektu musi spełniać warunki przewidziane w wytycznych Komisji UE lub innych darczyńców.

Nie mniej ważne są kwestie podatkowe. Wszędzie tam, gdzie majątek (nieruchomości) jest przekazywany między partnerami i mają miejsce rozliczenia finansowe, przewidzenie korzyści i zagrożeń podatkowych dla różnych struktur projektu może przesądzić o jego powodzeniu bądź braku zainteresowania ze strony potencjalnych partnerów prywatnych.

Na podstawie zakresu projektu oraz sposobu współpracy z partnerem prywatnym przy jego realizacji należy określić program funkcjonalny inwestycji, czyli dokładne parametry usług świadczonych dzięki realizacji przedsięwzięcia.

WAŻNE

W praktyce, podczas prac analitycznych, program funkcjonalny przygotowuje się równocześnie albo nawet wcześniej niż rodzaj wariantu prawno-organizacyjnego, w jakim ma być realizowany projekt. Program funkcjonalny staje się później podstawą do opracowania projektu budowlanego lub programu funkcjonalno-użytkowego.

Program funkcjonalny odpowiada na pytania:

l jakie konkretne usługi mają być świadczone,

l kto ma być odbiorcą tych usług (użytkownikiem),

l w jaki sposób i w jakiej cenie te usługi mają być świadczone,

l przy jakich założeniach usługi te mają przynieść określony rezultat.

Podstawą do opracowania rzetelnego programu funkcjonalnego jest rozpoznanie preferencji potencjalnych użytkowników przyszłej inwestycji (a najczęściej mieszkańców) na podstawie przeprowadzonej analizy marketingowej.

Na podstawie analizy społecznej opracowuje się najważniejsze dane o projekcie:

l możliwość komercyjnego wykorzystania obiektu - czyli to, jak zapewnić pożądane przez przyszłych użytkowników funkcje obiektu, przy jednoczesnym zapewnieniu możliwości osiągnięcia zysku przez inwestora prywatnego,

l prognozy finansowe i poziom możliwego do osiągnięcia dochodu oraz okres zwrotu zaangażowanego kapitału - co sprowadza się do pytania, jakiej wysokości środków można oczekiwać od potencjalnych inwestorów,

l udział finansowy podmiotu publicznego - co oznacza możliwości współpracy przy finansowaniu projektu ze strony władz, np. miasta,

l popyt na funkcje obiektu i sposób sprzedaży usług - czyli, jak preferencje przyszłych użytkowników przekładają się na możliwości utrzymania i zarządzania obiektem oraz w jaki sposób można zarządzać systemem sprzedaży usług,

l zasięg oddziaływania funkcji obiektu - co sprowadza się do prognozy potencjalnej liczby przyszłych użytkowników, a co za tym idzie - również strony finansowej przedsięwzięcia.

Kilkuetapowa komunikacja z inwestorem

Koncepcja funkcjonowania obiektu i współpraca z inwestorem prywatnym zakłada konieczność wzięcia pod uwagę kliku aspektów, których przygotowanie zwiększa powodzenie projektu i zainteresowanie współpracą ze strony sektora prywatnego.

Jest to m.in. opracowanie możliwych wariantów współpracy z uwzględnieniem konsekwencji finansowych (zwłaszcza dla budżetu podmiotu publicznego) oraz podatkowych.

Wspomniane już wcześniej, „przymiarki” do różnych formuł współpracy z inwestorem prywatnym mają przynieść efekt wybrania jednej, najlepszej pod kątem organizacyjnym i finansowym, struktury realizacji projektu. Ważna jest przede wszystkim analiza podatkowa, która wskaże, w jaki sposób udogodnienia i zwolnienia podatkowe, przewidziane w ustawie o PPP, są ograniczone tylko do tego jednego sposobu realizacji zadań publicznych. Może być bowiem tak, że inny sposób organizacji projektu (np. w formie spółki zawiązanej z prywatnym inwestorem bądź na podstawie długoletniej umowy o współpracy zawartej nie na podstawie ustawy o PPP) przynosi identyczne korzyści podatkowe bądź umożliwia skorzystanie z innych zwolnień, nie naraża natomiast sektora publicznego na koszty związane z koniecznością przygotowywania analiz wymaganych rozporządzeniami do ustawy o PPP.

Ważnym zadaniem jest także przygotowanie wyjściowej pozycji negocjacji w rozmowach z inwestorem i nawiązanie, jeśli to do tej pory nie nastąpiło, kontaktu z sektorem prywatnym.

Kryteria wyboru partnera prywatnego, które znajdą się w specyfikacji istotnych warunków zamówienia, albo - w przypadku PPP - specyfikacji wyboru partnera prywatnego, powinny zostać określone na jak najwcześniejszym etapie, już podczas przygotowywania koncepcji projektu.

WAŻNE

Udział partnera prywatnego powinien rozpocząć się na jak najwcześniejszym etapie podczas przygotowania koncepcji projektu. Na dalszym etapie przeprowadzane są konsultacje lub spotkania z potencjalnymi inwestorami, a następnie rozpoczyna się etap wyboru inwestora, który ostatecznie będzie zaangażowany w projekt.

Jednak to właśnie na tym wcześniejszym etapie powstają kryteria wyboru partnera prywatnego, które znajdą się w specyfikacji istotnych warunków zamówienia, albo - w przypadku PPP - specyfikacji wyboru partnera prywatnego i pomogą wybrać najlepszego prywatnego inwestora do realizacji projektu.

Widać zatem, że komunikacja z inwestorami przebiega na kilku etapach. Ten sposób konsultowania projektu ze środowiskiem branżowym pozwala na zrealizowanie kilku celów:

l zainteresowanie inwestorów ofertą, tak aby wzięli udział w planowanym przetargu czy procedurze wyboru partnera prywatnego,

l poznanie mocnych i słabych stron projektu po zapoznaniu się z opiniami przedstawicieli sektora prywatnego, tak aby umożliwić jak najlepsze dostosowanie go do ich oczekiwań, przy jednoczesnym zachowaniu funkcji publicznych,

l określenie kryteriów wyboru partnera prywatnego w celu weryfikacji późniejszych ofert.

Negocjacje z zainteresowanymi firmami prywatnymi zaczynają się już w procedurze wyboru. Dlatego preferowaną formułą wyboru partnera prywatnego jest formuła dwustopniowego wyboru (negocjacje z ogłoszeniem lub dialog konkurencyjny).

Władze Olsztyna postanowiły, że przed podjęciem decyzji o wyborze formuły, w jakiej będzie realizowany projekt, przeprowadzona zostanie szczegółowa analiza tych czynników przedsięwzięcia, które są najważniejsze dla partnerów.

Olsztyn już szuka partnerów

Obecnie Olsztyn przygotowuje się do spotkania z inwestorami, aby zaprezentować propozycje projektów inwestycyjnych. Na podstawie informacji otrzymanych od prywatnych firm zostaną opracowane wytyczne będące podstawą do przygotowania kryteriów wyboru partnera do realizacji projektu. Celem nadrzędnym jest, aby kryteria te zabezpieczały interes miasta rozumiany jako powodzenie projektu, a jednocześnie nie eliminowały z postępowania wartych zainteresowania firm.

Głównym celem partnerstwa publiczno-prywatnego jest bowiem współpraca dwóch sektorów - publicznego i prywatnego - na rzecz właściwego wykonania zadania publicznego. Ma temu służyć rzetelne przygotowanie projektu.

Agata Kozłowska

Dyrektor Investment Support. Prawnik, koordynuje i prowadzi projekty. Pracowała m.in. przy projektach inwestycyjnych z udziałem partnera prywatnego dla Gdańska, Sopotu, Torunia, Otwocka, Warszawy, Gniezna, Malborka, Łodzi i Olsztyna. Była członkiem zespołu tworzącego projekt ustawy o PPP. Współautorka - wraz z prof. M. Kuleszą i dr. M. Bitnerem - Komentarza do ustawy o partnerstwie publiczno-prywatnym. Pomysłodawca i organizator skierowanego do podmiotów publicznych konkursu Dobre Praktyki PPP na najlepszy projekt partnerstwa publiczno-prywatneg