Kategorie

Praktyczne problemy związane ze stosowaniem specustawy mieszkaniowej

Praktyczne problemy związane ze stosowaniem specustawy mieszkaniowej./ fot. Shutterstock
Praktyczne problemy związane ze stosowaniem specustawy mieszkaniowej./ fot. Shutterstock
Ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących obowiązuje od kilku miesięcy. Rady gmin podejmują pierwsze uchwały w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, a także w przedmiocie lokalnych standardów urbanistycznych. Na tym tle pojawiają się nowe dylematy dotyczące sposobu stosowania przepisów specustawy mieszkaniowej, a sygnalizowane w procesie legislacyjnym wątpliwości - pogłębiają się.

Warto przypomnieć, że co do zasady realizowana na podstawie uchwalonej 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (dalej: specustawa mieszkaniowa; specustawa) inwestycja mieszkaniowa może być niezależna od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Musi być natomiast zgodna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Występuje tu jednak jeden wyjątek. Zgodnie z art. 5 ust. 4 specustawy warunek niesprzeczności ze studium nie dotyczy terenów, które w przeszłości były wykorzystywane jako tereny kolejowe,wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych, a obecnie funkcje te nie są na tych terenach realizowane.

CO MÓWIĄ PRZEPISY

Ustawowe standardy lokalizacji inwestycji mieszkaniowej Inwestycję mieszkaniową lokalizuje się na terenie, który ma zapewniony:

  1. bezpośredni dostęp do drogi publicznej, w tym poprzez zjazd albo dostęp pośredni poprzez drogę wewnętrzną, której parametry zapewniają wymagania dotyczące ochrony przeciwpożarowej, określone w przepisach odrębnych, przy czym minimalna szerokość drogi nie może być mniejsza niż 6 m;

  2. zgodnie z zapotrzebowaniem, dostęp do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, o której mowa w ustawie z 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków;

  3. zgodnie z zapotrzebowaniem, dostęp do sieci elektroenergetycznej;

  4. odległości nie większej niż 1000 m, a w miastach, w których liczba mieszkańców przekracza 100 tys. mieszkańców - 500 m, od przystanku komunikacyjnego w rozumieniu przepisów ustawy z 16 grudnia 2010 r. o publicznym transporcie zbiorowym;

  5. odległości nie większej niż 3000 m, a w miastach, w których liczba mieszkańców przekracza 100 tys. mieszkańców - 1500 m, od:

  • szkoły podstawowej, która jest w stanie przyjąć nowych uczniów w liczbie dzieci stanowiącej nie mniej niż 7% planowanej liczby mieszkańców inwestycji mieszkaniowej,

  • przedszkola, które jest w stanie zapewnić wychowanie przedszkolne dzieciom w liczbie stanowiącej nie mniej niż 3,5% planowanej liczby mieszkańców inwestycji mieszkaniowej. mieszkaniowej.

Art. 17 ust. 1 i 2 specustawy

W odniesieniu do tych terenów uchwała lokalizacyjna może więc być w zupełności oderwana od porządku planistycznego określonego przez ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (pomijając fakt, że przy ogólnych zapisach niektórych studiów również przedmiotowy porządek nie jest w żaden sposób chroniony). Problemem pozostaje jednak wówczas to, kiedy opisany powyżej stan faktyczny stwierdzić. Czyli kiedy można uznać, że dany teren "w przeszłości" był w określony sposób wykorzystywany i na czym konkretnie opiera się diagnoza braku aktualnej realizacji funkcji.

Zobacz: Oświata

Tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne

W podstawowym zakresie punktem odniesienia powinny być tu ustalenia aktów planistycznych. W najprostszym z perspektywy teoretycznej ujęciu można więc przyjąć, że jeżeli na podstawie poprzednio obowiązującego planu miejscowego powstała np. zabudowa przemysłowa, a obowiązujący plan miejscowy doprowadził do faktycznej (nie tylko zadeklarowanej w akcie planistycznym) zmiany tej zabudowy, można przyjąć, że przedmiotowa sytuacja ma miejsce. Nie byłaby jednak wystarczająca sytuacja, w której dla zabudowy przemysłowej zostałby uchwalony plan miejscowy wprowadzający inne przeznaczenie. Do momentu wprowadzenia faktycznych zmian w zabudowie trudno bowiem mówić o zupełnym spełnieniu wskazanych ustawowych warunków.

Punktem odniesienia mogłyby być zmiany postanowień studium, choć również one nie muszą być zawsze równoznaczne z określaniem faktycznej realizacji funkcji na tym terenie.

Możliwość zastosowania art. 5 ust. 4 specustawy mieszkaniowej musi wynikać z dołączanej do wniosku o wydanie uchwały lokalizacyjnej koncepcji urbanistyczno­ architektonicznej (która ma m.in. uzasadniać przyjęte rozwiązania funkcjonalno ­przestrzenne). Nie może być ona jednak zupełnie uznaniowa, oderwana od ram prawnych (co zdarza się przy analizach urbanistycznych przeprowadzanych przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy). W tym miejscu pojawi się odwieczny dylemat związany z relacjami między przepisami prawnymi a konkretnymi działaniami urbanistycznymi (i takowymi analizami). Obie płaszczyzny muszą zostać zachowane, co w wymiarze odnoszącym się do analizy wspomnianego przepisu sprowadzać się będzie do następujących rekomendacji:

  • analiza urbanistyczna musi zostać przeprowadzona, jednakże zawsze przy jej przeprowadzaniu należy weryfikować zarówno treść studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, jak i miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (i ich zmian);
  • przez tereny wykorzystywane w przeszłości w określony sposób należy rozumieć tereny, które były tak wykorzystywane przed ostatnią zmianą sposobu ich zagospodarowania. Nie można tu brać pod uwagę terenów wykorzystywanych np. na cele przemysłowe przed kilkoma wcześniejszymi zmianami ich zagospodarowania;
  • zmiana funkcji danego terenu nie może być jednostronnie stwierdzana tylko na podstawie deklaracji konkretnego właściciela nieruchomości lub też np. zawartej przez niego umowy sprzedaży.

Gwarancja dostępu do szkół i przedszkoli

Reklama

Kolejna sporna kwestia to wydawane przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) zaświadczenie dotyczące możliwości przyjęcia przez szkołę podstawową dzieci, które w przyszłości zamieszkają w planowanych budynkach mieszkaniowych. Realizowana inwestycja musi być bowiem zgodna ze standardami lokalizacji i realizacji inwestycji mieszkaniowych. Wśród tych warunków jest maksymalna odległość zabudowy mieszkaniowej do szkoły podstawowej i przedszkola. Co do zasady wynosi ona 3000 metrów, a w miastach, w których liczba mieszkańców przekracza 100 tys. - 1500 metrów. Przy czym stanowiąca punkt odniesienia szkoła musi być w stanie przyjąć nowych uczniów w liczbie dzieci stanowiącej nie mniej niż 7% planowanej liczby mieszkańców nowej inwestycji, a przedszkole - dzieci w liczbie stanowiącej nie mniej niż 3,5% planowanej liczby mieszkańców inwestycji.

Zgodnie z art. 17 ust. 3 specustawy spełnienie warunków w zakresie możliwości przyjęcia nowych uczniów w szkole podstawowej lub zapewnienia wychowania przedszkolnego dzieciom ocenia się na podstawie zaświadczenia wydawanego przez organ wykonawczy gminy. Problem polega na tym, czy organ może rzeczywiście wydać takie zaświadczenie w trybie przewidzianym przez ustawę z 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (dalej: k.p.a.).

Zgodnie bowiem z art. 217 k.p.a. zaświadczenie zawiera urzędowe potwierdzenie określonych faktów lub stanu prawnego. Pojawia się pytanie, czy w przedmiotowym przypadku określenie przyszłych możliwości przedszkola lub szkoły podstawowej stanowi tego rodzaju potwierdzenie, w rozumieniu procedury administracyjnej. Niektóre organy mają wątpliwości, przyjmując, że nie, a logiczną tego konsekwencją jest brak działania po złożeniu przez inwestora wniosku o zaświadczenie, o którym mowa w art. 17 ust. 3 specustawy mieszkaniowej. W konsekwencji uniemożliwia to dalsze procedowanie wniosku oraz podjęcie przez radę gminy uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej.

Lokalne standardy urbanistyczne

Reklama

Kolejne ważne od strony praktycznej zagadnienie to uchwalanie lokalnych standardów urbanistycznych. Co do zasady obowiązują w gminie te ustawowe (patrz: ramka), jednakże rada każdej gminy może fakultatywnie uchwalić standardy lokalne. Uchwała rady w tej sprawie jest aktem prawa miejscowego.

W takiej uchwale może zmodyfikować (nie więcej niż o 50%) odległości i wartości wskazane w standardach ustawowych. Może też określić liczbę miejsc parkingowych niezbędnych do obsługi realizowanej inwestycji mieszkaniowej lub obowiązek zapewnienia dostępu do sieci ciepłowniczej. Większość uchwalanych lokalnych standardów ogranicza się do modyfikacji standardów ustawowych. Podejmowane są też próby uchwalenia standardów szerzej określających wskazane wytyczne, co przejawia się m.in. w:

  • różnicowaniu wskazanych wartości w poszczególnych obszarach gminy,
  • rozbudowywaniu wytycznych dotyczących określania miejsc parkingowych, dodawanie dodatkowych zastrzeżeń,
  • dodawaniu innych, nieprzewidzianych w specustawie wprost ograniczeń i zakazów zabudowy.

Pierwsze z wymienionych działań nie budzi większych wątpliwości. Ostatnie, merytorycznie w pełni uzasadnione, nie znajduje podstawy prawnej (chociaż trzeba również poczekać na orzeczenia sądowe, albowiem pomijając wykładnię prawną, tego rodzaju ograniczenia z perspektywy ochrony ładu przestrzennego byłyby bardzo pożądane). Dyskusyjne pozostaje drugie ze wskazanych działań. Ustawodawca używa zwrotu "liczba miejsc parkingowych". Nie można tego więc rozumieć np. jako "zasady sytuowania zabudowy mieszkaniowej przy miejscach parkingowych" (byłoby to zbyt daleko idące), ale już kategoryzowanie miejsc parkingowych określanych w uchwale w pełni mogłoby mieć miejsce.

Zakres stosowania lokalnych standardów

Z lokalnymi standardami - aktami prawa miejscowego wiąże się jeszcze jeden dylemat. Dotyczy on tego, czy standardy te obowiązują jedynie na terenie, na którym ma być realizowana inwestycja mieszkaniowa w rozumieniu specustawy, czy też obowiązują one na terenie całej gminy i powinny być brane pod uwagę np. przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy.

W tym miejscu trzeba wyjaśnić, że lokalne standardy urbanistyczne są prawem miejscowym, ale ściśle powiązanym z przepisami specustawy. Dlatego też należy przyjąć, że uchwalone przez radę gminy lokalne standardy urbanistyczne obowiązują tylko względem inwestycji realizowanych na podstawie specustawy. Obowiązują powszechnie w tym zakresie, że każdy, kto złoży wniosek o wydanie uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej na danym terenie, musi stosować się do uchwalonych przez gminę lokalnych standardów urbanistycznych.

dr Maciej J. Nowak

radca prawny, właściciel kancelarii dr Maciej Nowak w Szczecinie

Podstawa prawna

  • art. 5 ust. 4, art. 17 ust. 1 i 2 ustawy z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz.U. z 2018 r. poz. 1496)

  • art. 217 ustawy z 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz.U. z 2018 r. poz. 2096; ost. zm. Dz.U. z 2018 r. poz. 1629)

Chcesz dowiedzieć się więcej, skorzystaj z naszego programu
INFORLEX Plan kont dla firm – program
INFORLEX Plan kont dla firm – program
Tylko teraz
Źródło: Gazeta Samorządu i Administracji
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Sektor publiczny
    1 sty 2000
    25 lip 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Zasady odwołania od wyników egzaminu maturalnego 2021

    Odwołania od wyników egzaminu maturalnego. Niecałe trzy tygodnie temu maturzyści poznali wyniki egzaminów dojrzałości. Niektórzy mają wątpliwości, czy ich praca została poprawnie sprawdzona, i wnioskują o wgląd do niej oraz wyższe noty.

    Kontrole zwolnień lekarskich nauczycieli

    Kontrole zwolnień lekarskich nauczycieli - zgodnie z projektem nowelizacji prawa oświatowego autorstwa MEiN ministerstwo co kwartał będzie przekazywało do ZUS szczegółowe informacje dotyczące nauczycieli przebywających m.in. na zwolnieniach lekarskich, urlopach zdrowotnych oraz macierzyńskich.

    Nauka stacjonarna w szkołach od 1 września 2021 r.

    Nauka stacjonarna w szkołach - minister edukacji i nauki Przemysław Czarnek zapowiedział, że trwają przygotowania do powrotu uczniów do szkół od 1 września 2021 r.

    Historia XX i XXI wieku - od kiedy nowy przedmiot?

    Historia XX i XXI wieku - od kiedy nowy przedmiot zapowiedziany w Polskim Ładzie? Co obejmie?

    Dodatkowe zajęcia wspomagające - możliwość zwiększenia liczby godzin

    Dodatkowe zajęcia wspomagające - większa liczba dzieci będzie mogła skorzystać z dodatkowych lekcji. MEiN przygotowało zmianę przepisów w tym zakresie.

    Nauka zdalna czy stacjonarna w roku akademickim 2021/2022? - wytyczne dla uczelni

    Nauka zdalna czy stacjonarna w roku akademickim 2021/2022? Ministerstwo Edukacji i Nauki opublikowało wytyczne dla uczelni.

    Compliance - cykl Deminga

    Compliance - każdy system powinien działać w cyklu Deminga i zawsze należy monitorować ryzyka. Niestety często brakuje na to zasobów lub woli najwyższego kierownictwa.

    Transakcja zakupu nieruchomości na rzecz gminy

    Zakup nieruchomości na rzecz gminy. W ramach działalności gospodarczej gmina może nabywać prawa do nieruchomości na wolnym rynku - w trybie czynności cywilnoprawnych. W takich transakcjach istotne są kompetencje organów gminy. Wójt jest uprawniony do dokonywania czynności związanych z nabyciem nieruchomości. Działa jednak z zachowaniem zasad prawidłowej gospodarki i w ramach wytyczonych przez radę gminy.

    Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków (CEEB) - co zawiera?

    Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków (CEEB) już działa. Wyjaśniamy, jakie informacje zawiera ten ważny rejestr. Warto również wspomnieć o obowiązkach właścicieli budynków związanych z CEEB.

    Loteria szczepionkowa - kiedy losowania?

    Loteria szczepionkowa - kiedy losowania? Wciąż można zarejestrować się w Loterii Narodowego Programu Szczepień i wziąć udział w kolejnych losowaniach nagród.

    Wakacje 2021 w Europie - zasady podróżowania, paszport covidowy, testy

    Wakacje 2021 w Europie w czasach koronawirusa - jakie zasady obowiązują podróżnych? W większości krajów trzeba pokazać paszport covidowy lub wynik testu na COVID-19.

    Aspekty środowiskowe w nowym prawie zamówień publicznych

    Zrównoważone zamówienia to taki sposób organizacji postępowań o udzielenie zamówienia publicznego, który uwzględnia aspekty środowiskowe lub społeczne, co przekłada się na charakter udzielanego zamówienia, przy jednoczesnym zapewnieniu celowego, racjonalnego i oszczędnego wydatkowania środków publicznych. W pojęciu tym mieszczą się więc zarówno tzw. „zielone”, jak również społeczne zamówienia publiczne.

    Cyfryzacja usług a cyberbezpieczeństwo w sektorze publicznym

    W ostatnich latach można obserwować postępującą cyfryzację usług, również w sektorze publicznym. O ile załatwianie spraw urzędowych online jest dla obywateli ogromną wygodą, o tyle zasadne w tym kontekście jest pytanie – jak właściwie zadbać o bezpieczeństwo przetwarzanych danych?

    Karta Lokalizacji Podróżnego - jak wypełnić?

    Kartę Lokalizacji Podróżnego musi wypełnić każdy przylatujący do Polski. Czym jest? Jak wypełnić Kartę Lokalizacji Pasażera?

    Karta Lokalizacji Podróżnego w formie elektronicznej

    Karta Lokalizacji Podróżnego w formie elektronicznej od soboty zastąpi karty papierowe. Kto musi wypełnić Kartę Lokalizacji Podróżnego?

    Loteria szczepionkowa - ochrona danych uczestników

    Loteria szczepionkowa - jak chronione są dane osobowe uczestników Loterii Narodowego Programu Szczepień? Czy dane medyczne są bezpieczne?

    Loteria szczepionkowa - lista wygranych

    Loteria szczepionkowa - lista wygranych. Są już pierwsi zwycięzcy w Loterii Narodowego Programu Szczepień. Gdzie sprawdzić listę wygranych nagród? Kiedy kolejne losowania?

    Wypadek przy pracy urzędnika świadczącego pracę zdalną

    Wypadek przy pracy urzędnika świadczącego pracę zdalną. Jak prawidłowo sporządzić protokół powypadkowy?

    Szczepienia dzieci w wieku 5-12 lat - od kiedy?

    Szczepienia dzieci w wieku 5-12 lat - od kiedy? Jest to niezwykle istotna kwestia pod kątem roku szkolnego i bezproblemowego powrotu dzieci do szkół.

    Compliance - od czego zacząć wdrożenie systemu?

    Compliance - od czego należy zacząć wdrożenie systemu w organizacji? Coraz więcej podmiotów z sektora prywatnego oraz z sektora publicznego rozumie, że posiadanie systemów Compliance jest niezbędne, by podmiot mógł bezpiecznie funkcjonować lub się rozwijać.

    Czternastka dla nauczycieli do likwidacji?

    Czternastka dla nauczycieli - czy zostanie zlikwidowana? Nie tylko samorządowcy, lecz także eksperci są zdania, że przy wprowadzeniu nowego sytemu płac nauczycieli należy zlikwidować jednorazowy dodatek uzupełniający.

    Wjazd do Słowacji - czy obowiązuje kwarantanna?

    Wjazd do Słowacji - czy obowiązuje kwarantanna? 9 lipca 2021 roku weszły w życie obostrzenia ws. COVID-19 dotyczące wjazdu na Słowację. Zakwestionował je Słowacki Sąd Konstytucyjny.

    Francja - niezaszczepieni nie będą mogli wejść do restauracji i centrów handlowych

    Francja - niezaszczepieni nie będą mogli wejść do restauracji i centrów handlowych. Od kiedy wejdą w życie nowe obostrzenia w związku z koronawirusem? Czy będą przymusowe szczepienia?

    Aspekty społeczne w nowym prawie zamówień publicznych

    Społeczne zamówienia publiczne to podejście, w którym zamawiający w oparciu o dostępne instrumenty prawne osiągają dodatkowe - w stosunku do głównego celu jakim jest realizacja zamówienia - korzyści społeczne.

    Loteria szczepionkowa - pierwsze losowanie

    Loteria szczepionkowa - pierwsze losowanie odbywa się 14 lipca 2021 roku. Można w nim wygrać 5 razy po 50 tys. złotych i 60 hulajnóg elektrycznych. Jak sprawdzić wygrane?