Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Praktyczne problemy związane ze stosowaniem specustawy mieszkaniowej

Praktyczne problemy związane ze stosowaniem specustawy mieszkaniowej./ fot. Shutterstock
Praktyczne problemy związane ze stosowaniem specustawy mieszkaniowej./ fot. Shutterstock
Media
Ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących obowiązuje od kilku miesięcy. Rady gmin podejmują pierwsze uchwały w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, a także w przedmiocie lokalnych standardów urbanistycznych. Na tym tle pojawiają się nowe dylematy dotyczące sposobu stosowania przepisów specustawy mieszkaniowej, a sygnalizowane w procesie legislacyjnym wątpliwości - pogłębiają się.

Warto przypomnieć, że co do zasady realizowana na podstawie uchwalonej 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (dalej: specustawa mieszkaniowa; specustawa) inwestycja mieszkaniowa może być niezależna od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Musi być natomiast zgodna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Występuje tu jednak jeden wyjątek. Zgodnie z art. 5 ust. 4 specustawy warunek niesprzeczności ze studium nie dotyczy terenów, które w przeszłości były wykorzystywane jako tereny kolejowe,wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych, a obecnie funkcje te nie są na tych terenach realizowane.

CO MÓWIĄ PRZEPISY

Ustawowe standardy lokalizacji inwestycji mieszkaniowej Inwestycję mieszkaniową lokalizuje się na terenie, który ma zapewniony:

  1. bezpośredni dostęp do drogi publicznej, w tym poprzez zjazd albo dostęp pośredni poprzez drogę wewnętrzną, której parametry zapewniają wymagania dotyczące ochrony przeciwpożarowej, określone w przepisach odrębnych, przy czym minimalna szerokość drogi nie może być mniejsza niż 6 m;

  2. zgodnie z zapotrzebowaniem, dostęp do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, o której mowa w ustawie z 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków;

  3. zgodnie z zapotrzebowaniem, dostęp do sieci elektroenergetycznej;

  4. odległości nie większej niż 1000 m, a w miastach, w których liczba mieszkańców przekracza 100 tys. mieszkańców - 500 m, od przystanku komunikacyjnego w rozumieniu przepisów ustawy z 16 grudnia 2010 r. o publicznym transporcie zbiorowym;

  5. odległości nie większej niż 3000 m, a w miastach, w których liczba mieszkańców przekracza 100 tys. mieszkańców - 1500 m, od:

  • szkoły podstawowej, która jest w stanie przyjąć nowych uczniów w liczbie dzieci stanowiącej nie mniej niż 7% planowanej liczby mieszkańców inwestycji mieszkaniowej,

  • przedszkola, które jest w stanie zapewnić wychowanie przedszkolne dzieciom w liczbie stanowiącej nie mniej niż 3,5% planowanej liczby mieszkańców inwestycji mieszkaniowej. mieszkaniowej.

Art. 17 ust. 1 i 2 specustawy

W odniesieniu do tych terenów uchwała lokalizacyjna może więc być w zupełności oderwana od porządku planistycznego określonego przez ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (pomijając fakt, że przy ogólnych zapisach niektórych studiów również przedmiotowy porządek nie jest w żaden sposób chroniony). Problemem pozostaje jednak wówczas to, kiedy opisany powyżej stan faktyczny stwierdzić. Czyli kiedy można uznać, że dany teren "w przeszłości" był w określony sposób wykorzystywany i na czym konkretnie opiera się diagnoza braku aktualnej realizacji funkcji.

Zobacz: Oświata

Tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne

W podstawowym zakresie punktem odniesienia powinny być tu ustalenia aktów planistycznych. W najprostszym z perspektywy teoretycznej ujęciu można więc przyjąć, że jeżeli na podstawie poprzednio obowiązującego planu miejscowego powstała np. zabudowa przemysłowa, a obowiązujący plan miejscowy doprowadził do faktycznej (nie tylko zadeklarowanej w akcie planistycznym) zmiany tej zabudowy, można przyjąć, że przedmiotowa sytuacja ma miejsce. Nie byłaby jednak wystarczająca sytuacja, w której dla zabudowy przemysłowej zostałby uchwalony plan miejscowy wprowadzający inne przeznaczenie. Do momentu wprowadzenia faktycznych zmian w zabudowie trudno bowiem mówić o zupełnym spełnieniu wskazanych ustawowych warunków.

Punktem odniesienia mogłyby być zmiany postanowień studium, choć również one nie muszą być zawsze równoznaczne z określaniem faktycznej realizacji funkcji na tym terenie.

Możliwość zastosowania art. 5 ust. 4 specustawy mieszkaniowej musi wynikać z dołączanej do wniosku o wydanie uchwały lokalizacyjnej koncepcji urbanistyczno­ architektonicznej (która ma m.in. uzasadniać przyjęte rozwiązania funkcjonalno ­przestrzenne). Nie może być ona jednak zupełnie uznaniowa, oderwana od ram prawnych (co zdarza się przy analizach urbanistycznych przeprowadzanych przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy). W tym miejscu pojawi się odwieczny dylemat związany z relacjami między przepisami prawnymi a konkretnymi działaniami urbanistycznymi (i takowymi analizami). Obie płaszczyzny muszą zostać zachowane, co w wymiarze odnoszącym się do analizy wspomnianego przepisu sprowadzać się będzie do następujących rekomendacji:

  • analiza urbanistyczna musi zostać przeprowadzona, jednakże zawsze przy jej przeprowadzaniu należy weryfikować zarówno treść studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, jak i miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (i ich zmian);
  • przez tereny wykorzystywane w przeszłości w określony sposób należy rozumieć tereny, które były tak wykorzystywane przed ostatnią zmianą sposobu ich zagospodarowania. Nie można tu brać pod uwagę terenów wykorzystywanych np. na cele przemysłowe przed kilkoma wcześniejszymi zmianami ich zagospodarowania;
  • zmiana funkcji danego terenu nie może być jednostronnie stwierdzana tylko na podstawie deklaracji konkretnego właściciela nieruchomości lub też np. zawartej przez niego umowy sprzedaży.

Gwarancja dostępu do szkół i przedszkoli

Kolejna sporna kwestia to wydawane przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) zaświadczenie dotyczące możliwości przyjęcia przez szkołę podstawową dzieci, które w przyszłości zamieszkają w planowanych budynkach mieszkaniowych. Realizowana inwestycja musi być bowiem zgodna ze standardami lokalizacji i realizacji inwestycji mieszkaniowych. Wśród tych warunków jest maksymalna odległość zabudowy mieszkaniowej do szkoły podstawowej i przedszkola. Co do zasady wynosi ona 3000 metrów, a w miastach, w których liczba mieszkańców przekracza 100 tys. - 1500 metrów. Przy czym stanowiąca punkt odniesienia szkoła musi być w stanie przyjąć nowych uczniów w liczbie dzieci stanowiącej nie mniej niż 7% planowanej liczby mieszkańców nowej inwestycji, a przedszkole - dzieci w liczbie stanowiącej nie mniej niż 3,5% planowanej liczby mieszkańców inwestycji.

Zgodnie z art. 17 ust. 3 specustawy spełnienie warunków w zakresie możliwości przyjęcia nowych uczniów w szkole podstawowej lub zapewnienia wychowania przedszkolnego dzieciom ocenia się na podstawie zaświadczenia wydawanego przez organ wykonawczy gminy. Problem polega na tym, czy organ może rzeczywiście wydać takie zaświadczenie w trybie przewidzianym przez ustawę z 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (dalej: k.p.a.).

Zgodnie bowiem z art. 217 k.p.a. zaświadczenie zawiera urzędowe potwierdzenie określonych faktów lub stanu prawnego. Pojawia się pytanie, czy w przedmiotowym przypadku określenie przyszłych możliwości przedszkola lub szkoły podstawowej stanowi tego rodzaju potwierdzenie, w rozumieniu procedury administracyjnej. Niektóre organy mają wątpliwości, przyjmując, że nie, a logiczną tego konsekwencją jest brak działania po złożeniu przez inwestora wniosku o zaświadczenie, o którym mowa w art. 17 ust. 3 specustawy mieszkaniowej. W konsekwencji uniemożliwia to dalsze procedowanie wniosku oraz podjęcie przez radę gminy uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej.

Lokalne standardy urbanistyczne

Kolejne ważne od strony praktycznej zagadnienie to uchwalanie lokalnych standardów urbanistycznych. Co do zasady obowiązują w gminie te ustawowe (patrz: ramka), jednakże rada każdej gminy może fakultatywnie uchwalić standardy lokalne. Uchwała rady w tej sprawie jest aktem prawa miejscowego.

W takiej uchwale może zmodyfikować (nie więcej niż o 50%) odległości i wartości wskazane w standardach ustawowych. Może też określić liczbę miejsc parkingowych niezbędnych do obsługi realizowanej inwestycji mieszkaniowej lub obowiązek zapewnienia dostępu do sieci ciepłowniczej. Większość uchwalanych lokalnych standardów ogranicza się do modyfikacji standardów ustawowych. Podejmowane są też próby uchwalenia standardów szerzej określających wskazane wytyczne, co przejawia się m.in. w:

  • różnicowaniu wskazanych wartości w poszczególnych obszarach gminy,
  • rozbudowywaniu wytycznych dotyczących określania miejsc parkingowych, dodawanie dodatkowych zastrzeżeń,
  • dodawaniu innych, nieprzewidzianych w specustawie wprost ograniczeń i zakazów zabudowy.

Pierwsze z wymienionych działań nie budzi większych wątpliwości. Ostatnie, merytorycznie w pełni uzasadnione, nie znajduje podstawy prawnej (chociaż trzeba również poczekać na orzeczenia sądowe, albowiem pomijając wykładnię prawną, tego rodzaju ograniczenia z perspektywy ochrony ładu przestrzennego byłyby bardzo pożądane). Dyskusyjne pozostaje drugie ze wskazanych działań. Ustawodawca używa zwrotu "liczba miejsc parkingowych". Nie można tego więc rozumieć np. jako "zasady sytuowania zabudowy mieszkaniowej przy miejscach parkingowych" (byłoby to zbyt daleko idące), ale już kategoryzowanie miejsc parkingowych określanych w uchwale w pełni mogłoby mieć miejsce.

Zakres stosowania lokalnych standardów

Z lokalnymi standardami - aktami prawa miejscowego wiąże się jeszcze jeden dylemat. Dotyczy on tego, czy standardy te obowiązują jedynie na terenie, na którym ma być realizowana inwestycja mieszkaniowa w rozumieniu specustawy, czy też obowiązują one na terenie całej gminy i powinny być brane pod uwagę np. przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy.

W tym miejscu trzeba wyjaśnić, że lokalne standardy urbanistyczne są prawem miejscowym, ale ściśle powiązanym z przepisami specustawy. Dlatego też należy przyjąć, że uchwalone przez radę gminy lokalne standardy urbanistyczne obowiązują tylko względem inwestycji realizowanych na podstawie specustawy. Obowiązują powszechnie w tym zakresie, że każdy, kto złoży wniosek o wydanie uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej na danym terenie, musi stosować się do uchwalonych przez gminę lokalnych standardów urbanistycznych.

dr Maciej J. Nowak

radca prawny, właściciel kancelarii dr Maciej Nowak w Szczecinie

Podstawa prawna

  • art. 5 ust. 4, art. 17 ust. 1 i 2 ustawy z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz.U. z 2018 r. poz. 1496)

  • art. 217 ustawy z 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz.U. z 2018 r. poz. 2096; ost. zm. Dz.U. z 2018 r. poz. 1629)

Przygotuj się do stosowania nowych przepisów!
Przygotuj się do stosowania nowych przepisów!

Poradnik prezentuje praktyczne wskazówki, w jaki sposób dostosować się do zmian w podatkach i wynagrodzeniach wprowadzanych nowelizacją Polskiego Ładu.

Tyko teraz książka + ebook w PREZENCIE
Źródło: Gazeta Samorządu i Administracji
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Sektor publiczny
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Jakie są przedmioty w liceum ogólnokształcącym (LO)?
    Jakie są przedmioty w liceum ogólnokształcącym? Jaki akt prawny wprowadza te przedmioty do programu nauczania w liceum?
    Gdzie znaleźć listę szkół prowadzących rekrutację uzupełniającą do liceum, technikum, zawodówki?
    Jak znaleźć liceum, technikum, szkołę zawodową prowadzącą rekrutację uzupełniającą?
    MEiN: rekrutacja uzupełniająca i odwołanie od wyniku rekrutacji do liceum, technikum, zawodówki
    Zgodnie z art. 130 ust. 1 ustawy - Prawo oświatowe młodzież przyjmuje się do publicznych szkół ponadpodstawowych po przeprowadzeniu postępowania rekrutacyjnego i postępowania uzupełniającego. Wskazane w ustawie kryteria są możliwe do spełnienia przez każdego ucznia publicznej szkoły podstawowej.
    Minister rolnictwa: 4-5 zł za 1 kg cukru. 10 zł za chleb to sianie paniki. Chyba, że wzrośnie cena gazu
    Mąki nam nie zabraknie, jesteśmy bezpieczni żywnościowo - zapewnił w piątek wicepremier, minister rolnictwa Henryk Kowalczyk. Mamy odpowiednie ilości zapasów cukru - dodał.
    Wczasy pod gruszą a wakacyjny wyjazd dziecka pracownika
    Wakacje, podobnie jak święta, to czas, w którym zainteresowanie pracowników możliwością uzyskania świadczeń z ZFŚS jest wzmożone. Wiąże się to z ponoszeniem w tym okresie większych wydatków związanych z organizacją wypoczynku rodzinnego oraz dla dzieci i młodzieży. Jakie środki mogą uzyskać pracownicy na te cele? Czy możliwe jest uzyskanie świadczenia zarówno na organizację wypoczynku własnego, jak i dziecka?
    Konferencja: Atom dla samorządu. Energetyka jądrowa szansą dla transformacji energetycznej Śląska i Zagłębia [13 września 2022 r.]
    Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia zaprasza do udziału w konferencji:
    Wykaz zajęć pedagogów, psychologów, terapeutów i doradców zawodowych [rozporządzenie z 22 lipca 2022 r.]
    Znany jest wykaz zajęć prowadzonych przez nauczycieli poradni psychologiczno-pedagogicznych oraz nauczycieli: pedagogów, pedagogów specjalnych, psychologów, logopedów, terapeutów pedagogicznych i doradców zawodowych. Wynika z ROZPORZĄDZENIA MINISTRA EDUKACJI I NAUKI z 22 lipca 2022 r. w sprawie wykazu zajęć prowadzonych bezpośrednio z uczniami lub wychowankami albo na ich rzecz przez nauczycieli poradni psychologiczno-pedagogicznych oraz nauczycieli: pedagogów, pedagogów specjalnych, psychologów, logopedów, terapeutów pedagogicznych i doradców zawodowych – Dz.U z 2022 r. Poz. 1610.
    Egzamin ósmoklasisty: Lista lektur w roku szkolnym 2022/2023 i 2023/2024
    Minister edukacji Przemysław Czarnek określił listę lektur wymaganych na egzaminie ósmoklasisty w roku szkolnym 2022/2023 i 2023/2024.
    Walka z rakiem: naukowcy opracowali mapę układu odpornościowego
    Opublikowano właśnie pierwszą mapę powiązań i komunikacji między wszystkimi komórkami układu immunologicznego. Dzięki takiej wiedzy mogą powstać nowe terapie raka, chorób zakaźnych i innych schorzeń.
    Wymagania dla egzaminu ósmoklasisty w roku szkolnym 2022/2023 i 2023/2024
    Minister Edukacji i nauki określił wymagania egzaminacyjne dla egzaminu ósmoklasisty przeprowadzanego w 2023 r. i 2024 r. Wynikają z rozporządzenia z 15 lipca 2022 r. (Dz.U z 2022 r. poz. 1591). Zawiera ono załącznik podzielony na trzy części:
    Postępowania dyscyplinarne wobec nauczycieli – od niewłaściwego słowa po uwodzenie. Anonimy na nauczycieli
    Przybywa postępowań wyjaśniających i dyscyplinarnych wobec pedagogów. Czego dotyczą?
    Czy można zmienić deklarację CEEB, aby dostać dodatek węglowy 3000 zł?
    Po wprowadzeniu dodatku węglowego 3000 zł wzrosło zainteresowanie Polaków korygowaniem wpisów w ewidencji CEEB tak, aby do zgłoszonego np. pieca gazowego dodać piec opalany węglem. Albo zgłosić w ewidencji, że wcześniej zgłoszony taki piec jest głównym źródłem ogrzewania domu. Przed nadużyciami w tym zakresie przestrzega rzecznik Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego (GUNB).
    5,323 mld zł rekompensaty za zamrożenie taryfy na gaz w 2022 r. dla sprzedawcy gazu PGNiG Obrót Detaliczny
    Największy detaliczny sprzedawca gazu, PGNiG Obrót Detaliczny otrzymało 2,495 mld zł na poczet rekompensaty za zamrożenie taryfowych cen gazu - poinformowało 2 VIII 2002 r. PGNiG. Łącznie od 7 marca 2022 r. spółka otrzymała już 5,323 mld zł z tego tytułu.
    Wolne miejsca na uczelniach 2022 r. / 2023 r.
    Największym zainteresowaniem studentów cieszą się takie kierunki jak: informatyka, psychologia, prawo. Czy są jeszcze wolne miejsca?
    Wszystko o zwrocie akcyzy za paliwo rolnicze [Kompendium]
    Do 31 sierpnia 2022 r. wnioski o zwrot akcyzy za paliwo rolnicze. Zwrot podatku akcyzowego zawartego w cenie oleju napędowego wykorzystywanego do produkcji rolnej w pytaniach i odpowiedziach.
    Obniżka limitu amortyzacji samochodów osobowych ze 150 000 zł na 100 000 zł
    Od 1 stycznia 2026 r. limit amortyzacji samochodów spalinowych zostanie obniżony ze 150 000 zł na 100 000 zł. Dotyczy to samochodów mających emisję CO2 równą lub wyższą niż 50 g na kilometr.
    Prezes PKP Cargo: Damy radę przewieźć węgiel z portów przed zimą [WYWIAD]
    Przewóz tego surowca to teraz dla nas priorytet. Ale zrywanie kontraktów na transport innych towarów będzie ostatecznością. Jednocześnie poprawiamy wyniki, w 2022 r. chcemy wyjść przynajmniej na zero – mówi Dariusz Seliga, prezes PKP Cargo.
    Polacy chcą kryterium dochodowego dla dopłat do węgla, prądu i gazu [Sondaż]
    Rząd powinien dofinansować zakup nie tylko węgla, lecz także innych paliw. Jednocześnie potrzebne jest wprowadzenie kryterium dochodowego - wynika z sondażu United Surveys dla DGP i RMF FM.
    Prognoza: Koszt ogrzania mieszkania 55 m2 wzrośnie z 1582 zł do 2028 zł w 2023 r. Będą dopłaty dla ciepłowni? Zamrożenie cen prądu i gazu?
    Sytuacja w sektorze energetycznym ma być jednym z tematów poruszanych na wtorkowym posiedzeniu rządu; wg "Dziennika Gazety Prawnej" minister klimatu i środowiska Anna Moskwa może przedstawić na posiedzeniu projekt ustawy zakładającej dopłaty na zakup paliwa przez polskie ciepłownie.
    Limit amortyzacji od 2026 r. zależy od emisji CO2 przez samochód spalinowy [ustawa w PDF]
    Ustawa z dnia 2 grudnia 2021 r. o zmianie ustawy o elektromobilności i paliwach alternatywnych oraz niektórych innych ustaw zmieniła limity amortyzacji dla samochodów osobowych.
    Pekao: dla nowych klientów 7% na koncie oszczędnościowym przez pół roku [1 sierpnia – 16 października 2022 r.].
    Bank Pekao wprowadził promocję polegającą na 7 proc. oprocentowaniu środków na koncie oszczędnościowym. Oferta ma obowiązywać przez pół roku od otwarcia konta. Jest przeznaczona dla nowych klientów banku.
    Rachunki za obiady w szkole wyższe o 40 zł więcej za jedno dziecko
    Dyrektorzy szkół i przedszkoli mają dla rodziców i opiekunów swoich uczniów przykrą niespodziankę od września: to rosnące rachunki za wyżywienie.
    Ustalanie granic gmin i miast, nowe miasta [projekt rozporządzenia]
    Ile gmin, powiatów i województw znajduje się na mapie administracyjnej Polski? Jakie są ich granice? Ile miejscowości posiada status miasta? Pamiętajmy, by przytaczając powyższe dane uwzględniać rok, którego one dotyczą. Jak się bowiem okazuje, liczby te nie są stałe.
    Ilu nauczycieli zetknęło się z mobbingiem? [Ankieta]
    Nastroje w oświacie są złe, co przekłada się na wzajemne relacje osób zatrudnionych w placówkach – oceniają nauczyciele. Nie każda nieprawidłowość oznacza mobbing – zastrzegają prawnicy.
    PKO BP: 20% kredytobiorców złożyło wnioski o wakacje kredytowe
    20 proc. klientów PKO BP mających kredyt hipoteczny w złotych skorzystało z wakacji kredytowych - poinformował bank. Zachęca swoich klientów do korzystania z bankowości elektronicznej.