REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Mieszkania bezczynszowe, czyli złudna wizja niepłacenia czynszu

RynekPierwotny.pl
Portal internetowy poświęcony nowym nieruchomościom
Mieszkania bezczynszowe, czyli złudna wizja nie płacenia czynszu./ fot. Fotolia
Mieszkania bezczynszowe, czyli złudna wizja nie płacenia czynszu./ fot. Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Pojęcie mieszkań bezczynszowych funkcjonuje na rodzimym rynku nieruchomości, zarówno w segmencie pierwotnym jak i wtórnym mieszkaniówki, już od dość dawna. Kusząca perspektywa zaoszczędzenia nawet kilkuset złotych miesięcznie z racji niepłacenia czynszu, to silny magnes przyciągający wielu amatorów własnego „M”. Pytanie, perspektywa na ile realna.

Czynsz administracyjny, czyli co to właściwie jest?

Aby określić znaczenie pojęcia „mieszkania bezczynszowego”, najpierw należy zdefiniować znaczenie samego czynszu administracyjnego. Składa się on z dwóch części: niezależnej oraz zależnej od instytucji zarządzającej osiedlem mieszkaniowym, czy to spółdzielni mieszkaniowej, czy to zarządu wspólnoty mieszkaniowej, względnie firmy zarządzającej.

REKLAMA

REKLAMA

Do opłat niezależnych od zarządu zalicza się opłaty za media, a więc te, na które wpływ mają sami lokatorzy, i które muszą być co miesiąc opłacone w wysokości odpowiadającej poziomowi zużycia. Chodzi więc przede wszystkim o centralne ogrzewanie (w przypadku gdy jest miejskie lub pochodzące z osiedlowej kotłowni), energię elektryczną zużywaną w częściach wspólnych, wywóz śmieci, a opcjonalnie także koszt wody i odprowadzania ścieków. W spółdzielniach mieszkaniowych dochodzi jeszcze podatek od nieruchomości.

Z kolei opłaty zależne od administracji, to w pierwszym rządzie wynagrodzenie firmy zarządzającej, zarządu wspólnoty lub osób zatrudnionych w spółdzielni mieszkaniowej. Następnie zalicza się tu fundusz remontowy, koszty sprzątania posesji, drobnych napraw, czy ubezpieczenia.

Bezczynszowe, czyli jakie?

Pojęcie „bezczynszowe” jednoznacznie sugeruje, że szczęśliwy właściciel takiego lokum co miesiąc zaoszczędza bez problemu kilkaset złotych na czynszu, którego po prostu nie będzie. Niestety, nic bardziej mylnego. Faktycznie jako „bezczynszowe” określamy takie mieszkania, które nie są obciążone co miesiąc tylko opisanymi powyżej opłatami zależnymi od administracji, czyli głównie kosztami pracy zarządu, ewentualnie firmy zarządzającej, funduszu remontowego i sprzątania. Rachunków niezależnych od administracji niestety nikt za nas nie zapłaci, więc one same z siebie tworzą już coś w rodzaju comiesięcznego czynszu.

Pytanie jednak, jak uniknąć kosztów zależnych od zarządu, by mieszkaniom i całemu osiedlu nadać pożądany, acz nie do końca zasadny status „bezczynszowych”. W wielu dotychczasowych publikacjach dotyczących tzw. mieszkań bezczynszowych można na ten temat znaleźć cały szereg dość ciekawych teorii. Na przykład takich, według których to sami mieszkańcy decydują o nie powołaniu wspólnoty mieszkaniowej i jej zarządu, rezygnacji z wynajęcia firmy zarządzającej, a następnie zgodnie dogadują się co do metodyki rozwiązywania sytuacji kryzysowych, a więc takich kiedy np. trzeba dokonać pilnej naprawy lub remontu, albo od czasu do czasu posprzątać na osiedlu. Innym kompletnym nonsensem jest też spotykana w mediach teza, jakoby mieszkania „bezczynszowe” były zazwyczaj droższe od tych „czynszowych”, ponieważ później generują niższe koszty. Niestety, kwestia tzw. lokali bezczynszowych jest nieco bardziej złożona, a co ciekawe przynajmniej w pośredni sposób regulowana ustawowo. 

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Decydująca wielkość wspólnoty

REKLAMA

Jedynym czynnikiem decydującym o możliwości zakwalifikowania inwestycji deweloperskiej do tzw. „bezczynszówek” jest liczebność wspólnoty mieszkaniowej. Dla porządku przypomnijmy, że nie powstaje ona bynajmniej w wyniku widzimisię właścicieli lokali, ale z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu.

Z kolei w potocznym języku prawniczym funkcjonują dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych – „mała” oraz „duża”, wynikające z zapisów ustawy o własności lokali. Zasadnicza różnica między nimi jest taka, że mała wspólnota liczy sobie maksymalnie siedem lokali, natomiast duża minimum osiem. Czym różnią się one oprócz liczebności?

Przede wszystkim tym, że w przypadku małej wspólnoty jej zarząd dokonuje się na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego o współwłasności. Nie ma więc obowiązku powoływania odrębnego zarządu ani też zatrudniania zarządcy. Czynności zarządcze są bowiem realizowane bezpośrednio przez współwłaścicieli. Dlatego też w tym przypadku odpadają niektóre wymienione w ustawie koszty zarządu nieruchomością wspólną, dotyczące wynagrodzenia członków zarządu lub zarządcy, czy też wydatki na utrzymanie porządku i czystości, czym zazwyczaj również zajmują się sami mieszkańcy. Zazwyczaj nie powołuje się też w małych wspólnotach funduszu remontowego, a koszty ewentualnych napraw czy remontów są pokrywane ze zbiórek organizowanych przez właścicieli spontanicznie tylko w razie wystąpienia konkretnej potrzeby.

Sytuacja wygląda zupełnie inaczej w przypadku dużej wspólnoty mieszkaniowej, która jest ustawowo zobligowana do powołania zarządu, a następnie ponoszenia kosztów wynagradzania jego członków. Opcjonalnie właściciele mogą też powierzyć zarządzanie profesjonalnemu zarządcy. W przypadku dużych wspólnot raczej trudno sobie także wyobrazić eliminację instytucji funduszu remontowego czy gospodarza domu zajmującego się utrzymaniem porządku i czystości.

Złudna wizja dobrodziejstwa mieszkań bezczynszowych 

Nadawanie lokalom mieszkalnym przypisanym do małych wspólnot statusu „bezczynszowych” jest więc oczywistą nadinterpretacją, wymyśloną najprawdopodobniej przez deweloperów na potrzeby działań marketingowych. Comiesięczne koszty zamieszkiwania w tzw. osiedlach bezczynszowych pomniejszone są de facto jedynie o wydatki na utrzymanie zarządu, które przy dużych wspólnotach i kosztach rozłożonych na kilkudziesięciu i więcej właścicieli nie stanowią dla nich istotnego obciążenia domowego budżetu.

Z kolei brak funduszu remontowego to także dość ryzykowne rozwiązanie. Co prawda nie ma konieczności uiszczania co miesiąc drobnej kwoty, ale kiedy przyjdzie co do czego, czyli np. do poważniejszej awarii lub konieczności większego remontu, zaledwie kilku właścicieli tzw. lokali bezczynszowych musi wyłożyć jednorazowo często pokaźną kwotę. Jeżeli dodatkowo zdecydują oni o nie zatrudnianiu firmy sprzątającej, dochodzi kolejny nie lada problem do rozwiązania.

Jednak potencjalnie największy kłopot z tzw. mieszkaniami bezczynszowymi wynika z innej kwestii. W przypadku małej wspólnoty mieszkaniowej, w ramach której takie lokale funkcjonują, dotyczące jej przepisy o współwłasności wymagają zgody wszystkich właścicieli lokali do realizacji czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu. Jeżeli więc przykładowo powstanie konieczność przeprowadzenia remontu dachu, sprzeciw choćby jednego z włwłaścicieli może spowodować spory problem dla pozostałych. Tego typu sytuacje nie mają prawa przytrafić się w dużych wspólnotach, gdzie uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów.   

Stąd też przed podjęciem decyzji o kupnie mieszkania reklamowanego jako „bezczynszowe”, warto bardzo starannie przestudiować przedmiotowy temat i przypadek konkretnej inwestycji, by już post factum nie okazało się, że to co miało być dobrodziejstwem, okazało się niestety kłopotem.

Opracowanie materiału: ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Autopromocja

REKLAMA

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Sektor publiczny
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Jak stosować rozporządzenie o pracach domowych? Co jest jasne? Co budzi wątpliwości? [min B. Nowacka, 1 kwietnia 2024 r.]

    Wątpliwości dotyczą trzech definicji wykorzystanych w rozporządzeniu - nauczyciela i uczniowie nie mają wskazówek jak je rozumieć i stosować.

    Rozbijanie garnka na plecach i chłostanie rózgą. Znasz te stare kaszubskie zwyczaje wielkanocne?

    Jak kiedyś obchodzono Wielkanoc na Kaszubach? Czym był tzw. Płaczëbóg? Co jadano na świąteczne śniadanie? 

    Znasz te wielkanocne zwyczaje z Górnego Śląska? Jeden z nich jest na krajowej liście niematerialnego dziedzictwa kulturowego

    Jakie zwyczaje wielkanocne panują na Górnym Śląsku? Niektóre z nich znane są tylko w jednej miejscowości. Słyszeliście o paleniu żuru, kulaniu jaj czy bramie z wydmuszek? 

    Dentysta na NFZ 2024 – jakie zabiegi? Jeszcze w tym roku więcej świadczeń gwarantowanych! [projekt rozporządzenia]

    Chyba większość osób leczy w Polsce zęby prywatnie, ale trzeba wiedzieć, że można to zrobić również w ramach ubezpieczenia zdrowotnego, czyli – jak to się mówi potocznie „na NFZ”. Lista takich refundowanych świadczeń stomatologicznych jest całkiem długa. Trzeba tylko znaleźć dentystę (stomatologa), który ma podpisaną umowę z NFZ na udzielanie świadczeń stomatologicznych. Przedstawiamy listę świadczeń gwarantowanych (refundowanych przez NFZ) z zakresu leczenia stomatologicznego obowiązujących teraz, a także informujemy o projekcie rozporządzenia, które ma wydłużyć listę tych świadczeń - najprawdopodobniej jeszcze w 2024 roku.

    REKLAMA

    Bilety na EURO 2024 dla kibiców z Polski - sprzedaż od 28 marca. Gdzie można kupić? Jakie ceny?

    W dniu 28 marca 2024 r. o godzinie 14.00 rozpocznie się sprzedaż biletów dla kibiców reprezentacji Polski na turniej finałowy piłkarskich mistrzostw Europy Euro 2024. Sprzedaż potrwa do 8 kwietnia i prowadzona jest wyłącznie przez UEFA. Będzie dostępna na portalu euro2024.com.

    Rusza program "Aktywna Szkoła" 2024

    Rusza program "Aktywna Szkoła" 2024 - informuje Ministerstwo Sportu i Turystyki. Wnioski samorządy przygotują we współpracy ze szkołami. Program ma na celu aktywizację społeczności wokół obiektów sportowych, które były dotychczas niedostępne.

    Rząd: Dyplom MBA z Collegium Humanum nie pozwoli zasiąść w radzie nadzorczej spółki Skarbu Państwa

    Centrum Informacyjne Rządu poinformowało 27 marca 2024 r., że w procesie opiniowania kandydatów do rad nadzorczych dyplomy MBA uzyskane w Collegium Humanum nie będą uznawane przez Radę ds. spółek z udziałem Skarbu Państwa i państwowych osób prawnych.

    Prof. Szukalski: Łódź i Poznań już są na etapie demograficznego zjazdu

    Prof. Piotr Szukalski, demograf z Uniwersytetu Łódzkiego w rozmowie z PAP o kondycji polskich miast i ich przyszłości demograficznej. 

    REKLAMA

    Wielkanoc 2024. Ile wolnego mają uczniowie na święta? Kiedy kolejne dni wolne?

    Wolne na święta. Wielkanocna przerwa w nauce zacznie się już od czwartku 28 marca. Uczniowie do zajęć wrócą 3 kwietnia. Kiedy będą następne dni wolne? 

    MEN: Powstał zespół ds. praw i obowiązków ucznia. Zespół będzie pracował nad powołaniem ogólnopolskiego rzecznika praw ucznia

    W Ministerstwie Edukacji Narodowej powołano zespół ekspercki ds. praw i obowiązków ucznia. Zespół będzie pracował nad zmianami ustawowymi dotyczącymi praw ucznia, a także powołania rzecznika praw ucznia.

    REKLAMA