Podział gruntu: można oddać działkę zamiast pieniędzy

Od 21 października będą obowiązywały znowelizowane przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2007 r. nr 173, poz. 1218), które wprowadzą przyspieszone postępowania w sprawie podziałów i wywłaszczeń gruntów i usprawnią obrót nieruchomościami komunalnymi. Nowe przepisy wprowadzają korzystne rozwiązania dla właścicieli działek położonych w gminach, w których pobierane są opłaty adiacenckie.

Niższe koszty podziału

- Nowelizacja zmniejsza maksymalną wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości po jej podziale, z dotychczasowych 50 proc. do 30 proc. różnicy wartości nieruchomości pomiędzy stanem sprzed i po podziale - wyjaśnia Tomasz Kurek, partner kierujący departamentem nieruchomości i budownictwa w Kancelarii CMS Cameron McKenna Dariusz Greszta.

Zdaniem Andrzeja Porawskiego, dyrektora Biura Związku Miast Polskich, zmiana ta nie będzie miała dużego znaczenia praktycznego.

- Dziś opłata adiacencka nie jest powszechna, bowiem ustawa uzależnia jej pobieranie od decyzji rady gminy. To ona musi ustalić jej stawkę. Jeśli rada nie podjęła uchwały w tej sprawie, nie można jej pobierać - mówi Andrzej Porawski.

Trzy lata na ustalenie opłaty

Opłata adiacencka może być ustalona przez gminę w ciągu trzech lat od dokonania podziału nieruchomości. Do tej pory przepisy nie określały jednak, od kiedy dokładnie ma biec ten termin. Nowelizacja wyraźnie wskazuje, że będzie on rozpoczynał się w dniu, w którym decyzja gminy zatwierdzająca projekt podziału danej nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.

Ze zmian zasad naliczania opłat mogą nie być zadowolone same gminy, bo oznacza to dla nich mniejsze dochody. Zdaniem autorów noweli obniżka opłat adiacenckich jest konieczna. Często bowiem opłata ta zbiega się z opłatą planistyczną, pobieraną w związku ze wzrostem wartości na skutek uchwalenia lub zmiany planu miejscowego. Jednocześnie organ wykonawczy gminy jest zobowiązany jedynie do wydania decyzji zatwierdzającej podział, a wszelkie związane z nim koszty pokrywa i tak zainteresowany.

Działka zamiast opłaty

Oprócz niższych opłat adiacenckich zmienione przepisy przewidują ponadto możliwość jej uiszczenia w naturze, poprzez przeniesienie na gminę praw do działki powstałej w wyniku podziału. Takie rozliczenie będzie jednak możliwe tylko w przypadku scalenia i podziału nieruchomości.

- Będą to przepisy martwe. Mało kto zdecyduje się na przekazanie działki gminie. Dzisiaj wartość nieruchomości ciągle rośnie i ludzie są bardziej skłonni do nabywania gruntów niż pozbywania się ich - uważa Katarzyna Maziarska z Urzędu Gminy Wiązowna.

Decyzja należy do wójta

Opłaty adiacenckie pobiera się nie tylko przy podziale i scalaniu gruntów. Stosuje się je również do nieruchomości (bez względu na ich rodzaj i położenie), jeżeli urządzenia infrastruktury technicznej, z której korzystają, zostały wybudowane z udziałem środków gminnych lub Skarbu Państwa (według nowelizacji także środków UE). Opłat nie można pobierać od nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne.

Budowa infrastruktury technicznej to w myśl ustawy o gospodarce nieruchomościami nic innego jak urządzenie albo modernizacja drogi przebiegającej obok działki. Może to być także wybudowanie przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. Decyzję o ustaleniu opłaty adiacenckiej wydaje wójt burmistrz lub prezydent miasta każdorazowo po wybudowaniu drogi czy podłączeniu kanalizacji. Z kolei jej procentową wysokość ustala rada gminy w drodze uchwały. Wartość nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa rzeczoznawca majątkowy.

Na poczet opłaty zalicza się wartość świadczeń wniesionych przez właściciela lub użytkownika wieczystego przy okazji realizacji inwestycji. Mogą to być pieniądze lub świadczenie w naturze, np. część działki czy żwir do budowy drogi. Gdy tak poniesione koszty będą równe lub wyższe od ustalonej opłaty adiacenckiej, nie trzeba będzie jej w ogóle uiszczać. Nie można jednak domagać się nadwyżki.

Tylko dla aglomeracji

- Opłaty adiacenckie to doskonały sposób na współfinansowanie rozbudowy drogiej infrastruktury technicznej, szczególnie w sytuacji, gdy gmina nie ma wystarczających dochodów własnych - mówi Andrzej Porawski. Większość gmin jednak z niego nie korzysta.

- Obowiązujący system opłat adiacenckich funkcjonuje dobrze w dużych miejscowościach i ich okolicach. Mimo że mamy odpowiednią uchwałę, to nie jesteśmy w stanie z nich skorzystać, bo nakłady związane z przygotowaniem wycen gruntów niejednokrotnie przekraczają wartość opłaty - wyjaśnia Zbigniew Wronowski, zastępca burmistrza Gniewa. Dodaje on, że konieczne jest stworzenie efektywniejszej metody współfinansowania inwestycji gminnych przez ich mieszkańców.

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Opłaty od wzrostu wartości nieruchomości

PRZYKŁAD:

JAK SIĘ NALICZA OPŁATĘ ADIACENCKĄ

Wartość działki przed wybudowaniem wodociągu i kanalizacji wynosiła 100 tys. zł. Po zakończeniu inwestycji jej cena wzrosła do 140 tys. zł. Jeżeli rada gminy podjęła uchwałę o pobieraniu opłat adiacenckich w wysokości 50 proc. wzrostu wartości nieruchomości, to kwotę opłaty wylicza się od różnicy wynoszącej 40 tys. zł. Zgodnie z tym 40 tys. zł pomnożone przez 50 proc. daje 20 tys. zł, które musi wpłacić do kasy gminy właściciel działki.

SŁOWNIK

OPŁATA ADIACENCKA - podzielona jest na dwa rodzaje: opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego lub opłatę z tytułu wzrostu wartości wskutek budowy urządzeń infrastruktury technicznej. Kwoty te właściciel nieruchomości musi przekazać gminie, która finansowała inwestycję lub na obszarze której znajduje się podzielona nieruchomość.

ADAM MAKOSZ

adam.makosz@infor.pl