Ustawa o krajowym zasobie nieruchomości – jakie są jej podstawowe założenia?

Mieszkanie Plus w ramach prawnych

Program Mieszkanie Plus po długich miesiącach doczekał się interpretacji prawnej, przez co wreszcie dysponuje konkretną koncepcją realizacji swojej misji. Dotychczas program realizowany jest w ramach komercyjnego przedsięwzięcia przez BGK Nieruchomości. Teraz dochodzi regulowany ustawą o KZM pomysł zaangażowania do rządowego programu przedsiębiorców, który wg. założeń ma ruszyć pełną parą z początkiem 2018 roku. BGKN w ramach części komercyjnej programu rozpoczął już realizację ponad tysiąca lokali w kilku lokalizacjach, m.in. w Białej Podlaskiej, Jarocinie, Wałbrzychu, Pruszkowie i Gdyni. Znacznie więcej, bo około 10 tys. lokali jest już na etapie przygotowań – tłumaczy Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. BGKN dysponuje obecnie budżetem 5 mld. zł przeznaczonym na inwestycje w ramach Mieszkania Plus, jednak z perspektywą jego zwielokrotnienia w przyszłości.

Z kolei ustawa o KZN jest wypełnieniem rządowej deklaracji zaangażowania do programu przedsiębiorców z branży deweloperskiej, ale także spółdzielni mieszkaniowych, TBS-ów, czy innych specjalistycznych podmiotów gospodarczych, gdyby takowe zdecydowały się na akces do programu. Czy tego typu oferta okaże się na tyle atrakcyjna by wzbudzić powszechną akceptację i zainteresowanie właściwych uczestników rynku?

Krajowy Zasób Nieruchomości, czyli nie tylko bank ziemi  

Kwintesencją ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości jest powołanie do życia i określenie zasad funkcjonowania przedmiotowej instytucji o charakterze państwowej osoby prawnej. KZN będzie sprawował funkcję banku ziemi, a ściślej swoistego rejestru wszelkich nieruchomości zakwalifikowanych do realizacji programu Mieszkanie Plus. Trafią zatem do niego grunty oraz inne nieruchomości państwowe pozostające dotychczas w zasobach spółek Skarbu Państwa, Agencji Mienia Wojskowego, Agencji Nieruchomości Rolnych, Lasów Państwowych czy wreszcie jednostek samorządu terytorialnego.

Zobacz: Gospodarka komunalna

Jak tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl zadaniem KZN będzie przede wszystkim gospodarowanie powierzonymi nieruchomościami z nadrzędnym celem finalnego przeznaczenie ich pod budowę mieszkań o atrakcyjnym czynszu, regulowanym osobnym rozporządzeniem. Prezes KZN według przepisów ustawy będzie organizował i ogłaszał przetargi na oddanie w użytkowanie wieczyste pozostających w jego gestii gruntów. Wyłonieni w ramach przetargów operatorzy wybudują na pozyskanych gruntach mieszkania w ramach programu Mieszkanie Plus.

Co istotne, grunty będą oferowane na przetargach po cenie rynkowej, a przywilejem nabywcy będzie możliwość spłaty należności w dogodnych ratach. Ponadto 20 proc. powierzchni budynków będą mogły stanowić lokale komercyjne, a 30 proc. mieszkalnej powierzchni użytkowej mieszkania stricte deweloperskie, które operator będzie mógł wynająć po cenach rynkowych lub sprzedać od ręki. Reszta lokali mieszkalnych będzie przeznaczona pod wynajem w ramach Mieszkania Plus z opcją dojścia do własności w przypadku tak zakontraktowanych lokali.

Po zrealizowaniu inwestycji operator przeprowadzi za pośrednictwem KZN nabór najemców według ściśle określonych zasad. Przede wszystkim mają być preferowane rodziny z dziećmi, osoby słabiej uposażone, niepełnosprawne, repatrianci, seniorzy powyżej 65 roku życia, czy też osoby, które utraciły dach nad głową wskutek działania żywiołu, katastrofy budowlanej, wywłaszczenia itp. Do zadań operatora będą następnie należały wszelkie czynności zarządzania wybudowanymi i zasiedlonymi budynkami mieszkalnymi. Nad prawidłowością procesu najmu czuwać ma KZN. Dotyczy to m.in. zgodnych z przepisami warunków zawierania i rozwiązywania umów najmu, wysokości pobieranych, urzędowo określanych tzw. czynszów normatywnych, czy też opłat eksploatacyjnych. 

Równanie z wieloma niewiadomymi

Tymczasem, zdaniem eksperta portalu RynekPierwotny.pl, poza zdecydowanie optymistycznymi wizjami misji KZN artykułowanymi przez przedstawicieli Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa, jak na razie w reakcji na nowe regulacje nie za bardzo widać rynkową euforię, zwłaszcza w gremiach deweloperów. A wszystko wskazuje na to, że to właśnie od ich decyzji ma zależeć potencjał Mieszkania Plus, by nie powiedzieć, że być albo nie być rządowego programu.

Tym samym pierwsza i zasadnicza wątpliwość dotyczy kwestii wystarczającej liczby inwestorów skłonnych zainwestować własne środki w program Mieszkanie Plus, tak by ten osiągnął w przewidywalnej przyszłości zadowalającą i pożądaną zdolność operacyjną. Czy budowa mieszkań pod „tani” wynajem na gruncie przejętym od KZN po stawce rynkowej, to gwarancja dobrego interesu? Zwłaszcza w sytuacji, w której inwestor zaangażowany w program będzie musiał się podporządkować z góry narzuconym regułom, stawkom czynszu, czy wreszcie ścisłej kontroli ze strony KZN. Z kolei za wszelkie, nawet nie zamierzone uchybienia grozić będą materialne konsekwencje w postaci dotkliwych kar administracyjnych.

Prawdopodobnie dość trudno też będzie skalkulować rentowność tego typu przedsięwzięcia deweloperskiego na podstawie ustawowej gwarancji, że przy określaniu wysokości czynszu uwzględniany będzie również racjonalny zysk inwestora. Jak powszechnie wiadomo, wyrażenie „racjonalny” należy do grupy pojęć typowo względnych.

Z kolei swoistą zachętą dla inwestorów ma być pula mieszkań o łącznej powierzchni 30 proc. całkowitej powierzchni mieszkalnej budynku, którą będą oni mogli dowolnie komercyjnie zagospodarować. Czy jednak znajdą się chętni na kupno mieszkania w inwestycji zrealizowanej pod szyldem Mieszkania Plus, czy tym bardziej na wynajem po stawkach rynkowych? Zapewne za jakiś czas, może już w perspektywie kilku miesięcy, pojawią się odpowiedzi na zasadnicze kwestie budzące dziś szereg wątpliwości co do perspektyw efektywności działania zapisów ustawy o KZN. Do tego czasu będzie ona niestety w co najmniej kilku istotnych punktach przypominać równanie z wieloma niewiadomymi.       

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

www.rynekpierwotny.pl