REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Własnościowe spółdzielcze czy „hipoteczne”? Jakie są różnice i na co warto zwrócić uwagę kupując mieszkanie w jednej z dwóch opcji?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
RynekPierwotny.pl
Portal internetowy poświęcony nowym nieruchomościom
Własnościowe spółdzielcze czy „hipoteczne”? Jakie są różnice i na co warto zwrócić uwagę kupując mieszkanie w jednej z dwóch opcji?/ fot. Fotolia
Własnościowe spółdzielcze czy „hipoteczne”? Jakie są różnice i na co warto zwrócić uwagę kupując mieszkanie w jednej z dwóch opcji?/ fot. Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Dylemat wyboru między lokum spółdzielczym czy własnościowym w dzisiejszych czasach dysponuje już zdecydowanie skromniejszym wymiarem aniżeli jeszcze kilkanaście lat temu. Mimo wszystko jednak, dopóki instytucja spółdzielczego prawa do lokalu w Polsce istnieje w jakiejkolwiek formie, temat będzie pozostawał jak najbardziej aktualny.

Różnice pomiędzy klasyczną, określaną często mianem „hipotecznej”, odrębną własnością nieruchomości mieszkaniowej, a spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, od dawna wydają się w dużym stopniu iluzoryczne. W praktyce tego typu teza może się wydawać w pełni zasadna, skoro obydwa prawa są identycznie zbywalne, podlegające dziedziczeniu czy egzekucji. Co więcej, w obu przypadkach umowy kupna – sprzedaży zawierane są w formie aktu notarialnego i dla obojga praw zakłada się księgi wieczyste.

REKLAMA

REKLAMA

Jednak jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl, wg zapisanej w Kodeksie cywilnym (KC) definicji prawo własności jest jednym z praw rzeczowych, dających właścicielowi pełne prawo do dysponowania oraz rozporządzania rzeczą z wyłączeniem innych osób, co sprawia, że dysponuje najsilniejszym rodzajem uprawnień przysługujących posiadaczowi tego prawa.

Z kolei spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest jedynie wymienionym w KC jednym z ograniczonych praw rzeczowych, które regulują przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Uprawnia ono jedynie jego posiadacza do korzystania z lokalu i rozporządzania nim, jednak nie przyznaje mu prawa własności, ponieważ rzeczywistym właścicielem mieszkania spółdzielczego pozostaje spółdzielnia mieszkaniowa.

Ustawa z 14 czerwca 2007 o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw zniosła możliwość ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Wobec tego spółdzielnie zobowiązane są do zbywania nowych lokali wyłącznie z prawem własności.

REKLAMA

Z kolei nabywca spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na rynku wtórnym również dysponuje przywilejem przekształcenia go w prawo własności i wyodrębnienia lokalu, pod warunkiem jednak, że spółdzielnia jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu pod budynkiem. Dlatego też bezwzględnym warunkiem decyzji nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinno być przedstawienie przez sprzedającego zaświadczenia ze spółdzielni o możliwości wyodrębnienia lokalu, jeśli ten nie ma dotychczas założonej księgi wieczystej. Taki dokument jednoznacznie potwierdza bowiem w pełni uregulowany stan prawny własności gruntu, na którym budynek mieszkalny został posadowiony.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Z kolei w momencie wyodrębnienia choćby jednego lokalu wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa, natomiast spółdzielnia pozostaje instytucją zarządzającą budynkiem i częściami wspólnymi.

Jak tłumaczy Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl różnice pomiędzy statusem własnościowym a spółdzielczym własnościowym lokalu nie są więc, przy dzisiejszym stanie prawnym, specjalnie odczuwane.

Zobacz: Postępowanie administracyjne

Z biegiem czasu wolumen lokali stricte spółdzielczych będzie się stopniowo marginalizował, aż do ich całkowitej eliminacji na rzecz odrębnej własności. Póki co jednak, na ich korzyść przemawiają istotnie tańsze koszty utrzymania, a więc możliwość naliczania niższych stawek czynszów administracyjnych. Wynika to z faktu nieporównywalnie większej zasobności spółdzielni, które w przeciwieństwie do zazwyczaj kameralnych wspólnot zarządzają najczęściej liczonymi w setkach lokalami, a poza tym prowadzą lukratywne działalności gospodarcze, z których zyski przeznaczają na utrzymanie swoich zasobów mieszkaniowych.

Z drugiej strony w przypadku mieszkań spółdzielczych jakiekolwiek inne ich wykorzystanie niż na cele mieszkalne wymaga zgody spółdzielni. Dotyczy to nie tylko zmiany statusu lokalu na stricte użytkowy, ale także podjęcia w nim większości, nawet mało uciążliwych rodzajów działalności gospodarczych. Z kolei mieszkaniem z odrębną własnością można dowolnie dysponować bez pytania kogokolwiek o zdanie, pod warunkiem jedynie zachowania elementarnych zasad współżycia społecznego.

Warto też wiedzieć, że status posiadacza jakiegokolwiek (własnościowego bądź lokatorskiego) spółdzielczego prawa do lokalu podlega ustawie o ochronie lokatorów, w przeciwieństwie do właściciela nieruchomości. Stąd dużo mniejszy wachlarz możliwości egzekwowania zaległych czynszów przez spółdzielnię niż wspólnotę mieszkaniową. Ta ostatnia w skrajnych przypadkach dysponuje zapisanym w Ustawie o własności lokali prawem do żądania w trybie procesowym sprzedaży lokalu w drodze licytacji, jeżeli nie ma innej możliwości wyegzekwowania długów i zaległych opłat czynszowych od swego członka – właściciela mieszkania.  

Co ciekawe, sam rynek nieruchomości mieszkaniowych nie różnicuje praktycznie w najmniejszym nawet stopniu pod względem cenowym nieruchomości mieszkaniowych (odrębnej własności) i spółdzielczych własnościowych praw do lokalu. To ten fakt właśnie najlepiej świadczy o czysto iluzorycznej różnicy pomiędzy tzw. pełną a spółdzielczą własnością mieszkaniową. Mimo wszystko, przed podjęciem ostatecznej decyzji kupna mieszkania z całą pewnością warto zapoznać się z ustawami o własności lokali i spółdzielniach mieszkaniowych.  

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Zapisz się na newsletter
Śledź na bieżąco nowe inicjatywy, projekty i ważne decyzje, które wpływają na Twoje życie codzienne. Zapisz się na nasz newsletter samorządowy.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Sektor publiczny
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Tylko 61 punkty dla niewidomej (znaczny stopień niepełnosprawności i stałe orzeczenie. Bez świadczeń pielęgnacyjnego i wspierającego

List czytelniczki - otrzymała tylko 61 punkty dla osoby niepełnosprawnej ze znacznym stopniem niepełnosprawności i stałym orzeczeniem (niewidoma). Efekt? Bez świadczeń pielęgnacyjnego i wspierającego.

Luka w budżecie NFZ w 2025 r. wynosi 14 mld zł, wpływy ze składki zdrowotnej niższe o 3,5 mld. Luka w 2026 r. może sięgnąć 23 mld zł

NFZ odnotował niższe niż zakładano wpływy ze składki zdrowotnej – o 3,5 mld zł mniej w pierwszych ośmiu miesiącach 2025 roku. Eksperci alarmują, że problemy finansowe mogą zagrozić realizacji świadczeń medycznych w niektórych regionach, a w 2026 roku luka w budżecie Funduszu może wzrosnąć do 23 mld zł.

Jak polski model sztucznej inteligencji może wspierać samorządy?

Ministerstwo Cyfryzacji, wspólnie z partnerami z sektora nauki i technologii, opracowało PLLuM (Polish Large Language universal Model). To pierwszy zrealizowany na rządowe zlecenie duży, otwarty model językowy dopasowany do realiów języka polskiego. Jak jednostki samorządu terytorialnego (JST) mogą skorzystać z możliwości oferowanych przez ten model?

Kiedy gmina ma obowiązek pomóc w dotarciu dzieci do szkół i przedszkoli?

Obowiązki gmin związane z pomocą w dotarciu dzieci do szkoły podstawowej wciąż budzą wątpliwości. W praktyce rozstrzygają je dopiero sądy. Artykuł prezentuje m.in. nowe orzeczenia dotyczące wywiązywania się przez gminę z tego obowiązku, gdy dziecko dojeżdża do szkoły podstawowej, która nie jest jego szkołą obwodową.

REKLAMA

Podatek od małpek dla gmin. Pieniądze zapłatą za interwencje związane z przemocą domową wobec dziecka

Samorządy będą mogły przeznaczać wpływy z tzw. podatku od małpek na wezwanie personelu medycznego podczas interwencji związanej z przemocą domową wobec dziecka - zakłada projekt nowelizacji ustawy Ministerstwa Zdrowia przekazany do konsultacji publicznych.

MOPS: Prawo do świadczenia pielęgnacyjnego także dla 40-latków, 50-latków, 60-latków, 70-latków i 80-latków. I oczywiście 100-latków

Łamanie prawa polega na braku nowelizacji ustawy ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. o świadczeniach rodzinnych. Od 11 lat na mocy wyroku TK powinna być znowelizowana w ten sposób, że prawo do świadczenia pielęgnacyjne (starego) otrzyma każda osoba niepełnosprawna (ściślej jej opiekun, który musi zrezygnować z pracy). W ustawie jest jednak wciąż ograniczenie (naprawdę trudno w to uwierzyć) mówiące, że świadczenie otrzymuje się tylko wtedy jak niepełnosprawność powstała do 18 roku życia. Trudno uwierzyć bo Trybunał Konstytucyjny uznał takie ograniczenie za niezgodne z Konstytucją RP, a sądy od 2014 r. seryjnie uchylają decyzje MOPS, które odmawiają przyznania świadczenia opiekunom osób, które stały się niepełnosprawne w wieku 30 lat, 40 lat, 50 lat itd. Dlaczego MOPS wydają od 11 lat niezgodne z prawem decyzje? Bo inaczej wojewodowie kolejnych rządów zabiorą gminom dofinansowania - wojewodowie udają, że nie wiedzą o wyroku TK i powołują się na ustawę, której nie znowelizował Sejm (ewentualnie twierdzą - wbrew wyrokom NSA - że w wyroku TK wcale nie chodzi o to, że Sejm ma znowelizować niekonstytucyjne przepisy, a do tego czasu stosuje się wyrok TK).

Zanim szpital trafi na OIOM finansów. Jak stosować nowe przepisy o programach naprawczych w publicznych podmiotach leczniczych

Nie czekaj, aż szpital trafi na OIOM finansów. Nowa ustawa nakazuje program naprawczy dopiero po stracie przekraczającej 1%, ale kto zwleka do tego momentu, ryzykuje terapię przymusową. Dyrektor, który wcześniej sięgnie po narzędzia „pre-naprawcze”, ma szansę poprawić wynik własnym tempem, bez ustawowej kroplówki i kwartalnych raportów. Nowe przepisy dotyczące programów naprawczych w publicznych podmiotach leczniczych komentuje adwokat Grzegorz Prigan.

Rząd: Wynagrodzenia lekarzy w ZUS wyższe o 25%. Reforma orzecznictwa lekarskiego i orzeczeń

W rządzie projekt reformy orzecznictwa lekarskiego w ZUS. Regulacja usprawnia i ujednolica sposób wydawania orzeczeń przez lekarzy orzeczników ZUS oraz zasady kontroli zwolnień lekarskich. Doprecyzowane zostają sytuacje, w których można stracić zasiłek chorobowy.

REKLAMA

Tańsze leki dla pacjentów i NFZ - list otwarty branży farmaceutycznej do Ministerstwa Zdrowia

Kilkudziesięciu sygnatariuszy, w tym organizacje pacjenckie i z branży farmaceutycznej, podpisało list otwarty do Ministerstwa Zdrowia, apelując o tańsze i bardziej dostępne leki dla pacjentów. Sygnatariusze wezwali resort zdrowia do wykorzystania zbliżającej się nowelizacji ustawy refundacyjnej jako szansy na odblokowanie potencjału importu równoległego. List otwarty podpisano 14 października br. w Warszawie podczas XIII Forum Importu Równoległego.

Właściciele działek niepotrzebnie się martwią utratą ich wartości? Słynne plany uchwaliły tylko 4 gminy

Planów ogólnych nie da się uchwalić do 30 czerwca 2026 r. Ten ustawowy termin, do którego gminy mają uchwalić plany ogólne, jest nierealistyczny - mówi o tym wiceminister rozwoju i technologii Michał Jaros podczas posiedzenia senackich komisji samorządu oraz infrastruktury. Stwierdził, że konieczne będzie jego wydłużenie.

REKLAMA