Własnościowe spółdzielcze czy „hipoteczne”? Jakie są różnice i na co warto zwrócić uwagę kupując mieszkanie w jednej z dwóch opcji?

Różnice pomiędzy klasyczną, określaną często mianem „hipotecznej”, odrębną własnością nieruchomości mieszkaniowej, a spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, od dawna wydają się w dużym stopniu iluzoryczne. W praktyce tego typu teza może się wydawać w pełni zasadna, skoro obydwa prawa są identycznie zbywalne, podlegające dziedziczeniu czy egzekucji. Co więcej, w obu przypadkach umowy kupna – sprzedaży zawierane są w formie aktu notarialnego i dla obojga praw zakłada się księgi wieczyste.

Jednak jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl, wg zapisanej w Kodeksie cywilnym (KC) definicji prawo własności jest jednym z praw rzeczowych, dających właścicielowi pełne prawo do dysponowania oraz rozporządzania rzeczą z wyłączeniem innych osób, co sprawia, że dysponuje najsilniejszym rodzajem uprawnień przysługujących posiadaczowi tego prawa.

Z kolei spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest jedynie wymienionym w KC jednym z ograniczonych praw rzeczowych, które regulują przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Uprawnia ono jedynie jego posiadacza do korzystania z lokalu i rozporządzania nim, jednak nie przyznaje mu prawa własności, ponieważ rzeczywistym właścicielem mieszkania spółdzielczego pozostaje spółdzielnia mieszkaniowa.

Ustawa z 14 czerwca 2007 o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw zniosła możliwość ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Wobec tego spółdzielnie zobowiązane są do zbywania nowych lokali wyłącznie z prawem własności.

Z kolei nabywca spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na rynku wtórnym również dysponuje przywilejem przekształcenia go w prawo własności i wyodrębnienia lokalu, pod warunkiem jednak, że spółdzielnia jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu pod budynkiem. Dlatego też bezwzględnym warunkiem decyzji nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinno być przedstawienie przez sprzedającego zaświadczenia ze spółdzielni o możliwości wyodrębnienia lokalu, jeśli ten nie ma dotychczas założonej księgi wieczystej. Taki dokument jednoznacznie potwierdza bowiem w pełni uregulowany stan prawny własności gruntu, na którym budynek mieszkalny został posadowiony.

Z kolei w momencie wyodrębnienia choćby jednego lokalu wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa, natomiast spółdzielnia pozostaje instytucją zarządzającą budynkiem i częściami wspólnymi.

Jak tłumaczy Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl różnice pomiędzy statusem własnościowym a spółdzielczym własnościowym lokalu nie są więc, przy dzisiejszym stanie prawnym, specjalnie odczuwane.

Zobacz: Postępowanie administracyjne

Z biegiem czasu wolumen lokali stricte spółdzielczych będzie się stopniowo marginalizował, aż do ich całkowitej eliminacji na rzecz odrębnej własności. Póki co jednak, na ich korzyść przemawiają istotnie tańsze koszty utrzymania, a więc możliwość naliczania niższych stawek czynszów administracyjnych. Wynika to z faktu nieporównywalnie większej zasobności spółdzielni, które w przeciwieństwie do zazwyczaj kameralnych wspólnot zarządzają najczęściej liczonymi w setkach lokalami, a poza tym prowadzą lukratywne działalności gospodarcze, z których zyski przeznaczają na utrzymanie swoich zasobów mieszkaniowych.

Z drugiej strony w przypadku mieszkań spółdzielczych jakiekolwiek inne ich wykorzystanie niż na cele mieszkalne wymaga zgody spółdzielni. Dotyczy to nie tylko zmiany statusu lokalu na stricte użytkowy, ale także podjęcia w nim większości, nawet mało uciążliwych rodzajów działalności gospodarczych. Z kolei mieszkaniem z odrębną własnością można dowolnie dysponować bez pytania kogokolwiek o zdanie, pod warunkiem jedynie zachowania elementarnych zasad współżycia społecznego.

Warto też wiedzieć, że status posiadacza jakiegokolwiek (własnościowego bądź lokatorskiego) spółdzielczego prawa do lokalu podlega ustawie o ochronie lokatorów, w przeciwieństwie do właściciela nieruchomości. Stąd dużo mniejszy wachlarz możliwości egzekwowania zaległych czynszów przez spółdzielnię niż wspólnotę mieszkaniową. Ta ostatnia w skrajnych przypadkach dysponuje zapisanym w Ustawie o własności lokali prawem do żądania w trybie procesowym sprzedaży lokalu w drodze licytacji, jeżeli nie ma innej możliwości wyegzekwowania długów i zaległych opłat czynszowych od swego członka – właściciela mieszkania.  

Co ciekawe, sam rynek nieruchomości mieszkaniowych nie różnicuje praktycznie w najmniejszym nawet stopniu pod względem cenowym nieruchomości mieszkaniowych (odrębnej własności) i spółdzielczych własnościowych praw do lokalu. To ten fakt właśnie najlepiej świadczy o czysto iluzorycznej różnicy pomiędzy tzw. pełną a spółdzielczą własnością mieszkaniową. Mimo wszystko, przed podjęciem ostatecznej decyzji kupna mieszkania z całą pewnością warto zapoznać się z ustawami o własności lokali i spółdzielniach mieszkaniowych.  

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl