REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Podział nieruchomości a plan miejscowy

Subskrybuj nas na Youtube
Podział nieruchomości a plan miejscowy./ fot. Fotolia
Podział nieruchomości a plan miejscowy./ fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi albo jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

REKLAMA

Kilka lat temu wydana została decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości niezależnie od ustaleń planu. Podział polegał na wydzieleniu z działki A działki budowlanej B (niezbędnej do korzystania ze znajdującego się na niej jednego budynku mieszkalnego). W tej chwili właściciel działki B wystąpił o zatwierdzenie podziału działki B, polegającego ponownie na wydzieleniu działki budowlanej C. Czy zatwierdzenie tego podziału będzie zgodne z prawem?

REKLAMA

Podział taki będzie zgodny z prawem w dwóch przypadkach. W pierwszym, jeśli działka C jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, a podział taki jest niezbędny do korzystania z tej właśnie działki. W drugim, jeśli inna działka (nieruchomość) granicząca z przyszłą działką C jest zabudowana budynkiem mieszkalnym i razem obie działki mają cechy działki budowlanej na gruncie ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.). W tym wypadku bez znaczenia jest tu fakt, czy działka C i działka sąsiednia zabudowana budynkiem mieszkalnym stanowią własność tego samego właściciela. Przepis w tym zakresie nie zawiera obostrzeń.

W myśl art. 93 ust. 1 u.g.n. podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Pod pewnymi warunkami podział nieruchomości jest możliwy także w sytuacji, gdy nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego. W takim wypadku podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi albo jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 94 ust. 1 u.g.n.). Projekt podziału podlega zaopiniowaniu pod względem zgodności z ustaleniami planu miejscowego przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta (dalej: wójt) w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie (art. 93 ust. 4 i ust. 5 u.g.n.). Podziału nieruchomości dokonuje się na podstawie decyzji wójta zatwierdzającej podział (art. 96 ust. 1 u.g.n.).

Podział na cele mieszkaniowe

Ustawodawca przewidział, że w pewnych okolicznościach dopuszczalny jest podział nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Sytuacje te zostały enumeratywnie wyliczone w art. 95 u.g.n. Stanowi on, że podział nieruchomości jest możliwy niezależnie od ustaleń planu miejscowego wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego.

Zobacz: Postępowanie administracyjne

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Co istotne, dokonanie bieżącego czy też przyszłych podziałów nieruchomości nie jest uwarunkowane podziałami dokonanymi w przeszłości. Tym samym okoliczności, w jakich została wydzielona działka B, nie mają znaczenia dla jej dalszego podziału. Wykładnia gramatyczna art. 95 u.g.n. wskazuje bowiem, iż ustawodawca, używając liczby pojedynczej, stworzył możliwość wydzielenia niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu - niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jedynie jednej działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Takie stanowisko potwierdza chociażby wyrok WSA w Szczecinie z 19 listopada 2008 r. (sygn. akt II SA/Sz 591/08).

Wydzielenie zdefiniowane w ustawie

REKLAMA

Działka B po wydzieleniu z niej działki C nie przestanie istnieć. Użyty przez ustawodawcę w art. 95 budowlanej" ma swoją legalną definicję. Jak stanowi art. 4 pkt 3a u.g.n., przez pojęcie działki budowlanej należy rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. Oznacza to, że w przypadku gdy dotychczasowa, zabudowana już nieruchomość ma być przedmiotem podziału, jest on możliwy, jeśli zmierza do wydzielenia tej części dzielonej nieruchomości, która - tworząc działkę budowlaną w rozumieniu u.g.n. - zapewni zgodne z celem i przeznaczeniem korzystanie z posadowionych na niej budynków i znajdujących się na niej urządzeń. Przy podziale nieruchomości zabudowanej chodzi więc o zapewnienie prawidłowego (zgodnego z celem) i racjonalnego (zgodnego z przeznaczeniem) korzystania z budynków i urządzeń położonych na wydzielanej działce. Innymi słowy, dokonywany w trybie art. 95 pkt 7 u.g.n. podział nieruchomości nie może nastąpić, jeśli wydzielana działka budowlana uniemożliwiałaby zgodne z celem i przeznaczeniem korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce (por. wyrok NSA z 2 października 2009 r., sygn. akt I OSK 5/09).

Z kolei przy ustalaniu tego, czy zlokalizowany na działce (w naszym przypadku działka C) budynek jest budynkiem mieszkalnym, należy mieć na względzie Polską Klasyfikację Obiektów Budowlanych, zgodnie z którą budynkiem mieszkalnym jest obiekt budowlany, w którym co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych.

Może być kilku właścicieli

Warto wskazać na fakt, iż cytowany przepis mówi o wydzieleniu działki budowlanej. Mając na uwadze także to, iż nieruchomość może składać się z jednej działki geodezyjnej lub też z więcej niż jednej działki geodezyjnej, a przepisy ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane umożliwiają dokonanie zabudowy na kilku działkach geodezyjnych, słusznym twierdzeniem jest, iż działka budowlana może składać się z kilku działek geodezyjnych. Analizując powyższe, można zatem przyjąć, że wydzielenie działki C jest możliwe w sytuacji, gdy ona sama nie jest zabudowana, ale łącznie z działką bezpośrednio z nią przylegającą, która jest zabudowana, tworzyć będzie działkę budowlaną w rozumieniu u.g.n. Żaden przepis u.g.n. nie stanowi, że podziału dokonuje się wyłącznie w odniesieniu do nieruchomości stanowiącej przedmiot własności tej samej osoby. Zgodnie z art. 97 ust. 1 u.g.n. podziału nieruchomości dokonuje się na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny. W naszym przypadku oznacza to, że właściciel działki przyległej może wystąpić z wnioskiem o wydzielenie działki C.

We wniosku o zaakceptowanie projektu podziału i o dokonanie podziału wszystkie okoliczności mogące mieć wpływ na organ wydający decyzje powinny być szczegółowo opisane.

Piotr Wancke

specjalista w zakresie prawa administracyjnego i cywilnego

Podstawy prawne

  • art. 4 pkt 3a, art. 93 ust. 1, 4 i 5, art. 94 ust. 1, art. 95, art. 95 pkt 7, art. 96 ust. 1, art. 97 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz.U. z 2016 r. poz. 2147; ost. zm. Dz.U. z 2016 r. poz. 2260)

  • rozporządzenie Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych - PKOB (Dz.U. nr 112, poz. 1316; ost. zm. Dz.U. z 2002 r. nr 18 poz. 170)

Zapisz się na newsletter
Śledź na bieżąco nowe inicjatywy, projekty i ważne decyzje, które wpływają na Twoje życie codzienne. Zapisz się na nasz newsletter samorządowy.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Gazeta Samorządu i Administracji

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Sektor publiczny
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Sytuacja na granicy polsko-niemieckiej. Ekspert: obustronna spirala działań pozornych. Kiedy Niemcy nie powinny odsyłać migranta do Polski?

To Niemcy rozpoczęli ten teatr polityczny na granicy z Polską, a teraz szefowie rządów Friedrich Merz i Donald Tusk wchodzą w spiralę działań pozornych - powiedział PAP Piotr Buras, dyrektor warszawskiego biura Europejskiej Rady Spraw Zagranicznych (ECFR) .

Przeciwdziałanie praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu w JST. Najważniejsze informacje

System przeciwdziałania praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu dotyczy również jednostek samorządu terytorialnego. Z tego powodu są one objęte szeregiem obowiązków. Co trzeba wiedzieć o obowiązujących przepisach? Oto lista 10 najważniejszych informacji!

Od 1 września 2025 r. podwyżka o 8 i 16 zł za odbiór śmieci w Krakowie

Od 1 września w Krakowie wzrośnie opłata za odbiór śmieci posegregowanych: z 27 do 35 zł miesięcznie od jednego mieszkańca. W przypadku odpadów nieposegregowanych stawka zwiększy się z 54 do 70 zł od mieszkańca.

MKiŚ: wyznaczamy lasy społeczne z ograniczoną wycinką drzew. 158 tys. ha wokół 11 największych aglomeracji

Ministerstwo Klimatu i Środowiska poinformowało 2 lipca 2025 r., że zakończyło pierwszy etap projektu wyznaczania lasów społecznych wokół największych polskich miast. To przełomowy krok w kierunku zmiany podejścia do gospodarki leśnej - z naciskiem na potrzeby społeczne, zdrowotne i ekologiczne mieszkańców aglomeracji. O szczegółach w trakcie konferencji prasowej mówiła ministra klimatu i środowiska Paulina Hennig-Kloska oraz wiceminister klimatu i środowiska, główny konserwator przyrody Mikołaj Dorożała.

REKLAMA

Zmiany w opłatach za śmieci – będą nowe zasady segregacji, ulgi i kontrola deklaracji [PROJEKT MKiŚ]

W wykazie prac legislacyjnych pojawił się projekt nowelizacji ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach. Chodzi o zmiany w funkcjonowaniu systemu gospodarowania odpadami na poziomie gminnym, które w ocenie projektodawców będą odpowiadać na realne potrzeby JST oraz mieszkańców.

RPO: Dość "wrogich przejęć" między gminami. Potrzebna kontrola sądowa

Rzecznik Praw Obywatelskich apeluje do premiera Donalda Tuska o zawieszenie kontrowersyjnych decyzji dotyczących zmian granic gmin do czasu wprowadzenia nowych przepisów. Od lat brakuje skutecznej kontroli sądowej nad decyzjami Rady Ministrów, które prowadzą do konfliktów między samorządami.

Granica polsko-niemiecka. Polska wprowadza kontrole. Przedsiębiorcy mają 3 pytania

Czy Niemcy przerzucają imigrantów do Polski? Co z granicą polsko-niemiecką? Polska wprowadza kontrole graniczne w celu zapobiegania napływom nielegalnych migrantów. Co na to Niemcy?

Premier Tusk: po rekonstrukcji w rządzie będą wyłącznie przyzwoici ludzie; około 15 lipca zapadną decyzje personalne

W dniu 30 czerwca 2025 r. na konferencji prasowej Premier Donald Tusk zapowiedział, że około 15 lipca zaproponuje kształt rządu po rekonstrukcji. Rozmowy w tej sprawie są prowadzone z liderami koalicyjnych ugrupowań - PSL, Polski 2050 i Lewicy. Żyjemy w ustrojowym bałaganie, podważane są obiektywne kryteria prawne, dlatego chciałbym, by politycy kierowali się naturalnymi kryteriami, jak zdrowy rozsądek czy zwykła ludzka przyzwoitość, i tacy będą ministrowie po rekonstrukcji - mówił 27 czerwca 2025 r. na konferencji prasowej premier Donald Tusk.

REKLAMA

Nowelizacja specustawy powodziowej. Nowe zadania i obowiązki samorządów

Możliwość zamiany zniszczonych nieruchomości na lokale komunalne, obowiązek raportowania decyzji WZ, świadczenie lokalowe, premia powodziowa czy ułatwienia proceduralne w odbudowie zniszczonych domów i obiektów – to najważniejsze zmiany w specustawie powodziowej. Nowelizacja ustawy wzmacnia kompetencje JST, daje im nowe narzędzia, ale też nakłada dodatkowe obowiązki administracyjne i sprawozdawcze.

Czym różni się „odbiór” odpadów komunalnych z nieruchomości od „przyjmowania odpadów”

NSA przypomniał gminom, że ustawodawca rozróżnia pojęcia odbierania odpadów komunalnych od ich przyjmowania i wprowadza odrębnie różne sposoby oddawania odpadów. Co za tym idzie – mechanizmy nie mogą być traktowane jako formy zamienne, kształtowane według własnego uznania gminy.

REKLAMA