Podatek katastralny a system opodatkowania nieruchomości w Polsce

Pierwszy kataster powstał w Rzymie w czasach cesarza Augusta (63 r.p.n.e. – 14 r.p.n.e.). Kataster oznaczał wtedy spis ludności, a konkretnie – same czynności spisowe. Kataster, na podstawie którego wprowadzony został podatek od nieruchomości, powstał we Francji, w oparciu o ustawę z dnia 15 września 1807 roku.

Obecnie kataster funkcjonuje od wielu lat w krajach tzw. Europy Zachodniej i w państwach tych stanowi znaczący element instytucjonalny. Ze względu na zasięg lub rodzaj informacji, które zawiera, jest on wykorzystywany zarówno przez administrację państwową i samorządową, jak i przez obywateli.

W Polsce podatek od nieruchomości został wprowadzony dekretem prezydenta RP z 14 stycznia 1936 roku. W granicach gmin miejskich opodatkowaniu podlegały wszystkie nieruchomości, które potencjalnie mogły przynosić dochód, w tym w szczególności nieruchomości budynkowe wraz z podwórkami i placami. Wyłączone z opodatkowania były grunty użytkowane jako pola uprawne, łąki, pastwiska, sady i ogrody oraz grunty w lasach i nad wodami. Zwolnione z obowiązku podatkowego były nieruchomości należące do Skarbu Państwa a także do związków samorządowych, instytucji ubezpieczeń społecznych, związków gmin wyznaniowych, instytucji naukowych i oświatowych, ponadto grunty pod torami i drogami publicznymi, nieruchomości zajęte na szpitale, a także nieruchomości nieużytkowane i niezamieszkane z powodu złego stanu technicznego. Zgodnie z postanowieniami dekretu podstawę wymiaru podatku stanowił czynsz z tytułu najmu lub czynsz dzierżawny, pobierany według stawek za rok poprzedzający dany rok podatkowy. Jeśli nieruchomość nie była wynajmowana, to za podstawę wymiaru podatku przyjmowano hipotetyczny czynsz możliwy do uzyskania z tej nieruchomości.

Takie ukształtowanie polityki fiskalnej miało skłonić do efektywnego wykorzystywania posiadanych lokali. W przypadku, gdy nie można było ustalić wartości czynszowej danej nieruchomości, stosowano domniemanie jej wartości obiegowej ustalanej na podstawie cen płaconych za podobne nieruchomości w roku poprzedzającym rok podatkowy.

Stawka podatku od nieruchomości ustalana według wartości czynszowej stanowiła do 10-ciu procent tej wartości, a ustalana według wartości obiegowej miedzy 3 - 5%. Gdy właściciel ponosił straty z powodu niepłacenia czynszu przez lokatorów, były one uwzględniane przy wymiarze podatku. Był to więc w rzeczywistości typowy podatek dochodowy od hipotetycznego dochodu uzyskiwanego z majątku. Ponadto w przedwojennej Polsce obowiązywał podatek od lokali, który płaciły osoby fizyczne i prawne zajmujące lokale. Podatek ten wynosił 8-12% podstawy wymiaru, którą było faktyczne komorne z roku poprzedzającego rok podatkowy: stawka zależała od liczby izb.

Podatek katastralny na świecie

Podatki od wartości nieruchomości stosowane są w wielu krajach Europy Zachodniej (m.in. we Francji, Szwecji, Holandii, Wielkiej Brytanii, Niemczech i Austrii), a także w Ameryce Północnej (USA, Kanada), krajach Bliskiego i Dalekiego Wschodu (Turcja, Indie, Malezja, Japonia i Korea Płd.). Przeciętnie na świecie właściciele nieruchomości płacą podatek w wysokości od 0,5 % do 1,8 % wartości każdej nieruchomości rocznie.

Przy czym pomiędzy poszczególnymi krajami występują różnice co do sposobu określenia wartości będącej podstawą naliczenia podatku. Dla przykładu w Szwecji podatek jest naliczany od 75% wartości rynkowej danej nieruchomości. We Francji podatek naliczany jest od wartości czynszowej, tzn. od hipotetycznego dochodu, jaki właściciel byłby  w stanie uzyskać z najmu nieruchomości. W Austrii i Niemczech podstawą jest 100% wartości rynkowej mieszkania, domu czy działki.

Obecnie w Polsce obowiązuje następujące ustawy regulujące opodatkowanie nieruchomości:

-  Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U.06.121.844 j.t. ),

-  Ustawa o podatku rolnym (Dz.U.06.136.969 j.t.)

-  Ustawa o podatku leśnym (Dz.U.02.200.1682 ).

-  Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych - podatek od nieruchomości

Obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości ciąży na osobach fizycznych, osobach prawnych oraz jednostkach organizacyjnych nie mających osobowości prawnej, które:

-  są właścicielami lub samoistnymi posiadaczami nieruchomości albo obiektów budowlanych nie złączonych trwale z gruntem,

-  są użytkownikami wieczystymi nieruchomości lub ich części,

-  są posiadaczami nieruchomości albo obiektów budowlanych nie złączonych trwale z gruntem, stanowiących własności Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie wynika z umowy zawartej z właścicielem lub innego tytułu prawnego, a także z ustanowionego zarządu,

-   posiadają bez tytułu prawnego nieruchomości lub ich części albo obiekty budowlane nie złączone trwale z gruntem, stanowiące własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, z wyjątkiem nieruchomości wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa lub będących w zarządzie Lasów Państwowych.

Podatek od nieruchomości jest podatkiem majątkowym i nie jest uzależniony od dochodów uzyskiwanych z nieruchomości. Do uiszczenia podatku od nieruchomości zobowiązany jest właściciel ewentualnie posiadacz nieruchomości, niezależnie od tego, czy władanie nieruchomością wiąże się z uzyskaniem dochodu.

Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają:

-   budynki lub ich części,

-   budowle związane wyłącznie z prowadzeniem działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza lub leśna,

-   grunty nie objęte przepisami o podatku rolnym lub leśnym,

-   grunty objęte przepisami o podatku rolnym lub leśnym, związane z prowadzeniem działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza lub leśna.

Podstawę opodatkowania stanowi:

- dla budynków lub ich części - powierzchnia użytkowa,

- dla budowli – ich wartość na 1 stycznia roku podatkowego stanowiąca podstawę obliczenia amortyzacji w tym roku, a w przypadku budowli całkowicie zamortyzowanych ich wartość z 1 stycznia roku, w którym dokonano odpisu amortyzacyjnego,

- dla gruntów – powierzchnia tych gruntów.

Czytaj także: Podatek od nieruchomości>>

Ustawa o podatku rolnym i ustawa o podatku leśnym

Podatnikami podatku rolnego są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne w tym spółki nie posiadające osobowości prawnej, które:

-   są właścicielami albo samoistnymi posiadaczami gruntów,

-   są użytkownikami wieczystymi gruntów

-  są posiadaczami gruntów, stanowiących własność Skarbu Państwa lub gminy – jeżeli posiadanie wynika z umowy zawartej z właścicielem, z Agencją Własności Rolnej Skarbu Państwa lub z innego tytułu prawnego

-  są posiadaczami gruntów, stanowiących własność Skarbu Państwa lub gminy bez tytułu prawnego, wyjątkiem gruntów wchodzących w skład Zasobów Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa lub będących w zarządzie Lasów Państwowych.

Opodatkowaniu podatkiem rolnym podlegają grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza.

Podatnikami podatku leśnego są osoby fizyczne, osoby prawne oraz jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej, które są:

-  właścicielami lasów,

-  posiadaczami samoistnymi lasów,

-  użytkownikami wieczystymi lasów,

-  posiadaczami lasów, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Podstawę opodatkowania podatkiem leśnym stanowi powierzchnia lasu, wyrażona w hektarach, wynikająca z ewidencji gruntów i budynków. Podatek leśny od 1 ha za rok podatkowy wynosi równowartość pieniężną 0,220 m3 drewna, obliczoną według średniej ceny sprzedaży drewna uzyskanej przez nadleśnictwa za pierwsze trzy kwartały roku poprzedzającego rok podatkowy. Dla lasów ochronnych oraz lasów, wchodzących w skład rezerwatów przyrody i parków narodowych, stawka podatku leśnego ulega obniżeniu o 50%.

Założenia prawno-ekomiczne podatku katastralnego

Podatek katastralny z założenia miałby zastąpić trzy wymienione wyżej podatki jednym - katastralnym. W odróżnieniu od rozwiązań stosowanych obecnie, podatek katastralny byłby podatkiem av valorem - tj. od wartości nieruchomości.

Najczęściej pojawiające się argumenty za wprowadzeniem podatku katastralnego:

-   podatek uzależniony od wartości nieruchomości prowadzi do większej sprawiedliwości podatkowej;

-   podatek uzależniony od wartości nieruchomości zachęca do sprzedaży nieużywanych nieruchomości - w konsekwencji obniża ich ceny i zwiększa dostępność nieruchomości, koszt podatku jest co najmniej w części równoważony niższą kwotą i kosztem kredytu hipotecznego,

-  system podatkowy staje się bardziej spójny z systemami obowiązującymi w krajach Unii Europejskiej, gdzie dominują systemy oparte na katastrze nieruchomości,

-  nastąpi ujednolicenie konstrukcji trzech podatków obciążających grunty, co dotyczy zwłaszcza ustawowego sposobu określenia podmiotu podatku, zwolnień i ulg podatkowych, nieruchomości nie podlegających opodatkowaniu, kompetencji organów samorządowych w zakresie kształtowania niektórych ich elementów oraz trybu i warunków płatności, nastąpi także ujednolicenie terminologii,

-  wyrównanie wysokości poszczególnych podatków zminimalizuje zjawisko ucieczki od płacenia podatku od nieruchomości i złagodzi skutki objęcia gruntów rolnych i leśnych podatkiem katastralnym,

-   podatek uzależniony od wartości nieruchomości ułatwia gminom aktywizację gospodarczą, wypełnia prawidłowo funkcje fiskalne,

-  stymuluje rozwój rynku nieruchomości i zwiększa mobilność kapitału i ludzi;

-   zwiększa łatwość w zaciąganiu kredytu hipotecznego i poziom kosztów związanych z jego obsługą,

-   przy ustalonych wartościach nieruchomości deklaracja podatkowa będzie bardzo prosta i łatwiej będzie można ją zweryfikować,

-   lepsze wykorzystanie zasobów mieszkaniowych i gruntów,

-   zmniejszenie spekulacyjnego przetrzymywania gruntów i mieszkań.

Czytaj także: Wały przeciwpowodziowe i zbiorniki retencyjne w podatku od nieruchomości>>

Najczęściej pojawiające się argumenty przeciw wprowadzeniu podatku katastralnego:

-   podatek uzależniony od wartości nieruchomości będzie miał relatywnie skomplikowany algorytm masowej wyceny nieruchomości;

-  wdrożenie podatku katastralnego będzie kosztowne - wiąże się m.in. z budową zintegrowanego systemu informacji o nieruchomościach, co wymaga m.in. uzupełnienia i uporządkowania danych w ewidencji gruntów i budynków oraz księgach wieczystych;

-   w pierwszych latach obowiązywania podatku nastąpi wzrost kosztu wynajmu nieruchomości do czasu stabilizacji rynku nieruchomości,

-   wartość rynkowa nieruchomości jest określana w momencie zawierania transakcji handlowej, system podatkowy nie będzie brał pod uwagę, że ustalenie ceny nastąpiło w wyniku skomplikowanych negocjacji, cena nie jest wartością obiektywną.

-   system wycen dokonywanych przez urzędników może stać się ekonomicznie nielogiczny, ale także może doprowadzić do rozrostu machiny biurokratycznej a także do zachowań korupcyjnych i prób nadużyć,

-   podatek uzależniony od wartości nieruchomości spowoduje, że obciążenie podatkowe stanie się funkcją koniunktury na rynku nieruchomości. Wzrost koniunktury może prowadzić do spekulacyjnej eksplozji cen rynkowych, a to z kolei do drastycznego wzrostu obciążenia podatkowego. W sytuacji odwrotnej– bessa na rynku i spadek cen – funkcjonowanie podatku katastralnego doprowadziłaby do spadku obciążeń podatników i kryzysu finansów lokalnych, sytuacja finansów publicznych stałaby się bardzo niestabilna,

-   w Polsce jest bardzo wiele osób, których bieżące dochody są niewspółmierne do wartości posiadanych nieruchomości. Renciści i emeryci, którzy niegdyś wykupili zajmowane przez nich mieszkania komunalne za niewielkie pieniądze, właściciele lokali spółdzielczych nabywanych na warunkach korzystniejszych niż ceny wolnorynkowe, czy osoby, które z własnych oszczędności wybudowały dom, po wprowadzeniu podatku uzależnionego od wartości nieruchomości musiałyby płacić podatek w wysokości przekraczającej ich możliwości finansowe.

Dyskusja na temat wprowadzenia podatku katastralnego w Polsce trwa nieprzerwanie, z większym lub mniejszym nasileniem, od początku transformacji ustrojowej. Niejednokrotnie wzbudzała ogromne emocje, zwłaszcza wśród faktycznych lub potencjalnych właścicieli nieruchomości. W tym roku przypadnie zatem mniej więcej dwudziesta rocznica tej debaty. Na bazie tego o czym była mowa wyżej, można przypuszczać, że podatek ten najprawdopodobniej posiada taką samą liczbę zwolenników co przeciwników. Jednakże dotychczasowe dyskusje prowadzone były na stosunkowo dużym poziomie ogólności, co uniemożliwiało merytoryczną polemikę nad proponowanymi rozwiązaniami.

Skutki ewentualnego wprowadzenia tego podatku w Polsce w dużej mierze zależeć będą od jego ostatecznej formy (wysokość podatku, podstawa opodatkowania, przyjęta stawka, lub jej zróżnicowaniu w zależności od rodzaju nieruchomości – lokale mieszkalne, lokale pod wynajem, lokale nieużytkowane, stosowania preferencji, ulg lub odroczeń itd.). Dlatego też sam fakt wprowadzenia podatku od wartości nieruchomości nie przesądza, że ww. negatywne zjawiska faktycznie będą miały miejsce. Jednakże, zwlekanie ustawodawcy z podjęciem zdecydowanych kroków (niezależnie w którą stronę) niepotrzebnie potęguje niepewność.

Małgorzata Michalska

samorzad.infor.pl